臺灣臺北地方法院刑事判決 九十二年度自字第一七五號
自 訴 人 庚○○代 理 人 陳建勳律師被 告 戊○○選任辯護人 林維堯律師右列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文戊○○無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：被告戊○○明知其所有門牌號碼臺北市○○○路○○號五樓房屋，因屋齡老舊，屋頂板早已因樓上房屋（六樓）浴室浴缸破裂滲水，而經年累月多處嚴重漏水導致鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離，屋況不堪，為求房屋能順利高價出售，竟於委託力霸房屋公司天母東路店（下稱力霸房屋）仲介出售系爭房屋前之民國九十二年三月間，於與樓上房屋住戶協調進入六樓修漏不成後，即基於意圖為自己不法所有之詐欺犯意，故意先行將系爭房屋漏水嚴重之處，以灌注止水膠等治標方式暫時止住漏水，再封上天花板，遮蓋屋頂，意欲掩飾此等重大瑕疵。被告並於同年七月委託力霸房屋銷售時，故意不告知力霸房屋承辦人員上開房屋嚴重漏水，經與六樓協調由樓上修繕不成，僅以前述工法施工止漏等買賣房屋之重大交易資訊，並在屋況調查表偽填系爭房屋並無漏水情事等虛偽事項，致使自訴人庚○○協同夫婿案外人況衛星看屋，發現系爭房屋公共浴室靠走道部分天花板上有一小塊水漬痕跡時，不知情之仲介經紀人仍以「此乃小問題，很好處理」等不實言語回應自訴人，且嗣後兩造相約簽約時，被告仍繼續隱瞞上開交易上之重大事項，自訴人因而陷於錯誤，誤以為系爭房屋僅有自訴人所見小範圍之漏水現象，而仍以新臺幣（下同）一千一百八十萬元之高價買受，並隨即貸款交付買賣價金，因認被告涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財、同條第二項之詐欺得利罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一項分別定有明文。且犯罪事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎，亦有最高法院四十年臺上字第八六號判例、三十年上字第一八三一號判例可參。又按刑法第三百三十九條之詐欺罪之詐術行為，固不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致使被害人陷於錯誤，亦包括在內，最高法院九十年度臺上字第七七八一號判決要旨可資參照。然仍必須行為人對於法律上或交易習慣上有告知義務之事項，故意不為告知，始能成立。亦即，行為人客觀上必須對於某交易事項，於法律上或交易習慣上有告知之義務，且主觀上對於該應告知事項之基本事實本身有所認知，倘行為人對於應告知事項所涉事實認識本有不明或不充分，以致其僅就個人不充分之認知向交易相對人為說明，而未能將客觀上重要之交易事項充分告知交易相對人者，即不能認行為人主觀上有何故意不告知交易重要事項之詐欺主觀犯意存在，要屬當然。至告知義務之認定，依刑法第十五條之規定即可知，倘若行為人為交易行為時對於不利結果之發生法律上有防止之義務，且行為人於行為時業已預見結果之發生，且於交易當時亦僅有行為人始能得知此等結果可能發生之資訊，而此等結果可由行為人主動揭露交易資訊加以避免者，行為人方有將該交易資訊主動告知交易相對人之告知義務。而買賣標的物之出賣人對於買受人，應擔保其物於交付買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，否則即應負責，民法第三百五十四條第一項定有明文。是出賣人對於直接影響買賣標的物價值、通常效用或契約預定效用之物之瑕疵（例如買賣房屋目前有漏水之瑕疵），法律上固有告知買賣交易相對人之義務，然對於無關於物之瑕疵本身之事項，法律上自不必有何告知之義務，甚為顯然。是於房屋買賣之中，倘房屋現況有漏水之瑕疵，出賣人僅就「現況有漏水」此等其應負瑕疵擔保責任之交易重大事項負有主動說明義務，而應不及於與物之瑕疵本身無直接關聯之出賣人前有無修繕漏水、漏水修繕之方式，甚或修繕漏水時與樓上住戶交涉之過程（除非買受人或仲介人於交易過程中對此有特別詢問，自應誠實回答，否則若為不實回答自屬實施積極之詐術，而不待言），以免將過分加重出賣人交易上說明義務，阻礙社會正常交易流程。
三、訊據被告戊○○固坦承有於九十二年八月間透過力霸房屋與住商不動產公司跨店合作方式，與自訴人成立系爭房屋買賣契約，將系爭房屋出售予自訴人之事實，惟堅詞否認有何詐欺犯行，辯稱：伊委託力霸房屋賣屋之前，系爭房屋僅公共浴室前走道那一部分漏水（按即客廳旁玄關部分，亦即卷附自證二附圖編號五部分，下簡稱玄關部分），範圍很小很輕微，伊委託之修繕廠商即案外人丁○○對伊表示「不從樓上，亦可以由樓下修理完善」，修繕方式伊並不清楚，且於給付修繕費用時，丁○○表示已經觀察二個月沒有漏水已經修好了，故伊於委託力霸房屋時，主觀上認為房屋漏水已經修復而無漏水瑕疵，且伊女婿己○○代伊委託力霸房屋賣屋填寫屋況調查表漏水欄時，亦曾告訴力霸承辦人員甲○○，以前曾漏水，現已修好，要如何填，甲○○表示只要按現況填寫即可，己○○方填寫系爭房屋沒有漏水情況後，再將屋況調查表交伊閱覽。自訴人看屋後最後出價一千一百八十萬，伊因委託底價為一千二百五十萬元，尚不欲成交而透過仲介協商中，此時己○○發現系爭房屋原玄關天花板漏水部分又有水漬並告知伊，伊當即要己○○將此等漏水情況告知仲介轉告自訴人，並透過仲介向自訴人表示，如果自訴人願意自行負擔修理漏水，則伊可讓價七十萬，直接依照自訴人所提之一千一百八十萬元成交，自訴人同意，雙方才簽約，故伊並無故意不告知系爭房屋漏水瑕疵等語。自訴人認被告等涉犯詐欺取財、詐欺罪嫌，無非以被告明知該屋有如交屋後卷附自證二現場圖、照片所示多處嚴重漏水導致鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離瑕疵，且明知房屋曾經漏水，並與樓上住戶協調不成而僅由下方做治標之修繕，而故意於屋況調查表為不實記載並於簽約時故意隱瞞不告知等情為據。是本件主要爭點即為：（一）系爭房屋交屋後（至目前）是否有自訴人所指嚴重漏水、鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離之瑕疵？（二）系爭房屋於委託出售前，是否即存在有此種瑕疵？（三）被告是否知悉此等瑕疵？（四）被告於訂約前有無故意不告知此等瑕疵？（五）被告法律上告知義務之範圍為何？經查：
（一）系爭房屋於本件買賣交屋後，以迄本院審理時，屋內客廳、房間屋頂板已有如自訴人所提出之自證二附圖及照片所示多處濕潤或漏水，且客廳、主臥室衛浴屋頂板亦確有呈現部分鋼筋鏽蝕、混凝土浸潤等現象，業據自訴人供述在卷，且有卷附系爭房屋交屋後現狀照片（本院卷第十九至二五頁、第一０四至一一０頁照片參照）可稽，並經本院合議庭於審理時至現場勘驗屬實（參本院卷第一六九頁審判筆錄參照），固可認定。而被告戊○○之女婿己○○代之於九十二年七月委託力霸房屋仲介出賣系爭房屋時以至本件訂約為止，被告與己○○僅在被告亦曾過目同意之屋況說明書第三項「（房屋）是否有滲漏水情形」欄中勾選「否」字表示房屋現況沒有滲漏水，並未於屋況說明書中特別記載「該屋曾經嚴重漏水、鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離，且因樓上住戶不同意，而僅由下方修繕」等語，亦未曾對力霸房屋仲介人員或自訴人表示房屋有此等狀況等情，亦據被告自承在卷，核與自訴人於本院調查時之指訴、證人即力霸房屋本件承辦人員甲○○於本院審理時證述明確（本院卷第八四、第九十頁審判筆錄參照），核與證人即住商房屋公司本件承辦人員丙○○於本院審理時之證述（本院卷第一六一、第一六六頁審判筆錄）相符，且有卷附己○○所簽立之系爭房屋現況說明書（本院卷第九九頁參照）在卷可稽，固亦已明確可認。然由證人即於被告委託賣屋前之九十二年三月間受被告委託整修系爭房屋之丁○○於本院審理時證稱：伊受託整修系爭房屋時，系爭房屋只有在大門進去直走之屋頂板上（按即玄關部分）看到漏水的痕跡，其他房間、客廳、陽台都看過沒有漏水等語（本院卷第一七一頁審判筆錄參照）；證人即系爭房屋所屬大樓管理員乙○○於本院審理時所證：被告整修房屋請丁○○來現場時，伊也有去系爭房屋看過，當時漏水部分就是公共浴室過來（按即玄關部分）的地方，漏水的範圍就是我的一個手掌大小；修繕開始後，伊也有去看過，仍舊是一開始看到的漏水；被告於搬出以前，曾經有抱怨房子有一些稍微的漏水等語（本院卷第一八０至一八一頁審判筆錄參照）；核與被告供稱：搬出前天花板僅有一些輕微的水漬及濕濕的一塊等語（本院卷第四三至四四頁訊問筆錄參照）互核相符，足見，本件房屋於被告遷出後，委託證人丁○○整修之時，外觀上確實僅只玄關部分有輕微之漏水情況，並無如前述交屋後房屋有多處嚴重漏水鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離之情形甚明。自訴人亦無提出其他證據，足以認定客觀上，系爭房屋於被告委託賣屋時，甚至成交後交屋前，已經有嚴重漏水導致鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離等情狀，自無由僅憑系爭房屋交屋後以至本院審理時房屋現狀，遽以推論於被告委託出售前即有上開情狀（蓋系爭房屋之嚴重漏水現狀亦有可能係整修廠商修繕之工法不當所致，非必為房屋修繕前之原本狀況之延續）。是由客觀上系爭房屋於被告遷出後之客觀漏水情狀觀之，被告於委託賣屋時，主觀上並無從認知房屋有何嚴重漏水導致鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離之情形，至多只能認知房屋有輕微漏水（且已修復，詳後述）。是被告授權己○○委託力霸房屋賣屋以至成交訂約時，從未對力霸房屋承辦人員或自訴人表示系爭房屋有嚴重漏水導致鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離等情，已難認係有何故意隱瞞之情事。況且，由證人丁○○於本院審理時所證：伊一開始有請被告與六樓溝通，但六樓不好溝通，所以伊就對被告說，伊可以從下面修理，也一樣可以修好且止漏，會修到不漏為止。而伊修繕之過程、工法都沒有跟被告詳細說，因為被告說伊比較內行，修繕方式就由伊自行決定，修繕過程中，被告也沒有再隨伊到現場，伊於完成後，又觀察了二個月，都沒有漏水，方才告知被告已經修好了，不會再漏請被告付款等語（本院卷第一七一頁至一七七頁審判筆錄參照），參以前述被告遷出時，系爭房屋僅有玄關部分輕微漏水，且證人丁○○又係被告委請修繕房屋之專業廠商，被告當然會相信其修繕之建議及報告等情，可推知被告於九十二年七月間授權己○○委託力霸房屋賣屋時，主觀上甚至以為系爭房屋輕微之漏水，業已由所委請之廠商丁○○修繕完成而已無漏水瑕疵存在甚明。是被告授權己○○於系爭房屋現況說明書中第三項「是否有滲漏水情形」欄勾選「否」字，當僅係本於此認知所為，亦難認有何隱瞞房屋屋況之情形。況且，卷附系爭房屋屋況說明書僅係力霸房屋所印製之制式文書，且第三項亦僅係標明「是否有滲漏水情形」等語，並未有任何詢問被告該屋是否有「曾經」滲漏水之情形，證人甲○○於本院審理時亦證稱：關於漏水的問題於委託賣屋時，伊並沒有留意、詢問過等語（本院卷第八八頁審判筆錄參照），則被告委託賣屋授權己○○填寫該屋況說明書，僅就其所認知之房屋之現況（沒有滲漏水情況）而為填載，交易上並無不妥，究不能以此即謂被告主觀上有何明知房屋有漏水瑕疵而故不告知欺罔之意。甚者，證人己○○於本院審理時尚證稱：伊填寫屋況說明書時，有問甲○○房屋以前漏水，現在修好了如何填，甲○○有說按現狀填寫不漏就可以了等語（本院卷第一五八頁審判筆錄參照），更足見被告授權己○○委託賣屋時，甚而並無故意授意己○○將曾經漏水一事加以隱瞞之意，當亦信而有徵。
（二）再者，由證人己○○於本院審理時所證：委託賣屋後，力霸房屋甲○○告知，有人出價一千一百八十萬元，伊當時尚不知出價的是自訴人，伊轉知被告，但被告的底價是一千二百五十萬元，所以不同意買方出價，後來伊發現公共浴室前天花板（按即玄關部分）又有三十公分見方的漏水痕跡，伊就告知被告，被告有跟伊說這件事情（漏水）一定要讓買方知道，且指示伊轉告買方，如果買方願意自行負擔修復漏水，被告願意讓價，直接依照買方出價（按即讓價七十萬元）成交。之後，伊就主動告知甲○○，要其將上開情形轉達買方，後來買方也就是自訴人方面看過房屋後，有同意自行修復並以此條件成交等語（本院卷第一四四至一四七頁、第一五七頁審判筆錄參照）；證人甲○○證稱：被告委託價格是一千四百八十萬元，底價則是一千二百五十萬元，故自訴人出價一千一百八十萬元後，被告仍不同意，後來己○○來跟伊說，房子有一點漏水現象，伊有去看，是公共浴室前天花板（按即玄關部分）有濕潤的痕跡，範圍大概只有一個手掌大，己○○當時有跟我提及是樓上衛浴的問題，並跟我說如果買方願意自己修復（漏水），被告就不堅持底價，可以用住商所報的價格一千一百八十萬元成交，後來住商的丙○○說買方同意這個條件等語（本院卷第八十至八四頁審判筆錄參照）及證人即本件受自訴人委託仲介買屋之住商不動產公司承辦人員丙○○於本院審理時證述：自訴人最早出價一千一百六十萬元，被告方面回價一千二百五十萬元，自訴人出價一千一百八十萬後數日，力霸房屋的甲○○要伊轉告自訴人，說系爭房屋浴室旁走道（按即玄關部分）有漏水，如果自訴人要自己修理，在價格上可以依照自訴人的出價，當時伊有去看房屋是公共浴室旁的走道上方（按即玄關部分）有漏水現象，範圍約一個手掌大小，後來，伊就告訴甲○○自訴人已經看過現場，自訴人說如果是這部分是可以自行修復的等語（本院卷第一六一至一六四頁審判筆錄參照），所供互核均相符，再參以卷附自訴人與被告所簽訂之買賣契約書第十六條上亦特別載明「漏水部分概由買方自行修復，與賣方無涉」等情，可知，自訴人出價一千一百八十萬元後不久，系爭房屋確實又有發生局部輕微之漏水狀況，漏水部位與前述被告遷出後之漏水部位相同，均為大門進入後直走公共浴室前走道（玄關部分），而被告得知後即主動透過己○○將此等房屋漏水瑕疵告知仲介轉告買方自訴人，並且基於此種瑕疵而在買方願意自行修復漏水之前提下，願意再讓價七十萬元成交，自訴人亦已經過實地勘查系爭房屋後，同意此種條件成交甚明。且如前述，被告委託賣屋之前，系爭房屋確實亦僅有玄關部分有輕微漏水，被告亦僅認知僅有此一部分漏水狀況，則當同一部位再行漏水時，被告主觀上當然會認為，房屋只是因為未修理完善而回復之前同一部位及程度的漏水而已，是則被告主觀上至簽約之前，所認知之瑕疵應該亦僅係該系爭房屋玄關部分有輕微漏水而已，而被告就此僅知瑕疵，既已主動告知買方自訴人，衡諸首揭說明，自不能再謂被告有何故意違反告知物之瑕疵之義務而有故意隱瞞之情可言。
（三）至於自訴人另指稱被告沒有主動告知曾經修繕過漏水，亦未告知曾經有與樓上協調由上方修繕不成，轉而由下方修繕，亦有違反告知義務云云，然如首揭說明所示，買賣標的物之出賣人，主要係就標的物交付以前存在且為出賣所知之瑕疵本身，負有說明之義務，至於出賣以前，就同一瑕疵如何協調他人修繕，除非買受人有特別詢問要求說明，法律上本不應強為苛責出賣人主動加以說明，否則豈非無限制擴張出賣人之說明義務。而經查由證人丙○○、甲○○及自訴人於本院所述本件交易過程可知，買受房屋之自訴人，從無就本件是否曾經或如何修繕過漏水，為任何特別之詢問，甚至於被告透過仲介告知系爭房屋有漏水之後亦然，則被告未再為主動之告知，自無任何告知義務之違反可言，從而，其未主動說明此部分情節，並非消極不作為之詐術，自不待言。
四、縱上所述，系爭房屋於被告遷出後，客觀上僅係顯現輕微之漏水，委託之廠商修繕後，又向被告表示已經修繕完竣，是被告於委託力霸房屋仲介銷售房屋時，主觀上並無認知系爭房屋有何自訴人所指嚴重漏水導致鋼筋鏽蝕外露、混凝土浸潤剝離之情狀，而僅認知系爭房屋輕微漏水業已修繕完成，已無漏水瑕疵，是其於委託仲介時，本無從說明系爭房屋有何自訴人所指之上開嚴重漏水等瑕疵。而於系爭房屋同一處所復發生輕微漏水後，業已主動透過仲介告知此情，顯難謂被告主觀上有何故意隱瞞系爭房屋本身瑕疵之犯意。而對於房屋之前是否曾經修繕過漏水、如何協調他人修繕等情，並非法律上所要求之告知範圍，被告未為主動說明，自亦無消極之詐術可言。是本件應僅屬被告是否於民事上尚需負擔出賣人瑕疵擔保責任所衍生之民事法律糾葛，本院復查無積極證據足認被告有何自訴人所指之前揭犯行，而不能證明被告犯罪，依照首開說明，自應為被告無罪之諭知。
五、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、三百零一條第一項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 五 月 十三 日
臺灣士林地方法院刑事第七庭
審判長法 官 王 梅 英
法 官 雷 家 貽法 官 王 沛 雷右正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後十日內向本院提出上訴狀。
書記官 詹 志 鵬中 華 民 國 九十三 年 五 月 十四 日