臺灣士林地方法院刑事判決 108年度易字第355號公 訴 人 臺灣士林地方檢察署檢察官被 告 李悅寧選任辯護人 蔡宜衡律師
林凱律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（107 年度偵續字第15
2 號），本院判決如下：
主 文李悅寧無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告李悅寧明知其所有之臺北市○○區○○街○○號9 樓房屋（下稱本案房屋）存有與不符合現行法規之增建加蓋部分（即俗稱之違建），然為求順利出售，竟意圖為自己不法之所有，於民國100 年間，委託拓璞不動產仲介經紀有限公司南港分公司之經紀營業員（下稱拓璞公司仲介人員）邱奕錫出售本案房屋，並告知本案房屋曾於98年間被通報違建，卻於同年10月16日，在不動產標的現況說明書上第17點「是否有增建物」、第18點「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」等項目，均勾選「否」，而在本案房屋之買賣契約書第2 條「增建或占用部分」第1 項「增建或占用範圍」之勾選欄位內刻意留白未勾選，且未依該條第2 項之約定誠實告知買賣標的物現狀另有增建、加蓋部分。蕭佩宸透過前揭仲介公司購屋時，因李悅寧上開施用詐術之行為，誤信李悅寧填載之標的物現況說明書所載為真，即本案房屋並無增建物及接獲拆除通知，遂於101 年1 月31日與李悅寧簽署不動產買賣契約書，交付新臺幣（下同）1,750 萬元予李悅寧購買本案房屋。嗣於105 年7 月29日蕭佩宸接獲臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）函知本案房屋有上開違建情形，始悉遭李悅寧詐騙，因認被告李悅寧涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154 條第2 項定有明文；事實之認定應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法為裁判之基礎；又認定不利被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利被告事實之認定時，即應為有利被告之認定，更不必有何有利之證據。
三、公訴意旨認被告涉犯上開罪嫌，無非係以：被告於偵訊中之供述、告訴人蕭佩宸於偵查中之指訴、證人即拓璞公司仲介邱奕錫之證述、臺北市地籍異動索引、土地及建物登記第二類謄本、101 年1 月31日不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）影本、中國信託商業銀行股份有限公司帳號
000 -000000000000 號帳戶存摺影本、告訴人與邱奕錫間之通訊軟體LINE對話紀錄、北市都發局97年10月2 日北市都建字第0976168200號、97年9 月25日北市都建字第0000000000
0 號、98年5 月21日北市都建字第09860473200 號、98年7月20日北市都建字第09861330400 號、98年7 月27日北市都建字第09860568100 號、98年10月5 日北市都建字第0000000000號、105 年7 月29日北市都建字第10561211800 號及10
6 年3 月24日北市都建字第10631738300 號函稿、拍照日期97年7 月10日、97年10月20日、98年5 月21日、98年9 月29日之現場照片、臺北市建築管理工程處（下稱北市建管處）違規查報專區列印資料2 紙、違建查報案件明細表、建築管理違建處理科拆除違章建築結案報告單、違建拆除後現場遺留建材及物品清除通知單、違章建築處理一覽表、送達證書、違章查報隊之便簽等，為其主要論據。
四、訊據被告固坦承於100 年間，委託仲介邱奕錫出售本案房屋，告知本案房屋曾於98年間被通報違建，及在不動產標的現況說明書第17點「是否有增建物」、第18點「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」等項目均同意勾選「否」，於10
1 年1 月31日與告訴人簽訂不動產買賣契約書，該契約書第
2 條「增建或占用部分」第1 項「增建或占用範圍」之勾選欄位內係留白未勾選，並已取得告訴人所交付之本案房屋價款等情，惟堅詞否認有何詐欺罪嫌，辯稱：我沒有意圖詐欺，我委託仲介邱奕錫賣屋時，有很清楚的告訴邱奕錫有被舉報陽台違建的情形，並未有任何的欺瞞，且邱奕錫為買賣雙方的仲介，我並沒有交代邱奕錫不要告知告訴人，因為買賣過程都是邱奕錫與告訴人接觸，如果買方想要瞭解屋況，應該去問邱奕錫，不動產買賣契約書是邱奕錫提供的，內容是代書根據權狀資料填寫的，我並未發現有空白的情形，我很相信專業，不動產標的現況說明書也是邱奕錫提供的，是邱奕錫和我討論後，邱奕錫勾選的，因為我們認為「增建物」是指權狀面積以外加蓋的部分才是，所以我們認知這不是「增建物」，再加上最後一次舉報是98年，距離賣屋已經2 年多，並未再接到任何舉報，我認為違建的問題已經解決了，而我當初買入本案房屋的屋況就是這樣，我並無任何的施工，我是以原屋況售出，所以才勾選否，且本案房屋計價方式是每坪56萬元乘以30.53 坪權狀面積加上車位200 萬元，加上4 ％仲介費，開價1986萬元，經告訴人殺價，以1750萬元成交，陽台二次施工之情形與房價無涉，我並無不法所有意圖等語（見本院卷第64至65頁、第192 至193 頁），其辯護人並以：被告於97年6 月買入本案房屋時陽台外推的狀況即已存在，依邱奕錫所證，可知被告於委託時即有告知97、98年間接獲拆除通知之事，邱奕錫並證稱其尚有詢問社區管委會總幹事社區內28戶是否都有陽台外推狀況，管委會表示全部社區房屋都有這種狀況等情，可證本案實係建商當初取得建物使用執照後自己進行二次施工所致，而告訴人審理中證稱邱奕錫第1 次帶其看屋時即有告知房屋陽台二次施工之情形，足證被告並無何隱瞞，因告訴人始終均係與仲介接洽，被告未能與之碰到面，則告訴人經邱奕錫告知有二次施工，倘有疑問，可請教邱奕錫而予釐清或查證，況本案房屋售價係以權狀面積計算，縱室內面積因陽台外推導致可使用空間變大，亦因不影響權狀面積而無影響出售價格之可能，再者，告訴人證稱簽約前有看社區內的其他幾間房屋，係經比較後覺得被告出售價格合理始為購買，足徵被告並無因此抬高價格。至不動產標的現況說明書第17點及第18點之勾選，係因邱奕錫與被告討論後認知本案是陽台外推，並無讓權狀面積增加，非屬增建物而勾選否，邱奕錫亦證稱其當時至內政部網站查詢本案違建已處理完畢，且被告亦2 、3 年都沒有再收到違建通知，故認本案房屋已無違建狀況，加以被告當初接到違建拆除通知後全權委託管委會處理，當時管委會總幹事說不需要拆，只需要在金屬門框調整等情，被告認本案結案狀況不是以拆除的方式，不符合不動產標的現況說明書的事項等理由，而為勾選，並非有意欺騙告訴人或貪圖任何不法所有等語為其置辯（見本院卷第34至43頁、第68頁、第
193 至194 頁）。經查：㈠被告於97年6 月24日買受取得本案房屋所有權，本案房屋經
建商將陽台之一部分面積移作室內主建物使用（即俗稱之陽台外推、二次施工），於97至98年間經北市都發局先後3 次發函通知被告有違反建築法第25條規定之情形並應予拆除，且嗣均以「違建戶已自行拆除完畢」而結案。被告於100 年10月6 日（起訴書誤載為16日）委託仲介邱奕錫出售本案房屋，有告知本案房屋曾於98年間被通報陽台有違建情形，然其不動產標的現況說明書第17點「是否有增建物」及第18點「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」項目均係勾選「否」，而邱奕錫嗣受告訴人委託，仲介雙方於101 年1 月31日簽訂本案房屋之不動產買賣契約書，該契約書第2 條「增建或占用部分」第1 項「增建或占用範圍」之勾選欄係空白未勾選，雙方業已履約交屋、付款完畢，而告訴人於105 年
7 月29日接獲北市都發局發函通知本案房屋有陽台違建應予拆除等情，業據被告供述在卷（見本院卷第64至67 頁、第
186 至189 頁、第192 至193 頁），核與告訴人指訴相符（見他字卷第184 至186 頁、本院卷第91至107 頁），並有證人即拓璞公司仲介邱奕錫之證述在卷可稽（見他字卷第204至206 頁、本院卷第109 至123 頁），復有臺北市地籍異動索引、土地及建物登記第二類謄本、101 年1 月31日不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）影本、中國信託商業銀行股份有限公司帳號000-000000000000號帳戶存摺影本、北市都發局97年10月2 日北市都建字第0976168200號、97年9 月25日北市都建字第09760649000 號、98年5 月21日北市都建字第09860473200 號、98年7 月20日北市都建字第00000000000 號、98年7 月27日北市都建字第00000000000號、98年10月5 日北市都建字第9861551400號、105 年7 月29日北市都建字第10561211800 號及106 年3 月24日北市都建字第10631738300 號函稿、拍照日期97年7 月10日、97年10月20日、98年5 月21日、98年9 月29日之現場照片、北市建管處違規查報專區列印資料2 紙、違建查報案件明細表、建築管理違建處理科拆除違章建築結案報告單、違建拆除後現場遺留建材及物品清除通知單、違章建築處理一覽表、送達證書、違章查報隊之便簽等資料存卷可佐（見他字卷第28至51頁、第61至103 頁、第193 至194 頁），此部分之事實，首堪認定。
㈡告訴人與被告簽約前，已經邱奕錫告知本案房屋陽台有二次
施工之情形，業據告訴人自承屬實（見本院卷第102 頁）；被告於委託仲介時，確有如實告知身為買賣雙方仲介之邱奕錫本案房屋陽台違建之情形，亦據邱奕錫證述明確（見本院卷第110 至123 頁），並證稱：（問：你在處理臺北市○○區○○街○○號9 樓不動產房屋仲介買賣時，你是買方還是賣方的仲介？）兩個都是（問：當時是否都是你向告訴人介紹屋況？）是（問：你在跟告訴人介紹這間房子時，你自己是否知道本案房屋的陽台曾被通報為違建並拆除的情形？）…是有提到二次施工的問題…（問：被告在委託你賣本案房屋時，她是如何向你說明陽台曾被通報違建並拆除的情況？）委託的時候是有稍微提到這部分，她說有委託給管委會處理二次施工的問題…嚴格算起來它應該是改建，也就是內部空間的調整，將客廳變大、陽台變小，這部分應該是叫改建，屋主委託我是在100 年，我們是有上網查…當初是看到98年其中一個處理完畢的網站，就認定本案房屋已經處理完畢…屋主有說二次施工的問題，當然我們也很明白有些建設公司會這樣做，所以委託時會問屋主本身有無去改建、更改內部的東西，她說她沒有動過，目前是請管委會去處理…（問：被告當時跟你說本案房屋有違建的用意為何？）我覺得屋主也沒什麼用意，應該只是告訴我們目前房子的基本情況約是如何，真實陳述而已（問：被告有無曾經要求你將本案房屋有違建的訊息隱瞞？）我相信這應該不至於，不會刻意去隱瞞（問：被告有無要求你不要講？）沒有（問：你於偵訊時說「我們受委託時有到建管處的官網去查詢，官網就本案房子是寫該案已處理完畢。」，你當時查詢到處理完畢後，有無去向被告詢問違建是否已被拆除？）仲介方第一都會去網路查，第二會去做現況審視，我們公司有調建物平面圖，圖上顯示有陽台，去現場看也是有陽台，所以我們再問屋主有無動過房子或裝潢改建過，屋主說從她跟建設公司買到現在都沒有動，我們才會斷定本案房屋是以現況為主…（問：你方稱被告跟你講過本案房屋曾被舉報違建要拆除，而你已查過是98年的事情，且已自拆，你後來有無問被告到底是何處的違建被通報拆除？）被告當初就是說是陽台的部分（問：被告是跟你說哪一陽台被舉報有違建？）當初委託時被告是有說有陽台外推還是有陽台二次施工的問題，就是她有請管委會去處理等語（見本院卷第110 頁至第121 頁），是被告辯稱其委託仲介賣屋時已有清楚告知陽台違建情形等語（見本院卷第64頁），應屬可信，是被告既未隱瞞本案房屋有陽台二次施工之違建狀況，已難認有何施用詐術之情形。
㈢關於本案不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書之填載（見他字卷第28至31頁、第51頁），據邱奕錫證稱：（問：
買賣契約書關於土地標示、建物標示、面積等手寫字跡，是何人的？）這是當初我們公司的周慧珠代書所填寫的（問：買賣契約書有無給被告仔細核閱過？）一般房仲在簽合約時，是雙方都看過並且也朗讀過才簽名的（問：不動產標的現況說明書上方是或否的部分，是何人勾選的？）當時和屋主簽委託及買賣契約書時，是有詢問過後才逐一審閱並勾選的，最後也有訂於合約書內容中（問：為何第17項「是否有增建物」的部分勾選「否」？）不動產資料說明書上寫「是否有增建物」，說真的本案房屋不是增建物，我們認定這是屬於房子內部的東西，也就是空間的規劃問題，不像一般頂樓加建多出來的坪數，或是空地、陽台外推，它並不屬於有多出坪數的狀況，當初我們問屋主時，屋主可能也認定這部分是沒有增建的，所以才會勾選「否」（問：為何第18項「增建物是否被摘除或接獲過拆除通知項目」的部分也是勾選「否」？）這點有問過屋主，屋主在委託書時就已說過，這部分已聘請管理委員會處理，對我們來說當然不是屋主說有處理就有處理，我們另外有查到一份已自行拆除並處理完畢的資料，等於建管會已經結案，所以正常邏輯不會再勾「是」，一定會勾「否」（問：但為何第18項中「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知項目」，指的是曾經而非已處理完畢？）這又回到第17項問的「增建物」，所以可能屋主認知的增建物和本案談的違章有點落差，因為它並不是增建物，嚴格算起來它應該是改建，也就是內部空間的調整，將客廳變大、陽台變小，這部分應該是叫改建，並非是增加所有的建築，這其實是100 年早期東森房屋的合約書，第17項「是否有增建物」跟第18項的部分，我相信現在新的合約書一定沒有寫這麼籠統，剛開始可能就只是問這些問題，跟現在好像不太一樣（問：本案房屋的違建查報上面記載98年7 月15日處理完畢一次是自拆，98年9 月29日處理完畢也是自拆，你方稱屋主委託你時，你有去建管處查過，是否如此？）屋主委託我是在100 年，我們是有上網查…違建等情形，查得到的就是這個東西，若現在是違建的話，下面會寫違建，不會寫已經處理完畢，照我們目前委託的狀況，都會去調這個東西，調出來的資料跟目前房屋情況應該是一樣的…（問：你當時有無查到本案房屋在98年7 月15日及98年9 月29日的處理記錄？）我們當初是看到98年其中一個處理完畢的網站，就認定本案房屋已經處理完畢…（問：依照你當時擔任仲介的經驗，你認為本案房屋出售的情形，屋況是否符合現況說明書上所記載的各個項目？）是…（問：你方稱你有調閱建管處98年的違建處理資料，簽約之前你有無將資料給告訴人看過？）沒有（問：為何沒有？）若有呈現違建的部分，我們就會和合約書訂在一起，但若已經處理完畢的話，就不需要特別給消費者看或者是訂在合約書上…（問：被告當時在簽約填載現況說明書時，你們主觀想法認為所謂的「增建」並不包括陽台外推，是否如此？）其實不是說我們主觀認定陽台外推，所謂「是否有增建物」是有無增建物的部分收到報拆，一般會有這項目出來，最多的兩種情況就是頂樓加蓋或一樓旁邊外推的，但這種是電梯大樓，我們無法想像還有違章建築的問題，變成在詢問過程中，可能就直接問增建物的部分…本案房屋不是陽台外推，所謂陽台外推是推出去，例如權狀30坪，你變成31坪，將陽台外推多出來，但本案房屋是原本法定規定何處是陽台、何處是客廳，而他們在空間上去做取捨，是屬於內部空間的調整，也都是在權狀內，比如3 房改成2 房（問：為何不叫陽台外推？）一般所謂的陽台外推是指多出來、推出去的部分（問：本案房屋是算何情況？）應該是改建，比如客廳坪數本來只有5 坪，多偷了陽台的坪數，將陽台的部分坪數併入客廳內（問：陽台是否還在？）還在（問：舉例來說若本來本案房屋的陽台是2 坪，結果變成1 坪，另外1 坪改做成客廳，是否如此？）是，本案房屋是屬於這種情況（問：等於是陽台鋁窗的部分稍微往外移，是否如此？）是，其實就是這樣，我也覺得很納悶（問：這不叫外推，而是叫改建，是否如此？）是（見本院卷第111 至120 頁）等語，足見本案之不動產標的現況說明書及不動產買賣契約書之勾選、手寫內容，實係被告與仲介討論後，經仲介提供專業意見判斷，因認本案房屋之陽台雖有一部分面積移作室內主建物使用，然並非有另外增加權狀之面積，認為非屬於「增建物」，而由代書或仲介為上開之勾選、填載，足見被告辯稱上開文件內容係代書、仲介填寫的，伊相信他們專業意見之判斷等語（見本院卷第65頁），尚可採信，被告既係如實告知仲介，且經仲介上網查證確認，並經仲介提供專業意見，而由仲介、代書為上開內容之勾選及填載，即難認被告有何詐偽之意而有詐術之實行。
㈣參以告訴人坦承：伊簽約前有看過本案房屋2 次，本案房屋
有3 房、2 陽台、2 衛浴，2 陽台分別在客廳（前陽台）及廚房（後陽台），會去看第2 次原因是因為它雖然是3 房但是裡面公設很高，室內面積很小，伊當時感覺室內只有10幾坪不到20坪，伊想將3 個房間打掉變成1 大間，除本案房屋外還有看過同社區2 、3 戶，是因為考慮空間的使用性及預算才選擇本案房屋等語（見本院卷第100 至105 頁），顯見告訴人在購屋之前已有精算實際使用空間及面積，始決定購屋；而依據本案房屋之不動產買賣契約書及建物登記第二類謄本之記載，本案房屋前陽台面積為7.62平方公尺（見他字卷第28頁、第40頁反面），然經建商二次施工後，實際上有
4.6 平方公尺移作室內使用，前陽台之面積僅剩3.02平方公尺，此有臺北市稅捐稽徵處105 年10月25日北市稽南港乙字第10550157900 號函覆實地測量結果及測量照片在卷可按（見他字卷第142 至146 頁），改動之面積不少，尤以主建物面積僅10幾坪之情況下，其增加之使用面積比例即難謂少，參以告訴人看屋時既已對室內空間多寡有相當之計較，其對本案房屋存有陽台之部分面積移作室內主建物使用之情形，衡情實無未有預見之理，猶同意購買本案房屋，顯係評估風險後所為，要難以事後於105 年間經查報陽台違建需要拆除，遽認其於締約之初，有何陷於錯誤之可言。
㈤本案房屋係建商自始於興建時即將陽台部分面積移作室內主
建物面積使用，嗣雖多次被舉報陽台違建，並均由社區管委會處理後以「違建戶自行拆除結案」結案，然實未拆除，除據被告供述在卷（見本院卷第66至67頁、第187 頁）之外，核與邱奕錫證述相符（見本院卷第113 至117 頁），並有告訴人證稱：（問：從106 年3 月24日北市都發局通知你要拆除陽台違建後到現在，都發局是否有來拆？又或者是自己拆了？）我們這整個社區總共有20幾戶都有這狀況，所以我們統一讓管委會來做處理（問：距都發局通知拆除至今已2 年多，管委會有無跟你講處理情況如何？）我後來因為工作的地方不在那，比較遠，於是搬離該處，所以就是管委會通知我要怎麼做，我可能就請人去幫忙處理（問：你自己的部分是否已拆除？）目前是還沒有拆…我在今年9 月、10月時賣掉…（問：依據違建通報的案件處理資料顯示你之前所有的臺北市○○區○○街○○號9 樓的陽台處理狀況是自拆，違建狀況也已處理，而你方稱陽台違建你沒有拆除，你是否知道為何建管處的處理狀況中寫「自拆」？）我不清楚，因為我們那一整個社區20幾戶，就是管委會告訴我們怎麼做（問：
你們請管委會處理違建通報後，管委會有無告知你處理方式為何？）應該是說我知道有請議員來，他們後來也有去議會開會之類的（問：就房屋室內空間管委會有無做任何施工？）沒有（問：你的意思是你及管委會都沒有做任何處理，但建管處就已結案？）就我室內的部分沒有…（問：這是從59
1 房屋交易網站所下載的房屋出售資料，畫面中的照片是否為你之前所有的房屋？）是（問：照片中的陽台狀況，是否如你當時向被告購買時的屋況？）是（問：你方稱你在今年
8 、9 月時出售本案房屋，你出售前為何沒有先將房屋陽台回復原狀後再出售？）因為我不知道如何處理…（問：你當時在房屋交易網站上開的價格是否為2,580 萬元？）這是開價，實際成交並非如此（問：這個價格當時是如何決定的？）仲介建議的…老實講就是仲介建議的，一般來說你買賣房子，旁邊都會有一些仲介公司，仲介公司就會算一套價錢給你聽，只要買賣過房子的人都知道這只是一個開價，至於仲介公司的算法，應該都是比照附近的市場行情…（問：你後來是否已將本案房屋賣出？）是，售價為2,180 萬元，跟我原先買入的價錢不同（問：你當時轉售出去時，建管處是否已將陽台拆掉？）我方才已證述從內部看是沒有的（問：你有無向買家講到此事？）我有讓仲介跟買方講，而且買賣契約書上增建的部分有寫陽台等語（見本院卷第94至98頁、第
123 至124 頁），核與卷附建管處違建查報案件明細資料及房屋售屋資料相符（本院卷第131-134 頁），可見告訴人接獲違建拆除通知後，亦係委由管委會處理，並未實際拆除，即以違建戶以自行拆除結案，足徵被告及辯護人所辯：被告當初接到違建拆除通知時全權委託管委會處理，當時管委會總幹事說不需要拆，只需要在金屬門框調整，故被告認本案結案狀況不是以拆除的方式，也不符合不動產標的現況說明書的事項，基此理由，始於不動產標的現況說明書為此勾選，並非有意欺騙告訴人或貪圖任何不法所有等語，殊非無據，要難推論被告與告訴人締約之初，即有詐欺取財之不法所有意圖。
五、綜上所述，本案依檢察官所舉各項證據方法，尚不足使所指被告涉犯詐欺取財罪嫌之事實達於無所懷疑，而得確信為真實之程度，揆諸前揭說明，即屬不能證明被告犯罪，應為無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官曹哲寧提起公訴，檢察官許梨雯到庭執行職務中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
刑事第二庭審判長法 官 蔡守訓
法 官 張毓軒法 官 蘇琬能以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（須按他造當事人之人數附繕本），切勿逕送上級法院。
書記官 羅以佳中 華 民 國 109 年 1 月 22 日