臺灣新竹地方法院民事判決115年度重訴字第36號原 告 李寶玲訴訟代理人 陳易聰律師被 告 蔡依宸訴訟代理人 魏翠亭律師
陳恩民律師陳弈宏律師上列當事人間請求沒收買賣價金事件，本院於民國115年6月9日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內之款項新臺幣335萬元。
二、被告應給付原告自民國115年2月11日起至被告同意原告領取第一項款項之日止，依本金新臺幣335萬元計算，按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
四、原告假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、原告前將門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000巷000弄00號房地（下稱系爭房地）出售予被告，約定總價為新臺幣（下同）3,350萬元，兩造並於民國114年2月21日簽訂「不動產買賣契約書」（契約編號UG0000000、CV0000000，下稱系爭買賣契約）、共同向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）辦理買賣價金履約保證（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，信託帳號：00000-000000000，下稱系爭履保專戶)。
二、原告於簽約時，已應被告之要求而給予超過一般不動產買賣合約之履行期限，被告僅需於簽約時給付簽約款335萬元、114年6月30日前給付備證用印款335萬，俟待稅捐機關核發稅單後再給付完稅款335萬元、114年10月30日前給付尾款2,345萬即可。且在簽約時，被告並未告知其價金籌措將取決於第三方購買其舊屋，抑或有何貸款方面之問題，原告完全不知其實際經濟情況與財務壓力。
三、未料，被告於將簽約款335萬元、備證用印款335萬元匯入系爭履保專戶後，即未再給付款項，迨至114年10月30日期限屆至前，始以其買家毁約、政府貸款政策等為由，要求延長履約期限。惟伊未同意，先於114年10月23日寄發存證信函申明被告應依約履行之立場後，再於同年月31日催告被告應於文到7日內履約，最終依據系爭買賣契約第12條第1項之約定，於114年11月10日發函解除兩造間之系爭房地買賣契約關係。又因本件係被告違約未於期限付款，已有遲延，原告自得本於系爭買賣契約第12條第2項約定，沒收被告已給付之全部款項。
四、至被告雖曾於114年10月31日發函片面解除契約，並稱因政府房貸政策變更、第三方毁約等不可抗力、情事變更事由，而不負違約或遲延責任。然而，被告之違約純粹係其未妥善規劃個人財務，無論原因為何，均不應由原告承擔，是其解約並非合法。反由該行為，可見被告後續將不再履約之意，屬系爭買賣契約第12條第2項「毀約不買」得沒收買賣價金之情況。
五、又原告係依系爭買賣契約第12條第2項後段約定沒收買賣價金，與前段違約金約定有本質上不同，故本件不適用民法第252條酌減規定。退步言之，縱認上開約定屬違約金性質，惟依契約自由原則，本應尊重違約帶來之結果；且被告早於前期備證用印款時，即有支付延宕情形；被告於其舊屋買家在114年8月1日違約時，有近3個月時間可尋求其他管道籌措資金，以完成兩造契約為優先，惟其竟拖延至114年10月9日始告知原告無法如期履約，復希望延長期限至隔年6月30日，卻拒絕給予將來必能履約之保證；爾後又自主決定「毀約不買」，自不應要求酌減其原應付出之代價。此外，原告本預計以出售系爭房地所得價金，用以支付全家遷居中國大陸之開銷，現卻需向他人借款以補足資金缺口，復不得已與家人分隔兩岸生活；加以目前房市已冷卻，預期短期內無法售出，更無法達到兩造簽約之價位，是伊所受經濟損失巨大。
六、綜上，爰依系爭買賣契約第12條第2項之約定，提起本件沒收買賣價金之訴，並聲明：（一）被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之670萬元。（二）被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至被告同意原告領取第一項款項之日止，依本金670萬元計算按年息5%計算之利息。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭買賣契約第12條第2項所約定之違約金，應係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金，此由同條第4項條文，尚作有不履行之損害賠償請求權約定即明，是本件自有民法第252條規定之適用。加以踐行系爭買賣契約第12條第2項約定之結果，被告越係誠信履約，反而承擔越高之違約責任，顯失公平；且條文用語「沒收已付價金」，實務上通常認定為懲罰性違約金，其目的既在著重督促債務人履行，而非僅填補債權人損害，依其法理更應嚴格審查酌減違約金數額。
二、被告於簽約時，已口頭告知原告及仲介其係要出售舊屋以購新屋，嗣因舊屋之買方惡意違約，使被告資金連鎖受阻而無力續行履約，此為不可歸責於被告之財務突發狀況，非被告意棄約或炒房所致，違約情節尚屬可憫。再且，被告於發現資金問題後，即展現極高履約誠意，除積極協商外，並提出「延期至115年6月，每月補償8萬元、代繳物業管理費」之具體補償方案；反觀原告則要求「每月補償費13-20萬元、須簽署若再遲延即沒收全部已付價金之斷頭條款」等不合理條件，終致協商破局，是原告仍主張全額沒收已付價金，顯失公平，其權利行使悖於民法第148條規定，難認適法允宜，應予駁回。此外，原告並未具體發生實際損害，抑或損害甚微；其所主張沒收之金額，已占契約總價之20%，高於內政部公布之「成屋買賣契約書範本」及「定型化契約應記載及不得記載事項」所定之15%上限，亦難認允當，應酌減至3%-5%，始為適當。
三、綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、得心證之理由：
一、查原告主張其於114年2月21日將系爭房地出售予被告，惟被告未如期交付第三、四期款，其已依約解除兩造間之房地買賣契約，並得按合約第12條第2項約定沒收被告已付之買賣價金等情，業據其提出系爭買賣契約、LINE對話紀錄、存證信函等件為證；而被告雖不否認有簽訂買賣契約及解約之事實，惟仍以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：(一)原告解除系爭買賣契約是否合法有據？被告得否免負遲延責任？
(二)原告依據系爭買賣契約第12條第2項約定沒收被告已付之價金，是否有理？被告請求酌減違約金，應否准許？茲論述如下。
二、原告解除系爭買賣契約是否合法有據？被告得否免負遲延責任？
(一)按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，民法第229條第1項、第254條各有明定。兩造簽訂之系爭買賣契約第12條第1項亦明定：「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約…。 」（見卷第102頁）。
(二)經查，兩造係於114年2月21日訂立系爭買賣契約，約定買賣總價款為3,350萬元，付款方式分四期，被告應於簽約時給付簽約款335萬元、114年6月30日前給付備證用印款335萬、於稅捐機關核發稅單後三日內給付完稅款335萬元、114年10月30日前給付尾款2,345萬等情，有兩造簽訂之系爭買賣契約附卷可稽（見卷第100頁），是被告就上開各期應付之價金，核屬給付有確定期限之債務，被告有依約履行之義務。然而，被告僅於114年9月4日前合計轉入670萬元至系爭履保專戶，其餘之完稅款、尾款迨至最後交屋期限止，仍未給付，此亦為兩造所不爭執，並有合泰建經公司隨函檢附之虛擬收付明細資料在卷足佐（見卷第107頁），堪認被告就此部分款項並未按期給付而應負給付遲延之責。
(三)承上，被告雖曾發函予原告，主張其係因舊屋之買主惡意違約、政府打房政策等不可抗力、情事變更事由，始未能如期履行，不得要求其負違約或遲延責任，或應依情事變更原則變更原有之效果云云。然查：
1.「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第230條、第227條之2第1項固有明文。惟所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而為債務人所未預見且與債務人無關之事故而言，茍債務人已經預見，或因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付遲延時，即不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任。另倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號民事判決意旨著有明釋）。
亦即若當事人對於契約成立後有發生情事變更之可能性有所預料者，即不能主張情事變更原則之適用。
2.而查，被告自承其於簽訂系爭買賣契約時，本即預計以出售舊屋所得資金以支付購買系爭房地價款；且中央銀行係於113年9月實施第七波打房即選擇性信用管制，此為眾所週知之事實，早於兩造於114年2月21日簽訂系爭買賣契約，上開2件事項所可能衍生之無法即時取得售屋價金、貸款額度不足、金融機構撥款遲延等風險，應為被告於簽約時所得預見，自不符合所謂不可歸責債務人事由或情事變更之要件。是以，被告以上開事由，作為不可歸責及主張情事變更之依據，並不可採，不使被告因而免負遲延責任。
(四)從而，被告既有如上所述之給付遲延違約情事，並經原告於114年10月31日以竹北六家郵局第287號存證信函，定期7日催告被告履行（見卷第63-68頁）；再於114年11月10日以青法字第0000000號陳易聰律師函主張解除契約（見卷第75-80頁），該等信函均經被告收受無誤，可認兩造間之系爭買賣契約已經原告合法解除而不存在，被告並不免負遲延責任。
三、原告依據系爭買賣契約第12條第2項約定沒收被告已付之價金，是否有理？被告請求酌減違約金，應否准許？
(一)按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條第1項、第252條亦分別著有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例可資參照）。
(二)經查，系爭買賣契約第12條第2項記載：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項…。」等語（見卷第102頁），可知兩造係作有倘被告遲延給付價金之違約情事時，原告得請求被告賠償自應付之翌日起至完全給付止，按買賣總價款每日0.5‰計算之違約金，抑或得於契約解除後沒收已付價金之全部。而由系爭買賣契約第12條第2項係對被告之違約責任所為之約定，且原告「得沒收已給付之全部款項」之前提，載明包含被告毀約不買或其他違約情事，應與同項前段之違約金作同一性質之認定；加以同條第4項另作有「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」之約範，則依條文前後文義觀之，益徵第2項所稱之「得沒收已給付之全部款項」，應屬以強制債務人履行為目的之懲罰性違約金性質。而本件被告具有未依合約期限支付價金，經原告催告後合法解約等事實，已如前述，是依上開契約條款，原告自得沒收價款作為違約金。
(三)次查，被告係於114年2月21日與原告簽訂買賣契約，並於114年2月26日、3月19日、6月27日、9月4日依序支付第一、二期款共670萬元至系爭履保專戶，如依系爭買賣契約第12條第2項約定全部沒收作為違約金，等同於系爭房地總價之20%，超出內政部公布之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條3項所定：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限…。」，即沒收之已付價款不得超過房地總價款15%之規範，顯見原告依系爭買賣契約所主張之違約金數額，要與一般買賣不動產之交易慣例不符，而有過高情事，是被告請求酌減，於法應屬有理。
(四)本院審酌被告係因其舊屋之買主違約未履約，始致無法及時取得賣屋款以支付系爭房地買賣價金，並非惡意違約；且兩造約定之履約期間，適逢放貸政策轉變之陣痛期；加以被告於履約期限屆至前，有向原告表明難處並多次提出具體補償方案，僅因協商條件無法與原告達成一致始致破局，堪認其已積極補救；再斟酌原告因被告違約，無法如期售出系爭房地，除打亂其原欲遷居中國大陸之生活及資金規劃外，復須支出時間、勞力，另又委任律師進行本件訴訟而受有損害等一切情狀，認原告主張本件按已收價款670萬元計算違約金，核屬過高，應酌減至335萬元方屬公允，而符兩造利益之衡平。
(五)是以，原告得依系爭買賣契約第12條第2項之約定，請求被告同意其向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項，應以335萬元為限，並以此數額計算遲延利息。
四、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第12條第2項之約定，請求被告同意其向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之335萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日（即115年2月11日，見卷第111頁）起至被告同意原告領取上開款項之日止，依本金335萬元、按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。條文既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合。是以，本判決命被告應同意原告領取系爭履約專戶內335萬元部分，核屬命被告為一定之意思表示，揆諸上開說明，因其性質不適於假執行，此部分原告假執行之聲請則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 7 月 13 日
民事第一庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 13 日
書記官 田宜芳