臺灣新竹地方法院民事簡易判決115年度竹簡字第49號原 告 陳翠華被 告 馬連勝上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月16日辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼新竹市○區○○路0段000巷00號房屋騰空遷讓並返還予原告。
被告應給付原告新臺幣（下同）246,711元。
被告應自民國115年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付33,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國114年3月1日向原告承租新竹市○區○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期限為1年，自114年3月1日起至115年2月28日止，每月應繳租金新臺幣（下同）33,000元。然被告自114年5月起未再繳納租金至今，原告同意以起訴狀繕本送達之114年12月16日作為終止租約之意思表示，並以114年12月31日作為租約終止日。另依兩造租約（下稱系爭租約）第15條第1項約定，被告應負擔所使用之水費、電費、瓦斯費，目前積欠水電、瓦斯費合計共48,711元，爰依系爭租約、民法第455條前段租賃物返還請求權、民法第767條第1項所有物返還請求權、第179條不當得利等規定，提起本件訴訟，並聲明：如主文第一至三項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據其提出系爭房屋建物登記謄本、系爭
租約、催繳房租之存證信函、台灣電力公司繳費通知單、台灣自來水股份有限公司水費通知單、新竹瓦斯股份有限公司瓦斯費繳費通知單、兩造對話紀錄等為證，被告經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀為何陳述及主張以供本院斟酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告之主張為真實。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。又上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定。
再土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。
㈢查原告主張被告積欠114年5月至12月共8個月之房租未繳，並
以114年12月31日為終止租約之基準日，於扣抵66,000元之押租金後，被告積欠租金已逾2個月以上【計算式：33,000×8-66,000＝198,000】，故原告以起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，合於上開規定，是系爭租約於114年12月31日已生終止效力，應可認定。則原告依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據。
㈤原告得請求被告支付所積欠之租金、水電、瓦斯費共246,711元：
查兩造系爭租約約定租金為每月33,000元，因被告積欠8期租金未給付，經原告終止系爭租約，系爭租約於114年12月31日起終止，是原告得請求被告支付扣抵押租金後之租金198,000元（計算式如上）；另依系爭租約第15條規定，被告應負擔水電費等費用，是原告請求被告支付積欠之水費、電費、瓦斯費合計共48,711元，與上開租金合計共246,711元【計算式：198,000+48,711】，亦屬有據。
㈥又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益
，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭租約業於114年12月31日終止，已如前述，惟被告於租賃契約關係消滅後，仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自115年1月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利33,000元，核屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條前段租賃物返還請求權、民法第767條第1項所有物返還請求權、第179條不當得利等規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告246,711元，及自115年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付33,000元，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 楊祐庭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
書記官 范欣蘋