臺灣士林地方法院刑事判決 100年度易字第252號公 訴 人 臺灣士林地方法院檢察署檢察官被 告 王碧霞
王千伎上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（100年度偵續字第
52 號），本院判決如下：
主 文王碧霞、王千伎均無罪。
理由
一、公訴意旨略以：被告王碧霞原係臺北市○○區○○街○○巷○○號地下1 樓房屋（以下簡稱系爭房屋）所有權人，與其女即被告王千伎，明知被告王碧霞之夫即被告王千伎之父江聰明於民國97年5 月25日在系爭房屋上吊自殺，且經臺灣士林地方法院檢察署檢察官會同檢驗員相驗後核發死亡原因為縊死窒息之相驗屍體證明書，被告二人於持前揭相驗屍體證明書為江聰明辦理除戶、死亡登記後，竟共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，於民國97年6 月7 日，一同至臺北市○○區○○路○○○ 號之中信房屋內湖文德加盟店（以下簡稱中信房屋），委託該店內業務員李素芬仲介銷售系爭房屋，經李素芬詢問被告2 人在「房地產標的現況說明書」勾選凶宅之原因，被告2 人均詐稱：江聰明係在庭院滑倒，於送醫途中死亡云云，而隱匿江聰明死亡之真實原因，未誠實告知江聰明係在系爭房屋內上吊自殺死亡此一事實，使房屋仲介人員無法詳實轉達系爭房屋勾列凶宅之真實原因予有意購買該屋之各個買受人，致告訴人陳博仁於97年12月間，透過中信房屋業務員池育哲之仲介，以其妻林月清名義共同出資購買系爭房屋時，無從知悉江聰明係在系爭房屋上吊自殺之事實，而聽信仲介人員轉述被告2 人所言：江聰明係在庭院滑倒，於送醫途中死亡之說法，誤認系爭房屋非一般所認知之「凶宅」，因而陷於錯誤並以新臺幣（下同）400 萬元購買系爭房屋。嗣於98年11月間經鄰人告知江聰明係自殺身亡，告訴人陳博仁始知受騙（蓋房屋內有人死亡之價格僅為市價行情之六折）。後被告王碧霞與告訴人陳博仁、林月清、李素芬於98年12月14日簽署內容為：「本人王碧霞女士位於內湖江南街96巷14號地下一樓於97年12月售與林月清女士，因買賣當時王女士告訴林女士其先夫是因意外不小心於庭院跌倒而身故，致使林女士誤信其言而購買此屋，本人王碧霞女士願因不實的陳述而造成林女士的損失在此致上十二萬分的歉意，並就賠償問題做進一步的協商，也希望在99年元月15日前林女士能就賠償細節與本人王碧霞女士進行協商，而不能在元月15日前逕提法律訴訟程序，恐口說無憑，特立此協議書為證」之和解協議書，惟被告2 人事後均置之不理，致告訴人陳博仁購買系爭房屋所支付予被告王碧霞之價金高於該屋為凶宅實際上應有之價格，因而受有損害。因認被告2 人均係涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，而認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據之為有罪之認定（最高法院29年度上字第3105號、40年度台上字第86號、76年度台上字第4986號判例要旨參照）。復按，檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法；因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任；倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法官以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年度台上字第128 號判例要旨及最高法院100 年度第4 次刑事庭會議紀錄參照）。
另按，告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（最高法院52年度臺上字第1300號判例要旨參照）。末按，刑法第33
9 條第1 項詐欺罪之成立，要以加害者有實施詐欺行為，被害者因此行為，致表意有所錯誤，而為財產上之處分為要件（最高法院80年度台上字第5072號判決要旨參見）。
三、公訴意旨認被告2 人共同涉犯上開詐欺取財罪嫌，無非係以被告2 人對己不利之供述、告訴人陳博仁之指述、證人李素芬、池育哲、江元辰之證詞、臺北市政府警察局內湖分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書、臺灣士林地方法院檢察署江聰明相驗屍體診斷證明書各1 紙（相字卷第16頁、偵卷第14頁至第15頁）、中信房屋97年12月30日不動產買賣契約書、房屋交易安全契約書各1 份、證件保管憑條、97年6 月
7 日房地產標的現況說明書、收受款紀錄表各1 紙（他字第2572號卷第7 至20頁、第66頁至第79頁、本院審易字卷第18頁背面）、98年12月14日被告王碧霞與林月清間和解協議書
1 紙（他字第2572號卷第21至22頁、第80頁至第81頁）、99年3 月16日證人李素芬所寄送存證信函1 份（他字2572號卷第23頁至第27頁、第82頁至第86頁）、97年6 月7 日中信房屋專任委託銷售契約書1 份（本院審易字卷第17頁至第19頁）等資料為其主要論據。
四、訊據被告2 人固坦承系爭房屋係登記在被告王碧霞名下，97年5 月25日被告2 人一同至中信房屋委託李素芬銷售系爭房屋，被告王碧霞並於97年12月30日與林月清簽署卷附之不動產買賣契約書等節，惟均堅決否認有上開詐欺取財犯行。被告王碧霞辯稱：97年6 月7 日至中信房屋委託銷售系爭房屋時，因為心情難過，隨口表示江聰明是跌倒的，且當日也由被告王千伎在房地產標的現況說明書上勾選了第19點，表示系爭房屋曾經發生非自然死亡或自殺致死之情事，我並無詐欺之意圖等語；被告王千伎則辯稱：97年6 月7 日當日我主動在房地產標的現況說明書上面勾選第19點，表示系爭房屋曾發生非自然死亡或自殺致死之情事後，業務員李素芬有問原因，被告王碧霞回答是跌倒，因當時我們都很難過，且自殺不是什麼光彩的事情，再加上我已經在房地產標的現況說明書上面勾選第19條，我認為不用詳細說明原因，所以並未多說什麼，我認為系爭房屋出售的價格已經低於市價很多，我並無詐欺的意圖等語。
五、經查：㈠系爭房屋為被告王碧霞所有，97年5 月25日江聰明在系爭房
屋自縊死亡，被告王碧霞、王千伎亦知悉此事。後96年6 月
7 日被告2 人即至中信房屋委託銷售系爭房屋，當日並由被告王千伎在房地產標的現況說明書第19條：「本建築改良物（指專有部分）於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」勾選「是」之欄位，後被告王碧霞在同年12月30日與林月清以系爭房屋為交易標的簽訂買賣契約，價金為400萬元等情，業據被告王碧霞、王千伎自承在卷（偵卷第17頁至第18頁、本院卷第13頁背面至第14頁），核與證人李素芬、池育哲於偵查、本院審理中證述均相符（本院卷第28頁背面、第37頁），且有臺北市政府警察局內湖分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書、臺灣士林地方法院檢察署江聰明相驗屍體診斷證明書1 紙（相字卷第16頁、偵卷第14頁至第15頁）、中信房屋97年12月30日不動產買賣契約書、房屋交易安全契約書各1 份、證件保管憑條、97年6 月7 日房地產標的現況說明書、收受款紀錄表各1 紙（他字第2572號卷第7-20頁、第66頁至第79頁、本院審易字卷第18頁背面）、97年6 月7 日中信房屋專任委託銷售契約書1 份（本院審易字卷第17頁至第19頁）在卷可憑，首堪認定屬實㈡公訴意旨以被告2 人明知江聰明乃自縊死亡，仍表示江聰明
乃滑倒死亡，渠等明知為不實事項而為此陳述，經由仲介人員居間磋商之結果，致告訴人陳博仁陷於錯誤，顯已構成施用詐術等語，被告2 人則以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者，乃被告2 人前揭所為，是否已對告訴人陳博仁及房屋仲介業者隱瞞交易上重要之資訊，且有客觀上施以詐術致告訴人陳博仁陷於錯誤而交付財物之積極作為，及被告2 人是否基於為自己不法所有之意圖，茲分述如下：
⒈證人李素芬於偵查及本院審理中證稱：97年6 月間我在中信
房屋擔任房屋銷售業務員，當天被告2 人前來店內洽談系爭房屋的委託銷售事宜，由於當天是我值班，所以由我負責招待。當時被告王千伎直接在房地產標的現況說明書第19條的「是」欄位勾選，我問被告2 人為什麼要勾選，被告2 人說是意外跌倒，送醫途中死亡，我說這樣子不算是凶宅，為何要勾選凶宅，被告2 人後來討論了數十分鐘都說還是要勾選凶宅等語（本院卷第28頁至第30頁、偵卷第33頁），核與被告王碧霞於偵查及本院審理中均自承：委託中信房屋銷售系爭房屋時，江聰明才剛死亡，當時心情不好，所以對房仲人員即證人李素芬表示是意外跌倒的等語（偵卷第21頁、本院卷第頁至第頁）、被告王千伎於偵查及本院審理中自承：97年6 月7 日當時是我與被告王碧霞主動在房地產標的現況說明書第19條勾選「是」欄位，證人李素芬才問原因，被告王碧霞回答說是跌倒，因為當時我跟被告王碧霞心情都很難過，所以沒有多說什麼等語相符（偵卷第18頁至第20頁、本院卷第14頁），並有卷附房地產標的現況說明書、中信房屋專任委託銷售契約書各1 份可憑（他字第2572號卷第19頁、本院審易字卷第17頁至第19頁），是97年6 月7 日被告2 人向證人李素芬表示江聰明乃意外跌倒死亡此節，雖堪已認定，然由被告2 人已先行主動以填寫房地產標的現況說明書之方式，表明系爭房屋曾經發生非自然或自殺致死此節觀之，倘被告2 人確實有意隱瞞江聰明死亡之原因，以圖系爭房屋得以順利出售，當無於明知若屋內曾發生非自然死亡等事件，將導致房屋售價降低或出售不易等不動產交易常情，猶先以書面揭露對已不利之資訊，嗣後再口頭向房屋仲介人員謊稱其他原因，而以此一迂迴且非必有助於房屋銷售或價格提升之方式施用詐術之理，則被告2 人辯稱當時因心情不佳，且已在房地產標的現況說明書中誠實告知，並不知房屋仲介人員會將渠等一時說詞告知告訴人陳博仁，故渠等並無行使詐術之意圖等語，尚非全屬子虛。是由前揭證人李素芬之證述，尚不足以認定被告2 人有何詐欺之故意或施用詐術之行為。
⒉證人李素芬復於本院審理中證稱：97年12月30日簽署不動產
買賣契約書時，被告王碧霞、林月清、我及代書都在場，當天並未就系爭房屋是否為凶宅多作討論，僅是請被告王碧霞在房地產標的現況說明書第19條旁邊再簽名確認一下而已等語（本院卷第32頁背面），核與被告王碧霞於偵查中供稱：
簽約當時我有問仲介有無告訴買方是凶宅，仲介有點頭等語（偵卷第14頁）相符，佐以卷附房地產標的現況說明書第19條旁雖無被告王碧霞之簽名，然該份文件勾選欄位有更正處及文件末端右下方，均經被告王碧霞簽名確認簽名確認，此有前揭文件1 份在卷可憑。由前揭證人李素芬及被告王碧霞所述簽約當日經過，顯見97年12月30日被告王碧霞與林月清簽訂不動產買賣契約時，買賣雙方所認知之系爭房屋現況係以房地產標的現況說明書所載內容為主，該內容並經被告王碧霞再次確認，且由被告王碧霞當日向證人李素芬所詢內容，益徵其並無積極以「江聰明乃跌倒死亡」等語，對告訴人陳博仁及林月清施以詐術之情事，而難遽顯認被告2 人將系爭房屋以400 萬元出售時，主觀上有何不法所有意圖或客觀上有何積極施用詐術之行為。
⒊況證人李素芬於本院審理中證稱：97年6 月7 日當日，被告
王千伎一開始先口頭說系爭房屋沒有貸款，價格為580 萬元，並就屋況填寫房地產標的現況說明書，談到最後簽署專任委託銷售契約書的價格是480 萬元。後來經過我說系爭房屋屋況不好且是凶宅，被告王碧霞才從480 萬元減少為400 萬元成交等語（本院卷第29頁、第35頁背面至第36頁），證人池育哲則於本院審理中證稱：我有帶著證人李素芬去新竹與被告2 人商談系爭房屋之價格問題，是證人李素芬進去談等語（本院卷第39頁背面），核與卷附專任銷售委託契約書上載之「委託價格480 萬元」及不動產買賣契約書上被告王碧霞與林月清之成交價格為「400 萬元」等情均相符，此亦有前揭2 份文件在卷可憑。顯見被告王碧霞業已因揭露系爭房屋曾發生非自然或自殺死亡等事件，而於出售時降低售價，則被告2 人辯稱當時即是以系爭房屋內曾發生自殺死亡之價格、即市價之六成出售等語，應屬可採，被告2 人所為顯與一般投機人士明知標的房屋係所謂之凶宅，意圖蓄意隱瞞，達以市價轉手賣出或迅速脫手，以免虧損之情況有所不同，渠等應無不法所有之意圖甚明。
⒋再者，法律上之所稱之「詐欺」，應指行為人對於交易上重
要之點或足以影響契約成立與否之事項為虛偽不實之陳述，致他人因陷於錯誤而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘行為人所為與事實不符之陳述，非屬交易上重要事項或足以影響契約成立與否之事項，即非屬依誠信原則而有交易上據實告知義務之事項，仍與詐欺之法定要件不侔。蓋因資訊取得需要成本，各當事人本應自行取得資訊，不可悉仰賴對造提供，否則締約即失其效率。不動產交易應公開之交易資訊，應以交易標的客觀上之各種資訊為原則，如土地地目、土地分區使用類別、有無行政徵收計畫、或房屋是否有輻射鋼筋、海砂屋、漏水、凶宅…等交易上客觀上訊息。本件被告2 人既已在房地產標的現況說明書勾選第19條，事先告知交易相對人，系爭房屋曾發生非自然或兇殺致死之情事，且此一因素顯已成為被告王碧霞與林月清雙方締結不動產買賣契約之基礎，此觀房地產標的現況說明書於97年12月30日簽約當日仍經被告王碧霞加以確認，且證人李素芬曾以此為由向被告2 人進行議價等節即明，並經本院認定如前，則被告
2 人業已就影響契約交易之事項為書面陳述，告訴人陳博仁、林月清以之為締約之基礎（即系爭房屋曾有非自然或自殺致死情事）應屬無誤。至系爭房屋何以曾發生非自然或自殺致死之事件（即背後之原因），尚非被告2 人應主動告知之範疇。
㈢至證人池育哲雖於偵查中證稱：97年6 月7 日被告2 人到中
信房屋店裡委託我們代為銷售系爭房屋，被告2 人表示江聰明是在庭院滑倒，送到醫院急救後不治死亡，並一直強調希望我們可以把江聰明不小心滑倒而送醫院之事實，在銷售時誠實告知客戶等語（偵卷第20頁至第21頁）。然查，證人池育哲復於本院審理中明確證稱：97年6 月7 日當天我是在中信房屋店內，但是被告2 人簽署專任委託銷售契約書及房地產標的現況說明書時，我並沒有在旁邊，也沒有直接跟被告
2 人接觸或親耳聽到被告2 人所述等語（本院卷第37頁），是其既未直接與被告2 人對話，自無從依其所言，認定被告
2 人有何積極要求證人池育哲於銷售系爭房屋時特別加以強調「江聰明乃跌倒死亡」之事實，而無從以此為不利於被告
2 人之認定；證人池育哲雖又於偵查及本院審理中證稱：97年12月30日當天簽署不動產買賣契約書前，我們還有跟被告王碧霞確認一次，被告王碧霞堅持說江聰明是跌倒送醫後，方在醫院過世等語（偵卷第21頁、本院卷第40頁），然查：
依常情而論，房屋仲介公司於順利完成交易後，可取得依成交價格一定成數之金額作為報酬，參與交易之仲介人員亦可依此取得佣金，是以仲介從業人員往往背負有業績壓力，而仲介物件得以順利成交，及成交金額要求較高等情事即係仲介人員亟欲達成之目標，則仲介人員就交易過程顯具有相當之利害關係；且仲介人員未依照買方要求向賣方確認系爭房屋是否曾發生非自然或自殺致死，於日後發生爭議甚而涉訟時，仲介人員亦即有可能因此負擔法律上之責任，是參與交易之仲介人員不論係於交易過程中，或日後因發生爭議而涉訟時之司法程序中，均處於利害關係人之地位甚明。是以證人池育哲既係任職於被告王碧霞所委託出售系爭房屋之中信房屋，且實際參與系爭房屋之交易過程，系爭房屋是否得以順利出售以及成交價格之多寡自對其有重要之影響，衡情其亦有可能為規避自己之責任，而為與事實不相符之陳述，則證人池育哲於本件訴訟程序中，既具相當之利害關係，其所為上開證言應僅具有較低度之可信性及證明力；而證人池育哲於偵查及本院審理中證稱：97年6 月7 日被告2 人曾表示江聰明為跌倒死亡，其後與被告王碧霞商談價格時，有談到地下室的房子特別難賣等語，然又於本院審理中明確證稱：97年6 月7 日其並未與被告2 人實際接觸，而商談價格該次是證人李素芬上去談等語，業如前述，足見證人池育哲上開所述，有部分均非其親身實際見聞，恐係其與同事間事後討論、拼湊出之詞，衡諸常情，人之記憶有可能會隨時間之經過，及其個人事後之經歷、生活瑣事或因他人之描述等外因素而受影響，是就此部分觀之，證人池育哲所述內容是否均與事實相符，實值商榷。證人池育哲前揭所述復與證人李素芬之前揭證述及被告王碧霞所述均不相符，且卷內又查無其他積極證據而足認證人池育哲所述為真實，自難僅憑其上開所述作為不利於被告2 人認定之依據。
㈣另公訴意旨雖以被告2 人一再向證人李素芬、池育哲強調江
聰明為跌倒死亡等語，顯係利用房屋仲介人員向告訴人陳博仁施以詐術，是被告2 人顯已該當詐欺取財之構成要件甚明等語。然查：證人池育哲雖於本院審理中證稱：簽署專任委託銷售契約書之後幾天，我與證人李素芬到系爭房屋去找被告王碧霞，當時我有就江聰明死亡之事進行詢問，被告王碧霞說江聰明是不小心滑倒死亡等語（本院卷第37頁背面）；而證人李素芬則於本院審理中證稱：97年6 月7 日隔天，我與被告王碧霞至系爭房屋看屋況，被告王碧霞當天又說江聰明是年紀大意外跌倒，送醫途中死亡等語（本院卷第35頁背面），然由證人前揭所述，縱足以認定被告王碧霞於97年7月6 日後至同年12月30日簽署不動產買賣契約時，曾兩次向證人表示江聰明乃跌倒死亡等情，然被告2 人既未強力要求證人李素芬應將「江聰明係跌倒死亡」此節告知買方，業如前述，即不能確定證人李素芬、池育哲必會於銷售系爭房屋時向買方大力表示系爭房屋實不合乎社會一般通念對「凶宅」之認知，猶以曾發生非自然或自殺致死之條件出售系爭房屋，則堪認被告2 人並無故意以此方式施用詐術之意圖。㈤綜上，被告王碧霞出賣系爭房屋與告訴人陳博仁時，已於房
地產標的現況說明書第19條系爭房屋內是否曾發生非自然或自殺死亡之情事，勾選「是」欄位，被告2 人雖曾在委託證人李素芬銷售時，表示江聰明乃跌倒死亡，然被告2 人既無法確實掌握證人李素芬必將此一言語說明告知買方，被告2人復已於房地產標的現況說明書書面為前揭說明，即無從認定被告2 人有以此一迂迴方式施用詐術之行為；被告2 人復以此作為與告訴人陳博仁、林月清進行不動產買賣交易之條件，證人李素芬並以此為由向被告2 人議價，是尚難認定被告2 人表示「江聰明乃跌倒死亡」乙節時，主觀上基於不法所有之意圖，是被告2 人所為自與刑法詐欺取財罪之構成要件有間。況依社會通常交易習慣，土地、房屋買賣契約之主給付義務乃在於買賣標的物之所有權移轉與價金之交付，而買賣標的物是否合於通常得以使用收益之狀態，乃買賣契約之主要目的，至買賣標的物如有影響正常使用收益之瑕疵情形，買受人固有依民法之相關規定，主張行使減少價金等相關權利可能，惟倘無足資證明犯罪之具體事證，基於刑法之謙抑性及刑罰之最後手段性，實不應動輒以刑法加以非難，課予刑事責任。故既無積極證據足認被告2 人有何犯罪行為，此應係民事債務不履行或瑕疵擔保責任問題，尚不能以此即以刑法之詐欺罪相繩。
六、綜上所述，被告王碧霞、王千伎所辯應為可採，由前揭證人所述，尚難遽以認定被告王碧霞、王千伎有何詐欺取財之情事而須負擔刑事責任甚明。此外，本院復查無其他積極證據足資證明被告王碧霞及王千伎有何公訴人所指詐欺取財之犯行，應認被告王碧霞及王千伎之犯罪尚屬不能證明，爰均為無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官鄭嘉欣到庭執行職務中 華 民 國 100 年 9 月 28 日
刑事第五庭審判長法 官 雷雯華
法 官 李冠宜法 官 李郁屏以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書( 均須按他造當事人之人數附繕本)「 切勿逕送上級法院」。
書記官 阮弘毅中 華 民 國 100 年 9 月 30 日