臺灣新竹地方法院民事判決115年度訴字第6號原 告 葉秀妹訴訟代理人 王世華律師
莊景智律師被 告 鄧晴心上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月2日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新竹市○○段0000000地號土地及坐落其上之如附圖編號A所示建物騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國114年10月1日起至返還第一項房地之日止，按月給付原告新臺幣2,600元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣228,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣684,200元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前於民國86年3月6日向他人買受未辦保存登記之門牌號碼新竹市○○路○段00巷00號房屋之一部（與相鄰2戶共用門牌號碼），即如附圖所示編號A部分面積13平方公尺之建物（下稱系爭房屋）。系爭房屋原坐落於國有土地，因原告為系爭房屋所有權人，依法得購買坐落之國有土地，是原告於96年間依法向退輔會購買系爭房屋坐落之新竹市○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）。嗣兩造於109年間簽訂租賃契約，約定被告以每月租金新臺幣（下同）2,000元向原告承租系爭房地，租賃期間為109年10月1日至111年9月30日，被告於系爭房地上開設「飛行樹屋咖啡」，原告並同意其因營業所需而辦理稅籍登記。兩造於111年間續約，約定租賃期間至112年9月30日；又於112年間續約，約定每月租金調整為2,200元，租賃期間則為112年10月1日至113年9月30日；復於113年10月間，將此份租約直接改為租期至114年9月30日（下稱系爭租約）。訴外人即原告之子張德安於114年9月29日以LINE詢問被告是否要續約，被告原先表示要續約，並與張德安約定隔天上午簽約，孰料隔日上午張德安依約到達約定地點欲連絡被告時，被告竟直接置之不理、已讀不回。系爭租約之租賃期間至114年9月30日屆滿，被告迄今仍占用系爭房地，一面明確表示不願續租，一面卻又拒絕搬遷返還系爭房地予原告，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房地，及按月給付自114年10月1日起至返還系爭房地之日止，相當於租金之不當得利。另依系爭契約第13條第3項，原告得請求被告給付自114年10月1日起至返還系爭房地時止，按月租金額計算之違約金，爰依民法第179條、第455條、第767條第1項前段規定及系爭租約，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房地騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自114年10月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告4,400元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：被告自105年起即與原告建立穩定之租賃關係，自數年前起，關於租賃條件之變更、續約或終止，均非由原告本人或其正式授權之代理人與被告接洽處理，原告在114年9月30日租期屆滿後，未親自向被告表示不願續租，兩造已成立不定期限之租賃契約，被告自非無權占有系爭房地。被告不爭執原告所主張之租期屆滿日期，惟租賃關係是否已合法終止，且確由原告本人真實意思而終止，仍有待釐清，且被告多次欲交付租金，因張德安無理拒絕，被告已辦理提存租金，原告逕請求被告返還系爭房地及給付租金，顯欠缺明確且合法之請求基礎。被告始終願依原有條件與原告本人協商，惟在未能確認原告本人意思表示之前，被告暫緩配合相關程序，實屬合理之自我保護行為。又被告出資修繕系爭房屋，且系爭房屋之納稅義務人為被告，並列於被告之國稅局財產清單中，被告為系爭房屋之事實處分權人，原告無權要求被告拆除系爭房屋。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房
屋所有權移轉之要件（最高法院79年度台上字第875號民事判決意旨參照）。原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人，提出買賣契約書為證（見本院卷第15至16頁），被告抗辯其出資修繕系爭房屋，且為系爭房屋房屋稅之納稅義務人，故被告取得系爭房屋之事實上處分權云云。然房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，稅籍登記對於私法上權利並無表徵之功能，亦與房屋所有權或事實上處分權之歸屬無涉，況參酌兩造於109年簽訂之租賃契約，其上載明「本人鄧晴心將於110年11月申請房屋稅籍，若申請成功後有產生房屋稅費用，將由鄧晴心負擔」等語（見本院卷第27頁），而在系爭房屋稅籍變更後，被告仍持續承租系爭房屋並支付租金，足認原告始終並無移轉系爭房屋事實上處分權予被告之意思。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條、第767條第1項前段定有明文。又以民法第767條第1項前段無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之有利事實負舉證責任（最高法院72年度台上字第1552號民事判決意旨參照）。
又按民法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用（最高法院42年度台上字第410號民事判決意旨參照）。
㈢原告與被告就系爭房地存有租賃關係，系爭租約租期自113年
10月1日至114年9月30日止，每月租金為2,200元，系爭房地現由被告占有使用，占用位置如附圖編號A所示，面積13平方公尺等情，有房屋租賃契約書、張德安與被告間之LINE對話紀錄、照片等件為證（見本院卷第19至51、73至87頁），並經本院會同兩造於115年3月11日履勘現場，及囑託新竹市地政事務所派員會同測量屬實，有本院勘驗筆錄及新竹市地政事務所115年3月20日新地測字第1150002030號函暨附圖在卷可佐（見本院卷第253至255頁）。被告就租期於114年9月30日屆滿，其迄今仍未返還系爭房地等情不爭執，然辯稱其於系爭租約屆滿後繼續使用系爭房地，且原告本人未為反對之意思，系爭租約依民法第451條規定，已轉為不定期租約云云。經查，原告之子張德安於113年10月13日即代原告與被告討論續約與否、見面時間，被告未有異議或疑問，甚而持續將應繳納之租金匯予張德安，張德安於114年9月29日被告告知已匯款114年7至9月租金後，表示「我記憶合約到9月底止，請問要續約嗎」，被告亦回覆「好的」、「明天早上方便嗎」（見本院卷第35頁），足證張德安係居於原告代理人之地位，以原告之名義處理系爭租約之相關事宜，張德安於同年月30日向被告表示「請妳依合約到期，搬離租賃地」，可認原告於租期屆滿後不再續約之意思表示已到達被告，縱被告於租期屆滿以提存方式繼續給付租金，仍未成立不定期限租賃契約，被告抗辯兩造成立不定期限之租賃契約，自無可採。從而，被告於114年9月30日租期屆滿後，已無繼續占用系爭房地之合法權源，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房地騰空遷讓返還予原告，即屬有據。
㈣原告得向被告請求之金額，分述如下：⒈114年10月1日起至遷讓返還系爭房地時止，相當於租金之不
當得利：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。系爭租約第14條第3項亦約定：「承租人未依第一項約定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額…至返還為止」（見本院卷第14頁）。系爭租約既已終止，被告繼續占用系爭房地，即屬無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告主張以系爭租約約定之月租金為計算標準，應屬適當，是原告請求被告給付自114年10月1日起至至返還系爭房地之日止，按月給付原告2,200元，為有理由。
⒉114年10月1日起至遷讓返還系爭房地時止之違約金：⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號民事判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號民事判決意旨參照）。
⑵經查，系爭租約第14條第4項約定：「承租人未依第一項約定
返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」（見本院卷第81頁），上開約定並未明定違約金之性質，應認屬損害賠償預定性質之違約金。審酌原告因被告未依約返還系爭房地所受之損害應為租金收益及利息損失，原告已另依該條約定前段請求相當於租金收益之損害，併參考民法第205條規定當事人依法得請求之最高約定週年利率為16%、被告租用系爭房地係作為營業使用，及兩造之利益損害等一切情狀，認原告請求每月按月租金額計算之違約金尚屬過高，應予酌減為400元為適當。從而，原告得請求被告自114年10月1日起至返還系爭房地止，每月400元之違約金，逾此部分之請求，不予准許。
四、綜上所述，原告依民法第179條、第455條、第767條第1項前段規定、系爭租約提起本件訴訟，於如主文第一項至第二項所示範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，被告雖未聲明願供擔保免為假執行，惟本院仍依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 15 日
民事第一庭法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 15 日
書 記 官 白瑋伶