臺灣士林地方法院刑事裁定 107年度金重訴字第6號公 訴 人 臺灣士林地方檢察署檢察官被 告 陳國帥選任辯護人 蔡旻哲律師
陳彥佐律師詹豐吉律師被 告 沈咨凡選任辯護人 張明維律師
邱陳律律師蔡佑明律師被 告 李孟烽
周建璋林謚發（原名：林俊誠）上三人共同選任辯護人 柴健華律師
林添進律師被 告 朱克立
王麗君林芝宇陳詩龍第 三 人即財產所有人 許光武
張中翰陳楚鵬楊詠鱗吳政憲上列被告因違反洗錢防制法等案件，本院裁定如下：
主 文許光武、張中翰、陳楚鵬、楊詠鱗、吳政憲應參與本案沒收程序。
理 由
一、按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。但有特別規定者，依其規定；犯罪行為人以外之自然人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者，亦同：一明知他人違法行為而取得。二因他人違法行為而無償或以顯不相當之對價取得。三犯罪行為人為他人實行違法行為，他人因而取得；前2 項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；第1 項及第2 項之犯罪所得，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息；犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，刑法第38條之1 定有明文。又按財產可能被沒收之第三人得於本案最後事實審言詞辯論終結前，向該管法院聲請參與沒收程序；第三人未為第1 項聲請，法院認有必要時，應依職權裁定命該第三人參與沒收程序，刑事訴訟法第455 條之12第1 項、第3 項前段分別定有明文。
二、本件起訴意旨略以：被告陳國帥係址設臺北市○○區○○街○○巷○ 號「中華地政士聯合法律事務所」（下稱中華地政士事務所，登記負責人為被告沈咨凡）及址設臺北市○○區○○○路○○○ 巷○○弄○ 號1 樓「中華國際資產開發有限公司」（下稱中華國際資產公司）實際負責人。被告陳國帥基於主持、操縱及指揮「假購屋真套利」詐欺犯罪組織之犯意，於民國106 年9 月間起，以中華地政士事務所做為上述具有持續性、牟利性及結構性之詐欺犯罪組織，並分別於被告106年9 月間起至107 年8 月間止，邀集在中華地政士事務所任職之業務主管即李孟烽、周建璋、林俊誠及業務員即被告趙子頤、簡堃翃、邱陳佑竑、吳宗彥、吳亭佑、洪冠傑等人參與上述詐欺犯罪組織，分別負責出面購屋、以話術誘使屋主簽訂不動產買賣契約、擔任不動產移轉登記人頭、向民間金主借款及提供所申辦金融機構帳戶，做為掩飾或隱匿詐欺犯罪所得之來源、去向，且使他人逃避刑事追訴，而移轉或變更詐欺犯罪所得等洗錢犯罪之用。另於106 年10月間，邀集甫取得地政士資格之被告沈咨凡，以受僱方式擔任中華地政士事務所負責人之方式，參與上述犯罪組織，負責以客觀中立之第三方專業地政士角色，提供被告陳國帥事先擬定，內容符合其購屋要求之定型化不動產買賣契約書並說服屋主簽訂等工作；另於106 年11月間起至107 年4 月間止，邀集被告朱克立、林芝宇、王麗君、陳詩龍、江欣耘等人參與上述詐欺犯罪組織，負責擔任不動產移轉登記人頭、出面向民間金主借款及提供金融機構帳戶，做為掩飾或隱匿詐欺犯罪所得之來源、去向，且使他人逃避刑事追訴，而移轉或變更詐欺犯罪所得等洗錢犯罪之用（李孟烽等15人開始參與犯罪組織之時間，為起訴書附表一編號所示首次參與實施詐欺犯行之時間），以下述手法從事詐欺犯行，因認被告等人涉犯洗錢防制法第14條第1 項洗錢罪、組織犯罪防制條例第3 條第
1 項主持犯罪組織罪、參與犯罪組織罪、刑法第339 條之4第1 項第2 款加重詐欺取財罪等罪嫌：
㈠看屋議價簽約：1.被告陳國帥指示如起訴書附表一所示業務
員以大臺北地區無設定抵押之不動產為購買標的，藉此可迅速向民間金主借款，獲取不法利益；2.業務員須隱藏中華地政士事務所業務員之身分，以個人名義看屋，並冒充夫妻或親友之名義，向屋主佯稱：要購屋自住云云，藉此取得屋主信任，使屋主誤認如起訴書附表一所示之業務員確欲購屋自住而與之議價；3.業務員簽約前須說服屋主使用買方指定之地政士即被告沈咨凡，並隱暪與被告沈咨凡同為中華地政士事務所員工之身分，向屋主佯稱：被告沈咨凡為先前親友購屋時曾配合過之代書云云，致屋主誤認被告沈咨凡係客觀中立之第三方專業地政士，而同意被告沈咨凡辦理本件不動產買賣之業務（惟部分因仲介要求以其配合之地政士辦理，但仍須以被告陳國帥所提供之不動產買賣契約書做為簽約依據，詳如附表一所示）；4.被告陳國帥指示給付尾款之交屋期限為3 個月，業務員乃向屋主佯稱：因須出售先前所購買房屋，無法立即交付尾款云云，致屋主誤認業務員確有延遲給付尾款之正當事由，同意將交付尾款期限延長為3 個月。若屋主不同意上述指定地政士及尾款交屋3 個月期限要求時，被告陳國帥則放棄購買，俾能確保「假購屋真套利」計畫之遂行；5.屋主決定簽約後，依附表一所示時間，前往中華地政士事務所簽約（另有部分簽約地點係由屋主指定，詳如附表一所示），由陳國帥指示如附表一所示業務員與沈咨凡以事先擬定之不動產買賣契約書（內容無「契約審閱期」之應記載事項），向屋主解說契約書所載條款內容略以：總價款分3 期給付，第一期簽約用印款（為總價款1 成）於雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由買方支付。第二期完稅款（為總價款1 成）於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日支付本期價款。第三期尾款，於賣方無貸款時，買方於辦妥移轉登記過戶後，於銀行貸款完畢、尾款交付日前支付本期價款並同時辦理交屋等事項，致屋主誤認本件尾款係向銀行以貸款支應，可順利於3 個月交屋期限屆至時取得尾款，完成本件交易；被告陳國帥為實際掌控簽約取得之不動產，於簽約前向業務員及沈咨凡指定以陳國帥本人、業務員或如起訴書附表一所示之被告朱克立等人為不動產買賣契約之買方及登記名義人，業務員乃向屋主佯稱：因信用不佳、名下已有登記不動產、係由親戚出資購買，須登記至第三人名下云云，沈咨凡則以：登記在第三人名下與本件買賣契約並無影響等語，致屋主不疑有他，由業務員本人或以如起訴書附表一所示登記名義人代理人名義簽訂不動產買賣契約書，並當場交付如起訴書附表一所示之現金及票據作為第一期簽約用印款，屋主則將不動產所有權狀、印鑑證明等文件（下稱備證文件）及業務員所簽發為擔保第三期尾款之本票，同時交予被告沈咨凡保管，使屋主誤信如起訴書附表一所示之業務員確有購屋履約之真意，被告沈咨凡可保障屋主合法權益，順利完成本件交易。詎被告沈咨凡竟依被告陳國帥之指示，將上開應保管之備證文件及擔保尾款支付之本票等資料，立即轉交被告李孟烽收取保管，使被告陳國帥得以迅速辦理移轉登記及向民間金主抵押借款等程序，並致屋主嗣後未依約取得尾款時，無法行使本票擔保之權利。
㈡移轉登記：1.被告陳國帥取得屋主備證文件後，於繳清土地
增值稅、契稅等稅款後，扣除屋主應分擔之金額，將第二期完稅款以如起訴書附表一所示支票或將現金款項匯入屋主指定金融帳戶，並通知屋主，致屋主誤認確有繼續履行契約真意；2.被告陳國帥嗣後指示李孟烽將保管之上開備證文件及完稅資料，交由如起訴書附表一所示登記名義人，於起訴書附表一所示時間，持向轄區地政事務申辦移轉登記，迅速將如附表一所示不動產移轉至登記名義人名下，並由被告李孟烽保管地政機關重新核發之不動產所有權狀資料。
㈢借款及抵押權設定：1.被告陳國帥辦妥如起訴書附表一所示
不動產所有權移轉登記後，並未依不動產買賣契約書規定向銀行辦理貸款以支付尾款，而另以不動產所有權人身分，透過熟識仲介或友人向如起訴書附表一所示之民間金主短期高利借款，並由業務員向屋主佯稱：因房屋須裝潢而請設計師入內看屋云云，由業務員陪同民間金主進屋查勘評估，致屋主誤認業務員確有裝修房屋交付尾款真意，而同意民間金主入內看屋；2.民間金主同意借款後，陳國帥指示如起訴書附表一所示不動產登記名義人出面與民間金主簽訂借款契約，同意支付如起訴書附表一所示之利息及簽發如起訴書附表一所示之本票，並以如起訴書附表一所示不動產設定最高限額抵押權或辦理信託登記。民間金主則將出借款項，以如起訴書附表一所示方式，轉帳匯入起訴書附表一所示登記名義人提供予被告陳國帥使用之金融機關帳戶，藉以掩飾或隱匿詐欺犯罪所得之來源、去向，且使他人逃避刑事追訴，而移轉或變更詐欺犯罪所得；3.被告陳國帥取得上述民間金主出借款項後，隨即指示中華地政士事務所不知情之會計人員，將款項轉匯至被告陳國帥指定之中華國際資產公司名下等金融機關帳戶，做為中華地政士事務所每月固定支出、繳納先前以變造不動產買賣契約價金而以人頭購得不動產之貸款利息、繼續以同一詐欺手法購買其他被害人不動產所需支出之2成款項及支應被告陳國帥私人花費。
三、查起訴書附表一編號6 、18、19、20、22、23所示各被害人遭詐欺之房地，已分別遭被告等人信託登記於第三人許光武、張中翰、陳楚鵬、楊詠麟、吳政憲名下，有各不動產之登記謄本附卷可參（見本院107 年度金重訴字第7 號卷十二第
209 頁至第245 頁、第259 頁至第273 頁）。依本案刑事訴訟程序進行結果，如認被告等人成立前開犯罪，而須依法沒收本案犯罪所得，依刑法第38條之1 第2 項規定，其沒收對象或範圍即可能包括被告等人信託登記於第三人許光武、張中翰、陳楚鵬、楊詠麟、吳政憲名下之不動產。而第三人許光武、張中翰、陳楚鵬、楊詠麟、吳政憲並未具狀聲請參與本案沒收程序，復未依刑事訴訟法第455 條之12第3 項但書規定，向本院陳明對於沒收其等財產將不提出異議。是為保障可能被沒收財產之所有人程序主體地位，使之有參與本案程序之權利與尋求救濟之機會，本院認有依職權裁定命第三人許光武、張中翰、陳楚鵬、楊詠麟、吳政憲參與本案沒收程序之必要，爰裁定命許光武、張中翰、陳楚鵬、楊詠麟、吳政憲參與本案沒收程序。
四、依刑事訴訟法第455 條之12第3 項前段，裁定如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 23 日
刑事第七庭 審判長法 官 蔡明宏
法 官 蘇昌澤法 官 李昭然以上正本係照原本作成。
本件不得抗告。
書記官 程翠璇中 華 民 國 109 年 11 月 24 日