臺灣新竹地方法院民事判決115年度訴字第189號原 告 黎淑玲被 告 新湖有約社區管理委員會法定代理人 賴素慧 住新竹縣○○鄉○○村0鄰○○路○段 000號0樓之00上列當事人間請求確認決議無效事件，本院於民國115年3月26日辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告於民國114年9月21日所召開新湖有約社區114年度區分所有權人會議通過會議內容1.討論議題：「五樓頂樓漏水工程」之決議內容無效。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告於起訴時主張其為被告管理新湖有約社區之區分所有權人，被告於114年9月21日召開區分所有權人會議(下稱：系爭區分所有權人會議)關於會議內容1.「五樓頂樓漏水工程」之決議違反共用部分費用由全體住戶共同承擔之法律秩序而應屬無效，為被告所否認，此已影響原告基於社區區分所有權人之權益，致其私法上之地位及權利有不安之狀態，該不安狀態延續至今，並得以本件確認判決予以除去，應認原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，此為民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。再按所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障者而言（最高法院104年度台上字第336號判決意旨參照)。經查，本件原告於起訴時主張系爭區分所有權人會議之出席人數明顯不足，被告於會中提出十餘份委託書充當表決權數，該等委託書之真實性、合法性及是否符合社區規約規定，均無法當場確認，其他住戶要求查驗，被告也當場拒絕，故系爭區分所有權人會議是否已達法定出席及表決比例，顯屬重大疑義，其決議程序自屬違法無效。又系爭區分所有權人會議通過將頂樓防水重大修繕費用由特定頂樓住戶每戶負擔新台幣(下同)2至3萬元不等，其餘由被告基金支應，已嚴重違反共用部分費用由全體住戶共同承擔之法律秩序，且構成對少數住戶之不當差別待遇及多數暴力，依民法第71條規定應屬無效，且頂樓34戶，僅有5戶漏水，被告復堅持要做全區防水，花費社區6成多以上社區基金，復未就頂樓修繕工程找足3家廠商報價，為此提起本件確認決議無效之訴，並聲明：「確認新湖有約社區於114年9月21日區分所有權人會議所作成之『頂樓防水工程』決議無效」，嗣於本院115年3月5日言詞辯論期日變更聲明為：「確認被告所管理新湖有約社區於114年9月21日區分所有權人會議所作成之決議無效。」(詳本院卷第69頁)，核與起訴時主張被告所召集系爭區分所有權人會議是否已達法定出席人數，及決議內容有無違反法令或社區規約等基礎事實有其社會事實上之共通性及關聯性存在，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，基於紛爭解決一次性，復無害於被告程序權之保障，揆之上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告為被告管理新湖有約社區之區分所有權人，新湖有約社區全體住戶共153戶，惟被告於114年9月21日召開系爭區分所有權人會議之出席人數明顯不足，被告於會中提出十餘份委託書充當表決權數，該等委託書之真實性、合法性及是否符合社區規約規定，均無法當場確認，其他住戶要求查驗，被告也當場拒絕，故系爭區分所有權人會議是否已達法定出席及表決比例，顯屬重大疑義，其決議程序自屬違法無效。又系爭區分所有權人會議通過將頂樓防水重大修繕費用由特定頂樓住戶每戶負擔2至3萬元不等，其餘由被告基金支應，已嚴重違反平等分擔原則，亦破壞共用部分費用由全體住戶共同承擔之法律秩序，已構成對少數住戶之不當差別待遇及多數暴力，依民法第71條規定，屬違反強制或禁止規定之法律行為，應認為自始無效。且頂樓34戶，僅有5戶漏水，被告復堅持要做全區防水，花費社區6成多以上社區基金，復未就頂樓修繕工程找足3家廠商報價明顯違法，經住戶提出先處理有漏水住戶的修繕方案，主委拒絕，僅讓大家投票同意或不同意作防水工程，不尊重住戶意見，強勢通過提案，應認系爭區分所有權人會議決議不僅在内容上違反法律強制規定，亦在程序上存有重大瑕疵，依法應認為自始無效。
(二)並聲明：確認被告所管理新湖有約社區於114年9月21日區分所有權人會議所作成之決議無效。
二、被告則以：
(一)按「區分所有權人會議討論事項，應有區分所有權人1/5以上戶數出席，以出席人數合計過半數以上之戶數同意行之」，新湖有約社區管理規約第3條第12項定有明文。經查，新湖有約社區總戶數為153戶，依據前開規約，法定應出席之戶數為31戶，以系爭區分所有權人會議之簽到表、委託書及回條進行比對，可確認出席之戶數有45戶，已達出席門檻，並無出席人數不足之問題。而就系爭決議所為之表決結果，為36票贊成，9票反對，決議亦無問
題，原告主張無理由。
(二)又按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修缮費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又「頂樓防水費用由『管委會』、『頂樓住戶』及『放置冷氣室外機住戶』共同負擔。」，新湖有約社區管理規約第22條第18項定有明文。經查，新湖有約社區早於104年9月12日已增定規約，内容為約定頂樓防水費用由「管委會」、「頂樓住戶」 及「放置冷氣室外機住戶」共同負擔，此與公寓大廈管理條例第10條第2項所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」之規定未有不合之處，因此原告主張系爭區分所有權人會議決議違反民法第71條及公寓大廈管理條例第37條之規定，並無理由。且系爭決議内容係針對頂樓防水工程，由特定頂樓住戶負擔部分費用2至3萬元，其餘由管委會公積金支應，此完全係忠實執行規約已存在之分擔原則，非原告所稱之「違反平等原則」或「不當差別待遇」，並非無效決議。是以，系爭區分所有權人會議決議並未違反法令或章程，原告主張系爭決議無效，並無理由。
(三)再者，新湖社區頂樓確有修繕之必要，故系爭決議之作成，係為維護新湖社區建築物共用部分之安全，避免漏水擴大損及全體利益。至原告另主張被告並未徵詢3家廒商進行比價，然被告均依照系爭決議實行，系爭決議或社區規約並未要求應詢價幾家廠商。而被告慎重起見，事實上已徵詢4家廠商並均有報價，且被告決議採用施作廠商後，均已規定公告住戶週知，原告主張實有謬誤。末查，依規約及決議，原告身為一般樓層住戶，其修繕費用係由管委會公積金負擔，原告無需額外自費，其權益不僅未受損，反而因頂樓住戶願意多承擔費用而相對獲益，原告提起本訴，實有欠缺權利保護之必要。
(四)並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，此為公寓大廈管理條例第31條定有明文。而「區分所有權人會議討論事項，應有區分所有權人1/5以上戶數出席，以出席人數合計過半數以上之戶數同意行之」，此為新湖有約社區管理規約第3條第12項所明定(詳本院卷第80頁)。經查，新湖有約社區總戶數為153戶，依據前開規約，法定應出席之最少戶數為31戶(計算式：153x1/5≒30.6≒31戶)，而被告辯稱104年9月21日召開系爭區分所有權人會議含委託之出席戶數共計45戶，已達出席門檻，並無出席人數不足等情，業據提出系爭區分所有權人會議之簽到表、出席委託書及住戶意見回條附卷可稽(詳本院卷第77頁、第91頁至第126頁)，復為原告就被告在訴訟中所提出之委託書真實性無法具體指明有疑義之處，應認被告上開辯稱系爭區分所有權人會議已達規約規定之最低出席戶數，自可進行議題討論後表決，即堪採信。
(二)次按，為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例；本條例未規定者，適用其他法令之規定公寓大廈管理條例第1條定有明文。又管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，同法第37條亦有規定。是管委會決議內容如違反公寓大廈管理條例第37條規定，依民法第71條前段規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效」，應屬無效。經查，被告於114年9月21日所召開系爭區分所有權人會議就議題1內容如下：
1.討論議題：五樓頂樓積水嚴重，造成5樓住戶漏水嚴重。
經管委會商討決議，以預算200萬來評估，小戶有13戶，每戶負擔2萬。
住戶為：501.509.510.511.512.513.515.516.517.518.
519.520.521大戶11戶，每戶分擔3萬。
大戶為：503.505.506.507.508.521.522.535.536.537.538其餘金額由新湖有約基金帳戶負擔乙節(詳本院卷第17頁)，經討論表決後為36票贊成，9票反對，被告乃認系爭區分所有權人會議通過討論議題：「五樓頂樓漏水工程」之決議內容，惟查：
１、按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效，此係依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148條第1 項之規定，殊非法之所許。
２、被告雖辯稱新湖有約社區早於104年9月12日已增定規約第22條第18項：頂樓防水費用由「管委會」、「頂樓住戶」 及「放置冷氣室外機住戶」共同負擔，此與公寓大廈管理條例第10條第2項所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」之規定未有不合云云，惟新湖有約社區規約第二條第二項記載：「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人依起造人原設計之外觀(含色系、招牌及社區LOGO等)維護使用，．．．」乙節，並於規約第十二條約定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由社區基金支付，社區基金不足時，由區分所有權人按所有建物坪數及車位個數分攤之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由可(註：應為所字之誤)致者，由該區分所有權人負擔」等情(詳本院卷第84頁)，則系爭區分所有權人會議決議內容即與新湖有約社區規約第十二條由社區基金支付共用部分之修繕費用，並於社區基金不足時按應有部分比例分擔之原則有悖。
３、再者，被告所管理五樓屋頂共用部分因隔熱磚年久龜裂，且防水效能不佳，造成頂樓積水往下滲漏至五樓住家漏水，確有重新施作頂樓防水工程之必要，此有被告提出頂樓照片附卷可佐(詳本院卷第127頁至第129頁)，惟頂樓住戶既未就屋頂平台有約定分管專用情形，復未就頂樓漏水有何可歸責之事由存在，參以屋頂涉及遮風避雨、排水順暢攸關水份流入頂樓樓板結構裂縫，滲入內部鋼筋引發鋼筋鏽蝕及結構承重弱化等影響建物結構安全性等情節，在建築物防水層老化失修時，全體住戶皆有維護頂樓排水，施作防水修繕工程，俾以維護整體建物結構安全的義務，則系爭區分所有權人會議未衡量頂樓住戶就屋頂漏水有何可歸責之事由及程度，即要求頂樓住戶多負擔近三成之漏水修繕費用【計算式：(13戶x2萬+11戶x3萬)÷200萬≒30%】，顯形成對頂樓住戶課予不符比例原則之不利益分擔，則原告主張系爭區分所有權人會議決議已違反公寓大廈管理條例規定及新湖有約社區規約第十二條規定，依民法第71條前段規定，應屬無效等語，即屬有據。
四、綜上所述，系爭區分所有權人會議所作成第1案討論議題：「五樓頂樓漏水工程」之決議，並無充分及必要之理由，且已悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則，堪認系爭區分所有權人會議就此所為決議實為系爭社區多數區分所有權人以多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，已有權利濫用之情事，依民法第148條第1項之規定，並非法之所許，故原告請求確認系爭區分所有權人會議所作成第1案討論議題：「五樓頂樓漏水工程」之決議無效，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，難予准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
民事第一庭法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 20 日
書 記 官 黃伊婕