臺灣新竹地方法院民事判決115年度訴字第298號原 告即反訴被告 蔡碧珍訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 告即反訴原告 李進祥訴訟代理人 林良財律師上列當事人間履行契約等事件，本院於民國115年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴部分：
一、確認原告與被告間就附表所示土地於民國114年8月7日所訂立之土地買賣契約關係不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。反訴部分：
一、反訴原告之訴駁回。
二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時，先位聲明請求被告給付新臺幣（下同）1,481,590元本息，第一備位聲明請求確認兩造間民國114年8月7日土地買賣契約關係不成立（不存在），第二備位聲明請求撤銷兩造訂立該土地買賣契約之法律行為（見竹司調卷第9至10頁）；嗣於本院115年8月25日言詞辯論期日，將原第一備位聲明改列為先位聲明，原先位聲明改列為第一備位聲明（見本院卷第○頁）。核其所為，僅係變更預備合併之審判順序，請求之基礎事實均為兩造間同一土地買賣契約之效力及履行爭議，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。本件被告於本訴言詞辯論終結前，本於兩造間同一土地買賣契約，請求原告移轉附表所示土地所有權，與本訴之標的及防禦方法相牽連，亦非專屬他法院管轄，其提起反訴，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告所有附表所示坐落新竹縣峨眉鄉之土地共14筆（下稱系
爭土地），面積合計28,086平方公尺，公告現值合計18,255,900元。原告因系爭土地均位於山區而無從使用，被告又表示欲購供師父修行之用，原告始同意以低價「賣清」方式出售，條件為原告實拿100萬元，不再負擔任何費用。兩造遂於114年8月7日經由仲介馬耀卡兆居間、代書呂孟翰承辦，簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價為100萬元，並於系爭契約第15條「特別約定事項」以手寫方式約定：第3項「雙方協議結案前需提供無套繪證明及取得農證並申請土地不課徵增值稅單，若無法取得時，原則上合約無效，雙方不賠償。但雙方同意協商時，不在此限。」（下稱系爭土增稅條款）、第4項「本案為賣清案件，全部費用含仲介費、代書費、履保費均由買方支付。」（下稱系爭賣清條款）。
㈡詎系爭契約簽訂後，代書發現買賣價金與公告現值落差過大
，依遺產及贈與稅法第5條第2款規定，其差額部分以贈與論，應課徵贈與稅1,481,590元【計算式：（18,255,900元－1,000,000元－2,440,000元）×10%＝1,481,590元】。原告若須自行負擔該贈與稅，不僅分文未得，反須倒貼481,590元，顯非原告締約之本意。依不動產交易習慣，「賣清」係指賣方實得一定售價，與買賣相關之一切費用、稅捐均由買方負擔，系爭賣清條款所列仲介費、代書費、履保費僅屬例示；系爭契約第8條為坊間制式之定型化條款，應以兩造特別磋商之第15條優先適用。又兩造於系爭土增稅條款明白約定，倘本件須課徵土地增值稅，契約即歸無效、雙方不賠償，足見兩造真意係原告就本件交易不負擔任何稅賦，一旦有稅負落於原告，契約即失其效力；贈與稅與土地增值稅同為因本件移轉所生、課於賣方之稅捐，依兩造真意自應同其處理。本件移轉確須課徵贈與稅，被告又拒絕協商、拒不負擔，系爭土增稅條款所附之解除條件已經成就，系爭契約已失其效力。縱認不然，贈與稅之負擔歸屬為原告特別注重之必要之點，兩造就此意思表示未合致，依民法第153條第2項規定，系爭契約自始不成立；退步言，原告亦已依民法第88條第1項規定撤銷其意思表示。被告既仍主張系爭契約有效，並提起反訴請求移轉所有權，兩造間契約關係之存否即不明確，原告自有即受確認判決之法律上利益。
㈢如認系爭契約仍屬有效，依系爭賣清條款，上開贈與稅應由
被告負擔，原告自得請求被告給付1,481,590元本息。又被告利用原告之無經驗，使原告為依當時情形顯失公平之給付約定，原告亦得依民法第74條第1項規定聲請撤銷系爭契約。另原告就上開各項聲明，併依民法第227條之2第1項規定或類推適用該規定為主張。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：確認原告與被告間於114年8月7日簽訂之土地買賣契約關係不存在。
⒉第一備位聲明：⑴被告應給付原告1,481,590元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒊第二備位聲明：兩造於114年8月7日所為訂立土地買賣契約之法律行為應予撤銷。
二、被告則以：㈠「賣清」係不動產交易習慣所生之通俗用語，並無明確定義
，其意涵仍須透過契約解釋認定。系爭契約第8條已就買賣雙方之稅費負擔為分配，其第2項約定由買方負擔印花稅、登記規費、履約保證費及地政士業務執行費，第4項約定「其他依法律規定買賣雙方需繳之稅費，買賣雙方應繳納之」；贈與稅既非第8條第2項所列舉，即應依同條第4項由法定納稅義務人即原告負擔。系爭賣清條款充其量僅為第8條之重申或補充，依體系解釋，所稱「全部費用」應限於與所列仲介費、代書費、履保費性質類似而屬履行土地買賣通常伴隨之典型費用，不包括因以顯著不相當之代價交易始發生之贈與稅。
㈡兩造締約時均未預見贈與稅之發生，該稅費自不在兩造以賣
清條款概括安排之範圍內；且贈與稅係將價值差額視為贈與而課徵，定義上與買賣無關。原告未能事先調整定價，係仲介未盡告知義務所致，應另向仲介求償，不應轉嫁予被告。㈢買賣契約之必要之點為標的物及價金，兩造就此已意思表示
合致，契約即已成立；一般交易通念下之賣清，係分配履行不動產買賣通常伴隨之典型費用，並不包含贈與稅，兩造就此並無意思不合致。原告所稱若知悉即不為意思表示，實屬動機錯誤，不得依民法第88條第1項撤銷。原告並非欠缺一般生活或交易經驗，被告亦未乘其無經驗而訂約，與民法第74條之要件不符；情事變更原則不適用於雙方動機錯誤或主觀交易基礎喪失之情形，原告此部分主張亦無理由。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於114年8月7日簽訂系爭契約，約定原告以總價100萬元
出售系爭土地予被告，由仲介馬耀卡兆居間，代書呂孟翰承辦。
㈡系爭契約第8條第2項以勾選方式約定：買方負擔印花稅、登
記規費、履約保證費、地政士業務執行費，及簽約費2,000元、實價登錄費1,500元；賣方負擔土地增值稅，及簽約費2,000元、實價登錄費1,500元。同條第4項記載：「其他依法律規定買賣雙方需繳之稅費，買賣雙方應繳納之。」㈢系爭契約第15條第3項、第4項，即系爭土增稅條款及系爭賣
清條款，係由代書以手寫填載，兩造並於其下簽名蓋章（見竹司調卷第27頁）。
㈣系爭土地迄未辦理所有權移轉登記。
四、本院之判斷：㈠原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件被告主張系爭契約有效存在，並據以提起反訴請求原告移轉系爭土地所有權，原告則主張系爭契約已不存在，兩造間契約關係之存否既不明確，致原告私法上地位有受侵害之危險，此危險得以確認判決除去，原告自有即受確認判決之法律上利益。
㈡本件之爭點為：系爭土增稅條款之性質為何？依兩造真意，
其效力是否及於本件之贈與稅？如是，其所附條件是否已經成就？茲分述如下：
⒈契約解釋之方法：
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義上及論理上詳為探求；當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。又當事人就締約時未預見之事項，於契約中未設約定而生漏洞時，法院應依契約之目的、當事人於契約中已表現之價值判斷與利益衡量，本於誠實信用原則，探求當事人倘於締約時預見該事項所應為之約定，以補充解釋填補之。
⒉系爭土增稅條款係兩造合意所附之解除條件：
⑴系爭土增稅條款約定兩造於結案前需提供無套繪證明、取得
農業用地作農業使用證明並申請土地不課徵增值稅，「若無法取得時，原則上合約無效，雙方不賠償。但雙方同意協商時，不在此限。」核其內容，係以將來客觀上不確定之事實，即本件移轉無法取得不課徵土地增值稅之核定而須課徵土地增值稅，決定已成立之系爭契約效力是否歸於消滅，性質上屬附解除條件之約定，不因其使用「無效」之文字而異。按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。
⑵證人即代書呂孟翰到庭具結證稱：「當天我到場後他們還在
喬……賣方就都不動反正是賣清的，什麼費用我都不管，我就拿100萬元，代書你就幫我寫清楚，我說好，我知道了。因為土增稅很高，他們不想付，如果真的有拿不到農證的情況，要課土增稅，合約就解除了。所以依照雙方當場的意思就把它寫在合約書中的特約事項裡」、「（問：當時買方也同意該筆約定？）是，所以我寫在特約約定裡，雙方皆有簽名」、「當初我有調資料……我知道金額很多，所以我們才協議如果要繳稅的話，稅已經多到買方已經不想再負擔，所以才會寫……若農證取不到，無法取得不課徵，合約就解除」等語；證人即仲介馬耀卡兆亦證稱：「我們有加註合約無效是因為申請土地不課增值稅的話，如果是有稅單，該合約就會無效」等語（見本院卷第68至74頁）。上開證述核與系爭契約第15條第3項之手寫記載及兩造於其下簽名蓋章之情形相符，足認系爭土增稅條款確係兩造當場協商後之合意。
⒊兩造締約之真意，係原告實得100萬元、不負擔任何稅費，遇有買方亦不願承擔之鉅額稅負時，則使契約失其效力：
⑴系爭土地面積合計28,086平方公尺，每平方公尺公告現值650
元，合計18,255,900元，被告就此數額並未爭執。證人馬耀卡兆證稱：系爭土地原開價1,000萬元，嗣於網路調整為600多萬元，被告來電詢問後，「李進祥一直回覆我們就是這個價格」，最後以100萬元成交等語。是兩造約定之價金尚不及公告現值之6%，原告所以同意以此極低價格出售，其前提即在於實得100萬元而不再支出任何費用，此為兩造締約之基礎。
⑵就「賣清」之意涵，證人馬耀卡兆證稱：「賣清的意思是賣
掉的費用全部都不付，包括仲介費、履保費、代書費，如上面所寫，但是我們當初也有說任何費用我們都不付」、「賣清在我們仲介就是不付任何費用」，並就被告訴訟代理人詰問系爭賣清條款所列費用是否有所限定時，答稱：「我的意思是這部分是舉例，其實包含任何費用」；證人呂孟翰則證稱：「當時賣方就一直跟我說，只要實拿100萬元，其他他都不管……我是列舉含仲介費、履保費、代書費這些都是由買方支付，但是賣方很清楚說我不懂也不管，我只拿100萬元走就好，剩下的我都不管」、「全部費用是指因這個案件產生的所有費用」等語。被告於答辯狀中所引學者見解，亦謂賣清係指「出賣人實得一定售價，而有關買賣的一切費用、稅捐皆由買受人負擔」。上開證人均與兩造無親屬或僱傭關係，且經具結擔保其證言之真實，所述互核一致，並與系爭賣清條款之文字相符，堪以採信。是系爭賣清條款所稱「全部費用」為概括約定，所列仲介費、代書費、履保費僅屬例示，兩造之真意係原告就本件交易實得100萬元，不負擔因本件交易所生之任何費用及稅捐。
⑶被告雖抗辯應以系爭契約第8條之約定為準，系爭賣清條款僅
為其重申或補充云云。惟系爭契約第8條係印刷之制式條款，僅以勾選方式填載；第15條則係兩造針對本件交易特別磋商後，由代書當場手寫加註並經兩造簽名之特別約定事項。個別磋商之特別約定，乃當事人針對具體交易所表現之真意，其效力自應優先於制式條款。況系爭契約第8條第2項原已勾選由賣方負擔土地增值稅，兩造卻另於第15條第3項約定一旦須課徵土地增值稅，契約即歸無效，而非由原告依第8條第2項負擔，益徵兩造已以第15條之特別約定，排除第8條就稅費負擔之一般分配。被告以第8條限縮第15條之範圍，顯與兩造真意不符，不足採取。
⑷綜上，兩造締約之真意，係原告實得100萬元、不負擔任何稅
費；而對於金額龐大、被告亦不願承擔之稅負，兩造所選擇之處理方式，並非轉由原告負擔，而係使系爭契約失其效力、雙方互不賠償。
⒋依補充解釋，系爭土增稅條款所附解除條件應及於本件所生之贈與稅：
⑴本件買賣價金顯著低於公告現值，依遺產及贈與稅法第5條第
2款規定，其差額部分以贈與論，應課徵贈與稅，納稅義務人為贈與人即原告。而兩造及承辦代書、仲介於締約時均未預見贈與稅之發生，此據證人馬耀卡兆證稱：「（問：本件當初有考慮到贈與稅的問題嗎？）沒有」、「（問：當時是否只有考慮到土地增值稅嗎？）是」；證人呂孟翰證稱：「（問：你以前有沒有辦過交易過程中發現贈與稅負擔的問題？）目前沒遇到，本件是第一件」等語明確，被告亦自承兩造締約時均未意識到贈與稅之發生。是系爭契約就贈與稅之處理未設約定，屬契約漏洞，應依前揭說明，探求兩造倘於締約時預見贈與稅所應為之約定，以補充解釋填補之。
⑵被告雖抗辯此契約漏洞應依系爭契約第8條第4項，由法定納
稅義務人即原告負擔云云。惟兩造既已以第15條之特別約定排除第8條就稅費負擔之一般分配，業如前述；且若令原告負擔贈與稅1,481,590元，原告出售價值逾1,800萬元之土地，非但未取得分文，反須倒貼481,590元，與兩造約定原告「實拿100萬元」之締約基礎根本牴觸，顯非誠信之當事人所可能為之約定，被告此部分抗辯，自無可採。
⑶本院審酌：①贈與稅與土地增值稅均係因系爭土地所有權移轉
而生，證人呂孟翰亦證稱贈與稅「屬於本案增加的費用，移轉手續的費用，如果沒有移轉就沒有該筆贈與稅的產生」；②二者依法或依約均由賣方即原告負擔；③二者金額均屬鉅大，足使原告實得之價金化為烏有甚或倒貼，證人呂孟翰並證稱「土增稅是比贈與稅高的」、「因為贈與稅會課到賣方變成賣100萬元，但是要繳100多萬的稅，賣方不會接受該合約的條件」等語。兩造就本件交易可能發生之土地增值稅，既已明白約定由原告不負擔、被告亦不願承擔，而以契約失其效力、雙方不賠償之方式處理；則就性質相同、同屬賣方始料未及之贈與稅，兩造倘於締約時預見，依其等就土地增值稅已表現之價值判斷與利益衡量，本於誠實信用原則，所應為之約定，必係同其處理，即「如本件移轉須課徵贈與稅，而兩造未能協商解決時，契約無效，雙方不賠償」。從而，依補充解釋，系爭土增稅條款所附之解除條件，應及於本件因以顯著不相當之代價讓與財產所生之贈與稅。
⑷被告另抗辯贈與稅係將價值差額視為贈與而課徵，與買賣無
關，原告應向仲介求償云云。然本件贈與稅之所以發生，全係因兩造以顯著低於公告現值之價格買賣系爭土地，並將辦理所有權移轉，其與本件買賣有直接關連，至為明顯；至仲介有無違反告知義務，係原告與仲介間之另一法律關係，不影響兩造間契約真意之認定。被告訴訟代理人於詰問證人時另以地價稅為例，主張賣方仍須負擔法定稅費云云，惟地價稅係依持有期間課徵之稅捐，系爭契約第8條第1項並已約定以點交日為界分擔，與因本件所有權移轉始發生之稅捐性質不同，自難比附援引。被告上開抗辯，均不足採。
⒌系爭契約所附之解除條件已經成就：
⑴證人呂孟翰證稱：其於簽約當日返程即發現買賣價格與公告
現值落差過大，上網查詢擬制贈與規定後，第一時間通報仲介；「後續協調是買方說他有辦法去處理……後來我們代書也行文給國稅局……提供附近成交行情給他們看，說我們可不可以不要繳那麼多贈與稅，但國稅局就是拿擬制贈與的法條給我們看，說不行就是要繳贈與稅，後來買方突然就都不承認說他可以處理了，他說就按照合約進行，這個稅不是他要繳的。後來他就不想處理」等語；證人馬耀卡兆證稱：其於知悉後立即通知被告，「後來我們有要當面做協調，但是李進祥沒有出面做協調」，被告並表示不付贈與稅等語。
⑵又地政機關辦理贈與財產之產權移轉登記時，應通知當事人
檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書或核定免稅證明書等，其不能繳附者，不得逕為移轉登記，遺產及贈與稅法第42條定有明文。本件經代書向稽徵機關陳情後，稽徵機關仍認應依擬制贈與規定課徵贈與稅，則本件移轉須課徵贈與稅一事已屬確定；而兩造間嗣後亦未能就此協商達成合意，系爭土增稅條款但書所定「雙方同意協商」之例外情形即不存在。是系爭契約所附之解除條件已經成就，依民法第99條第2項規定，系爭契約失其效力，兩造間之買賣契約關係已不存在。
㈢綜上所述，系爭契約因所附解除條件成就而失其效力，原告
先位請求確認兩造間就系爭土地於114年8月7日所訂立之土地買賣契約關係不存在，為有理由，應予准許。原告先位之訴既有理由，其另主張之民法第153條第2項、第88條第1項等理由，即無庸再予審究；其第一備位、第二備位之訴及第一備位所附假執行之聲請，依預備合併之性質，亦毋庸裁判，附此敘明。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造於114年8月7日簽訂系爭契約，約定點交土地日期為114年9月30日，反訴原告已於點交日前依約付清價款，反訴被告竟拒絕如期點交，爰依系爭契約之法律關係，請求反訴被告將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告。並聲明：反訴被告應將附表所示土地所有權移轉登記予反訴原告。
二、反訴被告則以：系爭契約已失其效力，反訴原告不得據以請求移轉所有權等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：系爭契約已因所附解除條件成就而失其效力，兩造間之買賣契約關係已不存在，業經本院認定如前。反訴原告本於系爭契約之法律關係，請求反訴被告將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告，即失其依據，為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
民事第二庭法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書記官 魏翊洳附表：編號 地段 地號 面積（㎡） 權利範圍 1 藤坪段六寮小段 0000-0000 403 全部 2 藤坪段六寮小段 0000-0000 3,492 全部 3 藤坪段六寮小段 0000-0000 1,343 全部 4 藤坪段六寮小段 0000-0000 78 全部 5 藤坪段六寮小段 0000-0000 19 全部 6 藤坪段六寮小段 0000-0000 194 全部 7 藤坪段六寮小段 0000-0000 1,959 全部 8 藤坪段六寮小段 0000-0000 1,353 全部 9 藤坪段六寮小段 0000-0000 592 全部 10 藤坪段六寮小段 0000-0000 679 全部 11 藤坪段六寮小段 0000-0000 2,633 全部 12 藤坪段六寮小段 0000-0000 13,733 全部 13 藤坪段六寮小段 0000-0000 1,172 全部 14 藤坪段六寮小段 0000-0000 436 全部 合計 14筆 28,086