臺灣新竹地方法院民事判決115年度訴字第363號原 告 葉如萍訴訟代理人 劉文瑞律師被 告 吳怡學訴訟代理人 劉芩涵律師上列當事人間請求給付承攬報酬事件，本院於民國115年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣2,509,920元，及自民國115年2月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣837,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣2,509,920元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告原為坐落新竹縣○○市○○段0地號土地（面積513平方公尺，下稱系爭3地號土地）、同段21-2地號土地（面積1,987平方公尺，下稱系爭21-2地號土地，與系爭3地號土地合稱系爭土地）之所有人，於民國114年8月間欲出售系爭土地，原告知悉後即向被告承攬出售事宜，兩造遂於114年8月20日簽訂委託銷售合約書（下稱系爭合約書），約定由原告代理銷售系爭土地，被告實拿總價金新臺幣（下同）27,972,000元，超出金額為原告之報酬。嗣原告為早日完成系爭土地出售事宜，再行委託訴外人台慶不動產新竹中央公園加盟店（即加貝不動產經紀有限公司，下稱加貝公司）仲介，經原告與仲介人員一再與有意願之買家交涉、帶看，幾經議價，最終將系爭土地以每坪42,000元之價格出售予訴外人吳○庭（真實姓名詳卷）。則扣除被告實拿27,972,000元及被告代原告墊付之加貝公司仲介費1,270,080元後，剩餘部分均應為原告之承攬報酬。原告於114年10月13日以通訊軟體LINE傳送訊息請求被告付款，被告原已應允原告相約前往領取，事後竟推諉拒絕給付，爰依系爭合約書之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭合約書應定性為居間之法律關係，且系爭合約書因違反不動產經紀業管理條例第32條第1項之禁止規定，依民法第71條規定無效。縱認有效，因原告向被告謊稱無人願意以每坪37,000元之價金購買系爭土地，依民法第567條第1項、第571條規定，原告仍不得向被告請求報酬。況系爭合約書約定之報酬實屬過高，應依民法第572條規定酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，被告原為系爭土地之所有人，兩造於114年8月20日簽訂系爭合約書，並委託加貝公司仲介，系爭土地出售予吳○庭等情，有土地登記謄本、系爭合約書、委託事項變更契約書、土地買賣契約書、異動索引查詢資料附卷可參（本院竹司調卷第15至29頁，本院卷第15至18頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之點，應在於：㈠系爭合約書應如何定性？㈡原告請求被告給付報酬2,509,920元，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭合約書應定性為居間及委任之混合契約：
1.按基於私法上契約自由原則，當事人得自行決定契約之內容，以形成其間之權利義務關係。當事人所訂契約之定性，攸關法規之適用，乃法院之職責，不受當事人所述法律見解之拘束。次按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第490條第1項、第528條、第565條分別定有明文。
2.查系爭合約書約定：「委託人：吳怡學先生同意全權委託：葉如萍小姐代理銷售竹北市豐田段二筆土地面積共計756坪。開價為每坪新台幣四萬完整，底價為新台幣三萬七千元整。土地總價為：二千七百九十七萬二仟元整。吳怡學先生實拿總價金為新台幣二千七百九十七萬二仟元整（已包含仲介4%服務費用）。二、倘若代理人與買方議價後最終成交價格超過底價每坪37000元整，即超出總價金二千七百九十七萬二千元整之超出議價金額即為代理人：葉如萍之酬勞費用。」等語（本院卷第19頁），可見兩造簽訂系爭合約書之真意，乃被告委由原告尋覓系爭土地之買方，居間訂立買賣契約，並同時授權原告代為處理銷售事宜；原告則以促成交易並獲取超出底價部分作為報酬為目的。是原告依約所提供之給付，重在為被告擔任居間，復有代為處理銷售事宜之權限，並無一定有形或無形之工作成果可供移轉。準此，系爭合約書應定性為居間及委任之混合契約。
3.原告雖主張：原告為被告與買方議價，最終成交價格超出總價金29,792,000元之後，方可請求報酬，其性質自屬承攬云云（本院卷第39頁），惟關於報酬之給付條件與計算方式如何，難以逕認屬承攬契約中「一定工作之完成」，而系爭合約書之約定內容著重在促成系爭土地之買賣交易本身，除此之外尚乏一定有形或無形之工作成果可供移轉，難認屬承攬契約。是原告此部分主張，尚無可採。
4.原告又主張：系爭合約書明定原告為代理人，得代理被告與買方議價，與民法第565條規定顯屬不符云云。然被告一併授與代理權予原告，屬混合委任契約之性質，此與居間契約並無互斥之關係，是此部分主張，亦乏所據。
5.準此，系爭合約書應定性為居間及委任之混合契約。㈡原告請求被告給付報酬2,509,920元，為有理由：
1.系爭土地於114年8月22日以買賣總價31,760,000元出售予吳○庭之事實，有土地買賣契約書在卷可考（本院卷第25至29頁），此部分堪予認定。則依前開系爭合約書之約定內容，超出27,972,000元之部分，依約即屬原告之報酬，文義甚明。況觀諸原告提出其與被告間之LINE對話紀錄截圖（本院卷第31頁），原告傳送：「恭喜二哥高價成交🎉🎉15號過戶完成後再麻煩您將我的費用匯到中國信託帳戶。」、「756坪*42000=00000000 00000000-0%仲介費0000000=00000000 00000000-(二哥實拿)00000000=0000000 ○哥需要支付妹妹的費用0000000」、「二哥早安」、「請問我的費用您要怎麼給我呢？」等語後，被告即回覆：「下星期一晚上7點來拿」等語，足見原告已向被告具體報告銷售計算基準，並扣除被告代原告墊付之加貝公司仲介費後，結算被告應給付報酬數額為2,509,920元，被告對此數額及計算方式，並未為任何異議或否認，反而明確承諾給付之期日與方式，益徵原告確有上開報酬請求權存在。是原告依系爭合約書之約定，僅請求被告給付報酬2,509,920元，核屬有據。
2.被告固抗辯：系爭合約書違反不動產經紀業管理條例第32條第1項之禁止規定，依民法第71條規定無效云云。按非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人100,000元以上300,000元以下罰鍰，不動產經紀業管理條例第32條第1項固有明文。
然前開規定乃對執行不動產交易業務者之行政管理措施，核其性質亦為取締規範而非效力規範，如有違反僅生應否受行政處罰之問題，兩造間成立之系爭合約書之效力，尚不至於因此而受影響。是被告此部分抗辯，容非有據。
3.被告又抗辯：依民法第567條第1項、第571條規定，原告不得向被告請求報酬云云（本院卷第31頁）。按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567條第1項前段、第571條分別定有明文。又按居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第1027號判決意旨參照）。查被告抗辯：原告向被告謊稱無人願意以每坪37,000元之價金購買系爭土地云云（本院卷第32頁），為原告所否認（本院卷第41頁），被告就此並未舉證以實其說，尚無從以簽訂系爭合約書與嗣後出售系爭土地之時間間隔，逕認原告曾有此行為。至被告抗辯：原告另向加貝公司收取127,008元報酬云云，然無論原告有無向加貝公司收取127,008元及其原因如何，均難認有何「為利於委託人之相對人之行為」、「由相對人收受利益」之情形，是被告執此抗辯原告違反前開規定云云，亦乏所據。
4.被告另抗辯：系爭合約書約定之報酬實屬過高，應依民法第572條規定酌減云云。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。民法第572條規定甚明。又按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或1個半月之租金。不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1項亦規定甚明。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。關於原告所任勞務之內容究竟如何及其價值多寡，被告抗辯：原告並未實際參與云云（本院卷第35頁），原告主張：原告勞心勞力議價云云（本院卷第42頁），兩造各執一詞，此部分並無其他證據資料可佐，自難逕認有何為數過鉅之情形。至原告有無向加貝公司收取127,008元及其原因如何，亦屬原告與加貝公司間之法律關係，與原告依系爭合約書之約定請求被告給付報酬數額是否過鉅無涉。是被告此部分抗辯，尚無可採。
五、綜上所述，原告依系爭合約書之約定，請求被告給付原告2,509,920元及自起訴狀繕本送達翌日即115年2月6日（本院竹司調卷第47頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 13 日
民事第二庭 法 官 楊子龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 13 日
書記官 洪郁筑