臺灣士林地方法院刑事判決 95年度易字第1301號公 訴 人 臺灣士林地方法院檢察署檢察官被 告 己○○選任辯護人 林雯澤律師
李振燦律師郭瓔滿律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（95年度偵續字第11號），本院判決如下：
主 文己○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告己○○及其母劉美德（另為不起訴處分）於民國92年間，將其共有坐落於台北市○○區○○段2 小段第390 號土地，以己○○及其弟陳成儒（另為不起訴處分）等2 人之名義起造，興建地上8 層、地下1 層，案名為「薇閣美地」之集合住宅（下稱「薇閣美地」），並於92年11月建築物接近完工時，公開對外銷售，詎己○○明知該大樓屋頂並無任何溫泉設施之合法設計，且無合法之溫泉水源，竟基於意圖自己不法所有之概括犯意，於該大樓屋頂平台上設置溫泉湯屋供客戶參觀，並於銷售廣告上刊載「『薇閣美地』別具巧思地頂樓規劃一座空中溫泉花園，打造出與大自然情境相容的泡湯空間…傾聽青山、大樹、溫泉的細語呢喃…」、「空中景觀溫泉花園，規劃為一處與大自然情境相容的泡湯空間…在『薇閣美地』空中溫泉花園，聽著身旁的泉水潺潺…泡著道地的白磺溫泉…」等描述，訛稱該大樓屋頂設置「空中溫泉花園」且提供合法之溫泉水源，致戊○○、甲○○、庚○○、丙○○、乙○○、癸○○等6 人陷於錯誤，而分別於如附表之時間，向己○○、陳成儒及劉美德等人，以高於市價之價格，訂購「薇閣美地」房屋，惟戊○○等人於交屋時，始悉設置於大樓頂之「空中溫泉花園」因係違章建築物業經建管機關命令拆除，並經查證得知「薇閣美地」未有合法溫泉水源，方知受騙。因認被告涉犯刑法第339條第1 項之詐欺取財罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第
154 條第2 項、第301 條第1 項前段分別定有明文。又刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院46年台上字第260 號著有判例可資參照。再刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪，係以行為人自始具有不法所有之意圖為其要件，既為判斷犯罪是否成立及何時成立之前提，自須根據積極證據加以認定，但民事債務人未依債之本旨履行，在一般社會生活經驗上可能之原因非一，即使在債之關係成立之後惡意遲延給付甚或不為給付，倘無足以證明行為人原已具有圖得不法利益之其他具體事證，仍然僅屬單純之民事債權債務糾紛。由於刑事被告依法並無自證無罪之義務，根據刑事訴訟法第154 條規定意旨，除非訴訟上確有排除一切懷疑之證據足可證明被告意圖不法利益，自難僅憑事後債務不履行之客觀事態推定被告原有詐欺取財之犯意。
三、公訴人認被告涉犯上開詐欺取財罪嫌，無非係以告訴人戊○○等6 人所委任之告訴代理人林樹旺律師之指訴、證人陳成儒、壬○○、辛○○及黃秀莊建築師等人警詢及偵查中之供述、廣告企劃銷售代理合約書1 份、「薇閣美地」之銷售廣告影本6 紙、「薇閣美地」房屋買賣合約書影本5 份、台北市政府工務局（下稱工務局）違章建築即時強制拆除通知書影本1 紙及拆除照片4 張、被告新民段住宅新建工程屋頂突出物平面圖影本1 紙、工務局建築管理處95年3 月30日北市工建查字第09562297800 號函1 份、台北市自來水事業處陽明營業分處94年9 月28日北市水陽營溫字第09445248200 號函、95年4 月6 日北市水陽營溫字第09545085900 號函、95年4 月27日北市水陽營溫字第09545123400 號函各1 份、劉德美於92年11月15日由被告代理簽立之同意書影本1 紙及被告於94年5 月11日書立之文書影本1 紙等，資為其主要論據。惟訊據被告固不否認有於上揭時地興建及銷售「薇閣美地」房屋予戊○○等6 人、有委託久揚廣告有限公司（下稱久揚公司）代銷並於銷售廣告上刊載如起訴書所載之廣告內容及「薇閣美地」沒有單獨申請溫泉水源而係從台北市○○區○○路○○巷○ 號私接管線而來之事實，惟堅決否認有何詐欺取財犯行，並辯稱：被告委託銷售公司銷售系爭房屋時，即已明白要求銷售人員應告知買受人屋頂平台之溫泉設施係二次施作及溫泉係私自至上開地址接管而來，並未施用詐術，且被告不知自上揭地址私接溫泉乃違章使用，而沒有不法所有之意圖等語。
四、經查：㈠細繹卷內告訴人等所提出被告己○○或其代理之人與告訴人
等間之「薇閣美地」房屋買賣合約書影本5 份，其中並無關於被告應在屋頂設置溫泉花園之明文約定，更未約定被告應為「薇閣美地」大樓向台北市自來水事業處申請單獨溫泉水源或設置有頂棚遮蓋之更衣間、廁所等義務。且被告所刊載之銷售廣告，其內容係謂：「別具巧思地頂樓規劃一座空中溫泉花園，打造出與大自然情境相容的泡湯空間…」、「空中景觀溫泉花園，規劃為一處與大自然情境相容的泡湯空間…在『薇閣美地』空中溫泉花園，聽著身旁的泉水潺潺…泡著道地的白磺溫泉…」等語，其客觀意思無非表示將於「薇閣美地」屋頂平台營造一座與大自然環境相容的「空中溫泉花園」，易言之，也就是設置一座有溫泉水池之無頂棚遮蓋的露天花園而已。然事實上被告確有於「薇閣美地」屋頂建造花台、植栽花木，及用水泥、石板砌成露天水池，並注入自被告台北市○○區○○路○○巷○ 號房屋架接管線而來之溫泉水，成為溫泉水池，大致符合上揭廣告所示露天溫泉池之情景，尚難謂被告所刊載之銷售廣告有何虛偽不實之處。而「薇閣美地」屋頂花園建築設計上原本即包括花台及溫泉水池等部分，因非屬違建（參見95偵續11卷第161 頁），所以未遭命令拆除，現在還留著，此為證人即告訴人戊○○於本院審理中所結證明確（參見本院卷第85頁），並有台北市建築管理處95年11月22日北市都建查字第0957196580 0號函所附屋突壹層平面圖及照片等在卷可供對照（參見本院卷第70-72 頁），足見被告廣告所示「空中溫泉花園」等內容，並非憑空虛構，亦難依此認定被告有施用詐術之行為。
㈡至於屋頂遭拆除之有頂棚遮蓋之更衣間、廁所等違建部分（
即告訴人等所稱之湯屋），既非本件買賣契約標的或廣告內容之範圍所及，被告本無設置之義務，是被告辯稱：係大樓使用執照核發下來以後，始二次施作者，係因慮及住戶使用露天溫泉時，有更衣或盥洗之需要而設置之違章建築，為無償提供客戶之優惠等語，尚稱合理，非不可採，應難遽予斷言其有何不法詐欺告訴人等之意圖。又建商以二次施作之違建來達成廣告訴求之情形，乃常見之事，或有民事上不完全給付之違約或債務不履行等問題可議，但尚難以被告二次施作上開設施後，遭建管機關認定為違章建築命令拆除，即推論被告於銷售成立時有施用詐術之刑事上犯意。況且，於大樓屋頂加蓋增建物，通常係屬違建，乃一般社會大眾所週知之常識，且為不難查證之事項，本件買賣交易成立時，大樓已近全部完工，故於屋頂搭建新增的金屬棚架，係屬違建，應非告訴人等於交易時所不能察覺者（參見94偵5303卷第49頁、第119 頁、第159 頁照片）。復參酌該違建完成不久即遭人檢舉拆除，足見由外觀上可輕易辨別其性質為違章，而非被告所得以隱瞞者。因此，被告辯稱：屋頂加蓋之更衣間及浴廁等違建，乃二次施作，被告有要求久揚公司之現場銷售人員要據實告知客戶等語，衡諸上情，應為可信，並據證人即久揚公司之專案經理丁○○、總經理辛○○到庭結證稱：被告表示要跟客戶說，現場人員也都有將此部分為二次施作之情形告知客戶（參見本院卷第43頁）、被告有向久揚公司說明頂樓違建部分為二次施作，而久揚銷售人員亦有將此情形轉達客戶（參見本院卷第76-78 頁）等語，足見被告並無刻意隱瞞之意思，故縱使現場銷售人員未依被告指示將二次施作情形轉知客戶，則仍僅屬民事上有無瑕疵擔保責任或債務不履行之問題，應不足以認定被告具有刑法詐欺罪之故意。
㈢公訴人復指被告以起訴書所載之廣告內容，使告訴人等陷於
錯誤，而以高於市價之價格，訂購「薇閣美地」房屋云云，然就上開房屋買賣之價格是否高於市價乙節，不僅未有具體客觀之證據來證明確有其事，尚難遽為認定，自難僅憑告訴人等主觀上之陳述即認定買賣價格過高或被告有意圖獲取不法利益之故意。再者辯護人以：「薇閣美地」大樓之售價較高，係因鄰近名校薇閣中小學、面對萬坪復興公園及離捷運站僅400 公尺等優越之地理位置及週遭環境條件等情所致等語，為被告辯護，於事理常情並無不符，亦有可採之處。另由卷內之5 份房屋買賣合約書影本觀之，本件房屋買賣之售價，分為土地價款與房屋價款兩部分，其中以土地價款部分佔買賣總價的比例較高，應屬較重要的部分，房屋部分則無明顯高於一般市價之情形，因此可見本件房屋買賣價格之高低，係與坐落位置及週遭環境較有關連，與非約定專用、僅具公共設施、附屬性質之屋頂「空中溫泉花園」間，未具重要之關連性，難謂有相當因果關係，告訴人等指稱因被告於屋頂設置違建致陷於錯誤而支付過高之價金乙節，即無從認定。
㈣又「薇閣美地」大樓並未提供每層住戶專用之溫泉，而僅於
頂樓設置公用之露天溫泉水池，為告訴人等所不否認（參見94偵5303卷第156 頁），且據證人戊○○於本院審理中證稱：購買房屋時沒有向銷售人員詢問將來溫泉水要如何付費等語（參見本院卷第85頁）；證人癸○○亦於本院證稱：當初銷售人員有告知溫泉係由隔壁接管而來，還拿自來水公司收據給我們看，將來大家要一起分擔費用等語（參見本院卷第
51 頁） ，足證告訴人等於購買房屋時，並未詳細深究溫泉水源是否合法的問題，也明知是由隔壁接管來的，顯然並非以「薇閣美地」大樓擁有自行申請之合法溫泉水源為重要之交易條件，是以告訴人等均未要求於契約書上明訂此事項，被告有無契約義務之違反，本有疑問，且該大樓屋頂溫泉水供水系統業於94年5 月間安裝完成，堪以使用（參見94偵5303卷第20 7-209頁），足見被告確已盡力履行上開銷售廣告內容所示「空中溫泉花園」之原意，尚不足以屋頂公共設施溫泉水源係由隔壁自行架接，可能涉有違反台北市自來水事業處之契約規章，即推論被告成立詐欺犯行。
㈤ 末查，上開屋頂違建於93年3 月間遭拆除後，告訴人等均未為保留，仍辦理交屋，足認屋頂違建部分並非交易之重要事項甚明。而被告搭建屋頂違建之目的係單純地無償提供客戶優惠，抑存有促進銷售之目的，因告訴人等中亦有部分係於該違建增設前即已買賣成交者，故其購屋是否與更衣間、廁所等違建設施之間具有關連性，並不明顯。再由本件被告可供銷售之房屋戶數有限，是否需要以搭建屋頂違建來吸引客戶及促進銷售，自其設置之時機及過程來看，客觀亦欠缺必然性，實無從推論被告有為此故意欺騙客戶之意思。況且被告如承諾客戶將提供上開更衣間、廁所等違建設施，事後卻未能履行，則客戶得依民法規定請求減少價金或甚至解除契約，應為被告所瞭解，是以被告應無甘冒違約之後果而故意為無法履行之不實承諾，於本件買賣契約中並未約定被告有此項給付義務，既有買賣契約書在卷可稽，則告訴人等以被告於屋頂搭建違章之棚架等設施，即謂被告於契約上負有履行提供上開設施之義務，容有誤會，亦難以此逕指被告涉犯詐欺罪。
五、綜上所述，揆諸前開判例要旨及說明，本件被告己○○於銷售房屋之初既無為自己不法所有之意圖，復未使用何詐術使人陷於錯誤，核與刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪之構成要件有間，自難逕以該罪相繩。本件僅屬民事糾葛，難以被告單純債務不履行之狀態，而推定其自始即有詐欺犯意。此外，復查無其他積極證據足以證明被告有何詐欺取財之犯行，自屬不能證明被告犯罪，應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項判決如主文。
本案經檢察官林宏松到庭執行職務。
中 華 民 國 96 年 1 月 11 日
刑事第一庭審判長法 官 洪英花
法 官 林清吉法 官 雷雯華以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內，向本院提出上訴狀。
書記官 陳如玲中 華 民 國 96 年 1 月 11 日