臺灣新竹地方法院民事判決115年度訴字第152號原 告 蕭靜慧 住○○市○○區○○○路○段00號0樓 之0訴訟代理人 許育齊律師被 告 呂訓鵬上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國115年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）貳拾萬元，及自民國（下同）一一五年二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、兩造均為坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地之共有人之一，原告持分564/10000，於本院112年度訴字第962號分割共有物事件中，兩造於113年3月22日簽訂534地號土地買賣協議書（卷第17-19頁，下稱買賣協議書），約定俟分割共有物事件判決確定後，不論分歸原告取得之土地面積為何，被告均同意於分割登記完成翌日起2週內以總價2,093,100元向原告購買分割判決後取得之土地全部範圍（含單獨所有及共有之應有部分），並簽訂買賣契約，及由原告指定之代書辦理後續事宜。
㈡、962號判決分割確定後，原告取得新竹縣○○鄉○○段00000地號土地，已於114年7月11日完成所有權登記，有土地登記謄本可稽（卷第21頁）。詎料經原告多次催告被告履行協議，被告卻推諉稱原534地號土地於114年初遭第三人違法傾倒廢土，在新竹縣政府及警方調查中，無法清除廢土，而拒不出面簽訂買賣契約及履行給付價金義務。原534地號土地上雖有廢土，然兩造於114年5月1日即已達成協議，由被告負責處理廢土清運，原告願按面積分擔清運費用41,862元，被告亦同意此筆清運費用日後自買賣價金中扣除，此有原告律師與被告間之LINE對話紀錄可稽（卷第67頁）。然被告迄今遲無作為，既不執行清運，亦不履行買賣協議書內容。
㈢、原告分得之三元段534-3地號土地，農地本可自由買賣，被告欲申請農用證明乃其個人需求，被告使用土地目的並未約定在買賣協議書中。退步言，若土地上有廢土屬於物之瑕疵，亦經兩造協議由被告處理、原告分攤費用。是以，534-3地號土地並無不能買賣、不能過戶之情形，被告亦未證明其有何不可歸責之事由。
㈣、因被告違反買賣協議書，原告已於114年10月2日發函催告被告於同年月16日赴律師事務所辦理履約事宜未果；復經原告向本院聲請調解不成立（卷第13頁）。是以，爰依買賣協議書第3條約定「如任一方有違反本協議書之約定，經他方定期催告履約而仍未履約者，他方得解除本契約，違約經被解除契約之一方並應賠償他方如本協議書第一項所示買賣價金同額之懲罰性違約金。」原告以起訴狀為解除契約之意思表示，並請求被告給付同額之懲罰性違約金。
㈤、爰依民法第229條、第233條、買賣協議書第3條，提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應給付原告2,093,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則答辯以：
㈠、原告所提出之買賣協議書真正，被告確認願意履行。
㈡、惟原534地號土地於114年1月16日遭不明人士傾倒廢土，迄今未移除，復遭新竹縣政府列管不可使用。被告購買原告土地係為經營露營場地使用，且被告分割取得之土地面積更大，被告更著急。迭經詢問警方調查進度，其表示近期將移送新竹地檢署。新竹縣政府之前因保留證據而不同意地主清除廢土，現已同意地主先行清除。
㈢、被告前於115年3月4日曾向縣府陳情，如何善後？如何解除列管？縣府於115年3月27日現場勘查結果，原534地號範圍內有土石方堆積，長約80-100公尺、寬約5-6公尺、高約1-2公尺，堆積面植生稀疏，無覆蓋保護，有致生水土流失之虞，故而要求須將原堆積土石方立即移除，並於臨道路側加鋪設防災砂包，避免泥土溢流，上情有縣府函文及現勘紀錄節本可稽（卷第45-47頁）。
㈣、此外，被告於115年3月9日向新竹縣○○鄉○○○○○○○○○○○○段00000地號土地之「農業用地作農業使用證明書」遭拒，理由略以：申請農用證明須由縣府權責單位解除列管及檢附填土申請核准文件或恢復原地形地貌實際農業經營以符農業用地作農業使用相關規定等語，亦有湖口鄉公所函可佐（卷第51頁）。
㈤、原534地號土地為17人共有，分割為16筆（534、534-1至534-15），其中1筆為道路維持共有，其餘15筆均被列管中，須全體共有人出具同意書，廠商始願承攬清除，但原告拒不出具同意書，被告根本無法進行。否認與原告協議由被告負責清運廢土，實則被告僅係同意代墊清運廠商費用。
㈥、綜上，原534地號土地（含原告分得之534-3地號土地）現遭縣府列管，無法核發農用證明，無法點交，非可歸責於被告，故被告不同意原告解除契約。只要原告確實同意配合清運廢土完畢後，被告即辦理買賣手續、完成合約。未為答辯聲明。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造於113年3月22日簽訂買賣協議書，約定俟分割共有物事件判決確定後，被告同意於分割登記完成翌日起2週內以總價2,093,100元向原告購買分割判決後取得之土地全部範圍（含單獨所有及共有之應有部分），並簽訂買賣契約，及由原告指定之代書辦理後續事宜。而原告已於114年7月11日完成534-3地號土地所有權登記等情，為被告所不否認，並有買賣協議書、土地登記謄本在卷可稽（卷第17-21頁），故此部分事實應可先予認定。
㈡、至原告主張被告違反買賣協議書，以本件起訴狀為解除契約之意思表示，並請求被告給付懲罰性違約金乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：⑴被告是否違反買賣協議書約定？原告得否解除契約？⑵原告請求被告給付與買賣價金同額之懲罰性違約金，是否有據？
㈢、就爭點一，被告確已違反買賣協議書約定，原告解除契約，洵屬有據。緣以：
⒈買賣協議書第一條約定被告於分割登記辦理完成翌日起2週內
以總價2,093,100元向原告購買分割判決後取得之土地全部範圍，並簽訂買賣契約，及由原告指定之代書辦理後續事宜。可見兩造簽訂買賣協議書之際，原告所能分得之土地位置、面積、地號均尚未確定，故買賣協議書僅為土地買賣之「預約」，而非「本約」，雙方同意日後就特定土地訂立買賣本約。
⒉「預約」亦屬契約之一種，係當事人約定將來應另行訂立本
約之契約。若預約義務人拒絕簽訂本約，預約權利人得訴請法院命其為訂立本約之意思表示，並得請求因違反預約所生之損害賠償。揆諸買賣協議書第一條約定，被告應於分割登記辦理完成翌日起2週內即至遲應於114年7月26日前出面與原告簽訂土地買賣本約，然被告迄今仍未履行，自屬違約，原告解除契約，洵屬有據。
⒊被告固抗辯土地遭棄置廢土、遭列管、無法交付使用等語，
惟上開情事固然不虛，然屬於土地買賣本約履行問題，且為訂立預約時所不能預見之情事，兩造自可於本約中協商廢土清運之責任人、費用分擔、現況點交、或延期點交、或減價等，而非拒不訂立本約。是以，被告執此否認違約，自不可採。
㈣、就爭點二，兩造約定之懲罰性違約金過高，應核減為20萬元為適當。緣以：
⒈預約之義務僅係訂立本約，而非直接履行土地買賣內容。相
較於本約不履行（例如未移轉所有權、未給付價金）可能造成買賣總價全額之損害，違反預約（拒不簽訂本約）僅使權利人喪失訂約機會，而需另覓交易機會，其實際損害通常為價差，而非買賣價金同額。是以，原告請求被告給付與買賣價金同額之懲罰性違約金，核屬過高。
⒉買賣協議書第三條固有約定「違約經被解除契約之一方並應
賠償他方如本協議書第一項所示買賣價金同額之懲罰性違約金。」惟約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害懸殊者，法院自得酌予核減，且不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決參照）。本院審酌：被告之所以拒絕訂立本約，乃因土地遭棄置廢土，尚待清運及解除列管，若貿然簽約、過戶、給付價金，被告可能遭致數年期間土地完全無法利用之損害，被告所慮非無所本；而原告對於土地本無任何開發利用之具體規劃，且無積極清理廢土以利點交予被告之作為，堪認原告實際損害不大；兼衡原告陳稱係因被告承諾買受之故，原告始於分割共有物事件中同意分得土地內側未鄰接道路部分（卷第62頁），故原告日後須另行處理袋地通行權事宜等情節，爰依職權核減懲罰性違約金至相當於買賣價金之10%即20萬元。
㈤、綜上，原告依民法第229條第1項、第233條第1項、買賣協議書第3條，請求被告給付懲罰性違約金20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即115年2月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文，本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，揆諸前開之規定，本院應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。並依職權為被告酌定相當之擔保金額後併宣告得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 11 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 11 日
書記官 凃庭姍