臺灣士林地方法院刑事判決 104年度易字第411號公 訴 人 臺灣士林地方法院檢察署檢察官被 告 蔡玉雲選任辯護人 劉安桓律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（104 年度偵字第1022號），本院判決如下：
主 文蔡玉雲犯詐欺取財罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣貳仟元折算壹日。
事 實
一、蔡玉雲於民國102 年7 月間，委託永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）出售其所有坐落於臺北市○○區○○街○○巷○○弄○ 號4 樓建物（下稱系爭房屋），明知其甫於101年底至102 年初，因系爭房屋牆面漏水，委請一德防水工程材料行負責人葉建德進行修繕，竟為避免系爭房屋曾發生漏水一事影響交易價格，意圖為自己不法之所有，於102 年7月25日與永慶房屋營業員陳柏翰確認屋況時，刻意隱瞞系爭房屋甫因漏水進行修繕之交易重要事項，謊稱該屋於1 年內未修復滲漏水等詞，使不知情之陳柏翰在「標的物現況說明書」所載系爭房屋「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄代為勾選「否」。嗣陳俊弦經永慶房屋之仲介，有意購買系爭房屋，於102 年7 月28日經仲介人員陪同前往系爭房屋查看屋況時，蔡玉雲仍刻意隱瞞該屋曾於1 年內修復滲漏水之事實，使陳俊弦依仲介人員提供之「標的物現況說明書」所載上述內容，誤信系爭房屋於最近1 年內未發生滲漏水情形而陷於錯誤，致未行使減少價金之權利，同意以新臺幣（下同）1,240 萬元之較高價格購買系爭房屋，由陳俊弦之妻徐玉霜於102 年7 月29日與蔡玉雲簽署不動產買賣契約書，並如數給付買賣價金。而陳俊弦於102 年10月中旬遷入系爭房屋後，在1 個月內陸續發現系爭房屋牆面及天花板等處出現滲漏水情形，經永慶房屋轉知蔡玉雲處理，蔡玉雲先後委請弘舍家事工程及葉建德前往修繕；俟葉建德於103 年5 月間前往系爭房屋進行修繕工程時，向陳俊弦告知蔡玉雲於出售系爭房屋前1 年內，因該屋漏水委其修繕等情，陳俊弦始知受騙。
二、案經陳俊弦訴由臺灣士林地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
壹、證據能力方面
一、按被告之自白，非出於強暴、脅迫、利誘、詐欺、疲勞訊問、違法羈押或其他不正之方法，且與事實相符者，得為證據，刑事訴訟法第156 條第1 項定有明文。本件被告蔡玉雲於警詢、偵查及法院審理時所為之供述，係出於自由意志所為等情，業經被告供述明確（見本院104 年度易字第411 號卷第16頁反面至第17頁、第36頁反面至第37頁），則其所述與事實相符者，依據首揭規定，得為證據。
二、次按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合刑事訴訟法第159 條之1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據，而當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有上開不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條第1 項及第159 條之5 分別定有明文。另按刑事訴訟法第159 條之5 立法意旨，在於確認當事人對於傳聞證據有處分權，得放棄反對詰問權，同意或擬制同意傳聞證據可作為證據，屬於證據傳聞性之解除行為，如法院認為適當，不論該傳聞證據是否具備刑事訴訟法第159 條之1 至第159 條之4 所定情形，均容許作為證據，不以未具備刑事訴訟法第159 條之1 至第159 條之4 所定情形為前提（最高法院104 年度第3 次刑事庭會議決議可資參照）。本判決所引用被告以外之人於審判外之言詞及書面陳述，雖屬傳聞證據；然檢察官、被告及辯護人於審判程序，對於該等證據之證據能力均無爭執（見本院104 年度易字第
411 號卷第14頁反面至第16頁反面、第34頁反面至第36頁反面）；又本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當或證明力明顯過低之瑕疵，與本案待證事實復俱有關連性，認以之作為本案證據應屬適當，揆諸前開規定，該等證據均有證據能力。
貳、事實認定方面訊據被告固坦承其於102 年7 月29日前1 年內，曾因系爭房屋牆面漏水，委請葉建德修繕，嗣其於102 年7 月間委託永慶房屋出售系爭房屋，其於陳柏翰填寫「標的物現況說明書」確認屋況時，未向陳柏翰提及曾委請葉建德修繕漏水一事，並由陳柏翰依其回答內容，在「標的物現況說明書」所載系爭房屋「是否曾在1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」等情；惟矢口否認有何詐欺取財犯行，辯稱其填寫「標的物現況說明書」時，未詳細閱覽內容，且忘記前委請葉建德修繕漏水之時間，亦不知房屋如曾發生滲漏水會影響交易價格，其無詐欺取財犯意云云。經查：
一、被告於102 年7 月間，委託永慶房屋出售系爭房屋，陳柏翰於102 年7 月25日與被告確認屋況，並依被告回答內容，在「標的物現況說明書」所載系爭房屋「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄代為勾選「否」。嗣陳俊弦經永慶房屋之仲介，有意購買系爭房屋，於102 年7 月28日經仲介人員陪同前往系爭房屋查看屋況，經閱覽仲介人員提供之「標的物現況說明書」，同意以1,240 萬元之價格購買系爭房屋，由徐玉霜於102 年7 月29日與被告簽署不動產買賣契約書，並如數給付買賣價金；而陳俊弦於102 年10月中旬遷入系爭房屋後，在1 個月內陸續發現系爭房屋牆面及天花板等處出現滲漏水情形，經永慶房屋轉知被告處理，被告先後委請弘舍家事工程及葉建德前往修繕等情，業據被告供承無誤（見臺灣士林地方法院檢察署103 年度他字第2422號卷第26至27頁，本院104 年度易字第411 號卷第13頁正、反面、第34頁正、反面、第37頁），並經證人永慶房屋營業員楊擇民、陳柏翰、陳俊弦、葉建德證述明確（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第22至23、29至30、32至33、35、67、69至71頁、
104 年度偵字第1022號卷第10至11頁，本院104 年度易字第
411 號卷第30頁反面至第31頁、第33頁），復有「標的物現況說明書」、不動產買賣契約書、系爭房屋漏水照片、被告與陳俊弦簽署之協議書、陳俊弦及葉建德繪製之修繕位置圖附卷可稽（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第3 至12、41、76、77頁），堪以認定。
二、被告陳稱其於102 年7 月29日與徐玉霜簽署不動產買賣契約前約1 年，曾因系爭房屋牆面漏水，委託葉建德修繕等情（見本院104 年度易字第411 卷第13頁）；證人葉建德亦證稱其於101 年底至102 年初間，經被告委託修繕系爭房屋牆面漏水等情（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第34至35、68至69頁），足認被告於102 年7 月25日與陳柏翰填寫「標的物現況說明書」前1 年內，確因系爭房屋漏水，委託葉建德進行修繕。而證人陳柏翰證稱其於102 年7 月25日與被告一同填寫「標的物現況說明書」時，其以「標的物現況說明書」所載內容逐項詢問被告，並依被告回答內容代為勾選，當時其特別向被告說明縱使系爭房屋現無漏水，若該屋曾在最近1 年內修復滲漏水，仍應在「標的物現況說明書」所載系爭房屋「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄回答「是」，但被告未向其提及該屋曾經修復滲漏水之事，並就「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」之問題回答「否」，直至陳俊弦購屋遷入後，因發現漏水情事，委請葉建德前往修繕，始據葉建德所述，知悉該屋於出售前曾因漏水進行修繕等情（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第33頁、104 年度偵字第1022號卷第10至12頁）；證人陳俊弦亦證稱其於102年7 月28日前往系爭房屋查看屋況時，其向仲介人員詢問屋況及有無漏水，仲介人員答稱無漏水，並提供已填妥之「標的物現況說明書」予其閱覽，其見「標的物現況說明書」記載系爭房屋在最近1 年內未修復滲漏水，當時被告在旁未為任何表示，其於系爭房屋交屋前，不知該屋曾因滲漏水進行修繕，嗣其於102 年10月遷入系爭房屋後，陸續發現漏水情形，俟葉建德於103 年5 月間，前往修繕漏水時，向其告知被告於出售該屋前1 年內，即因該屋漏水委請葉建德進行修繕，其始知該屋於出售前1 年內曾經修復滲漏水等情（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第67至68頁，本院104 年度易字第411 號卷第31頁正、反面）；被告復自承其於102年7 月25日與陳柏翰一同填寫「標的物現況說明書」時，就系爭房屋「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」之問題回答「否」，嗣陳俊弦、徐玉霜在簽署買賣契約前，曾至系爭房屋查看屋況，徐玉霜當場詢問該屋有無漏過水，但其仍未將曾委託葉建德修繕漏水一事告知陳俊弦或徐玉霜，其於系爭房屋售出前，未向永慶房屋仲介人員或陳俊弦、徐玉霜提及該屋在出售前1 年內曾因漏水進行修繕等語（見本院104 年度易字第411 號卷第13、14、37頁），堪認被告在陳柏翰於
102 年7 月25日確認屋況時，謊稱系爭房屋於1 年內未因漏水經修繕，使陳柏翰據此代為在「標的物現況說明書」所載「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」，嗣陳俊弦、徐玉霜於簽約前查看屋況時，雖亦詢問有關漏水問題，但在場之被告仍未提及其於售屋前1 年內，甫因系爭房屋漏水進行修繕之事，致陳俊弦依「標的物現況說明書」之內容，誤認該屋於1 年內無修復滲漏水之情形，是被告於售屋前，未如實向買受人告知系爭房屋於1 年內，甫因漏水進行修繕之事實一節，應可認定。
三、被告固辯稱其非刻意隱匿系爭房屋於出售前1 年內修復漏水云云。惟被告就其未如實告知上情之理由，先於偵查中，辯稱其未詳細閱覽「標的物現況說明書」所載內容，始在「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」等詞；然經檢察官於偵查中，告知依證人陳柏翰證述內容，陳柏翰於填寫「標的物現況說明書」時，已向被告說明如系爭房屋在1 年內修復滲漏水，即應在「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「是」等情後，被告即改稱當時其未聽清楚陳柏翰之說明，亦不記得葉建德在其售屋前修繕漏水之時間為何等詞；嗣被告於本院審理時，再改稱因系爭房屋於葉建德進行修繕後，未再發生漏水，始未向陳柏翰提及該屋在出售前因漏水進行修繕等詞；復於本院審理時翻異前詞，改稱仲介人員未向其詢問系爭房屋在1 年內曾否修復滲漏水，其於事後閱覽「標的物現況說明書」，始知說明書所載內容云云（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第102 頁、104 年度偵字第1022號卷第12頁，本院104 年度易字第411 號卷第13至14、38頁），足見被告前後所述非屬一致，自難逕認被告辯稱其非故意隱匿上情云云為可信。又陳柏翰於102 年7 月25日係當面依「標的物現況說明書」所載內容，逐項詢問被告，並依被告回答內容，在「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」後，由被告在「標的物現況說明書」之「委託人簽章」欄親自簽名確認等情，業據被告及證人陳柏翰陳述明確（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第33頁、104年度偵字第1022號卷第10至11頁，本院104 年度易字第411號卷第34頁反面），則被告辯稱其於102 年7 月25日未詳細閱覽「標的物現況說明書」，不知說明書所載內容，亦未經仲介人員詢問系爭房屋在出售前1 年內曾否修復滲漏水云云，顯非足採。另「標的物現況說明書」第7 項分列「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」2 欄，此有「標的物現況說明書」可佐（見前開檢察署
103 年度他字第2422號卷第3 頁）；證人陳柏翰復證稱其於
102 年7 月25日係依「標的物現況說明書」所載內容，分別向被告詢問「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」，並特別向被告說明縱使系爭房屋現無漏水，若曾在最近1 年內修復滲漏水，仍應在「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「是」等情（見前開檢察署
104 年度偵字第1022號卷第11頁），足信被告當無誤認「標的物現況說明書」所載「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」，係詢問系爭房屋於售屋「當時」有無漏水之理，是被告辯稱因系爭房屋於102 年7 月間出售時無漏水，其遂在「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」云云，顯非可採。再者，被告雖辯稱其於102 年7 月25日填寫「標的物現況說明書」時，係因忘記葉建德修繕漏水之時間，始在「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」云云；然被告陳稱其於93年間購入系爭房屋係供自住，且其於出售該屋前，僅委託葉建德修繕該屋漏水1 次，此外，其未委請他人修繕漏水等情（見本院104 年度易字第411 號卷第13頁），證人葉建德亦證述其於被告出售系爭房屋前，僅至該屋修繕漏水
1 次等語（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第35、69頁），且依前所述，被告於售屋前，委託葉建德修繕系爭房屋漏水之時間，距其於102 年7 月29日與徐玉霜簽署買賣契約間未滿1 年，則被告於102 年7 月25日填載「標的物現況說明書」時，當無無法記憶其甫委請葉建德修繕漏水一事之可能；況若被告辯稱其因無法確認葉建德修繕漏水之日期，是否在填寫「標的物現況說明書」前1 年內，始在「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」，並非刻意隱匿系爭房屋曾因漏水進行修繕等詞屬實，則被告於填寫「標的物現況說明書」時，自應將其曾委託葉建德修繕漏水，但無法確認修繕時間是否在售屋前1 年內等情，如實告知陳柏翰，或在陳俊弦、徐玉霜於簽約前查看屋況，並詢問有關漏水問題時，據實告知上情，當無僅因未能確認葉建德修繕日期，即隱匿該屋曾因漏水進行修繕之事實；惟被告在系爭房屋交屋前，未曾向永慶房屋仲介人員或陳俊弦、徐玉霜提及該屋於出售前，曾因滲漏水進行修繕一事等情，業經被告及證人陳柏翰、陳俊弦陳述在卷（見前開檢察署104 年度偵字第1022號卷第11頁，本院104 年度易字第411 號卷第13、31頁），顯見被告在售屋期間，確係刻意向買受人隱匿系爭房屋於出售前1 年內修復滲漏水之事實，被告所辯均非足信，是被告確有施用詐術之行為一節，即屬明確。
四、按房屋如曾發生漏水，對屋內裝潢、結構安全、居住品質等均會造成相當影響，因此，依不動產交易習慣，房屋有無漏水情事一節，足以影響交易價格；縱使房屋於出售當時無漏水，但如該屋於出售前，甫因漏水進行修繕，因漏水位置、範圍、修繕方式等項，對於漏水原因、程度、是否已完全修復之判定甚為重要，亦屬一般人決定購買與否及價金數額之重要判斷資訊，此觀之上開「標的物現況說明書」第7 項除列載「建物現況是否有滲漏水情形」外，尚將「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」列為說明事項自明，此有「標的物現況說明書」可佐（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第
3 頁）；證人陳俊弦復證稱如被告在簽約前，據實告知系爭房屋在1 年內因滲漏水進行修繕，其即可將該事項併同買賣價金之數額等因素列入購屋考量，若其他購屋因素未改變，其仍僅願以本件買賣價金1,240 萬元減少239 萬元之價格購買該屋等語（見前開檢察署103 年度他字第2422號卷第68頁，本院104 年度易字第411 號卷第33頁反面至第34頁），足認系爭房屋於出售前1 年內曾否修復滲漏水，係屬影響陳俊弦決定價金數額之重要因素；被告亦陳稱其知「標的物現況說明書」將提出作為交易資料等語（見本院104 年度易字第
411 號卷第34頁反面），則被告於售屋期間，自應將系爭房屋於1 年內曾因漏水進行修繕之事實，如實告知有意購買該屋之人。惟據前所述，被告出售系爭房屋時，先向陳柏翰佯稱系爭房屋於出售前1 年內未修復滲漏水，使陳柏翰在作為交易資料之「標的物現況說明書」所載系爭房屋「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」，復在陳俊弦、徐玉霜等人於簽約前查看屋況，並當場詢問有關漏水問題之際，刻意隱匿該屋於1 年內修復滲漏水之事實，使陳俊弦無從將該屋甫因漏水進行修繕一事列入購屋考量因素，誤信該屋於
1 年內未發生漏水而未行使減少價金之權利，同意以1,240萬元之價格購買系爭房屋，並如數支付價金，使被告詐得「陳俊弦實際購買系爭房屋所支付之價金」與「陳俊弦於簽約前，知悉該屋在1 年內修復滲漏水之事實，願意支付之價金數額」間之差價，故被告所為詐欺取財犯行應足認定。至於被告雖辯稱其不知房屋於出售前，如曾進行漏水修繕，將影響交易價格云云（見本院104 年度易字第411 號卷第13頁反面）；然被告具有國中畢業之學歷，在市場販售水果20餘年，且其於80幾年間，即首次購屋居住，復於93年間，購買坪數較大之系爭房屋等情，業據被告供認無訛（見本院104 年度易字第411 號卷第14頁），可見被告具有相當智識程度及社會經驗，並曾有2 次購屋經驗，則其對於房屋於出售前，如甫因漏水進行修繕，將影響房屋交易價格一節，當無不知之理，故其所辯要無足採。另辯護人辯稱既然陳俊弦在被告如實告知該屋於出售前1 年內修復滲漏水之情形下，仍願減價購買系爭房屋，可見陳俊弦僅在意買賣價金數額，至於系爭房屋曾否於出售前1 年內修復滲漏水，非陳俊弦願否購買系爭房屋之考量因素，是縱使被告未如實告知上情，陳俊弦亦未因此陷於錯誤等詞（見本院104 年度易字第411 號卷第38頁）；惟據前所述，系爭房屋是否在出售前1 年內修復滲漏水，屬於影響本件買賣交易價金數額之重要事項，被告應據實告知，但被告卻故意隱匿上情，致陳俊弦誤信該屋於1年內未因漏水進行修繕而陷於錯誤，遂未行使減少價金之權利，同意以1,240 萬元之較高價格購買該屋，使被告詐得前述差價，則被告自已有詐欺之主觀犯意及客觀行為，故辯護人僅憑陳俊弦願減價購買，遽指陳俊弦未因被告隱匿上情而陷於錯誤，即非足採。本件事證明確，被告之犯行應堪認定。
叁、法律適用方面
一、按行為後法律有變更者，適用行為時之法律，但行為後之法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2條第1 項定有明文。刑法第339 條於103 年6 月18日修正公布，並自103 年6 月20日起生效；修正前刑法第339 條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科1,000 元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者亦同。前2 項之未遂犯罰之。」修正後該條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前2 項之未遂犯罰之。」因修正前第339條第1 項所定罰金刑上限為銀元1,000 元，經依刑法施行法第1 條之1 第2 項前段規定，提高為30倍後，罰金刑上限為
3 萬元；而修正後第339 條第1 項所定罰金刑上限為50萬元，亦即修正後之規定已提高罰金刑額度，足認被告行為後，法律已有變更，經比較新舊法後，修正後之規定對於被告並無較為有利之情形，依刑法第2 條第1 項前段之規定，應適用修正前之規定。
二、次按刑法第339 條之詐欺罪，其成立固以行為人有施用詐術之行為為必要，然所謂詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致使被害人陷於錯誤，亦包括在內（最高法院90年度台上字第7781號判決意旨可參）。本件被告於出售系爭房屋期間，刻意向陳俊弦隱瞞該屋於1 年內修復滲漏水之事實，使陳俊弦誤認該屋未於1 年內因漏水進行修繕而陷於錯誤，未行使減少價金之權利，同意以1,240 萬元之較高價格購買該屋並如數交付價金，致被告詐得前述差價，是核被告所為，係犯修正前刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。
三、爰審酌被告為圖己利，於售屋期間故意隱瞞上情，使陳俊弦遭受損失，且損失金額非微；又被告雖於交屋後，分別委請弘舍家事工程及葉建德修繕該屋漏水，然就其詐得前述買賣價金差價部分，迄未與陳俊弦達成和解，復於警詢、偵查及本院審理時，均否認犯行之犯後態度；及被告具有國中畢業之智識程度、已婚、育有子女、現在市場販賣水果之生活狀況（見本院104 年度易字第411 號卷第14頁）；另被告除於79年間因賭博案件，經本院以79年度易字第231 號判決判處有期徒刑4 月確定外，別無其他犯罪紀錄，此有臺灣高等法院被告前案紀錄表可參（見本院104 年度易字第411 號卷第
4 頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，刑法第2 條第
1 項前段、第41條第1 項前段，103 年6 月18日修正前刑法第
339 條第1 項，刑法施行法第1 條之1 第1 項、第2 項前段，判決如主文。
本案經檢察官林嘉宏到庭執行職務。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
刑事第三庭審判長法 官 朱瑞娟
法 官 黃怡瑜法 官 邰婉玲以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於收受送達後10日內，向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 梁文婷中 華 民 國 104 年 9 月 2 日附錄本案論罪科刑法條：
民國103 年6 月18日修正前刑法第339 條第1 項（詐欺取財罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科1,000 元以下罰金。