臺灣新竹地方法院民事判決115年度訴字第820號原 告 王淑英訴訟代理人 邱清銜律師複代理人 張必昇律師被 告 沈源潘訴訟代理人 蔡健新律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國115年9月21日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1,185,000元，及自民國115年3月12日起至清償日為止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分20；餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告與被告於民國(下同)112年5月23日，就坐落新竹縣○○鄉○○段000○00000地號土地(下稱系爭土地)簽訂編號I0000000土地買賣契約書(下稱系爭契約)。依系爭契約第18條其他約定事項明確約定，本件買賣係以完成建築線指定證明、四大管線設施、搭排證明申請及取得、建築執照申請取得，以及取得同段別95、90、92-4地號土地之道路通行權等事項為停止條件，於該等條件全部成就時，契約始生效力，兩造依約完成履約保證程序，原告已於簽約後將履約保證金新台幣(下同)480萬元匯入指定之履約保證專戶，簽約後原告為促使系爭契約之停止條件早日完成，就道路通行權部分，除契約約定之同段別91、92、92-1地號土地外，為確保建築線指定及建照申請順利，原告主動與毗鄰地主陳菊櫻、黃文浩等人協商，並已支出22萬元費用，以取得必要之土地通行權同意，原告亦依法申請建築線指定，支出費用5萬5000元，並為配合後續建築計畫，實施挖土機工程及水路遷移工程，分別支出88萬2000元及24萬8000元，另搭排證明部分，原告自簽約後持續依新竹縣政府主管機關之規定，備齊所有文件並提出搭排證明之申請，此等行政審查程序本需相當之作業期間，屬兩造於締約時所得合理預見之範圍，原告就系爭契約之履行，並無任何怠惰、拖延或可歸責之情事，被告竟於日前委任律師發函予原告，單方面表示欲解除系爭契約，且拒絕返還原告已支付之480萬元履約價金。系爭契約為附停止條件之契約，於條件成就前尚未生效，被告所為解除契約關係之意思表示，致使雙方為締結本約之目的無法達成，原告為締約及促使條件成就所給付之480萬元，其給付目的既已消滅，被告繼續保有該款項，即屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，依不當得利之規定，被告自應將款項全數返還予原告；並依民法第260條、第227條規定，請求被告賠償原告因相信契約將履行所支出之損失，原告為履行系爭契約、促使停止條件成就所支出之必要費用共計118萬5000元(計算式：55000+882000+248000=0000000)。被告於原告無任何可歸責事由之情形下，片面主張解除契約，依法應負債務不履行之損害賠償責任，原告爰依上開規定，起訴請求被告返還履約保證金並賠償原告因此所受之損害。
㈡、訴之聲明：⒈被告應給付原告598萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、兩造於112年5月23日就新竹縣○○鄉○○段地號105、105-2地號土地（下稱系爭土地）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），並約定點交日為112年12月31日，遲至114年6月19日原告仍未能依系爭契約第18條完成相關行政程序，故雙方另簽訂契約變更期日協議書，約定變更立契日為114年6月30日，結案點交日為114年10月31日，約定變更期日後，原告仍未遵期辦理相關行政程序，經被告以竹北成功郵局114年12月1日449號存證信函催告履行，仍不履行，被告以竹北六家郵局114年12月16日358號存證信函解除系爭契約。契約第18條應僅為雙方協力義務之約定，系爭契約已於簽約時成立及生效。114年6月19日仍以「變更期日」而非「重新締約」方式處理，並明定其他約定仍依原契約不變，可知該條並非使112年5月23日之買賣契約整體處於未生效狀態，而應僅係就所有權移轉、點交及結案等履行程序，約定須以建築線、搭排、建照、通行權等行政及開發條件完成為履行前提。至少關於雙方協力義務、履行期限、違約責任、解除權及違約賠償之約定，均應認已發生拘束力。被告於114年12月1日以存證信函定期催告原告仍不履行其契約義務，於催告期滿後，被告自得依系爭契約第13條之約定解除契約，並沒收原告已支付之價款作為違約賠償，原告依民法第179條請求返還買賣價金480萬元為無理由。系爭契約自簽約起至被告寄發存證信函催告履行時已經過2年以上，期間亦經雙方於114年6月19日協議延長契約結案點交期日至114年10月31日，原告應已考量行政機關作業所需之時間，且自行政機關之函覆可知，行政機關亦未有何延滯之情形，乃因原告向錯誤之機關申請或申請文件未完備所致，係可歸責於原告之怠於履行及不正當阻止條件成就，應視為條件已成就，系爭契約自已生效。被告催告期滿而原告仍不履行，被告自得依系爭買賣契約第13條第2項之約定，解除契約並沒收原告已支付之價款作為違約賠償，原告依民法第179條請求返還買賣價金480萬為無理由。原告主張其已支出之費用為毗鄰地通行權、挖土機工程及水路遷移工程等，皆係原告後續建築、開發計劃需要，非系爭契約所約定範圍，更非應由被告所負擔，且對被告而言毫無利益之可言。系爭契約因可歸責原告之債務不履行而經被告依約解除，被告不具可歸責之原因，原告依民法第260條、第227條，請求118萬5,000元之損害賠償並無理由。
㈡、答辯聲明：⒈原告王淑英之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告王淑英負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：兩造於112年5月23日就新竹縣○○鄉○○段000○00000地號土地簽訂土地買賣契約書，第18條約定系爭買賣契約必須完成之條件。原告於112年7月31日、112年12月17日、113年6 月19日分別匯款100萬元、250萬元、130萬元，總計480萬元至履約保證帳戶。原告已於113年4月25日提領履約保證帳戶中100萬元，114年1月2日取出39,436元、115萬元，114年6月19日取出130萬元。原告於114年6月19日仍未依契約第18條完成相關程序，兩造於114年6月19日簽訂契約變更期日協議書，約定立契日為114年6月30日，結案點交日為114年10月31日(詳如本院卷第195頁記載) 。原告已支出與相鄰之89、90地號土地之地主黃文浩、陳菊櫻取得同意通行權之費用22萬元，聲請建築線指定支出費用55,000元，實施挖土機工程及水路遷移工程，分別支出882,000元、248,000元，被告已領取原告給付之買賣價金200萬元。被告於114年12月1日以被證二存證信函催告原告履行契約；114年12月22日以被證三存證信函解除系爭契約。
四、本件爭點：系爭契約第18條約定之效力如何？被告主張依系爭契約第13條解除契約，並沒收原告已給付價款200萬元，有無理由？原告依不當得利規定請求被告返還已給付之價款480萬元，並依民法第260條、第227條規定請求被告賠償118萬5,000元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至(最高法院95年度台上字第2750號民事判決意旨參照)。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條定有明文；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，固為民法第229條第1項所明定；然債權人並不因債務人之遲延給付，當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。觀之同法第254條之規定自明(最高法院 82年度台上字第1971號民事判決意旨參照)。
㈡、經查，兩造於112年5月23日簽訂之土地買賣契約第1條備註第6點：點交日為112年12月31日；第18條其他約定事項⒈本約買賣必須完成以下條件始生效力：①建築線指定證明 ②四大管線設施。③搭排證明。④建築執照申請取得。⑤取得同段別9
5、90、92-4地號之道路通行權」(本院卷第25頁)。由上可知，兩造於簽訂系爭買賣契約之際，即均知悉原告購入系爭土地之目的係供興建房屋，且須完成前開條件為契約生效要件，惟系爭契約亦有約定點交期限為112年12月31日，核屬給付有確定期限。原告雖曾向新竹縣政府、農業部農田水利署桃園管理處、經濟部水利署第二河川分署等主管機關，辧理土地買賣契約第18條其他約定事項，然尚未完成等情，有新竹縣政府府農企字第11440000988號函、府工建字第1140015060號函、農業部農田水利署桃園管理處農水桃園字第1148214605號函、經濟部水利署第二河川分署水二管字第11402045160號、11402054170、11502014890號、11502006400號函、地役權通行同意書暨協議書、及原告提出之113年8月8日水路遷移申請函、113年10月4日農田水利署回函、被告113年11月水路遷移申請相關文件、113年12月12日水汙染防治防治許可證申請函、113年12月24日環保局回函、農業部農田水利署114年1月8日同意撤回水路變更申請函、114年1月19日向經濟部水利署第二河川分署申請搭排相關文件（以大安發建設名義申請）、114年1月14日申請函、114年5月26日農田水利署函、114年4月22日向經濟部水利署第二河川分署申請搭排相關文件、114年5月21日經濟部水利署第二河川分署函、114年7月23日經濟部水利署第二河川分署函。114年7月23日日向新豐鄉公所函詢、114年8月7日新竹縣政府函、114年8月12日向經濟部水利署第二河川分署申請搭排、114年8月21日日申請函、114年8月29日日新竹縣政府回函、114年9月8日向新竹縣政府工務局申請函、114年9月8日向經濟部水利署第二河川分署申請函、114年9月16日新竹縣政府函、114年9月23日向經濟部水利署第二河川分署申請函、114年11月12日經濟部水利署第二河川分署回函在卷足憑(本院卷第91-179、205-209、261-391頁)。兩造於114年6月19日協議變更立契日(變更前112年5月23日；變更後114年6月30日)及結案點交日(變更前112年12月31日；變更後114年10月31日，若因公務機關河川局、水利會等所延滯時則排除之)，有契約變更協議書在卷可稽(見本院卷第195頁)。嗣因原告於114年12月31日仍未完成土地買賣契約第18條其他約定事項，經被告以竹北成功郵局114年12月1日449號存證信函催告原告於14日內完成，逾期未完成，將解除系爭契約，嗣因原告於期限內仍未完成，被告以竹北六家郵局114年12月16日358號存證信函解除系爭契約，有存證信函附卷可佐（本院卷第197-203頁）。參酌系爭契約第18條其他約定事項雖約定本約買賣必須完成前開條件始生效力，然而系爭契約同時有約定點交日期，系爭契約自訂約日112年7月17日至協議變更點交日114年10月31日、被告存證信函催告完成期限114年12月15日，歷經約2年5月，原告仍未能完成系爭契約第18條之條件，系爭契約之給付既同時定有確定期限，應係避免系爭契約效力之發生，長期繫於將來不確定之事實，被告徒然長期等待原告完成條件無法有效利用土地及資金，顯失公平；基此，被告抗辯因可歸責原告之給付遲延，業以114年12月1日、114年12月16日存證信函催告原告履行及解除契約一節，自屬有據。
㈢、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第2項定有明文。次按賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院102年度台上字第889號判決意旨參照）。又按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，依民法第250條第2項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，故懲罰性違約金固以當事人有特別訂定者始足當之，然不論何者，既云「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金」，依其約定內容，尚可分為因給付不能、拒絕給付，或因遲延給付，或因不完全給付時，應支付之違約金。至民法第250條第2項但書規定：「約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者」，係指給付遲延或不完全給付時應支付損害賠償總額預定性之違約金而言（最高法院80年度台上字第229號民事判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約第2條約定：買賣價金：6,572萬8千元；第13條第2項約定：違約處理：除因不可抗力之事由外，甲方(即原告)違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日(自逾期日起算至完全給付日止) 甲方應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予乙方（即被告），並應於補繳價金時一併繳清。若經乙方催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，本買賣土地任憑乙方處理，甲方不得異議。如本買賣土地已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復產權登記予乙方，並應負擔因此所發生之所有費用（本院卷第24頁）。觀諸系爭契約第13條第2項文義既無懲罰性質之約定，依民法第250條第2項規定，應具有損害賠償總額預定性質。
㈣、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號、86年度台上字第1084號判決意旨參照）。系爭買賣契約既因可歸責於原告之事由而經被告合法解除，被告抗辯原告應依約賠償違約金，自屬有據。爰審酌上開違約金以買賣總價65,728,000萬元為計算基準，其計算利率以每日千分之1，換算年息為36.5%，已逾民法第205條規定最高利率週年16%之限制。自112年5月23日至被告114年12月16日解除契約，期間約為2年6月23日(約2.56年)，又查，原告未於變更後點交日114年10月31日完成系爭契約第18條之條件，至被告114年12月16日解除契約，期間為45日，依系爭契約約定計算之違約金為2,957,760元(65,728,000×1‰×45＝2,957,760)，被告陳稱和解方案就是被告保留已經收受的200萬元現金，履保帳戶餘額可由原告領回（本院卷第186頁）。參酌200萬元為買賣價金65,728,000元萬分之304，以此推算約為年息0.0119（2,000,000÷65,728,000÷2.56＝0.0119)，審酌被告因原告遲延所受損害等一切情狀，認被告所辯之違約金應予酌減為200萬元。
㈤、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。受領之給付物生有孳息者，應返還之。就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第259條、第260條、第179條定有明文。民法第179條規定所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是(最高法院96年度台上字第2929號民事判決意旨)。原告主張為履行系爭契約、促使停止條件成就所支出之必要費用共計118萬5000元(計算式：55000+882000+248000=0000000)，提出地役權通行同意書暨協議書及支票、建築線申請發票、挖土機工程發票為證，被告不爭執，系爭契約業經被告合法解除，系爭土地為供建築之土地，原告已支出前開費用，被告得享有免支出前開費用之利益，致原告受有損害，原告請求被告返還118萬5000元，為有理由，應予准許。
㈥、依兩造與中國信託商業銀行永吉分行、中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司）所簽訂之房屋交易安全契約書第5條：違約處理：一、買賣標的物之產權移轉前，甲、乙雙方如有一方或雙方違約，經他方依本契約第捌條約定之送達方式完成催告及解除或終止買賣契約，檢具相關文件(包含存證信函及其雙掛號回執單)，經丁方（中信房屋仲介股份有限公司）確認無誤者，丁方應對違約之一方或雙方發出通知，確認七日內是否提起訴訟。若違約之一方或雙方在丁方確認期限內或丁方依下列各款處理前提起訴訟並將該起訴狀及法院開立之收狀證明提供予丁方確認者，丁方應配合靜待確定之司法判決處理之。否則丁方將依下列原則處理：㈠如係甲方違約，則專戶中之餘額視為不動產買賣契約書所約定違約金之一部分(如甲方存入之金額不足不動產買賣契約書約定之違約金額者，乙方應依司法程序向甲方追索)，丁方應書面通知丙方將自專戶內扣除丁方加盟店服務報酬、應負稅額及其他必要費用後之餘額撥付予乙方，並將乙方所交付保管之產權相關資料交還乙方。㈡如係乙方違約，丁方應書面通知丙方將甲方存入專戶中之金額(扣除已撥付之仲介服務報酬、稅額及必要費用)返還予甲方，惟如返還之金額未達甲乙方買賣契約約定違約金之數額時，丁方不得將乙方所交付保管之產權相關資料交還乙方，但自丙方撥付甲方之日起算十五日內，甲方應向管轄法院聲請對買賣標的實施假扣押或假處分並通知丁方，一經假扣押或假處分在案或甲方未於期限內聲請或通知丁方者，丁方應即將乙方所交付保管之產權相關資料交還乙方。㈢本條所稱買賣契約當事人違約與否，悉依丁方認定為準，甲、乙雙方均不得異議。如丁方認定雙方違約，或違約責任無法認定屬何方者，依雙方協議或確定之司法判決、調解、和解處理（本院卷第28頁）。原告雖存入履約保證帳戶480萬元，有房屋交易安全專戶收支明細表可佐（本院卷第28頁）；然兩造應依前開約定處理系爭履約專戶帳戶内之款項；再者，原告已有動用支出前開帳戶內之金額，原告逕行請求被告返還480萬元，為無理由。
㈦、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力、遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。
本件原告請求被告返還不當得利，未定給付期限、以支付金錢為標的，且未約定利息，則被告自受催告時起，負遲延責任。又原告之起訴狀繕本於115年3月11日送達被告，有送達證書在卷足憑（本院卷第59頁）；從而，原告併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起即自115年3月12日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據，應予准許。
㈧、綜上所述，原告系爭買賣契約、民法第179條、第260條等規定，請求被告給付原告118萬5000元，及自115年3月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，核與法律規定均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至於原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書記官 高嘉彤