臺灣士林地方法院刑事判決 96年度易字第291號公 訴 人 臺灣士林地方法院檢察署檢察官被 告 甲○○
丁○○乙○○戊○○選任辯護人 梁淑華律師上列被告因詐欺等案件，經檢察官提起公訴（94年度偵續一字第13號、95年度偵字第14440號），本院判決如下：
主 文甲○○、丁○○、乙○○、戊○○均無罪。
理 由
壹、程序方面：
一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合刑事訴訟法第159 條之1 至第159 條之4 之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條第1 項及第159 條之
5 分別定有明文。查本判決下列所引用之各該被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，雖屬傳聞證據，惟除共同被告甲○○警詢、偵查中關於被告戊○○被訴犯罪部分之陳述，及合作金庫銀行（下稱合庫）之不動產調查表外，餘均經當事人於本院準備程序及審判期日中表示無意見而不予爭執，且迄至言詞辯論終結前亦未再聲明異議，本院審酌除共同被告甲○○上開部分陳述，及合庫不動產調查表外，此等證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當，故揆諸前開規定，爰逕依刑事訴訟法第159 條之5 規定，認前揭證據資料均例外有證據能力，合先敘明。
二、至於共同被告甲○○於警詢、偵查中關於被告戊○○被訴犯罪部分之陳述，及合庫不動產調查表等，被告戊○○之辯護人雖爭執：共同被告甲○○之陳述未經具結，不得作為共同被告戊○○之證據，另合庫不動產調查表雖屬從事業務之人於業務上或通常業務過程所須製作之紀錄文書，但有顯不可信之情況，均不得作為證據云云。然：
（一）按刑事訴訟法第158 條之3 規定所謂證人依法應具結而未具結者」，係指檢察官或法官依刑事訴訟法第175 條之規定，以證人身分傳喚被告以外之人（證人、告發人、告訴人、被害人、共犯或共同被告）到庭作證，或雖非以證人身分傳喚到庭，而於訊問調查過程中，轉換為證人身分為調查時，此時其等供述之身分為證人，則檢察官、法官自應依本法第186 條有關具結之規定，命證人供前或供後具結，其陳述始符合第158 條之3 之規定，而有證據能力。
若檢察官或法官非以證人身分傳喚而以告發人、告訴人、被害人或共犯、共同被告身分傳喚到庭為訊問時（例如刑事訴訟法第71條、第219 條之6 第2 項、第236 條之1 第
1 項、第248 條之1 、第271 條第2 項、第271 條之1 第
1 項），其身分既非證人，即與「依法應具結」之要件不合，縱未命其具結，純屬檢察官或法官調查證據職權之適法行使，當無違法可言（最高法院96年度臺上字第3827號判決意旨參照）；又證人於警詢所為陳述於刑事訴訟法上亦無必須具結之規定，此由刑事訴訟法第196 條之1 就司法警察官、司法警察通知及詢問證人時，未將同法第186條至第188 條關於證人具結之規定，列入準用之明文自明。是故，不能因陳述人未經具結，即一律適用同法第158條之3 之規定，排除其證據能力（最高法院96年度臺上字第4270號判決意旨參照）。查本件共同被告甲○○在警詢中之陳述，依法並無必須具結之規定，至於偵查中彼均經檢察官以被告而非證人之身分傳喚到庭而為訊問，參酌上開說明，並不因共同被告甲○○於警詢或偵查中未經具結而為陳述，即無證據能力。辯護人此處關於證據能力之爭執，實有所誤，先予敘明
（二）按從事業務之人於業務上或通常業務過程所須製作之紀錄文書、證明文書，除顯有不可信之情況外，得為證據，刑事訴訟法第159 條之4 第2 款定有明文。且所謂「顯有不可信性」之情況，係指由陳述者之外部客觀情況觀察其是否出於真意陳述、有無違法取其證述等情事，並非對其陳述內容之證明力如何加以論斷，二者之層次有別，不容混淆。查卷存合庫93年2 月19日合金南勢字第0930000937號函附之不動產調查表，乃合庫銀行行員在審核不動產貸款業務之通常過程所須製作的紀錄文書，被告戊○○或其辯護人均未主張該等文書製作有任何違反製作人意願而為陳述之情形，自應認有證據能力。至於辯護人稱：此等文書仍應比較建物謄本或權狀，以查明告訴人己○○○貸款範圍是否包含車位云云，乃本院如何斟酌文書所載內容及其他調查證據之資料作比較取捨，判斷其證據證明力之問題，非得混淆而論為證人陳述有無證據能力之憑據。另有證據能力之證據非謂即具備相當之證明力，已經本院採信，僅足供本院判斷事實之真偽而已，又以敘明。
貳、實體方面：
一、公訴意旨略以：被告甲○○係臺北市○○區○○路○○號興橋建設股份有限公司（下稱興橋公司）之負責人，被告丁○○、乙○○分別擔任興橋公司副董事長、副總經理，被告戊○○則係興橋公司總經理江允發（民國92年歿）之女，在興橋公司擔任業務主任兼會計事務。緣民國82年6 月27日興橋公司與告訴人己○○○訂定預售屋買賣契約書，雙方約定以價金新臺幣（下同）286 萬購買坐落臺北市○○區○○段3 小段781 、782 、783 、842 地號土地（下稱系爭土地），門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號6 樓之5 （下稱系爭建物）「靜修豪門」社區中F 棟住宅1 戶（該社區有A 、
B 、C 、D 、E 、F 計6 棟，建築執照號碼為82年度建字第
229 號），另以100 萬購買編號第2 號之停車位（該停車位係在A 、B 、C 、D 棟之地下2 樓，下稱系爭2 號車位）。
被告甲○○、丁○○、乙○○與戊○○均明知公寓大廈管理條例業於84年6 月28日公布施行，規定公寓大廈之專有部分，不得與所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，即表示因告訴人所購買之房屋與車位分屬不同建築物，不得合併登記予告訴人名下，被告甲○○、丁○○、乙○○及戊○○竟共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，共同隱瞞上情，由被告丁○○於84年11月2 日向告訴人謊稱編號為2 號之停車位係水箱無法停放車輛，遊說其更換至亦位在A 、B 、C 、D 棟地下2 樓之編號31號停車位（下爭系爭31號車位），因當時建築物尚未完工，告訴人誤信其詞而同意更換。於85年5 月30日，興橋公司將社區之E 、F 棟建築完成，惟興橋公司因短缺資金，即以先行竣工之E 、F 棟向主管機關申請使用執照（85年度使字第20 7號），俾利交屋並向E 、F 棟客戶收取房屋價款。至85年9 月間，並利用地下室停車位所有權於當時地政機關作業上均登記為持分，買主不易辨識（房屋位於F 棟，而停車位係位在尚未完工之A 、B 、C 、D 棟樓下），由被告戊○○向告訴人偽稱確已購得編號第31號停車位，且其所有權登記在共同使用部分：「雙連段3 小段1620建號、面積1080.3平方公尺，權利範圍1 萬分之143 」內，致使告訴人陷於錯誤，於85年9 月25日向合作金庫銀行南勢角分行（下稱合庫南勢角分行）辦理貸款，並以貸得款項充作房屋之價金，然實際上因編號第31號停車位當時尚未建築完成（靜修豪門社區A 、B 、C 、D 棟於86年3 月31日始建造完成），無法點交，被告丁○○等為隱瞞前揭偽情，復於86年1 月31日，以興橋公司名義書立載有：「茲本大樓靜修豪門之地下2 樓31號車位之車位證明書於86年2 月1 日補予所有權人」並簽署其原名「邱俊岳」之字據交予告訴人，被告戊○○則於同日將地下停車場大門鑰匙點交予告訴人，致令告訴人誤信已取得車位所有權。86年2 月4 日，被告丁○○復將「地下2 層停車場車位31號屬F6棟6 樓所有」之不實事項登載於興橋公司車位所有權證明書，再由被告戊○○與不知情之興橋公司員工卓美花將上開車位所有權證明書及停車證交予告訴人，再以「銀行既已撥付貸款金額，車位沒有問題」等語掩飾犯行，至此，告訴人即深信其已取得車位所有權，而自87年1 月份起開始繳交每月1,000 元之管理費。詎於89年8 月1 日編號第31號停車位遭法院查封拍賣，經拍定人向告訴人索討車位始查悉上情，因認被告甲○○等4 人共同涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌，及同法第21 6條、第215 條之行使業務登載不實文書罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訟訴法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又告訴人提起告訴，係以使被告受刑事處罰為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認；且被害人之陳述如無瑕疵，且就其他方面調查又與事實相符，固足採為科刑之基礎，倘其陳述尚有瑕疵，則在未究明前，遽採為論罪科刑之根據，即難認為適法（最高法院52年臺上字第1300號判例、61年臺上字第3099號判例參照）。再認定不利於被告之事實，須依積極證據，茍積極之證據本身存有瑕疵而不足為不利於被告事實之認定，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，而此用以證明犯罪事實之證據，猶須於通常一般人均不至於有所懷疑，堪予確信其已臻真實者，始得據以為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性之懷疑存在，致使無從為有罪之確信時，即應為無罪之判決（最高法院82年度臺上字第163號判決、76年臺上字第4986號、30年上字第816號等判例意旨）。另刑法第339條之詐欺罪，係以行為人於客觀上施用詐術使人陷於錯誤，並於行為之初，即已意圖為不法之所有或意圖得財產上之不法利益，為其構成要件。又債務人於債之關係成立後，如有債務不履行之情形，在一般社會經驗上可能之原因甚多，縱令出於惡意而有遲延給付或不為給付之情事，苟無足以證明其債之關係發生時自始故意藉此從事財產犯罪之積極證據，仍不得僅以債務不履行之客觀事態，推定債務人自始有詐欺取財或詐欺得利之犯意。
三、本件公訴人認被告甲○○、丁○○、乙○○與戊○○（下稱被告甲○○等4 人）涉有刑法第339 條第1 項詐欺取財罪嫌、同法第216 條、第215 條之行使業務登載不實文書罪嫌，無非係以被告甲○○等4 人之供述、證人丙○○、邱美苑、鄭玉鳳、周玉枝及告訴人之證述，告訴人與興橋公司間車位買賣之預定買賣契約書、統一發票、系爭土地與建物謄本、臺北市政府工務局核發之建造執照、使用執照、合庫消費者貸款申請書、不動產調查表、交屋驗收單、房地接管證明單、興橋公司計算系爭車位尾款應繳金額便條紙、「邱俊岳」名義為興橋公司出具之便條紙、戊○○所書房屋公設比便條紙、興橋公司出具之車位所有權證明書、系爭31號車位停車證、「靜修豪門」社區管理委員會收受管理費收據、興橋公司84年11月13日股東會議紀錄、同社區E 、F 棟貸款明細、系爭31號車位依附之主建物（即同小段建號1680號）登記謄本、中興銀行借據、本院民事執行處執行通知、不動產權利移轉證明書等為其論據。訊據被告則均堅決否認犯行，被告甲○○辯稱：告訴人所買房屋、車位分在不同棟地下室乃買賣契約所約定，係因法律修正才衍生民事債務不履行問題，實則告訴人在F棟地下停車場持分比例較高，應能分配車位停放等語；被告丁○○則辯稱：渠只管工地，對本案經過不清楚，未與告訴人接觸，更未向告訴人協調更換停車位，或出具車位證明書予告訴人，也未登載車位所有權證明書之情事等語；被告乙○○則以：車位買賣均由房屋代銷公司與客戶接洽，其不知情。告訴人所買31號車位不能辦理登記，是因「靜修豪門」社區興建中變更為兩張不同使用執照，加上公寓大廈管理條例修正所致，並非其等對告訴人詐欺等語置辯；被告戊○○另以：伊未參與房屋或車位買賣，告訴人更換車位，非伊權責範圍，伊僅在旁陪同，未與告訴人協調此事，交屋時伊是按權狀、契約等點交，但只有交房屋大門及信箱鑰匙，沒有交地下停車場鑰匙，也未交付車位所有權證明書給告訴人等語為辯。
四、經查：公訴意旨指稱被告甲○○等4 人共同詐欺取財、行使業務登載不實文書之情，雖為告訴人於偵查及本院審理時指述歷歷，並提出車位預定契約書、興橋公司統一發票、系爭土地、建物登記謄本、交屋驗收單、房地接管證明單、興橋公司計算車位應繳尾款金額便條紙，「邱俊岳」名義為興橋公司出具之便條紙、戊○○所書房屋公設比便條紙、興橋公司出具之車位所有權證明書、系爭31號車位停車證、「靜修豪門」社區管理委員會收受管理費收據等為佐。但：卷附車位預定買賣契約書、興橋公司統一發票、系爭土地、建物登記謄本、交屋驗收單、房地接管證明單、興橋公司計算車位應繳尾款金額便條紙，「邱俊岳」名義為興橋公司出具之便條紙、戊○○所書房屋公設比便條紙、興橋公司出具之車位所有權證明書、系爭31號車位停車證、「靜修豪門」社區管理委員會收受管理費收據等，雖均能佐證告訴人所述彼於82年間與興橋公司簽訂預售屋買賣契約，購買「靜修豪門」社區內系爭建物及2 號車位後，於84 年11 月間，更換到系爭31號車位，嗣後社區建物興建完成，興橋公司雖為告訴人辦理系爭建物之保存登記，並辦理點交，惟系爭31號車位並未一併登記在告訴人之地下室公共設施產權範圍內，但告訴人仍有收到興橋公司方面表明彼購買到系爭31號車位可予使用之相關證明，包括「邱俊岳」名義為興橋公司出具之便條紙、戊○○所書房屋公設比便條紙、車位所有權證明書、系爭31號車位停車證等，而告訴人亦因此陷於錯誤，繳納買受停車位價金27萬元予興橋公司，並自87年1 月間至89年8 月間繳交31號停車位之管理費等事實。然此等客觀上興橋公司未依約將系爭31號車位產權登記予告訴人使用，在履約時卻令告訴人誤認已買受該車位得予使用，使彼陷於錯誤繳納車位買賣價金及管理費之事實，其原因多端，興橋公司方面含被告甲○○等4 人因作業上疏失，誤認興橋公司確已依約將告訴人買受之系爭31號車位登記予告訴人所有，故而出具停車證、所有權證明書等供告訴人收執，亦有可能，尚難逕以前述事證所能推認之客觀上債務不履行情事，遽認被告甲○○等4 人詐欺取財或行使偽造私文書之故意。
五、尤其：
（一）按週知之預售屋買賣與建物興建完成辦理第一次登記（俗稱保存登記）之常情，買受人與建設公司簽訂預售屋買賣契約當時，建設公司僅申請取得在特定基地建造房屋之建造執照，該建物根本尚未起造或未興建完成，迨建物興建完成，依土地登記規則第79條規定，尚需取得並提出使用執照，方能辦理第一次保存登記，並將之登記予預售屋買受人，繼而辦理房屋點交，且依常見之預售屋買賣契約約定狀況，在建物未興建完成辦理產權登記前，預售屋買受人簽約後，係按簽約、開工、興建等過程，分期繳納較低比例之買賣價金（通常俗稱簽約金、開工款與工程款），在建物興建完成辦理產權登記及交屋時，才須繳納高比例之價金，此時買受人倘無資力支付全部價金者，才由買受人提供已辦妥產權登記之房地為抵押標的作擔保，向金融機構辦理房屋貸款，並以貸款向建設公司支付買賣價金餘額。由此，建設公司在預售屋買賣過程中，通常需待建物完工辦妥產權登記後，才能獲得高比例額度之買賣價金。再者，公寓大廈類型預售屋，其興建完成後之公寓大廈建物共用部分為區分所有權人共有，此乃84年修正施行之公寓大廈管理條例及土地登記規則第81條第1 項所定明，至於共用部分應有部分（下稱持分）比例之劃設，原則上雖依各承購戶購買主建物之面積，比例分配其對共有部分之持分比例，但在地下供停車空間之情形，因承購戶間購買車位與否及車位面積各有不同，因此購買車位之承購戶在地下室持分比例以所購車位面積之比例加入計算，易言之，主建物同面積產品之承購戶間相比，有購買車位者在地下室共用部分持分之比例，必較未買車位者為高，此乃社會上為合乎公寓大廈管理條例第9 條第1 項規定意旨，而發展出常見之預售屋共用部分登記常情。
（二）本案「靜修豪門」社區整體A 至F 棟建案於82年間為預售屋買賣時，係以單一建造執照提出申請，取得臺北市政府工務局82年度建字第229 號建造執照，此經告訴人陳述明確，並有該建造執照影本在卷可稽。嗣後該社區建物興建過程中，E 、F 棟部分於85年間先興建完成，因興橋公司發生虧損，缺乏資金，為便於週轉，才決定將社區建物使用執照分2 次申請，先完工之E 、F 棟部分先於85年間申請使用執照辦理保存登記，取得部分由房屋貸款支付之價金週轉，待A 至D 棟於86年完工後，再申請另一使用執照辦理登記；另在辦理登記時，因預售屋並未完全銷售出清，故公司內部決議將未售出部分登記予公司股東或其親友，由此等登記為房地所有權人之人頭向銀行辦理房屋貸款，取得款項支付工程款。因此位在A 至D 棟範圍內之臺北市○○區○○段三小段1680建號建物與所附屬系爭31號車位才登記予被告丁○○之女邱旭櫻名下等情，業據被告甲○○等4 人分別於偵查或本院審理時供陳明確，並有臺北市政府工務局85使字第207 號、86使字第127 號使用執照影本、興橋公司84年11月13日股東會議紀錄、「靜修豪門」社區EF棟貸款明細、上開1680建號建物登記謄本、中興商業銀行借據等存卷可參。另本院以上開2 份使用執照，向臺北市建成地政事務所調得之「靜修豪門」社區全體建物辦理第一次登記之申請資料審閱後，歸納發現：E 、F棟地下停車空間均位在臺北市○○區○○段三小段1620建號建物內，為E 、F 棟區分所有權人所共有，另A 至D 棟地下停車空間則位在同小段1788建號建物內，為A 至D 棟區分所有權人所共有（登記申請資料見本院外置證物袋），經本院受命法官至現場勘驗兩建號建物結果，此二地下室建物目前雖然各自有坡道式出口通往1 樓平面，且建物間彼此並不相通，但二建物乃以一牆面相隔之相鄰建物，有存卷之勘驗筆錄及建物測量成果圖可按（見本院卷㈠第217-228 頁），然E 、F 棟與A 至D 棟剛建成時，地下室區域乃彼此相通，尚未以上開現場所見之牆面相間隔，亦即上揭1620建號與1788建號建物還未彼此間隔成獨立二建物，此經被告乙○○與告訴人陳述甚明，告訴人並指稱：當初向興橋公司買車位時，興橋公司便稱可由F 棟系爭建物到地下室（現在是1620建號建物範圍）後，步行到目前位在建號1788建號建物範圍內之系爭2 號或31號車位去使用等語明確（見同上卷第218 頁）。由此可知，告訴人82年間向興橋公司買受社區F 棟系爭建物，並選購系爭2 號車位，甚或84年間變更到系爭31號車位時，社區整體建案都僅有單一建造執照，依彼時興橋公司之原定興建計畫，社區A 至F 棟乃一整體規劃之建案，地下室應為相通之單一建號建物，在興橋公司85年間因資金週轉問題決定將建案分成2 份使用執照申請登記以前，實有合理懷疑，可認興橋公司乃將地下室A 至F 棟範圍內之全部停車位空間視為A 至F 棟所有客戶均得任意挑選使用其停車位之單一建物；是倘若興橋公司未因資金問題變更原定計畫，直待A至D 棟完工後，才連同已完工之EF棟一併申請使用執照，辦理登記，則地下室停車空間即不致於切割成1620與1788兩建號建物，易言之，在地下室區域相通僅有單一建號建物之情形下，此建物乃社區全體A 至F 棟建物之共用部分地下室，所有權為全體A 至F 棟區分所有權人共有，則不論是告訴人原買受之系爭2 號停車位，或嗣後變更之系爭31號停車位，即令在84年間公寓大廈管理條例施行後，興橋公司均能依約辦理產權登記予告訴人所有使用，並無任何法律上或事實上給付不能之困難，也不致衍生興橋公司對告訴人停車位產權債務不履行之問題。
（三）承上，興橋公司在85年間因資金週轉問題才決定將建案分成2 份使用執照申請登記，在此前依興橋公司原興建規劃，乃將地下室A 至F 棟範圍內之共用部分地下室視為相通使用供社區所有客戶任意挑選使用之停車空間，則不論告訴人於82年間選購之系爭2 號車位，或於84年11月間變換為系爭31號停車位，以當時情形而言，興橋公司在履行產權登記或點交使用等債務之期待上，均尚無法令或事實上之困難。因此，縱令告訴人指稱：被告丁○○於84年11月間，故意欺騙告訴人系爭2 號車位乃水箱位置，阻礙告訴人停放等情屬實，告訴人即令受詐害，彼所作之財產處分（即停車位變更）對彼而言並無任何不利之影響，被告丁○○等人或興橋公司，甚或其他第三人也不因告訴人受騙更換車位更受有不法之財物或利益，更難認被告丁○○有詐欺告訴人而取財或得利之不法意圖。至於嗣後興橋公司確因資金週轉需要，將社區建案改以2 張使用執照先後取得不同建物登記，以致告訴人買受之系爭31號車位在1788建號建物範圍內，不能登記予告訴人，但告訴人原先購買之系爭2 號車位也係為在A 至D 棟地下室1788建號建物範圍內，告訴人非A 至D 棟主建物之區分所有權人，即非共用部分1788建號建物之共有人，是縱使告訴人原選購之系爭2 號車位，依嗣後登記情形之發展狀況，也一樣不能辦理產權登記。換言之，告訴人是否因受被告丁○○詐欺而更換車位，其實對告訴人而言並無更不利之影響，被告丁○○等人或興橋公司，甚或其他第三人也不因告訴人受騙更換車位即因此受有不法之財物或利益，同理，也仍難認被告丁○○有詐欺告訴人而取財或得利之不法意圖。綜上，告訴人指稱遭被告詐欺變更停車位之情，實難以詐欺取財罪相繩。至於公訴意旨另舉共同被告戊○○之供述、證人鄭玉鳳、周玉枝等證述，僅在證明系爭2 號車位並未因水箱阻礙難以停放，即被告丁○○曾向告訴人陳述更換車位之理由乃虛假等情，然此縱證明屬實無誤，仍不妨礙本院前開認定，茲不一一論駁，附此敘明。
（四）嗣後興橋公司雖然因發生虧損，在85、86年間，將單一建造執照興建之「靜修豪門」建案建物，以先後完成之EF棟、A 至D 棟分為兩使用執照範圍，分批取得建物第一次登記，因此致地下室分割為二獨立建物，且告訴人購買之系爭31號車位（甚至包含最先選購之2 號車位）位在A 至D棟地下共用部分之1788建號建物範圍內，不能登記予告訴人所有使用，但興橋公司方面卻仍向告訴人出具停車位所有權證明書、便條紙、停車證等，令告訴人誤信彼已買受到系爭31號車位，依約支付車位價金與管理費，另方面興喬公司卻將系爭31號車位連同主建物登記予被告丁○○之女邱旭櫻，向銀行貸款等情，其原因多端，並非必出於被告等人共同詐欺告訴人或行使偽造私文書之結果。蓋：
⒈告訴人購買之系爭建物配屬之地下室共用部分為前述位
於E 、F 棟地下室之1620建號建物，但其購買之系爭31號車位則位在A 至D 棟地下室之1788建號建物內，本院參核比對卷附「靜修豪門」社區全體建物辦理第一次登記之申請資料，及建物登記謄本（分見外置之本院證物袋與編為「94年度偵續一字第13號附件」之證物袋），並由受命法官至現場履勘後發現：1620、1788兩建號建物測量成果圖內雖均有編號停車位之劃設，該等建號建物現場也確設置如測量圖上之編號停車位，但1620建號建物之各共有人登記資料上，並未註記各編號停車位之配屬狀況，此情即令參酌公訴意旨指稱EF棟內唯一一戶寫明以車位所有權辦理120 萬元貸款之社區住戶蔡萬拴，亦復如是（參卷附臺北市○○區○○段三小段1532建號建物登記謄本）；相對於此，1788建號建物共有人登記資料上則註記有編號車位之配屬及相應之權利範圍。
經本院函詢臺北市建成地政事務所，何以兩建號之地下室共用部分建物在停車位登記上有所不同，該地政事務所函覆稱：建物車位登載方式，係依土地登記規則第81條規定及內政部85年9 月7 日臺（85）內地字第858094
7 號函示辦理。依上開規定，停車位以共有部分登記者，於辦理建物第一次登記時，得由申請人選擇是否登記車位編號及其權利範圍。而1788建號申請登記時，案附協議書（即該建物共有人所共立之協議書）已載明其車位編號及其權利範圍，故據以登記；至1620建號申請案附協議書則無協議車位編號事項等語明確，有臺北市建成地政事務所99年1 月26日北市建第一字第0993010330
0 號函與所附1620建號與1788建號兩建物辦理第一次保存登記時之申請書與相關協議書影本在卷可稽（見本院卷㈠第182-214 頁）。由此可見，「靜修豪門」社區E、F 棟建物所附屬之地下室停車空間，在辦理第一次保存登記時，並未依各住戶買受停車位而分管共有物之協議情形，一併於申請登記時陳明辦妥停車位配屬登記；嗣至ABCD棟建物興建完成辦理保存登記時，才依各建物住戶購買而配屬車位情形一併於登記申請中予以註明，而由地政事務所依囑登記。
⒉承上所述，1620建號建物之登記情形既然未特別註記停
車位配屬狀況，告訴人辦妥系爭建物登記後，從登記謄本上即難立刻判斷是否已取得系爭31號停車位。惟依前述一般預售屋買賣共用部分之登記常情，有購買車位者，在地下室共用部分持分比例必然較高，且參酌證人即本建案代理申辦建物保存登記之代書丙○○，在本院審理時亦證稱：85年間申辦使用執照部分沒有特別註明車位，則有買車位者，僅能從加計在共用部份之持分面積判斷等語明確（見本院卷㈠第155- 156頁）。經核對告訴人之系爭建物登記謄本顯示，彼所有之主建物面積僅
22.24 平方公尺，對地下停車空間之1620建號建物持分比例卻高達萬分之143 ，再比對「靜修豪門」社區全體建物辦理第一次登記申請資料及建物登記謄本中，與告訴人購買同棟方位、面積均相同之其他住戶（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號2 至5 樓之5 、7 至13樓之5 等住戶），其等對地下室共用部分之持分比例均僅為萬分之28，甚至購買主建物面積達69.1平方公尺之區分所有權人，對地下室共用部分持分比例也多僅有萬分之87，多方比較下，告訴人對地下室停車空間1620建號建物登記之持分比例，確實顯示出有加計停車位面積之情形。
⒊況且，「靜修豪門」社區不論A 至D 棟或EF棟地下室之
各編號停車位，均係機械式多層立體停車位，此經受命法官到場勘驗明確，除有勘驗筆錄存卷外，並有現場照片可參（見本院卷㈠第217-244 頁）。換言之，各編號車位在現場實際坐落狀況，從平面式契約或測量圖中雖可略窺一二，但仍須待建物興建完成，機械式車位架安置完成後，始能具體知悉。而依告訴人偵查及本院審理時中之證述，被告丁○○與戊○○係在86年1 月間點交車位，當時地下室停車空間（含目前1620與1788兩建物範圍）全部打通，未劃車位，也未擺放機械車位架，丁○○與戊○○二人未指明系爭31號車位確切位置，只告知車位登記已在伊名下，貸款也下來，就在隔日出具31號車位所有權證明書與停車證（見偵續一字第13號卷㈡第45頁，本院卷㈠第144 頁）。經參酌卷附86使字第12
7 號使用執照影本顯示，A 至D 棟使用執照係於86 年3月31日才提出申請，不僅徵明告訴人證稱86年1 月間點交車位時，尚未劃車位、未設機械車位架情形應非虛罔，更可推知，在告訴人取得系爭31號車位停車證明文件當時，地下室區域即使在法律上，因E 、F 棟先辦理使用執照與保存登記結果，能由測量成果圖大致確定1620號建物（即EF棟所屬地下室）之範圍，但在物理外觀上，根本尚未隔離成兩獨立建物空間，甚至現在稱為1788建號之地下室建物，在法律上根本尚非已辦妥第一次保存登記之獨立建物。在此客觀情狀下，興橋公司負責點交之作業人員，倘疏未從契約中顯示告訴人所買受系爭31號車位之位置，核對測量成果圖中1620號建物在地下室之實際範圍，僅從登記謄本上判斷，恐難立即發現告訴人買受之系爭31號車位，究竟是否在彼產權持分比例登記有加計車位面積之1620建號建物內。
⒋綜上所述，告訴人未購買位在EF棟地下室1620建號建物
之停車位，產權登記之持分比例卻有加計車位面積，而告訴人購買之系爭31號停車位，卻坐落在點交時根本尚未登記成獨立建物之A 至D 棟地下室區域內，且依嗣後
A 至D 棟辦理使用執照與保存登記之後續發展，告訴人並非A 至D 棟之區分所有權人，更非附屬地下室1788建號建物之共有人，根本不能辦理系爭31號車位之登記。
凡此，實令本院產生合理懷疑，認興橋公司在EF建物棟先行完工，辦理使用執照與保存登記時，相關作業人員恐僅由預售屋契約中粗略認定告訴人係有購買車位之承購戶，未及注意告訴人選購之系爭31號車位不坐落在F棟地下室之1620建號建物內，才將告訴人購買之車位面積加計在1620建號建物之持分比例上，並誤認已依約將告訴人所買該車位以持分比例加計方式，登記予告訴人所有；在點交時，也因誤認車位持分比例已辦妥登記，甚至銀行已依此持分比例，多撥放貸款予告訴人，告訴人應有權使用系爭31號車位無誤，而在未實際核對系爭31號車位具體坐落位置之情形下，才輕率發放系爭31號車位所有權證明書與停車證予告訴人，並請求告訴人依約付清停車位尾款。於此情形下，興橋公司出面與告訴人接洽之作業人員，不論是被告戊○○，或告訴人指稱之被告丁○○、乙○○，甚或公司負責人甲○○等，均難認有詐欺告訴人或登載業務不實文書之故意。
（五）至於公訴意旨雖另舉興橋公司84年11月間股東會紀錄、「靜修豪門」社區EF棟貸款明細、同小段建號1680號建物登記謄本、中興商業銀行（下稱中興銀行）借據等、證人邱美苑之證詞，及合作金庫銀行92年11月4 日合金南勢字第09200060 52 號函、93年2 月19日合金南勢字第0930000937號函及所附消費者貸款申請書、不動產調查表等，指稱被告甲○○等4 人因興橋公司虧損，起意詐欺告訴人，隱瞞系爭31號車位不能登記事實，將系爭31號車位登記在被告丁○○之女邱旭櫻名下，向中興銀行申貸，卻又向告訴人謊稱有為彼以系爭31號車位貸款云云。然查：
⒈興橋公司股東會議雖顯示該公司在94年間面臨數千萬元
之虧損，但此興橋公司營運不良狀況，難以遽認被告等起意詐欺告訴人之動機，尤其告訴人車位貸款金額不過70萬元，興橋公司卻有數千萬元之虧損，倘若被告因此起意詐欺「靜修豪門」社區承購戶之貸款，以彌補虧損，豈可能僅挑告訴人一戶詐取區區數十萬元之金額。⒉「靜修豪門」社區EF棟貸款明細、同小段建號1680 號
建物登記謄本、中興商業銀行（下稱中興銀行）借據等，雖都能證明興橋公司將A 至F 棟未售出之建物與停車位，登記在興橋公司股東或其親友名下，以彼等名義向銀行貸款之事實，然此乃因興橋公司資金週轉不靈，由被告等與興橋公司股東共同決議，以興建完成之建物向銀行辦理貸款，支應工程款債務之謀舉，其中貸款標的雖涉及告訴人所買受之系爭31號車位在內，但如前述之合理懷疑情狀，倘若被告甲○○等人均未及勾稽注意該車位為告訴人所買受，甚而誤認告訴人買受之車位就登記在EF棟之1620建號建物範圍內，以持分比例加計示之，並於86年1 月間早已點交履行完畢，則被告等人與興橋公司股東內部決議，將登記簿上顯示未售出之主建物，連同附屬之系爭31號車位在內，一併以人頭方式向銀行辦理貸款，實難認有藉此詐欺告訴人之故意。
⒊至於證人邱美苑於偵查中雖證稱：依告訴人辦理貸款之
不動產調查表顯示，調查表內僅註明大公及小公面積，沒有特別註明有購買停車位，就沒有以車位辦理貸款云云，另合作金庫銀行函附之消費者貸款申請書、不動產調查表等，雖也顯示告訴人申報貸款資料上，沒有加註以系爭31號車位申辦貸款。但告訴人所買EF棟建物配屬地下室共用部分，停車位編號在辦理第一次登記時，因未註記，故產權登記上所有住戶均未註明車位編號，僅以停車位面積加計持分比例方式顯示，已如前述，而告訴人在EF棟地下室1620建號建物持分比例明顯遠高於其他未買車位之住戶，亦已經本院敘明如前，參酌公訴人所提合作金庫銀行貸款申請書，告訴人所貸款款項內其實確有將過高之持分比例換算為貸款金額，（見偵續字第2 號卷第152-156 頁），亦即實際上告訴人確有以停車位面積加計之持分比例申請貸款，此並為告訴人於本院證述時所不爭，則公訴意旨指稱告訴人未以車位申辦貸款云云，容有所誤。至另告訴人並未以系爭31號車位申貸，乃法令登記限制之結果，在被告等可能出於錯誤而債務不履行之情形下，此為當然之結果，亦難以推斷被告詐欺取財之犯行。
六、綜上所述，公訴意旨所舉諸般事證，均不能證明被告甲○○等4 人有基於共同犯意聯絡，對告訴人詐欺取財或行使業務登載不實文書之情，反令本院生合理懷疑，認此僅興橋公司方面因作業疏誤導致之單純民事債務不履行糾紛。此外，復查無其他積極證據足以證明被告犯罪，自難以詐欺取財或行使業務登載不實文書罪相繩，而應為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官簡志龍到庭執行職務。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
刑事第六庭 審判長法 官 杜惠錦
法 官 黃欣怡法 官 梁哲瑋以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。
書記官 白孝慈中 華 民 國 99 年 6 月 30 日