臺灣士林地方法院刑事判決 93年度易字第752號公 訴 人 臺灣台北地方法院檢察署檢察官被 告 乙○○原名林清和上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（臺灣臺北地方法院檢察署91年度偵字第18743 號），經臺灣臺北地方法院於93年7 月26日以93年度易更㈠字第1 號刑事判決管轄錯誤，移送本院，本院判決如下：
主 文乙○○無罪。
理 由公訴意旨略以：被告林清和（嗣於90年1 月19日更名為乙○○
）係凱吉建設股份有限公司（下稱凱吉公司）之負責人，於民國81年間向訴外人周信雄購買臺北市○○區○○段3 小段461、522 、523 、526 、535 號土地，上開土地部份登記在凱吉公司名下，部份則信託登記在友人林黃美雲（業經檢察官為不起訴處分）名下，並與東井建設開發股份有限公司（下稱東井公司）負責人李昭民（業經檢察官另案為不起訴處分），在上開土地上合建「大福將商場」，被告林清和則負銷售受事宜。詎被告林清和竟意圖為自己不法之所有，明知「大福將商場」尚未依法向地政事務所辦理建物分割登記，承買人就買受之店面根本無法取得獨立產權，竟向告訴人甲○○、丙○○等人佯稱所有店面均有獨立產權，可以該獨立產權向銀行申請貸款，並由其代為辦理云云，使告訴人甲○○等2 人陷於錯誤，誤以為得以貸款支應部份房屋價金，遂於83年4 月1 日與被告林清和簽訂買賣契約，承購該商場坐落在臺北市○○區○○段3 小段461 、522 、522 之1 、523 、523 之1 、526 、535 、53
6 等地號上3 樓50號、51號、57號等店面，並依約繳納訂金、簽約金、開工款及51期之工程款共100 多萬予被告林清和。嗣因上開商場根本未依法向地政事務所辦理建物分割登記，銀行以商場所有權共有、處分不易為由，拒絕告訴人甲○○等人之貸款申請，被告林清和旋即要求告訴人甲○○等2 人應1 次付清剩餘之款項，告訴人甲○○等2 人本即欲以貸款方式支付房屋價金，當然無力繳交剩餘之款項，且產權共有非當初約定，亦不願繳清價金，被告林清和竟隨即依雙方訂立之買賣契約第
7 條第4 款沒收告訴人甲○○等2 人已繳交之全部價金，並將該店面再行出售他人，告訴人甲○○、丙○○等人至此方知受騙，並因被告林清和行使詐術之行為，而受有已繳價金遭沒收之損害。因認被告涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌。
按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實。又
不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條、第301 條第1 項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎（最高法院40年臺上字第86號判例參照）。再告訴人之告訴，本以使被告受刑事訴追為目的，故其陳述是否與事實相符，自應調查其他證據，以資審認，苟其所為攻擊之詞，尚有瑕疵，則在此瑕疵未予究明以前，即不能遽採為斷罪之基礎（最高法院69年臺上字第1531號判決參照）。
再按刑法第339 條第1 項之詐欺罪，須行為人施用詐術，致他人陷於錯誤而為財物之交付始可，如行為人並未施用詐術，或其所用方法不能認係詐術，亦不致使人陷於錯誤，即均與該條之構成要件有間（最高法院46年度臺上字第260 號判例參照）。至於民事債務當事人間，若有未依債務本旨履行給付之情形，在一般社會經驗而言，原因非一；其因不可歸責之事由無法給付，或因合法得對抗他造主張抗辯而拒絕給付，甚至債之關係成立後，始行惡意遲延給付，皆有可能，非必出於自始無意給付之詐欺犯罪一端；又刑事被告依法不負自證無罪之義務，故在別無積極證據之情形下，自難違反刑事訴訟法第154 條之規定，以被告單純債務不履行之狀態，推定被告自始即有不法所有之意圖而施用詐術。
查公訴人認被告乙○○涉上開罪嫌，無非係以告訴人甲○○、
丙○○之指訴、台北市建成地政事務所87年5 月4 日函、台北市大同區戶政事務所91年6 月31日函、台灣土地銀行85年6 月25日函、萬泰商業銀行85年之函、系爭店面買賣契約等為據。
訊據被告乙○○，固不否認為凱吉公司負責人，於81年間向周信雄購買前述地號之土地，並分別登記在凱吉公司與友人林黃美雲名下，惟林黃美雲僅係伊商借名義登記之人，未涉入該土地之處理事宜。嗣伊提供該土地與李昭民任負責人之東井公司合作興建「大福將」建案。該商場之規劃係地上14層，地下4層，4 至14樓為住家，1 、2 、3 樓及地下1 、2 樓為商場，地下3 、4 樓係停車場。該商場於83年左右動工，85年10月完工，並發使用執照。告訴人甲○○、丙○○確承購如上之店面，且繳交工程款百餘萬元，惟嗣以告訴人2 人不依約繳交尾款，而沒收其等所繳之款項，該店面後登記在凱吉公司、伊妻余慧美名下等情不諱，惟堅決否認詐欺犯行，辯稱：與東井公司間之合作案，係由東井公司負責規劃及賣房子，伊是地主僅提供土地，並未負責銷售事宜，與告訴人甲○○、丙○○簽立系爭契約者非伊，亦非凱吉公司職員，而東井公司所找之銷售公司。伊與告訴人2 人於因本案開庭前，未曾謀面。另「大福將」建案賣出之住家部分，均已交屋、移轉所有權，店面部分原與買受人約定，幫買受人向銀行辦貸款繳交尾款，惟向銀行申貸時，銀行表示無法貸款，再洽其他銀行，均為相同之答覆，確定無向銀行貸款後，即以電話通知店面承買人，請其等交款，以便交屋，有些承買人無法繳款，即再發意願調查表，建議客戶以店面換住家，有些客戶不願意換，伊等才發存證信函通知客戶交錢。告訴人未交錢，亦未處理，伊等方依約解除契約，沒收所繳之款項。因有爭執之客戶未交錢，故將店面登記載伊妻余慧美名下，以待客戶繳錢，或確定銀行可以辦貸款，伊等取得價款之保障，即會將房地移轉過戶，伊並無賣給第3 人，並無一屋二賣等語。
查告訴人甲○○、丙○○母子，於83年4 月1 日分別向林黃美
雲、東井公司公司，購買坐落台北市○○區○○段3 小段46 1、522 、522-1 、523 、523-1 、526 、535 、53 6地號土地持分及其上建物「大福將」3 樓50號、51號、57號店位（50號、51號店位為告訴人丙○○所購，57號店位則為告訴人甲○○所購），付款辦法依契約附件所載之方式分期給付，尾款部分得委託東井公司代向金融機構申請貸款支付。東井公司就「大福將」建案已依約如期完工，並於85年10月28日合法取得使用執照。告訴人甲○○、丙○○則依約繳納各期工程款至85年6月，嗣後東井公司以銀行無法辦理貸款，要求告訴人甲○○、丙○○支付原擬由銀行貸款支付之尾款，因告訴人甲○○、丙○○未支付尾款，東井公司即將該尾款沒收。另系爭房地於86年3 月26日登記為被告乙○○之妻余慧美所有等情，業據被告乙○○自承在卷，核與證人甲○○、丙○○分別於檢察官訊問暨本院及台灣臺北地方法院審理、調查中證述在卷，並有告訴人甲○○、丙○○購買前諸土地、店位之店位預定買賣合約書、店位土地預定買賣合約書、台北市政府工務局85使字第440號使用執照、土地謄本、建物謄本、建物所有權附卷為證，堪可認定。
次查與告訴人甲○○、丙○○簽立系爭店位預定買賣合約書者
為李昭民任負責人之東井公司，而證人甲○○、丙○○於臺灣臺北地方法院審理本案，及丙○○於本院審理時，亦證稱：於本案偵查後始見過被告，前未曾見過，和其簽約者為東井公司之姚小姐等語（參台灣臺北地方法院91年度易字第1670號卷頁
121 及本院審理筆錄），堪認與告訴人甲○○、丙○○訂立系爭店位預定買賣合約書者非被告。雖李昭民於偵查中陳稱：東井公司只負責蓋房子，「大福將」建案出售之事均凱吉公司之被告乙○○負責云云（參第391 號偵卷頁216 反面），然查李昭民為上開各語係以被告之身分應訊，依司法院大法官釋字第
582 號解釋，其上開陳述對被告乙○○無證據能力，再李昭民當時係遭告訴人甲○○、丙○○告詐欺案件，以被告身分應訊，何人負責銷售，事關行使詐術之主體，李昭民當時為利害關係人，自難期其所言與事實相符。是被告乙○○辯稱：與告訴人甲○○、丙○○洽談簽約及簽約者非伊，亦非凱吉公司人員，而係東井公司所委任之銷售公司等語，尚難認為不實。
縱與告訴人甲○○、丙○○簽約者為被告，或被告任負責人之凱吉公司職員，然：
㈠查告訴人所購買之前開店位，因位處「大福將」建物地下2
層至地上3 層之區域，經凱吉公司、東井公司分別向臺灣土地銀行敦化分行、泛亞商業銀行松山分行、中國信託商業銀行股份有限公司、萬泰商業銀行申請分戶貸款，經上開銀行評估後，認該區域屬於商場結構，均為持分之攤位，基於風險之考量且與銀行當時之整批房貸政策有所抵觸，故暫不予考慮承作此類分戶貸款等情，有臺灣土地銀行敦化分行85年
6 月25日敦放字第219 號函、泛亞商業銀行松山分行85年
6 月24日泛松發字第593 號函、中國信託商業銀行股份有限公司85年7 月18日松發字第070 號函、萬泰商業銀行85年6 月21日函等附卷為憑（參本院卷頁64～69，影印自台灣高等法院87年度上易字第33號返還價金卷宗）。堪認凱吉公司、東井公司於85年間多次分向不同銀行申請以該商場店位設定抵押權貸款，惟均經銀行拒絕承貸。而以被告任負責人之凱吉公司及李昭民任負責人之東井公司於85年間多次分向各銀行為前開申貸一情觀之，堪信銀行拒絕以持分之攤位辦理分戶貸款乙情，被告初始應不知情，否則凱吉公司、東井公司不會在短期間內多次向各家銀行申請。被告既未料及於建物完工前夕得知銀行等對於此種商場店位之所有人，會因每戶店位無獨立之產權（即購買戶僅能以持分共有之方式辦理登記建物之所有權，須以商場全體共有物為抵押物辦理登記）及貸款政策之原因，而不提供長期房屋貸款之服務，不同於地上4 層至14層為一般區分所有戶得向銀行申請分戶貸款之情形，為此，被告就銀行貸款政策之改變於建造之初既無從預測，尚難謂被告於與告訴人甲○○、丙○○訂約之初自始即有詐欺之犯意。
㈡因上開商場建物未能向銀行申請分戶貸款，致購買戶對於不
足之房地價款，多數未能如期繳清後交屋，致興建該建物之東井公司及凱吉公司遭受龐大之工程融資壓力未獲紓解，此有中興票券、土地銀行利息支出明細表附卷足憑；且建物使用執照起造人名義為東井公司，負責人為李昭民、薛宗仁等
2 人，依土地登記規則相關規定，總登記（含土地及建物所有權第1 次登記）當然是登記在起造人名義下，又因大福將建物係屬建商與地主即被告合建推出之工地案，地主於該合建案亦分得部分房地、店位，衡情於交屋前登記於地主即被告及其指定之人名下，至屬當然，是系爭建物於建築完成後，地下層登記予建築商東井公司，地面層1 至3 層分別登記予被告、及訴外人薛宗仁、被告之妻余慧美等名下，尚難謂為一屋二賣。
㈢被告因銀行政策之改變，為紓解龐大工程融資，以求得該建
物貸款，遂併由凱吉公司及東井公司以系爭建物貸款週轉，乃屬保全工地案之便宜措施，且被告為凱吉公司之負責人、余慧美為被告之配偶（有被告身分證影本附於391 號偵卷頁106）， 而地下層建物之抵押權設定義務人皆為凱吉公司、林黃美雲或東井公司，地上層1 至3 層之抵押債務人為凱吉公司、林清和、薛宗仁、余慧美等人，被告並無將該商場賣給第3 人而損及購買戶之權益，此有建物登記謄本附於本院卷及本院所調臺灣臺北地方法院88年度易字第821 號刑事詐欺卷宗內可稽。況系爭商場產權經被告於85年10月取得使用執照後，交屋給客戶之前，於86年初登記於余慧美等人名下至今，從未移轉他人，並且銀貸借款人一直是被告任負責人之凱吉公司，銀貸利息也是凱吉公司支付，何來一屋二賣之情。準此，被告所以將告訴人所購買之商店與基地持分分別移轉於被告、余慧美名下，均係因商場購買戶未能如期繳清價款後交屋，致被告為求紓解工程融資壓力所為之權宜之計，並非一屋二賣以圖不法之所有。且參上開利息明細表，被告既已陸續支付利息數千萬元實無必要詐欺告訴人百餘萬元，以自毀商譽，則被告所辯，應為真實，堪予採信。
㈣又被告得知銀行無法對購買「大福將」建案地下2 層至地上
3 層區域之客戶辦理分戶貸款時，即通知告訴人甲○○、丙○○，並請告訴人繳足總價款及辦理交屋手續，另提出以所購之商場店位換住家建物之替代方案以供告訴人選擇等情，業據告訴人丙○○於偵查中述明（參偵391 卷頁79反面），並有卷附南港郵局第197 、198 號存證信函2 份（見偵391卷頁219 、220 、222 、223）、 繳款同意書等在卷為憑。
嗣告訴人於繳款同意書，書具「無能力負擔總價款，....」（見偵39 1卷頁79反面）函覆東井公司，另於87年5 月14日以「因貴公司於限時需以客戶繳足總價款及辦理交屋手續，而本人未能及時週轉與之辦理，故請貴公司能妥為處理，敬請見諒」之內容（偵391 卷頁224）， 覆予東井公司。依上，堪信被告於確知銀行不承作「大福將商場」店位抵押貸款後，即通知告訴人，除催促告訴人甲○○、丙○○繳交尾款辦理交屋外，並提出以所買之店位換購建物之替代方案，倘被告真有意圖為自己不法所有之犯意，豈會催促交款辦理交付店位，及提供客戶選擇以商場換住家之途徑，足見被告並無詐欺之犯行，至為顯明。
㈤再參卷附之店位土地預定買賣合約書第3 條第1 項、第6 條
第4 項、第7 條及店位預定買賣合約書第7 條第4 項、第8條第1 項、第10條之約定得知，如購買戶不能向銀行獲貸時，應於通知後7 日內將不足之房地價款1 次付清予出賣人，如未能給付，出賣人得據以解除契約，被告東井公司並已於87年5 月13日分以南港郵局第197 、198 號存證信函（391偵卷頁219 、222）函 知告訴人甲○○、丙○○未能獲貸一事，告訴人自應於通知後7 日內繳交不足之房地價款，告訴人既未按約履行給付價金之義務，依雙務契約之同時履行抗辯權言，被告自得暫不移轉登記系爭不動產之所有權予告訴人，此乃法律保障之權利，無涉施用詐術，或致令他人陷於錯誤而為財產交付之餘地。
㈥公訴人以台北市建成地政事務所87年5 月4 日函、台北市大
同區戶政事務所91年6 月31日函，認商場分戶設籍需依規定申請，被告未依法向地政事務所辦理分割登記，使各店面獨立取得產權，而認被告涉犯詐欺乙節，惟本件被告是否涉犯詐欺，應是其與告訴人甲○○、丙○○簽約時，有無為自己不法所有之意圖，查縱被告未向地政事務所辦理商場分割登記，使各店面取得獨立產權，或為被告不悉法律之規定所致，或為被告怠於行使義務，尚難以此推認被告於與告訴人簽約之初，即有不交付告訴人所購店位之不法意圖，是難以此對被告為不利之認定。
綜上所述，告訴人購買系爭「大福將」商場店位，依約繳納各
期工程款項，惟系爭建物亦依約如期完工，並取得使用執照已如前述，既然建物已經完工，顯見告訴人繳納之各期工程款項確實用於興建系爭建物，於系爭契約成立時，被告並無施用詐術可言，告訴人亦無陷於錯誤而為給付之情形，至於嗣後未辦理移轉登記，及自行登記於被告、東井公司、薛宗仁及余慧美等名下，係因未能如期貸款所為之權宜之計，縱使被告嗣後為惡意之遲延給付或拒絕給付，揆諸首開說明，此亦屬民事損害賠償之範疇，並未該當於刑事詐欺罪之成立，被告所辯各語，尚非虛妄，堪以採信。此外，亦無其他積極證據足證被告涉有本件公訴所指詐欺犯行，依前開說明，自應對被告諭知無罪判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1項，判決如主文。
本案經檢察官林聰良到庭執行職務。
中 華 民 國 94 年 10 月 5 日
刑事第一庭審判長法 官 雷 雯 華
法 官 張 國 棟法 官 江 翠 萍以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內，向本院提出上訴狀。
書記官 范 淑 芬中 華 民 國 94 年 10 月 7 日