臺灣士林地方法院刑事判決 100年度自字第18號自 訴 人 暢曉雁自訴代理人 吳姿璉律師被 告 施博耀選任辯護人 林淑惠律師上列被告因背信案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文施博耀無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：
（一）被告施博耀為永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋仲介公司）資深經理及石牌店店長，民國99年12月16日，自訴人暢曉雁委託永慶房屋仲介公司銷售自訴人所有坐落臺北市○○區○○段3 小段209 、209-1 、210 、212 、212-1 地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為臺北市○○區○○路2 段315 巷31號未經登記建物（下稱系爭建物，另連同系爭土地下稱系爭房地），被告為系爭買賣交易之經紀人，受自訴人委託處理為自訴人銷售系爭房地事務，自應為自訴人之利益處理上開事務，不得圖利買方而損害自訴人權益。而於99年12月底，自訴人經永慶房屋仲介公司人員通知有一買方要與自訴人見面談，可當面決定出售價格等語，自訴人依約前往永慶房屋銷售中心，但買方與自訴人見面時，未提買賣事宜，反而不斷詢問自訴人是否同意捐地給訴外人高智明及其為負責人之聯全建設開發股份有限公司（下稱聯全建設公司），並建議自訴人與高智明等人談捐地及合建事宜等語，自訴人不知其等用意為何，便未與該買方成交。
（二）嗣不久，永慶房屋仲介公司人員又來電表示買方已經了解自訴人並無義務捐地給高智明等人，仍願意購買系爭房地，自訴人告知伊於100 年1 月4 日後出國3 個月，永慶房屋仲介公司人員又表示需儘快處理，有關簽約事宜，自訴人得委託自訴人女兒即朱容慶代理，然因自訴人女兒自小讀美國學校，高中後便赴國外留學，不熟悉中文，自訴人原不放心，係被告不斷勸說且保證將來與買方簽立之買賣契約及不動產說明書中，被告必定會加上：「1 、買賣標的物以現況點交，將來如有任何問題（包含但不限被他人占用或有占用他人土地等，均須由買方自行處理，與賣方無涉。2 、國有地承購價由買方自行負擔。」等特別約定事項，避免糾紛，自訴人乃放心將系爭房地出售事宜交由被告處理。詎被告竟基於圖利買方林文一之犯意，於自訴人出國期間，經永慶房屋仲介公司人員通知自訴人女兒朱容慶於100 年1 月13日至永慶房屋仲介公司處與買方即林文一談系爭房地買賣契約簽約一事，朱容慶當場再次詢問永慶房屋人員是否確實於契約中及不動產說明書中加註自訴人要求之上開2 約定，經永慶房屋人員當面告知已加上該2 約定後，朱容慶始代自訴人簽立系爭房地「不動產買賣契約書」、「不動產說明書」及「履約保證申請書」等契約文件。
（三）詎被告竟利用朱容慶不熟悉中文及信任永慶房屋仲介公司為知名房仲業者之機會，欺騙自訴人之女兒，而被告製作之系爭房地「不動產說明書」中，僅含糊記載「本案建物型態標的物常有占用鄰地或遭第三人占用之情形，買方得自費於簽約後申請土地鑑界」、「本案有部分占用鄰地
211 、211-1 、211-7 地號情事，買方同意以現況承受」因文義不明致生糾紛，系爭不動產買賣契約事後遭買方林文一以土地有占用及遭占用為由主張解除契約。
（四）又依系爭房地「不動產說明書」中，載明「本案土地並未辦理地政鑑界」及「買方如欲確認現況的界址，建議可於過戶前與賣方協議辦理申請地政機關鑑界」等內容，是依上開條文記載之約款，若未經與自訴人協議及經自訴人同意，買方無權片面要求於過戶前辦理鑑界，更不得以鑑界為由拒絕履約。復依「不動產買賣契約」第2 條有關約定賣方給付款項方式，其中第3 期款新臺幣（下同）2100萬元部分，買方需於土地增值稅單及契稅單核發領回3 日內給付。詎被告明知於此，竟罔顧自訴人之利益，圖利買方林文一，不僅未經自訴人同意便配合買方之片面要求系爭土地鑑界，更同意買方林文一以鑑界為由，要求本件延後於100 年4 月30日交屋，復於同年3 月10日又以系爭土地遭註記訴訟中為由，依買方林文一片面要求暫緩繳納系爭土地增值稅，經自訴人向被告表示註記訴訟中並非遭查封，不影響系爭房地之過戶，請被告促請買方林文一依約履行，並請被告依「履約保證申請書」第3 條第1 項第2 款之約定，於期限內由履保專戶中資金繳納土地增值稅，以便得依約辦理過戶。被告雖親口承諾會依自訴人之請求照辦，竟又圖利買方，片面依買方之要求暫緩繳納土地增值稅，造成原依「不動產買賣契約」應於100 年3 月8 日前便已完成過戶、交屋之系爭房地，遲遲未能完成過戶，致
100 年3 月15日遭訴外人聯全建設聲請鈞院民事執行處對系爭土地進行假處分強制執行程序而函地政機關辦理禁止移轉等限制登記，買方林文一乃於同年4 月12日發函限期催告自訴人排除系爭土地遭限制登記等情事，否則將之解除系爭房地之買賣契約。
（五）綜上，因被告違背自訴人之委託，未確實於買賣契約中訂明自訴人要求之上開2 約定，及促請買方林文一依約履行，反片面配合買方林文一鑑界及延期交屋之要求，造成系爭房地未能依約於同年3 月8 日完成過戶，而於同年3 月15日遭上開假處分禁止移轉登記，致使自訴人與買方林文一發生買賣爭議，而經買方林文一事後主張解除系爭房地買賣契約而未履行價金給付義務，造成自訴人無法依約履行取得全部買賣價金2 億1 千萬元之損害。
（六）退步言之，縱令鈞院認系爭房地因雙方未依約履行，自訴人並未將系爭房地移轉過戶買方林文一，難認有全部價金
2 億1 千萬元損失，然自訴人於接獲買方林文一上開限期催告排除系爭土地限制登記之存證信函後，迅即於接獲高等法院裁定後，提供6,188 萬8,722 元之反擔保金以撤銷查封登記，俾得依約完成過戶及交屋。詎買方林文一竟又反悔不買，而主張已經解除契約。故依系爭房地「不動產買賣契約書」第11條第3 項約定：「買方毀約不買或有其他違約情事時，乙方得解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」及依「履約保證申請書」第4 條約定：「若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於永慶房屋所為款項撥付之指示（含不為指示）等有爭議且已進入司法程序，則履保銀行應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保銀行執行撥款之依據。
」，詎被告明知於買賣雙方爭議未定前，渠不得將履保轉戶中之金額擅自退還買方，竟於渠尚在為自訴人與買方林文一協商而未有定論前，未事先知會自訴人，即以迅雷不及掩耳之勢，迅速於將履保專戶中之買方第1 、2 期款共4,200 萬元全數退還買方林文一，而圖利買方林文一，亦損害自訴人依上開「不動產買賣契約書」第11條第3 款原得向買方林文一主張沒收已付款項4,200 萬元之權利。
（七）據上所述，被告係自訴人所有系爭房地買賣交易之經紀人，為依法受自訴人委託處理為自訴人銷售系爭房地事務之人，竟意圖為買方林文一不法利益，並損害自訴人之利益，而為上開違背任務行為，損害自訴人如上所述之利益，認被告涉犯刑法第342 條第1 項之背信罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2 項、第301 條第1 項前段分別定有明文。再按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定；另按刑事訴訟法第161 條已於91年2月8 日修正公布，其第1 項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知；又刑事訴訟法第161條、第163 條規定係編列在該法第1 編總則第12章「證據」中，原則上於自訴程序亦同適用。除其中第161 條第2 項起訴審查之機制、同條第3 、4 項以裁定駁回起訴之效力，自訴程序已分別有第326 條第3 、4 項及第334 條之特別規定足資優先適用外，關於第161 條第1 項檢察官應負實質舉證責任之規定，亦於自訴程序之自訴人同有適用（最高法院40年度臺上字第86號、76年臺上字第4986號、92年臺上字第12
8 號判例，91年度第4 次刑事庭會議決議第11點意旨參照）。復按按刑法第342 條之背信罪，須以為他人處理事務為前提，所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而言。又受任人之違背任務之行為，須具有為圖取不法利益或圖加不法損害於本人利益之意思，為構成要件，若本人利益之受損害，乃基於正當原因，並非不法，則因欠缺犯罪意思要件之故，即難律以本罪。最高法院先後著有四十九年臺上字第一五三０號、五十三年臺上字第二四二九號判例足稽。
三、本案自訴人主張被告為永慶房屋仲介公司石牌店店長，原告委託永慶房屋仲介公司銷售系爭房地後，其為自訴人與訴外人林文一成立系爭房地買賣交易之經紀人，而於自訴人與案外人林文一就系爭房地買賣簽約及履約過程中，圖取訴外人林文一之不法利益，為上開自訴意旨所載（一）至（五）之違背自訴人委任事務之行為，致損及自訴人利益等事實，認被告涉刑法第342 條背信犯行，無非係以自訴人之指訴及所提之系爭土地登記謄本1 份、被告施博耀之名片1 張、99年
12 月16 日自訴人委託永慶房屋仲介公司銷售契約書1 份、
100 年1 月13日訂立系爭房地不動產買賣契約書、不動產說明書、價金履約保證申請書各1 份、宋家福100 年2 月26日之電子郵件1 份、本院民事執行處100 年3 月15日查封登記函1份 、100 年4 月12日臺北金南郵局第217 號存證信函1份、本院提存所100 年度存字第425 號提存書1 份、100 年
5 月2 日臺北安和第794 號存證信函1 份、100 年4 月13日北投豐年郵局第42號存證信函1 份等資料為據。
四、訊據被告施博耀固對其為永慶房屋仲介公司資深經理及石牌店店長，自訴人於99年12月16日委託永慶房屋仲介公司銷售系爭房地，嗣經該公司仲介下，由其女兒朱容慶代理自訴人於100 年1 月13日與訴外人即買方林文一成立系爭房地不動產買賣交易，上開買賣雙方同時簽立系爭不動產賣賣契約書、不動產說明書、價金履約保證申請書，被告並該系爭房地買賣交易經紀人，而買受人林文一已依約付簽約及備證用印款4200萬元後，於100 年4 月12日發函限期催告自訴人排除系爭房地遭限制查封等情事否則以函為解除契約意思，嗣永慶房屋仲介公司於100 年4 月20日將林文一給付置於履保專戶內之4,200 萬元全數退還等情不爭執，然堅決否認有自訴人所稱之背信犯行，辯稱如下：
（一）被告雖擔任自訴人與買方林文一於100 年1 月13日所締結系爭房地買賣契約之經紀人，然自訴人於99年12月16日委託永慶房屋石牌店銷售系爭房地後，先係由石牌店另一名仲介經紀人員陳玫熙仲介訴外人遠碩營造股份有限公司（下稱遠碩公司）付斡旋金與自訴人洽談系爭房地買賣，惟未成交，其後始由石牌店經紀人員辜文亮、宋家福及徐晟旻仲介本案系爭房地買賣契約之買方即德悅建設股份有限公司（下稱德悅公司）董事林文一與自訴人授權之代理人即自訴人女兒朱容慶洽商系爭房地買賣成交，而自訴人於上開自訴意旨（一）後段所述「99年12月底，永慶房屋仲介公司人員通知自訴人有買方要與自訴人見面談... ，因買方與自訴人見面時，未提買賣事宜，反而不斷詢問自訴人是否同意捐地給訴外人高智明及其為負責人之聯全建設開發股份有限公司，並建議自訴人與高智明等人談捐地及合建事宜等語，自訴人不知其等用意為何，便未與買方成交」等部分，所指之洽談買方，係先前陳玫熙仲介之訴外人遠碩公司，因遠碩公司原即知悉自訴人先前就系爭房地之買賣，曾與其他買受人興訟，並由該案件判決中獲悉自訴人係與訴外人高智明及聯全建設公司間就系爭房地是否有同意依「榮一案」捐地及與該公司進行合建之約定發生爭議，乃遠碩公司人員於與自訴人見面時，即有詢問自訴人系爭房地有無出租或占用鄰地之情事，以及關於「榮一案」捐地之狀況等情事，並詢問自訴人與聯全建設及高智明間之爭議，自訴人表示詳細情況要回去問她先生才知道，且提供臺北市政府之函文給遠碩公司，表示其不用捐地。遠碩公司要求自訴人需與聯全建設公司確認產權沒有問題，其才決定是否買受，致洽談無結果而未成交，是自訴人於99年12月底，親自接觸洽談之承買人實為遠碩公司之人員，而非100 年1 月13日與自訴人成立系爭不動產買賣契約之買方林文一，故自訴人於上開自訴意旨（二）前段述及本案系爭房地買賣過程「嗣不久，永慶房屋仲介公司人員又來電表示買方已經了解自訴人並無義務捐地給高智明等人，仍願意購買系爭房地」等情而由朱容慶代表自訴人與該買方於100 年1 月13日締結系爭房地買賣契約，將99年12月底自訴人本人洽談之買方即100 年1 月13日簽約賣賣契約之買方林文指為同一人，已非事實。
（二）又查，有關系爭房地買賣契約簽立過程，係訴外人遠碩公司決定不買後，公司石牌店另一經紀人員辜文亮又於100年1 月初，仲介德悅公司董事林文一來購買系爭房地，林文一了解系爭土地為「榮一案」範圍內之土地，但獲悉自訴人可以不用捐地，即付斡旋金表示有意購買。期間係由石牌店另一仲介人員宋家福負責接洽自訴人一方處理系爭房地買賣事宜，因自訴人告知宋家福近日要出國至日本一段時日，宋家福乃詢問自訴人有無代理人可代為處理系爭房屋銷售事宜，自訴人表示其女兒朱容慶在臺灣可代理，並留下自訴人日本聯絡方式，嗣宋家福乃約自訴人之代理人朱容慶於100年1月13 日與買方林文一見面談買賣事宜，朱容慶並偕同友人馬英哲到場，協助其與林文一洽談系爭土地買賣事宜。林文一當日出價2 億1000萬元願意買受，過程中，除朱容慶友人馬英哲在場協助其與林文一洽談買賣細節外，朱容慶並不斷與自訴人以電話或簡訊聯繫，經雙方同意，當天即由朱容慶代理自訴人簽立系爭房地「不動產說明書」，並與買方林文一簽立「不動產買賣契約書」及「價金履約保證申請書」，並約定於本契約簽訂時，支付2100萬元，100 年1 月19日支付2100萬元，同時雙方備齊證件交予代書，以便辦理用印手續。另於土地增值稅及契稅單核發領回3 日內，支付2100萬元。尾款1 億4700萬元，於金融機構貸款支付，交屋日期訂於100 年3 月
8 日，同時付清尾款。另因系爭房屋地係屬透天型別墅並出售全部土地，林文一要求依市場交易慣例需為土地鑑界（即複丈），經朱容慶同意，即在土地複丈申請書上蓋用自訴人印章，並委託永慶房屋代書孔慶愷向臺北市士林地政事務所申請鑑界，是自訴人上開自訴意旨（三）、（四）陳述有關被告未經自訴人同意，便配合買方林文一之片面要求系爭土地鑑界一節，已非事實。
（三）嗣買受人林文一依約付清簽約及備證用印款共4200萬元後，係因臺北市士林地政事務於100 年2 月初，至系爭房地現場實地測量結果，口頭向在場人士表示系爭房地及其鄰房整排似有位移約70公分之情事，該所會函請臺北市政府地處土地開發總隊再測量確認，嗣於100 年2 月25日（此部分辯護狀誤載為同年月15日）發函上開機關，謂「有關孔慶愷君代理暢曉雁君辦理本市○○區○○段3 小段209、212 及212-1 地號等3 筆土地鑑界乙案，經本所派員實地測量結果，發現地籍線與地籍調查表記載似有不符，請貴總隊協查後惠覆」，並副知代理申請複丈之孔慶愷。宋家福在獲悉後，隨即通知買賣雙方，並擔心待臺北市政府地政處土地開發總隊擇期測量結果，買賣雙方勢必無法依約於100 年3 月8 日交屋及同時付清尾款，恐有違約之疑慮，乃建議代書先擬協議書，將原約定交屋日期延至100年4 月30日，並告知自訴人之代理人朱容慶，且得到自訴人方同意，惟遭林文一以其則找銀行辦理系爭房地貸款，經銀行調取系爭土地登記謄本時，發見系爭土地登記謄本其他登記事項欄遭註記「依臺灣士林地方法院100 年2 月10日民事事件已起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院100 年重訴字第38號案件訴訟中」等事項，該銀行表示因系爭土地有遭上開註記，能否准予貸款即有疑問，林文一認為若因此不能貸款，即與買賣雙方原約定尾款1 億4700萬元於「金融機構貸款核撥時支付」不符，復經宋家福與朱容慶聯繫取得自訴人與他人就系爭土地訴訟之起訴狀，發見自訴人日後若因該案件判決敗訴，將須捐部分系爭土地予聯全建設，並應與之合建，恐影響買受人林文一之權益至鉅，林文一乃因上情而拒絕簽署上開延期協議書，故林文一並未有同意系爭買賣契約所約定交屋日期延後10
0 年4 月30日之表示，是自訴人上開自訴意旨（四）陳述有關「被告更同意買方林文一以鑑界為由，要求本件延後於100 年4 月30日交屋」等情，亦與事實有違。
（四）復查，系爭房地買賣契約，經買方林文一於100 年3 月15日發函催請自訴人於文到14天內釐清上開地籍線與地籍調查表不符及訴訟註記等相關情事，否則依約辦理解約，並發函要求永慶房屋仲介公司於上開事實釐清前，暫停系爭房地之一切買賣手續。自訴人收到上開信函後，則要求林文一給其時間處理。惟永慶房屋承辦代書於上開催告期限屆滿後，欲查自訴人是否已依限釐清上開訴訟註記，而再調系爭土地謄本，竟發見系爭土地又於100 年3 月15日，遭聯全公司聲請鈞院為假處分限制登記，禁止移轉過戶登記。永慶房屋仲介公司為保障買賣雙方權益，乃於100 年
3 月29日發函請買賣雙方於文到5日 內至永慶房屋士林簽約中心協商買賣契約後續相關事宜，並表示先暫停所有權移轉相關手續，同時暫緩繳納本件土地增值稅。惟自訴人在日本仍一再表示不影響買賣，永慶房屋則請其儘速回國處理，自訴人不同意，直至100 年4 月6 日自訴人始回國與買方林文一直接協商是否要繼續履約。林文一當日即表示系爭土地有假處分存在，在假處分未撤銷前，根本無法過戶，不可能繼續履約，希望自訴人儘快排除假處分及訴訟註記等情事，並表示無法等太久。惟自訴人仍未於林文一限期內排除上開瑕疵，遭林文一再次於100 年4 月12日發函催請自訴人於文到7 日內排除系爭房地遭訴訟註記、假處分限制登記及土地遭他人占用並占用他人土地等事項，逾期即逕以本函解除系爭不動產買賣契約。上開催告函於100 年4 月12日送達自訴人，然自訴人於100 年4 月20日前仍未排除上開假處分限制等瑕疵，遭買方林文一主張依約於100 年4 月20日即解除系爭房地買賣契約，永慶房屋仲介公司始因林文一解除契約而應其要求將其已支付入履約保證專戶之買賣價金4200萬元返還之。
（五）又查，自訴人事後於100 年4 月25日雖有向鈞院辦理反擔保提存撤銷系爭土地假扣押效力。惟係在林文一主張契約解除之後，而按自訴人與買方林文一於「價金履約保證申請書」第1 絛第2 項約定，「有關第2 條以下所述履約保證專戶中款項之撥付或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議之認定，均由永慶房屋仲介公司依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣契約書、履約保證申請書及價金履約保證書之約定所認定之結果為準。」足見，永慶房屋仲介公司對於買賣雙方履約保證專戶中款項之撥付及買賣契約解除之爭議等有認定之權利。又依系爭不動產買賣契約書第11條第1 項前段、第3 項後段約定：「甲、乙（即林文一與自訴人）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」、「如乙方（即自訴人）毀約不賣或『給付不能』或不為給付或其他違約情事時，甲方（即林文一）除得解除契約外，乙方（即自訴人）應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方（即林文一），並於解約日起十日內另交付依原收款項計之金額予甲方
(即林文一），以為違約損害賠償。」，是永慶房屋仲介公司經審查結果認為，自訴人之系爭房地於不動產買賣契約成立後，又發生與他人訴訟遭為訴訟註記、假處分限制登記及土地遭他人占用並占用他人土地等情事，除有物之瑕疵外，其買賣標的亦已給付不能。而買受人林文一又已依約限期催告自訴人排除上開瑕疵及給付不能之情事，表示逾期即逕以該催告函為解約之意思表示，而自訴人逾上開催告期限並未排除前開瑕疵及給付不能等情事，認定買受人林文一已依系爭不動產賣契約之約定合法解約。則自訴人依約應於買受人林文一通知解約之日起3 日內將所收款項如數返還林文一。故永慶房屋仲介公司乃依上開約定於100 年4 月20日通知價金履約保證銀行即兆豐商業銀行思源分行將買受人林文一支付入履保專戶之買賣價金4200萬元返還林文一。永慶房屋仲介公司與被告，於上述自訴人與買方林文一買賣系爭房地過程中，均係依約行事，並無不法。
五、本院得心證之理由：
（一）經查，自訴意旨主張自訴人於99年12月16日委託永慶房屋仲介公司銷售自訴人所有系爭房地，嗣100 年1 月4 日自訴人出國後，於100 年1 月13日經永慶仲介公司居間仲介下，與訴外人林文一以價金2 億1 千萬元成交，並由自訴人女兒朱容慶代理自訴人一方與買方林文一，在由被告為該交易見證經紀人，簽立系爭房地不動產買賣契約、不動產說明書及履約保證申請書等文件，依系爭不動產買賣契約之約定，買方應於簽約時給付2100萬元，於100 年1 月19日備證用印時，交付2100萬元，於土地增值稅單及契稅單核發領回3 日內，再給付2100萬元，並依履約保證申請書之約定，於系爭房地過戶交付買方前，買方繳納之所有價金款項，均應存入兆豐國際商業銀行思源分行所開立履約保證專戶內（下稱履保專戶），並同意永慶房屋仲介公司自履保專戶款項中，代賣方扣繳其應付之土地增值稅等費，另交屋日期訂於100 年3 月8 日，買方同時付清尾款。嗣於系爭房地買賣契約締結後，買方林文一僅依約給付前2 期款（即簽約、備證用印款）共4200萬元，期間系爭土地於100 年2 月10日遭臺北市士林區地政事務所註記訴訟中（本院100 年度重訴字第38號）、復於100 年3 月15日又遭上開地政機關依本院民事執行處假處分函限制登記禁止移轉等情，訴外人林文一則於100 年3 月間拒絕繼續依約履行其餘價款及委款，並於100 年4 月12日發函催告自訴人限7 日期限請自訴人排除系爭土地遭限制登記等情事，否則作為解除系爭房地買賣契約之意思表示通知後，永慶仲介公司則於100 年4 月20日將林文一依上開已給付置於履保專戶內之4200萬價款返還林文一等情，固據自訴人提出上開委託銷售契約書、系爭房地不動產買賣契約書、不動產說明書、價金履約保證申請書等契約文書、本院民事執行處100 年3 月15日查封登記函1 份、100 年4 月12日臺北金南郵局第217 號存證信函1 份等資料在卷可參，且為被告所不爭執，雖可認屬事實，惟上開事實僅能證明自訴人經永慶房屋仲介公司仲介下，與訴外人林文一於
100 年1 月13日成立系爭房地買賣契約後，因買方林文一於履約過程，以系爭土地遭註記訴訟及限制登記等事由拒絕繼續履約，並以自訴人未於催告期限排除上開遭限制登記事項而主張解除系爭房屋買賣契約，致系爭房地未能依約順利履約及移轉過戶等請等衍生相關之民事糾紛。至自訴意旨指述被告涉有背信犯行，仍須由自訴人先舉證證明被告於系爭房地買賣契約締結、履約過程中，有何違背自訴人委任事務之行為，且被告係基於圖取訴外人林文一不法利益之主觀犯意所為，並因被告行為造成自訴人利益受損害，始該當背信罪之要件。
（二）有關上開自訴意旨( 一）、( 二）、( 三）指述被告於簽約時，未依自訴人於出國前，向自訴人保證，會於將來自訴人與買方成立系爭房地買賣時，在買賣契約及不動產說明書中清楚加註有關「買賣標的物以現況點交，將來如有任何問題（包含但不限被他人占用或有占用他人土地等，均須由買方自行處理，與賣方無涉」等約定，而利用自訴人簽約代理人朱容慶不熟悉中文之機會，欺騙朱容慶，於被告製作之系爭房地不動產說明書中，含糊記載「本案建物型態標的物常有占用鄰地或遭第三人占用之情形，買方得自費於簽約後申請土地鑑界」、「本案有部分占用鄰地
211 、211-1 、211-7 地號情事，買方同意以現況承受」，致遭買方林文一以土地有占用及遭占用為由主張解除契約等涉及之違背原告任務行為部分：
（1）經查，自訴人委託永慶房屋仲介公司銷售系爭房地及自訴人簽約代理人朱容慶與買方林文一簽立系爭房地買賣契約時之期間，自訴人及自訴人簽約代理人朱容慶，均係與永慶房屋仲介公司仲介人員宋家福接洽及聯繫處理自訴人委託銷售系爭房地及本件買賣契約條件等情，此為自訴人到庭證述明確，核與證人宋家福、朱容慶到庭證述相符，質諸自訴人到庭證稱：「（問：你何時跟被告本人接洽連繫過本件買賣事宜？）在日本都是我先生接的電話我在旁邊，在之後3 月時有來電話講有關我們不動產有註記有被查封的事情還有繳增值稅的事。」等語，證稱自訴人係於系爭房地買賣契約簽立後，於100 年3 月履約期間，因發生上開其出售之系爭土地有遭註記訴訟及假扣押等事由，涉及是否繼續履約繳納土地增值稅等問題，始經被告出面以電話與自訴人洽談解決方式甚明，是依自訴人到庭所述，被告於其出國前，未曾有因系爭房地買賣契約簽立條款與自訴人洽談甚至保證加註相關現況交屋等條款之情形，故上開自訴意旨主張，被告本人有於自訴人出國前，向自訴人保證確保將來締約時會依自訴人主張之現況交屋等條件卻時加註於契約條件，惟於締約時，利用自訴人簽約代理人朱容慶不諳中文，而欺騙朱容慶，僅於不動產說明書中含糊記載等行為，已難認屬實。
（2）次查，有關系爭房地買賣契約簽訂前後過程，質諸自訴人到庭證稱：「（問：你在1 月4 日出國前本件系爭買賣已談到何程度？）永慶打電話通知我有人要買價格不錯，金額有說會比上次好我也有同意那個價格，他說可能會談成，我說我們要出國，他說不然叫你女兒當代理人，是宋家福通知我的。」、「（問：你出國前除宋家福跟你講過上開條件外，有無跟你討論過你或買方要求的條件？）沒有。上次買主有講到捐地的事情，叫我們要跟高先生解決捐地的事情，這次沒有很明確講是另外一個買主，他們說他們有去溝通這次買主了解有捐地的事情但他們不在意，所以我覺得這次買賣應該比較單純。」、「（問：99年12 月底，你在永慶房屋通知下去跟一位買方接觸買賣未成交，是否就是指林文一？）不是。」、「( 問：你說你女兒中文程度不好，你如何交代她去確認簽約的內容有符合你的要求？）我有打簡訊給我女兒，我女兒把簡訊交給永慶要求在契約內要記載這個內容。」、「( 問：你打的簡訊內容為何？）一是以現況交屋，第二是國有地買賣問題由買方負責承購。」、「( 問：你說本件買賣標的是土地，與現況交屋有何關係？）就我理解現況交屋就是以現狀交給他們。」、「( 問：你當時如何跟你女兒解釋『現況交屋』？）我們以當時房子和土地狀況怎麼樣就是怎麼樣，沒有其他國有地或占用別人土地問題，這些都是由買方負責。」、「( 問：你會這樣要求是不是你們之前有捐地問題在打官司？）是，而且剛開始永慶跟我們接觸的買方一開始就有提到這個問題，後來沒有談成，我覺得這個問題是因為之前提到的高先生，他有他私人因素才會要阻撓我們買賣事情。」等語，明確證稱系爭房地買賣契約簽立前，其曾經永慶房屋仲介公司仲介另一名買主洽談系爭房地買賣事宜，然因談及系爭土地有捐地之問題，要求自訴人需先解決，而未經自訴人應允，乃未談成，其後始再經仲介宋家福介紹另一名買主林文一並成立系爭房地買賣契約，自訴人出國前，除與宋家福談及相關捐地問題及買賣價格條件外，並未有向宋家福談及其他條件或加註事項甚明，嗣於系爭買賣契約簽訂時，因自訴人在國外，而以電話簡訊等方式通知其女兒朱容慶，要朱容慶於代理簽約時，注意契約內容需加註「現況交屋」及「國有地買賣問題由買方承購」等事項；復質諸證人即永慶房屋仲介宋家福到庭證稱：「（問：本件在100 年1 月13日簽約前負責跟賣方接洽是誰？）我。」、「（問：本件在100 年1 月13日簽約前負責跟買方接洽是誰？）辜文亮，簽約後是徐晟旻。」、「（問：你在本件買賣契約擔任什麼職務？）賣方經紀人。」、「（問：簽約過程如何處理？）當天簽約有朱容慶和她的友人，買方是林文一和一位小姐。」、「（問：當天就簽約內容如何洽談？）當天價格沒有爭議後，後續請代書來作簽約，我們那時分開二個房間談，另外有一位徐晟旻負責兩邊接洽，我是負責朱容慶這邊。賣方有要求買賣部分希望單就土地，當天有提到標的物以現況作交接，買方有提到要作土地鑑界部分，大概是這二點。」、「（問：你剛提到這兩點有無註明在不動產買賣契約書及其附件不動產說明書中？）不記得。」、「（問：在不動產說明書第肆大點第5 條是否有註明？{ 提示100 審自30第18頁} ）有」、「（問：簽約當天，你或其他永慶房屋人員有無和暢曉雁用電話討論交易的條件？）有，是朱小姐撥的電話和她媽媽通電話，我們這邊沒有直接跟她母親談到話，是請朱小姐代為轉達。」、「（問：你和徐晟旻如何跟朱小姐解釋內容？）會唸過一遍。」、「（問：朱小姐有無特別問你們關於現狀交屋有無寫進去？）有。」、「（問：你們如何告訴她？）一開始談價格會順便把這部分情況都講，這部分後來有再加註上去，有關榮一案，現狀交易寫在本案買賣標的第7 、8 頁最後倒數三項，但我沒有仔細跟朱小姐講是那一條，這些都是在簽約當天寫的。」等語，再質諸證人朱容慶到庭證稱：「（問：你去簽約前你母親有無交待你作什麼事？）我母親有傳簡訊給我，我就拿簡訊給宋家福他們看，說這些內容有沒有在契約內。」、「問：你在簽約時簡訊內容有沒有在契約內你是否知道？）沒有一模一樣，我沒有仔細對，因為我看不太懂，他們有跟我指在契約何處有這個內容，我就相信他們。」、「（問：除了簡訊外母親有無口頭交代其他內容有無寫在契約書？）不太記得，好像原狀交屋之類的話。」、「（問：你在簽約過程中，有無用電話跟你母親聯絡？）有聯絡一次，內容不記得。」等語，均證稱系爭買賣契約簽立時，係自訴人以電話簡訊傳至其女兒朱容慶電話內，告知朱容慶於締約應注意加註之特別記載事項，朱容慶則有將自訴人所傳之電話簡訊內容交付宋家福覽視，請其於簽約時，將自訴人所傳簡訊注意事項載明契約條款中等情，可知自訴人締約當日，亦並未有以電話言語對談等方式直接與宋家福或被告提及交代其等應於締約契約內明確加註自訴意旨所載「買賣標的物以現況點交，將來如有任何問題（包含但不限被他人占用或有占用他人土地等，均須由買方自行處理，與賣方無涉」之內容與事項。又查，依自訴人上開證述，其當日傳真與朱容慶簡訊內容係記載「1 、現況交屋及2 、國有地買賣問題由買方負責承購」等事項，而依一般人對「現況交屋」之字面解釋，應係指系爭買賣建物以現狀交付，且質諸證人朱容慶亦係證稱，其僅記得自訴人當日有交代「原狀交屋」等情，另證人林文一亦證稱：「（問：你們在簽訂不動產買賣契約永慶是否有註記天花板漏水，占有到國有地及現狀交付？{ 提示100 審自30第13-25 頁自證4}）有。現況是指建物。」等情，可證自訴人於簽約當日以電話簡訊告知自訴人之代理人朱容慶於締約時，應加載「現況交屋」事項部分，應指系爭建物之現況交屋，而非涉及自訴人出售系爭土地權利範圍、所有權及使用權利事項甚明。再者，參以自訴人提出系爭買賣契約成立時所同時簽立之系爭不動產說明書，其中嗣【產權相關注意事項】記載一、其下數第4 點：
「* 本案僅出售土地，地上建物係未辦理建物第一次登記，買方同意依現況承受，不另辦理補登作業，…. 」、第17點：「* 本案有部分占用鄰地211 、211-1 、211- 7地號情事，買方同意以現況承受，..」等語，除有記載系爭建物係以現況交屋之事項，並明白加載該屋現況有占用相關鄰地等事實，故依上開條款之記載，尚難認有何違反自訴人締約當日以簡訊告知朱容慶注意應加載之「現況交屋」事項之意思甚明，乃上開自訴意旨指稱「被告利用朱容慶不諳中文而違背自訴人委託契約應加載事項，而含混記載其上肆【產權相關注意事項】一、其下數第4 點、第17點內容，違背自訴人所託」等情，舉證不足，難認屬實。
（3）況查，依自訴人提出上開100 年4 月12日臺北金南郵局第
217 號存證信函1 份，觀其內容，係訴外人林文一事後以系爭土地有遭假處分禁止移轉登記之事由限期催告自訴人無法排除該瑕疵等事由主張解約等情，此亦經證人林文一到庭證述明確，可見訴外人林文一所為發函解除契約之請求，並非就自訴人有違反上開不動產說明書肆【產權相關注意事項】一、其下數第4 點、第17點等內容為解除契約之主張，是買方林文一所為上開發函主張解約權之行使，顯與上開自訴人要求系爭建物現況交屋及建物是否占用鄰地無涉。
（4）綜上，自訴意旨( 一）、( 二）、( 三）指述被告於簽約時所為之違背任務行為，舉證不足，已難認屬實。
（三）有關自訴意旨（四）指述被告於締約後，未經自訴人同意下，配合買方林文一之片面要求系爭土地鑑界，更同意買方林文一以鑑界為由，要求本件延後於100 年4 月30日交屋，復於同年3 月10日又以系爭土地遭註記訴訟中為由，依買方林文一片面要求暫緩繳納系爭土地增值稅等行為，涉及背信犯行部分：
（1）惟查，觀諸自訴人提出系爭房地不動產說明書，其中肆【產權相關注意事項】記載一、其下數第5 點：「* 本案土地並未辦理地政鑑界，其地界以地政機關核發的地籍圖標示範圍為準，買方如欲確認現況的界址，建議可於過戶前與賣方協議辦理申請地政機關鑑界」、第9 點：「* 本案建物型態標的物常有占用鄰地或遭第三人占用之情形，買方得自費於簽約後申請土地鑑界」等語，明確記載買方林文一於締約後，得與賣方協議後，自費申請系爭土地鑑界之權利；而有關系爭說明書中加載上開條款之情形，質諸證人宋家福到庭證稱：「（問：買方要求鑑界部分在那邊有註記？）不動產說明書第3 頁第5 項有提到。」、「（問：你有跟朱小姐提到有加註這項嗎？）當初都有交待過。」、「（問：簽約當天有無蓋土地複丈申請書？{ 提示
100 審自30第59頁被證1}）有」、「（問：土地複丈申請書上暢曉雁的章是誰蓋的？{ 提示同前} ）統一交給代書。」、「（問：簽約當天買方要求要鑑界，買方有沒有說為什麼要鑑界？）土地案子都會要鑑界，因為涉到將來賣的產品，必需確定他基地在那裡。」、「鑑界是例行都會作的，早期在登記時土地常會有落差，這種比較大片的土地一定會去作鑑界。鑑界是要確認交易標的範圍跟原本地籍圖是否有落差。」等語，核與證人林文一到庭證稱：「（問：鑑界要求是簽約當天或簽約之前提出的嗎？）簽約當天，我們買賣土地一定要求鑑界的，因為臺灣常發生界址移動及占用的事，我們的確是在簽約當天才談所有條件，因為先前我們不知道對方是誰。」、「（問：簽約當天有約要去鑑界嗎？）是我們要求的重點，因為價金很高我得知道我買了什麼東西。」、「（問：她女兒當天有無同意去鑑界？）有同意，但我覺得她有問她媽媽。」等語大致相符，均證稱有關締約後系爭土地申請鑑界一事，係買方林文一於締約當時提出之重要條件之一，且經簽約到場之賣方代理人即朱容慶同意下所為，復有卷附被告提出之
100 年1 月19日蓋有自訴人印文於申請人欄之系爭土地複丈申請書1 分可稽。又查，上開土地複丈申請書係原承辦簽約代書蘇正宏於簽約時同時填妥並蓋當事人章即自訴人印章後，因離職而於100 年1 月19日交由接辦代書鄭雅茜再交付有地政士證照之孔慶愷代理送件等情，經證人孔慶愷、鄭雅茜2 人到庭證述互核明確，質諸證人孔慶愷證稱：「（問：這份文書是否你處理？{ 提示100 審自30第59頁被證1}）都是代書處理，送給地政事務所必需要有證照地政士，所以由我掛名，實際上我並沒有跟申請書上當事人碰面，而是由當時承辦的蘇代書跟當事人處理。」、「（問：這份申請書你們何時取得？）有二種情況，一種是簽約和用印一起時就一起蓋，另一種簽約和用印分開就用印時蓋，本件是簽約和用印一起，本件是講好在簽約時要送鑑就一起蓋了。」等語，證人鄭雅茜則證稱：「（問：你何時接手？）1 月19日。」、「（問：土地複丈申請書是由你交給孔先生的嗎？{ 提示100 審自30第59頁被證1}）這份申請書是蘇正宏交由暢曉雁用好印，我交接後他交給我再由我去送件，我拿到時暢曉雁已用印用好了。」等語，可證系爭土地複丈申請書係朱容慶代理自訴人與林文一簽立系爭房地買賣契約時，同意買方林文一申請系爭土地鑑界之條件後，授權承辦代書同時於上開申請書蓋印送件甚明。故上開自訴意旨指訴被告未經自訴人同意下，片面依買方林文一要求而將系爭土地送鑑界行為，舉證不足，已難認屬實可採。
（2）再查，系爭土地於100 年1 月19日經向臺北市士林區地政事務所申請辦理鑑界事宜後，經臺北市士林地政事務於10
0 年2 月24日，至系爭房地現場實地測量結果，口頭向在場人士包含到場之買方林文一表示系爭房地及其鄰房整排似有位移約70公分之情事，必須為第2 次複丈後再處理，當時上開接手承辦系爭土地買賣代書鄭雅茜辦理相關系爭房地買賣之稅單於100 年2 月22日核發，然因林文一對其表示要求待系爭土地第2 次複丈結果後再為後續完稅款，經鄭雅茜以電話連繫朱容慶告知上情，經朱容慶同意待系爭土地第2 次複丈結果後，買方林文一再支付完稅款，其後，再由鄭雅茜辦理自履約保證專戶款項代繳系爭土地增值稅款等情，此經證人鄭雅茜到庭證述綦詳在卷。復查，臺北市士林地政事務所則於100 年2 月25日正式發函予臺北市政府地處土地開發總隊，副本函予孔慶愷，記載「有關孔慶愷君代理暢曉雁君辦理本市○○區○○段3 小段209、212 及212-1 地號等3 筆土地鑑界乙案，經本所派員實地測量結果，發現地籍線與地籍調查表記載似有不符，請貴總隊協查後惠覆」等情後，經永慶公司仲介人員電話詢問上開土地開發總隊，得知該隊訂於100 年3 月11日至現場進行測量等情，此亦經證人鄭雅茜證述在卷，並有被告提出之上開事務所100 年2 月25日北市土地二字第100303
4 0400號函文1 份可證。另查，宋家福在獲悉上情，隨即再於100 年2 月26日以電子信函通知自訴人上情，且告知因上開土地開發總隊擇期測量結果恐會影響買賣契約原訂之100 年3 月8 日交屋及付尾款日期，從申請至測量完畢大約1 個半月至2 個月，需等公家機關工作時間，交屋時間就必須往後延1 個半月至2 個月時間，將會請代書擬具延期交屋協議書，再給予買賣雙方過目後簽署等情，亦經自訴人、證人朱容慶、宋家福等人到庭證述一致在卷，且有自訴人提出上開宋家福100 年2 月26日之電子郵件1 份在卷足參，質諸自訴人到庭證稱：「（問：你有無看過這份MAIL，是否是他人轉給你？{ 提示自證7}）是我女兒轉給我我有看過。」、「（問：你收到這份MAIL，你如何跟你女兒說？）我跟她說可以簽這份延期的協議書。」、「（問：你為什麼會同意作延期交屋？）他上面有說理由，說要鑑界時間要多久會超過那個時間，建議延期到鑑界以後，那時我沒有多想。」等語，亦明確證稱其本人確有於收受上開宋家福之電子信函後，向宋家福表示同意待第2次鑑界結果，將原訂交屋過戶日期延後等情。綜上，均足證自訴人女兒朱容慶或自訴人本人，均有在100 年2 月24日後，經代書鄭雅茜或仲介宋家福分別告知上開臺北市士林地政事務所第1 次到場鑑定結果需再延期另請上開土地開發總隊擇日為第2 次鑑界測量後，並在其等徵詢下，均有為同意有關買方林文一第3期 完稅款、自訴人土地增值稅待第2 次鑑定結果後再繼續繳納，以及交屋日期延後等變更原買賣契約所約定上開履行事項。故上開自訴意旨指訴被告未經自訴人同意而片面依林文一要求延後代繳土地增值稅等情，舉證不足，亦難認屬實。
（3）又查，宋家福將上開第2 次鑑定時間恐拖延原訂交屋日期等情，同時告知買方林文一後，本已草擬將原系爭買賣契約約訂交屋日期延期至100 年4 月30日之協議書，並送交系爭房地買賣契約買賣雙方簽名，雖已徵得自訴人同意，且送自訴人女兒朱容慶代簽自訴人之簽名於上，惟於其送予林文一時，係遭林文一以另有發現系爭土地遭註記訴訟而拒絕延期協議，並拒絕繼續依約履行支付價款行為，故草擬之延期交屋協議書並未經雙方簽署成立，宋家福乃因買方有提出上開契約爭議而依公司內部程序將系爭房地買賣契約糾紛報請公司法務部門為後續處理等情，此經宋家福到庭證述明確，核與證人林文一到庭證稱明確，故自訴意旨指述被告片面依林文一要求將系爭買賣契約延期至100年4月30日，難認屬實可採。
（4）另質諸訴外人林文一有關其於履約過程拒絕依約繼續給付第3 期款後之價金之原因及過程，證人林文一到庭證稱：
「（問：本件後來發現有界線不符，永慶有無建議雙方作什麼協議？）永慶有給我們一張協議書，另外也有努力讓我們面對面協商，我知道永慶要從3月8日延長到4 月30日交屋，因為我們在鑑界完之後知道標的物有被註記，2 月24日鑑界我人有到場發現事情有點複雜，我們得知標的物有被註記。」、「（問：後來你有無簽協議書？）沒有。」、「按照常理這件事情4 月30日也解決不了。」、「（問：之後你們如何處理？）我們有發存證信函，希望暢曉雁可以幫我們把障礙釐清。在3 月22日得知被限制登記，我們擔心的事情真的有發生。」、「（問：你剛才說3 月
15 日 發的存證信函是否就是這一份？{ 提示100 審自30第73-74 頁被證5}）是」、「後來他們還是沒有解決，暢曉雁有給我一封存證信函，但沒有說明何時回國何時解決，我覺得他有推脫和隱瞞。」、「我3 月29日收到永慶通知要求我們5 日內到他們簽約中心面商，我和暢曉雁有見到面，我們當場有表達請他盡速在七天內處理被假處分的事，他說他會盡速排除，我們想可能短時間沒辦法處理。」、「我們依合約第8 條處理，我4 月12日發一個函，內容是希望他七日內排除註記，這個函是要強化那天雙方面談的內容。」、「我們在4 月12日另外發函永慶要求返還價金，我們見面應該是4 月7 日或8 日，到4 月12已經七天了，因為從1 月13日到4 月多已經3 個多月了，我們在
3 月15日催告14日內要排除，一直沒有排除。因為被假處分我沒辦法過戶，他跟別人有糾葛沒辦法履約，我們就解約，依合約第11條解除契約，我們是以4 月12日的函解除契約，3 月15日及4 月12日都有發存證信函表示要解除契約，3 月15日他能不能解決我不能有任何意見，我是催告他履行，最後依4 月12日函來解除契約。」、「（問：在本件簽約之前你們知不知道係爭土地有因為捐地事宜和他人在打官司？）我不知道，賣方及仲介都沒有告訴我。」、「（問：你們何時知道系爭土地因為捐地和別人在打官司？）直到現在我也不知道他們糾紛內容，我們為了要貸款會調查地籍資料，發現要買的土地上有被註記，往前追查在2 月17日就被註記了。」「（問：你的意思是你在簽約之前查過這個土地是沒有被註記的？）是。」等語，參以卷附被告提出林文一於100 年3 月15日及4 月12日存證信函2 份及永慶仲介公司於3 月12日、4 月20日查詢系爭土地登記謄本資料2 份資料，可知訴外人林文一係在上開地政機關於100 年2 月24日到場測量發現有位移，告知需進行第2 次鑑定後，於上開第2 次鑑定排定日期前期間，因辦理貸款調閱系爭土地謄本始發現系爭土地已另經地政機關為訴訟註記而有疑慮，始於100 年3 月15日發函自訴人催告自訴人釐清，否則依系爭房第買賣契約第8 條、第
11 條 行使解約權，同時要求代書鄭雅茜凍結履約保證專戶內款項相關代扣事宜等情；復查，永慶房屋仲介公司接辦之代書鄭雅茜亦於100 年3 月12日主動調系爭土地謄本而發現上開系爭土地遭註記訴訟中的情況，因徵詢林文一，亦表示發現系爭土地遭上開註記事項，不願繼續繳其後未支付價款及要求不要動到履約保證專戶內之款項，故代書鄭雅茜因認買方有發現系爭土地遭註記，為免繼續履約代扣款行為衍生之後更多買賣糾紛下，乃暫停辦理相關過戶手續而未自履保專戶款項內扣繳系爭土地增值稅之行為等情，亦經證人鄭雅茜到庭證述明確在卷；至自訴人雖到庭證稱：「（問：100 年3 月時被告施博耀曾經打電話去日本跟你反應買方對交易有疑慮，那時你怎麼跟他說？）照合約去履行。」、「（問：上述施博耀打電話去日本給你時，關於土地增值稅部分你跟施博耀討論的內容？）叫他要按照合約期限趕快去繳納。」等語，表示其有明白表示要被告按照合約繳納，惟質諸證人宋家福證稱：「（問：你們如何發現土地有被限制登記？）代書要繳土地增值稅時重新調謄本發現在限制登記之前註記的情形，後來我就不清楚如何發現有限制登記的情形。」、「（問：後來發現被註記，代書詢問要不要繳增值稅，你有無詢問過自訴人這個情形？）有，我用電子郵件直接寄給暢曉雁，當時她在日本」等語，並有被告提出電子郵件內容資料1 份在卷可參，自訴人對宋家福有寄送上開資料所載內容之電子郵件復不爭執，而觀諸開宋家福寄予自訴人之電子信函內容，記載：「有關土地增值稅一事，因目前所有款項都在履約帳號裡面，而原本繳交土增稅可由履約帳戶中直接扣款，但現況因買賣這筆土地有限制登記的因素，故買方有提及要求我們先暫停所有動作，包含繳交土地增值稅，等待您回國再和買方做詳細商討接下來的處理方式再做處理，如此土地增值稅就不能從履保專戶中來做代繳，亦或者如您想先行繳納，請您自行拿出這筆費用來繳納，可與我們拿稅單在去繳納，或我阿福拿稅單陪同你們一起去繳納，目前稅單在我們代書這，如有需要可以請朱小姐再與阿福聯絡，謝謝」等語，而自訴人復就收受上開電子郵件後如何處理證稱已不記得等情，是依上開電子信函之內容，永慶房屋仲介公司仲介宋家福在系爭土地於100 年3 月15日被地政機關為限制登記情事經承辦代書鄭雅茜及買方林文一發現，而買方林文一表示要暫停履約等情，涉及是否再依約自履保專戶款項代扣自訴人土地增值稅繳納部分，有再以電子郵件通知自訴人永慶房屋仲介公司暫時不依約自履保專戶扣款，以及如自訴人仍欲繼續繳納，需自費繳納等處理方式，並待自訴人回覆後續處理方式，可見永慶房屋仲介人員並未有允諾自訴人得以自履保專戶內代扣土地增值稅部分之行為，而係告知若自訴人欲繼續繳納，需另先自費繳納，不會自履保專戶代扣款等情甚明。故自訴意旨指訴被告親口承諾會依自訴人之請求自履約專戶內代扣土地增值稅，竟違背其允諾自訴人之任務，片面依買方之要求暫緩繳納土地增值稅等情，亦非屬實。
（5）綜上，自訴意旨指述被告有締約後，有未經自訴人同意下，圖利買方林文一為系爭土地鑑界、延期交屋，以及暫緩繳納系爭土地增值稅等違背自訴人委任任務之行為等事實，舉證不足，均難認屬實可採。
（四）有關自訴意旨（六）指述被告在為自訴人與買方林文一協商而未有定論前，未事先知面自訴人，迅速於將履保專戶中之買方第1 、2 期款共4,200 萬元全數退還買方林文一，而圖利林文一部分：
（1）惟查，上開永慶房屋仲介公司因林文一於100 年4 月12日發函該公司主張系爭房地買賣契約經其催告自訴人排除限制登記而自訴人未能排除已經其合法解除，請該公司返還其所先前支付置於履保專戶4200萬元價款後，係由該公司法務部門負責處理該案件買賣糾紛，嗣經該公司法務部門人員收受上開林文一存證信函後，於100 年4 月20日通知承辦代書鄭雅茜辦理將上開履保專戶價金4200萬元退還買方林文一等情，經證人鄭雅茜到庭證述明確，並有卷附100年4 月12日林文一寄交永慶房屋仲介公司之存證信函1 份足證，是上開永慶房屋仲介公司退還上開履保專戶4200萬元價款予林文一，係由永慶房屋仲介公司法務部門處理而決定，並非被告一人所為決定，故自訴意旨指述認上開款項係被告圖利林文一所為，已難認屬實。
（2）再者，自訴人系爭土地確實於系爭買賣契約締約後，尚未實際辦理移轉過戶前，即先後於100 年2 月10日、100 年3月15日，先後遭上開地政機關於土地登記簿上註記訴訟中（本院民事庭100 年38號案件）及遭法院假處分限制登記（本院民事庭100 年3 月15日士院景100 司執全夏字第128號執行案），有卷附被告提出永慶房屋仲介公司查詢上開土地登記謄本2 份、朱容慶於100 年3 月12日傳真與鄭雅茜代書之本院民事庭於100 年2 月8 日檢送上開民事訴訟案件通知、民事起訴狀繕本等傳真影本各1 份及自訴人提出上開民事執行處查封登記函文1 份及本院調閱本院民事執行處100 年司執全字第128 號執行卷全卷等資料足證，故買方林文一先後於100 年3 月15日、同4 月12日，以存證信函通知自訴人，主張系爭土地有上開註記訴訟中之事由及遭假處分限制登記，而限期自訴人釐清排除，否則依法解除契約等意思表示，復因自訴人收受後，未於所訂限期內排除限制登記，而主張依系爭房地買賣契約相關條款行使契約解除權，僅屬訴外人林文一基於其與自訴人所締結買賣契約主張契約權利之行為，姑不論訴外人林文一上開解除契約行為是否合法生效，然僅涉及其與自訴人就民事契約之糾紛，故永慶房屋仲介公司人員依買方林文一之主張，認林文一已解除契約，而依民法及契約等規定，返還林文一請求之給付價金，要難認定有圖林文一不法利益可言，況且自訴意旨指述被告所為之違反任務之不法行為，並非事實，已如前述，更無從據以證明林文一獲取永慶房屋仲介公司返還系爭買賣契約已給付價金行為係被告不法行為所致甚明。
六、綜上，自訴意旨主張被告所為之違背任務行為，均舉證不足，難認屬實可採，更無從據以認定被告有圖取林文一不法利益之犯意，復查無其他任何確證足資證明被告有刑法背信犯行，自應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第343 條、第301 條第1 項，判決如
主文。中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
刑事第四庭審判長法 官 黃雅君
法 官 陳俞婷法 官 張嘉芬以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 夏珍珍中 華 民 國 100 年 12 月 29 日