臺灣新竹地方法院民事判決115年度訴字第198號原 告 廖崇富訴訟代理人 蘇三榮律師被 告 保利開發建設有限公司法定代理人 陳芷淳訴訟代理人 陳宇緹律師
黃韋儒律師范証傑上列當事人間請求給付遲延利息等事件，本院民國115年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰壹拾伍萬肆仟伍佰參拾貳元及自民國115年2月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣肆萬參仟捌佰伍拾肆元，由原告負擔百分之十三即新臺幣伍仟柒佰零壹元，由被告負擔百分之八十七即新臺幣參萬捌仟壹佰伍拾參元及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決如原告以新臺幣壹佰零伍萬壹仟伍佰壹拾壹元為被告供擔保，得假執行。被告如以新臺幣參佰壹拾伍萬肆仟伍佰參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告因向被告購買森悅C6預售屋乙戶(下稱系爭預售屋，含土地、下同)，兩造於民國111年10月13日簽訂房地預定買賣契約書(下稱系爭預售屋契約)，房地總價款新臺幣(下同)1,760萬元，系爭預售屋於113年6月16日取得使用執照，原告已依系爭預售屋契約付款明細表，按期付款，截至113年11月8日止，除了第7期交屋款17萬元外，包括已核撥房貸在內，共付款1,743萬元，而依系爭預售屋契約第17條第1項第4目「㈣賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款一萬分之五單利計算遲延利息予買方」之約定，系爭預售屋既於113年6月16日取得使用執照，故被告應於六個月內即113年12月15日前通知原告進行交屋，但被告因遲未完工而無法交屋，遲至114年12月8日始以電子郵件通知10日後之12月18日交屋，可知自113年12月16日起至114年12月7日止共計357日，原告得依上開約定，請求遲延通知交屋利息311萬1,255元（計算式：1,743萬元×0.0005/日×357日＝311萬1,255元）。
㈡、系爭預售屋契約第9條第5項「有關金融機構核貸款後發生之利息，屬因買方購屋貸款產生，買方同意自核撥貸款後自行負擔，與賣方無涉，但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」之約定，系爭預售屋交屋日為114年12月18日，而原告於113年11月8日經第一商業銀行核撥貸款1,400萬元，並經被告開立第6期銀行貸款1,408萬元發票兩張即113年11月8日發票號碼FW00000000房屋款915萬2,000元之發票及113年11月8日發票號碼FW00000000土地款492萬8,000元之發票各1張，是以自113年12月9日起至114年12月8日止，原告依序繳納該金融機構核貸款後發生之利息共33萬6,483元，原告自得依上開約定，請求返還交屋前房貸利息33萬6,483元（計算式：2萬6,192元＋2萬6,141元＋2萬6,089元＋2萬6,038元＋2萬5,987元＋2萬5,935元＋2萬5,884元＋2萬5,832元＋2萬5,781元＋2萬5,729元＋2萬5,677元＋2萬5,625元＋2萬5,573元＝33萬6,483元）。
㈢、系爭預售屋契約第14條第3項關於費用分擔之約定，原告認為自己已經預付20萬元且需多退少補之款項，其中有4筆共16萬8,797元，被告應退還給原告，也就是114年12月18日森悅C6透天別墅交屋資料簽收表編號12「第1筆2萬4,427元、第2筆4,000元、第3筆2,000元、第4筆620元、第5筆14萬1,750元」其中第1、3、4、5筆，相加等於16萬8,797元（計算式：2萬4,427元＋2,000元＋620元＋14萬1,750元＝16萬8,797元），至第2筆4,000元本來就沒有請求。最後改稱：第1筆2萬4,427元和第3筆2,000元，就不用主張請求了；但第4筆620元、第5筆14萬1,750元，雖被告在訴訟中表示願意返還，不過迄今尚未收到還款。
㈣、爰依契約關係並引用系爭預售屋契約第17條第1項第4目、第9條第5項、第14條第3項約定，提起本件訴訟，聲明：被告應給付原告361萬6,535元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造間固於111年10月13日簽署房地總1,760萬元之系爭預售屋契約，戶別為C6，現已編定門牌為新竹縣○○鄉○○○街0巷0號，於本件訴訟中，被告要行使民法第264條第1項前段規定之同時履行抗辯權，依據請參最高法院107年度第8次民事庭會議決議，於被告主張同時履行之抗辯後應溯及免除被告之遲延責任，是以被告於114年12月8日收受完整之買賣價金之前，自無所謂遲延通知交屋之問題，縱使認為原告主張交屋得扣留保留款，惟於原告給付房屋貸款之前，被告亦未收受原告應給付之系爭預售屋買賣價金，也就是在原告113年11月8日繳納第6期銀行貸款於被告之前，被告並未負擔遲延責任甚明，且原告於此前之113年11月5日即取得系爭預售屋所有權。
㈡、系爭預售屋契約第17條第1項所定之通知交屋4字，本件通知交屋日期是113年11月7日，是以後續驗屋與驗屋後所發現之瑕疵而為修繕等項，自不能允許包括原告在內之買方，將「通知交屋」與「交屋」兩件事混為一談，甚至容許買方主張倘若瑕疵未修繕等於未通知交屋云云，則因通知交屋之後，系爭預售屋契約第14條另有關於驗收程序之約定，也就是通知交屋之後，已有確實明確之規範資以辦理驗收、交屋，當中買方若發現瑕疵時，亦得限期要求建商修繕。
㈢、是以本件原告請求遲延通知交屋利息311萬1,255元及請求返還交屋前房貸利息33萬6,483元，並無根據，且有違約金過高之問題。另，114年12月18日森悅C6透天別墅交屋資料簽收表編號12「第1筆2萬4,427元、第2筆4,000元、第3筆2,000元、第4筆620元、第5筆14萬1,750元」，經被告收到本件起訴狀繕本並經整理資料後，目前對於其中620元、14萬1,750元這兩筆，被告是同意返還的。
㈣、答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：
㈠、按，系爭預售屋契約第17條第1項約定「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。買方應至賣方指定地點辦理交屋結帳手續。雙方應履行下列各目義務：…㈣賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方；但如可歸責於買方之事由則不在此限」(見卷第27頁)。是以被告應於取得使用執照6個月內通知原告辦理交屋手續，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予原告，並無疑問。
㈡、查，系爭預售屋係於113年6月16日取得使用執照，則依上開第17條第1項約定條款，被告至遲應於113年12月15日前通知原告交屋，雖被告抗辯通知交屋日為取得使用執照當年（113年）之11月7日，並請求訊問兩名證人即被告會計羅筑翎、代銷公司銷售人員廖庭君，然依系爭預售屋契約第14條約定「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備（僅限本戶專有部分）及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約及廣告圖說等必要公共設施後，應通知買方進行驗收手續。驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵或未盡事宜，應一次載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五做為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。第一項接通自來水、電力之管線費及相關費用…（下略）」（見卷第24頁），可知本件兩造爭議之「出賣人於取得使用執照後6個月內通知購買人交屋」乙節，必須且應該是買賣標的已處於合於債之本旨交屋之狀態，始發生通知交屋之效力，否則如謂不論買賣標的之房屋係建造至何狀況，出賣人所為通知均可發生通知交屋之效力，則將使出賣人得以藉通知交屋免除己方給付遲延之責，如此難謂合於上開條款之約定目的。
㈢、於是本院准依被告聲請傳訊上列兩名性質核屬對於建商為友性或中性之證人，並經該2名證人於115年7月17日在庭結證後為證述在卷（均捨棄證人日、旅費），除提及被告所稱之瑕疵修補問題外，被告雇員即證人羅筑翎尚有證述原證10文件之真實性（見卷第221頁。至該份文件內容，則另詳後述），並證述這個森悅建案總共4棟有20幾戶，此20幾戶裡面，前面是有因為瓦斯管的問題，有5、6戶沒有要交屋，連同原告C6這戶就是6、7戶，不願意交屋，占全部20幾戶的1/3沒交，因為有一些還有修繕還沒好，他們也還沒有來交屋，上述1/3沒交屋是113年8月的情形等語在卷（見卷第228頁筆錄）；另名證人即鑫悅廣告行銷有限公司人員廖庭君於當庭查看手機後稱：我的LINE裡面沒有提到交屋這件事情，也沒有看到那個文字，但是應該就是剛剛那個西元2024年（指民國113年）11月7日的那個截圖，但是當時那個截圖在講的是過戶，也不是交屋的事情，後面的部分我還有跟廖先生提到說，權狀如果沒看到，他可以先不要撥款（見卷第236頁）、 我自己經手銷售4戶，有原告C6這戶，另外3戶有一戶在還沒交屋之前，過戶之後就轉賣了，所以買方本來就沒有要自己住，另外一戶也交屋了，到現在都已經住進去了，也是沒有問題，另外一戶也是已經交屋了，也住進去，原告這一戶的話，因為一直都有在聯絡，我知道他的問題比較多，就是他的房子的問題比較多，大概都是什麼樣問題呢，我印象中比較嚴重的就是瓦斯管的問題，瓦斯管它可能固定得沒有那麼牢固，最後一個問題是，因為公司有持續地在修繕，但是就是邊修繕又邊找問題，最後一個發現的問題是1樓的水龍頭那邊好像發現有漏水，所以水龍頭當時就是想說要封掉，封掉之後這是公司提出的解決方案，當時原告就有說這樣公司要怎麼樣去協助後面可不可以補他一個水龍頭，就是這件事情完之後可能就有點鬧得不太愉快，因為我也不曉得他們去建設公司怎麼談的，因為我沒有參與，鬧得不愉快之後，原告後來就沒有再傳LINE給我，我想說那可能他們去公司協調完就沒有事情，就沒有聯絡了，最後一個LINE就是到這邊，過程中有聽到原告跟我反應說，這麼久沒交屋，希望建商補貼貸款利息的事情，就是剛剛看的那張第109頁的照片，原告講的那個條文，就是在詢問我這個事情，這個事情我不太知道怎麼回答，所以我就有請教我們的專案等語明確在卷（見卷第230頁），經核上開2位證人證述內容，係依親身見聞經驗而為陳述，復未見偏頗、矛盾之處，應為可信。
㈣、依前引系爭預售屋契約第14條約定，既將天然瓦斯地區之瓦斯配管達可接通狀態，列為賣方通知驗收前應完成事項之一，如該項基本基礎設備尚未達可接通狀態，即難認賣方已完成契約所定交屋前置義務。此與交屋後始發現的一般瑕疵有別，並非單純得由賣方於驗收後限期修繕之事項。併參公民與政治權利國際公約（即公政公約ICCPR）與經濟社會文化權利國際公約（即經社文公約ICESCR）兩公約所揭示保障人權之規定，應參照兩公約立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋，即兩公約一般性意見（GENERAL COMMENTS），均具優於一般國內法之法源效力，且具憲法生存權保障客觀法價值意義，於私人間可以發生間接第三人效力，民事審判時關於適足居住權之意旨，本於兩公約施行法課予法官之義務，於適用時應參照其立法意旨及相關解釋。又，經社文公約第11條第1項「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要」揭櫫對居住權之保障，而按經濟社會文化權利委員會第4號一般性意見第7點、第8點，居住權乃指安全、和平和尊嚴地居住某處的權利，其具體內容經指出：適當的住所意味著…適當的獨處居室、適當的空間、適當的安全、適當的照明和通風、適當的基本基礎建設和就業和基本設備的合適地點（下略），不應狹義的將之視為僅有一頭上遮瓦之住處或將住所完全視為一商品而已，對於上開第11條第1項的理解應為：不僅指住房而且是指適當的住房。茲以本件現編新竹縣○○鄉○○○街0巷0號之森悅C6新建房屋而言，係被告委託訴外人鑫悅廣告行銷有限公司人員辦理新竹縣湖口地區、取名森悅之透天厝建案（鄉村乙建、見卷第17頁），辦理預售，位處臺灣北區、基地地理位置接近桃園與新竹交界，於春雨寒冬之際，一般家庭仍有使用瓦斯之需求，若於一年4季之中，有1季以上無瓦斯可用，難謂為可供適足地，作為全家人住居之場所，再者，若未設妥瓦斯相關內、外管，亦難謂係可供作為最後避風港、安全的住家，而本地係新竹瓦斯股份有限公司供氣服務範圍區域，業據該名與兩造俱無利害衝突之代銷人員廖庭君在庭證稱：最大的問題是瓦斯等語如上，且據訴外人鼎勛工程企業有限公司115年6月22日函覆本院以：（本建案）錶前部分係114年3月11日向新竹瓦斯股份有限公司申請掛件、錶後部分係114年7月16日被告驗收完成並給發票請款作業、次（8）月6日此日期是天然瓦斯裝錶日期，在此日之前，尚未完成計量錶裝設，該用戶無法使用天然瓦斯、114年8月6日為本工程正式完工可以使用天然瓦斯的日期、綜上本工程於天然瓦斯計量錶完成裝設前，用戶應無法使用天然瓦斯設備等語，並檢申請文件、發票及天然瓦斯掛件規費據相關資料在卷可稽（見卷第209～211頁），可知被告以「通知交屋113年11月7日」此日期為其論據基礎，因此拒絕原告以訴提出之遲延通知交屋利息及返還交屋前房貸利息此兩項請求，經核113年11月7日週四該日，即令假設曾有以口頭或LINE方式通知交屋（全文見卷第109頁，併參本院115年8月7日115年度訴字第562號周昀珊與保利開發建設有限公司間請求給付遲延利息等事件之民事一審判決理由），亦因用戶皆屬處於無法使用天然瓦斯之基本基礎設備而未達合於適足居住狀態，即不能定此項交屋通知已合於債之本旨，故自不發生依約通知之效力。更況，經證人即被告雇員羅筑翎在庭確認真正之原證10即114年12月18日由被告用印出具之保固書，第1行開宗明義記載「本保固書依左列事項，自通知交屋日起負責保固壹年」（見卷第159頁），則此一文件出具時點與內容，與被告抗辯建商一方早於113年11月7日即已通知交屋云云，顯有未合，再對照原告本人在庭稱我們是密碼鎖，被告工務提供密碼，驗屋人員會先到，然後被告工務隨後到，到一下就走，那個密碼是工務主任知道，如果我們後來進去住，是可以換密碼，但驗屋階段，密碼被告工務講，有時被告工務會改，不給進，而被告工務應該也有改過密碼等語在卷，此情復不為被告爭執（見卷第230～231頁），那麼原告自113年11月5日僅形式上取得所有權登記，仍不能自由進出已完工、但未接通瓦斯內、外管之森悅C6建物，又除非被告工務人員同意提供密碼，否則原告是被拒於自家門外，不得其門而入，此情甚為灼然。
㈤、揆諸上述，依現有卷證調查審理結果，被告抗辯113年11月7日通知交屋云云乙情，不為本院採信，而負說明及舉證責任之被告，復不能提出其他可信之通知交屋日，則本件僅能同本院115年度訴字第562號周昀珊與保利開發建設有限公司間請求給付遲延利息等事件，認定通知交屋日於114年12月間（見卷第268頁，該件判決正本第6頁第29行），據此依上開系爭預售屋契約第17條第1項第4目遲延利息按已繳房地價款每日萬分之5計付之約定，本件應以兩造不爭執之通知交屋期限113年12月15日翌日起，計算至如原證4所示該則通知交屋之電子郵件發送日114年12月8日之前1日為止（見卷第57頁），遲延天數共357天，故被告應依前開約定給付遲延通知交屋利息311萬1,255元（計算式、見起訴狀第2頁第9行），並依系爭預售屋契約第9條第5項「有關金融機構核貸款後發生之利息，屬因買方購屋貸款產生，買方同意自核撥貸款後自行負擔，與賣方無涉，但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」，原告已提出原證6銀行出具之房貸利息明細，113年12月9日起至114年12月8日止，原告依序繳納該金融機構核貸款後發生之利息共33萬6,483元（見卷第61頁，金額由上往下相加），被告於114年12月8日通知原告於同年月18日辦理交屋（同上原證4），依契約第9條第5項，被告原應返還指定交屋日前所生之房貸利息，惟原告僅請求自113年12月9日起至114年12月8日止之利息33萬6,483元，本院自應受其聲明拘束。以上兩項再加上兩造於最後期日對於被告應依系爭預售屋契約第14條第3項費用分攤約定，由被告返還原告14萬2,370元，其餘費用兩造已無爭議（見卷第24頁約定；卷第59頁透天別墅交屋資料簽收表編號12第4筆620元、第5筆14萬1,750元；卷第280～281頁最後陳述），於是原告請求於359萬0,108元之範圍，原應全部准許（計算式：311萬1,255元＋33萬6,483元＋620元加14萬1,750元共14萬2,370元＝359萬0,108元）。
㈥、惟被告提出同時履行抗辯與違約金過高之抗辯，前者抗辯因系爭預售屋契約關於各期款項付款期程，明列於契約末頁附件四(見卷第34頁)，本應依照工程進度付款，其中期別7交屋款17萬元依據系爭預售屋契約第15條第4項第㈠款約定，並不在賣方113年11月5日辦理房地所有權移轉時應繳清之範圍內（併參卷第137頁、原告本人在庭稱這筆是114年12月付的），是兩造本已於系爭預售屋契約中約定原告分期給付價金之時程，此節應屬民法第369條契約另有約定之情形，故而被告自無主張同時履行抗辯之餘地；後者抗辯因當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1、2項定有明文。次按，當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216條規定參照）。法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2381號判決意旨參照）。
爰審酌內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，建商逾期通知交屋時，每逾一日按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息。此項約定的功能，在於預先評價買受人因遲延交屋所受損害，並為督促建商履約、防止交屋延宕、維護預售屋市場秩序、保護消費者弱勢地位，未必可以輕易酌減，原則上消費者固不必證明實際損害額，但債務人仍得依民法第252條主張酌減，至是否過高，應斟酌債權人實際損害、雙方經濟狀況、契約目的及消費者保護意旨等一切情形定之，於是考量預售屋建案中，以購置住所目的之買方，常有實際租金或貸款利息損失、居住計畫延誤、搬遷安排受阻、裝修時程延後，而以投資目的之買方，則有市場漲跌轉嫁之風險存在，以上損害均不易精確量化，又於本件原告方面而言，其已請求返還交屋前房貸利息33萬6,483元，此部分本院已評價過有關其資金占用利息與違約期間長短等等之預售屋交易特性如上，而於被告方面而言，所謂「萬分之5」折算年息約18.25％，對照修正前民法第205條「約定利率，超過週年20％者，債權人對於超過部分之利息，無請求權」、110年1月20日修正公布之民法第205條「約定利率，超過週年16％者，超過部分之約定，無效」、民法債編施行法第10條之1規定「修正之民法第205條之規定，於民法債編修正施行前約定，而於修正施行後發生之利息債務，亦適用之」、同法第36條第5項規定「中華民國109年12月29日修正之民法第205條，自公布後六個月施行」，本院權衡兩造各別具體情狀，准予酌減至「萬分之4.3」折算年息約15.695％，且以此「萬分之5」與「萬分之4.3」標準分別計算結果，兩者相差為43萬5,576元（計算式：1,743萬元×0.0005/日×357日＝311萬1,255元；1,743萬元×0.00043/日×357日＝267萬5,679元；311萬1,255元－267萬5,679元＝43萬5,576元。本判決於計算上，元以下小數點均採4捨5入），經核與原告實際受有33萬6,483元貸款利息損失但經原告本人在庭稱我是漏水處理好了，114年12月才付尾款，這房子是透天厝，不是裸屋，有基本配備（見卷第137頁），未見受有裝修時程延後損害，故依此程度酌減，應屬妥適。
四、從而，原告依系爭預售屋契約第17條第1項第4目、第9條第5項、第14條第3項約定，於315萬4,532元之範圍內，其請求為有理由，應予准許（計算式：267萬5,679元＋33萬6,483元＋620元與14萬1,750元＝315萬4,532元），逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。以上准許範圍，按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告依系爭預售屋契約條款對被告之請求，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即115年2月7日起（見本院卷第81頁），至清償日止按年息百分之5計付遲延利息，經核並無不合，應予准許。原告前開勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一論、駁之必要。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第91條第3項規定，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 21 日
民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應附理由並添具繕本1件。如原告對本判決不利益之部分全部不服提起上訴，上訴利益新臺幣46萬2,003元（2萬4,427元＋2,000元＋43萬5,576元＝46萬2,003元），應徵收第二審上訴費用為新臺幣9,465元；如被告對本判決不利益之部分全部不服提起上訴，上訴利益新臺幣315萬4,532元，應徵收第二審上訴費用為新臺幣5萬7,708元。
中 華 民 國 115 年 10 月 21 日
書記官 蔡萱穎