臺灣士林地方法院刑事判決 109年度易字第401號公 訴 人 臺灣士林地方檢察署檢察官被 告 黃美仁上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（109 年度偵字第2383號），本院判決如下：
主 文黃美仁無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告黃美仁為臺北市○○區○○段0 ○段00
0 地號土地、面積117 平方公尺，權利範圍3 分之1 ，及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 弄○ 號2 樓房屋（建號：臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號，下合稱系爭房地）之所有權人，明知系爭房地已於民國105 年9 月23日，由被告與其父黃文東在訴訟上成立調解，被告應將前開系爭房地所有權移轉登記予黃文東，竟意圖為自己不法所有之犯意，基於詐欺犯意，隱匿前開重大交易訊息，於108 年1月間委託不知情之永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）社子公園直營店店長葉至軒、經紀人易睦淮（上開2 人所涉詐欺罪嫌，另經檢察官為不起訴處分）出售系爭房地。嗣告訴人簡曉珍與告訴人配偶戴瑞德於108 年2 月間，透過葉至軒、易睦淮帶看系爭房地，誤以為系爭房地未有產權糾紛之情形，而於同年月21日晚間，由被告與告訴人簽立不動產買賣契約書，告訴人並依約陸續共支付新臺幣（下同）29
7 萬6,000 元至履約保證專戶內。被告依約原應於108 年6月21日交屋，後延至108 年10月20日點交，惟因黃文東出面主張權利，致被告無法交屋，告訴人始知受騙。因被告無法交屋，告訴人匯至履約保證專戶之297 萬6,000 元，亦尚未交付予被告。因認被告涉犯刑法第339 條第1 項、第3 項之詐欺取財未遂罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證者，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。
三、公訴意旨認被告涉犯詐欺取財未遂罪嫌，是以被告警詢及偵查中之供述、證人易睦淮、葉至軒、戴瑞德於警詢、偵查中之證述、證人黃文東偵查中之證述、本院105 年度移調字第56號調解筆錄影本、系爭房地土地及建物登記謄本、永慶房屋不動產買賣契約書、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證影本及第一商業銀行匯款申請書回條影本為其依據。
四、訊據被告堅詞否認詐欺取財未遂犯行，辯稱：調解筆錄作成當時，我尚有提出黃文東需為我清償系爭房地上貸款之條件，但因律師疏忽，而未記載於調解筆錄上。但後續因為系爭房地上尚有銀行之抵押權，黃文東沒有辦法清償，所以黃文東也沒有去用調解筆錄移轉所有權。後續黃文東找我哥哥黃明杉跟我簽買賣契約，要我把系爭房地所有權過戶給黃明杉，但沒想到黃明杉也沒有錢來清償房貸，所以也沒有辦過戶，這次是因為系爭房地要被法拍了，我才想要賣掉系爭房地，我在簽訂買賣契約前，也都有跟葉至軒說這件事，我當時確實想將系爭房地移轉給告訴人，是因為黃文東有抗爭，叫警察過來，才沒有辦法如期交屋，我並沒有詐欺的意圖等語。經查：
㈠不爭執事實：
被告於108 年2 月間為系爭房地之所有權人，並於108 年2月21日晚間，透過永慶房屋仲介葉至軒、易睦淮斡旋，與告訴人簽立系爭房地之不動產買賣契約，告訴人並依約陸續共支付新臺幣（下同）297 萬6,000 元至履約保證專戶內，惟系爭房地已於105 年9 月23日，由被告與其父黃文東在訴訟上成立調解即本院105 年度移調字第56號，調解筆錄記載被告應將系爭房地所有權移轉登記予黃文東等節，為被告所不爭執（見本院109 年度易字第401 號卷【下稱本院卷】第80頁），並經證人戴瑞德、葉至軒、易睦淮、黃文東、黃明杉於警詢、偵訊時分別證述明確（見臺灣士林地方檢察署108年度他字第4504號卷【下稱他字卷】第59頁至第63頁、第12
0 頁、第46頁至第52頁、第121 頁、第38頁至第43頁、第12
2 頁、第67頁至第71頁、第74頁至第78頁、109 年度偵字第2383號卷【下稱偵查卷】第7 頁至第8 頁），並有系爭房地不動產買賣契約書、不動產說明書、本院105 年度移調字第56號調解筆錄、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、系爭房地土地及建物登記第二類謄本、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料（見他字卷第5 頁至第15頁、第16頁至第25頁、第26頁至第27頁、第28頁至第29頁、第129 頁至第133 頁、本院卷第41頁至第55頁）附卷可參，並經調取本院105 年度移調字第56號民事卷宗查閱屬實，此部分事實應堪認定。
㈡本件爭點為，被告簽訂買賣契約時有無向告訴人、戴瑞德告
知其與黃文東曾就系爭房地成立調解，及被告簽約時主觀上有無不法所有意圖。茲論述如下：
1.被告於簽訂買賣契約時並未告知告訴人及戴瑞德其與黃文東曾就系爭房地成立調解：
⑴證人戴瑞德於警詢時證述：我與告訴人於108 年2 月21日晚
間6 時許，在臺北市○○區○○街○○號4 樓之永慶房屋簽約中心，與被告簽訂系爭房地之買賣契約，當時有約定交屋日期，但被告一直無法交屋，直到108 年9 月28日約定交屋時，現場才知道被告父親黃文東還住在裡面不願意遷移，如果當時永慶房屋仲介跟被告有告知這件事，我絕對不會買這間房屋，後來到108 年10月20日要再辦理交屋時，黃文東、黃明杉才把調解筆錄跟黃明杉與被告簽訂的買賣契約給我看，表示系爭房地被告在105 年已經要過戶給黃文東了，所以我才提告等語（見他字卷第60頁至第63頁），核與系爭房地買賣契約書、增補契約書、不動產說明書上均未記載系爭房地曾於105 年間成立調解等情相符（見他字卷第6 頁至第25頁），足認被告於與告訴人簽訂買賣契約時，確實未告知告訴人本院105 年度移調字第56號調解筆錄之存在。
⑵被告雖辯稱：我於簽約前有將此事告知證人葉至軒云云。然
依證人葉至軒於警詢時證稱：系爭房地在2 年多前有成交過
1 次，但因為系爭房地被黃明杉限制登記，所以就解約了，後來108 年1 月份被告主動跟我們說系爭房地已經沒有限制登記，可以買賣，經我們調閱系爭房地電子謄本確認屬實後，才接受被告買賣委託，之後被告跟告訴人成交後，黃明杉、黃文東才在108 年2 月22日拿黃明杉106 年間與被告買賣資料給我看，我詢問被告事情始末，被告跟我說這是家庭問題，她會去處理，因為屋主是被告本人，要我們不要理黃明杉，但之後到108 年9 月28日，我們要辦理交屋時，發現黃文東還住在裡面，無法交屋，當下告訴人很生氣的離開了，到了108 年10月20日再辦理交屋時，黃文東再找警察來，後來到派出所協調，108 年10月30日可以辦理騰空，但告訴人已經不願意接受而要求解約等語（見他字卷第47頁至第51頁），核與證人易睦淮於警詢、偵訊時證稱：系爭房地於106年有成交過1 次，但簽約完後沒多久，被告及黃明杉因為家庭糾紛，黃明杉有去限制登記，所以無法成交，後來被告說限制登記解除了，可以進行買賣，我們才接受委託，當時有跟買方的戴瑞德說系爭房地106 年有限制登記過，現在已經解除，是後來到簽約後，黃明杉、黃文東才來找葉至軒等語（見他字卷第39頁至第42頁、第121 頁至第122 頁），及證人黃文東於警詢時證稱：我與兒子黃明杉到108 年2 月底有到永慶房屋找葉至軒告知房屋產權一事，當時易睦淮不在店裡，葉至軒則說會去求證等語（見他字卷第70頁）相符，可見被告於簽訂買賣契約時，並未告知告訴人、戴瑞德、葉至軒及易睦淮關於系爭房地曾成立調解一事，葉至軒、易睦淮係至108 年2 月22日之後，才知悉被告曾與黃明杉就系爭房地曾簽立買賣契約，被告前開抗辯，顯難可採。
2.被告於與告訴人簽訂系爭房地買賣契約時，主觀上並無不法所有意圖：
⑴按刑法第339 條第1 項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不
法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。又債務不履行之情形，其可能之原因固然甚多，且在通常情形下，縱令出於惡意而有遲延給付或不為給付之情事，苟無足以證明其債之關係發生時自始故意藉此從事財產犯罪之積極證據，則為民事糾紛，而無庸以詐欺罪相繩。故詐欺罪之前提要件，在行為人有無於債之關係發生時，自始故意從事財產犯罪為斷，如有積極證據證明被告等在債之關係發生時，自始即具有不法所有意圖，施用詐術，致他人陷於錯誤，即能據以認定被告確係假藉民事違約手段從事刑事詐欺行為。而有無不法所有意圖，應視債務人於取得他人財物交付時，是否自始即無依契約履行之能力，亦無履約之意思為斷。又刑事詐欺犯罪成立要件之「不法所有之意圖」，為民事詐欺成立要件所無，二者要件有異，是縱行為人確有未告知交易資訊之情事，若其主觀上並無不為清償、給付之意思，仍不會構成刑法詐欺取財罪。
⑵被告於108 年2 月間為系爭房地所有權人，業如前述。又系
爭房地直至108 年11月18日，始移轉登記至黃文東名下，亦有系爭房地土地建物查詢資料、異動索引查詢資料在卷可查（見本院卷第41頁至第55頁）。是被告與告訴人簽訂系爭房地之買賣契約時，既仍為系爭房地所有權人，當仍得移轉系爭房地所有權予告訴人，而具有履約之能力。至公訴人雖主張被告既已與黃文東就系爭房地成立調解，則被告出售系爭房地，應得黃文東同意。惟不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；民法第758條定有明文。本院105 年度移調字第56號調解筆錄雖約定被告應將系爭房地所有權移轉黃文東，然黃文東並非當然取得系爭房地之所有權，其應仍需依強制執行法第130 條第1 項及土地登記規則第26條、第27條第4 款之規定，單獨向地政機關申請移轉登記為其所有，方能取得系爭房地之所有權。而於黃文東辦理系爭房地移轉登記前，被告自仍為系爭房地之所有權人，而有處分系爭房地之權利，並無須得黃文東同意。
⑶又系爭房地自102 年2 月7 日即遭被告向臺灣新光商業銀行
股份有限公司設定605 萬元之最高限額抵押權，有前揭系爭房地土地建物查詢資料附卷可查。則黃文東於105 年9 月23日成立調解後，至被告與告訴人簽訂買賣契約時，仍未持調解筆錄移轉登記系爭房地之所有權，是否確如被告辯稱因黃文東無能力清償上開系爭房地上最高限額抵押權所擔保之債務，故未辦理移轉登記，確有可疑。再參以被告於黃明杉、黃文東於106 年3 月27日簽訂之協議書、被告所簽立之收據、被告與黃明杉簽立之不動產買賣契約書所示（見他字卷第81頁、第82頁、第83頁至第84頁），被告於106 年3 月27日曾以860 萬元出售系爭房地予黃明杉，買賣價金扣除銀行代償金額及稅、規費後，尾款將匯至黃文東帳戶內，黃文東不再依調解筆錄請求移轉登記，被告黃明杉則於106 年3 月28日交付10萬元訂金予被告。而如前述，黃文東本可依調解筆錄單獨向地政機關申請移轉登記系爭房地所有權，無須向被告支付任何對價，黃明杉於被告收受訂金卻未辦理移轉登記時，亦可由黃文東直接依調解筆錄申請移轉登記，然黃文東、黃明杉竟以860 萬元向被告購買系爭房地，黃文東並願意放棄依調解筆錄請求移轉登記之權利，黃明杉於被告收受訂金卻未移轉登記系爭房地時，亦未依買賣契約起訴請求被告移轉登記系爭房地，或由黃文東依調解筆錄申請移轉登記，此更足以證明被告主觀上確有可能認為黃文東、黃明杉是因為無清償塗銷系爭房地抵押權之能力，故未依調解筆錄辦理移轉登記。而被告於認定黃文東、黃明杉均因無能力辦理塗銷系爭房地抵押權登記，而未請求移轉登記之情況下，出售系爭房地，實難認其主觀上有何明知自己無履行契約能力仍收受財物之不法所有意圖。
⑷再者，依卷附永慶房屋另名仲介徐偉仁與被告間簡訊往來紀
錄所示（見他字卷第135 頁至第141 頁），被告於108 年10月20日下午3 時45分許，傳送：「徐r 搬家公司下午2 ：00來搬佛桌，辦到一半我爸和我二哥阻止，找警察來！搬家說有爭議不搬了，警察已和我爸及我二哥達成協議，錄影存證，10/31 我二哥會把佛桌處理好，移到他家（如果到時還沒處理，我就可以麻煩移至其他地方，麻煩您告知買方，月底就可以全部騰空交屋了！謝謝～」等簡訊予徐偉仁，此與證人葉至軒上揭警詢時證稱：黃文東與被告於108 年10月20日在派出所有協調10日內可以騰空等語一致（見他字卷第50頁），證人黃文東於偵查時亦證稱：知道賣屋後，我就跟被告說要搬回鄉下，我後來跟仲介說，仲介就推的乾淨，後來我想說讓法院拍賣，再搬回鄉下等語（見偵查卷第8 頁），可見被告於與告訴人簽訂買賣契約後，確實有與證人黃文東協調黃文東遷離事宜，且於告訴人、戴瑞德發覺其與黃文東、黃明杉簽立之調解筆錄、買賣契約後，仍繼續與黃文東、黃明杉協商黃文東遷離系爭房地之時期、方式，顯非於與告訴人簽訂買賣契約時，即無履行契約之意思。
⑸復依系爭房地不動產買賣契約書第17條第4 項所示（見他字
卷第12頁至第13頁），被告於簽約當時亦同意告訴人所支付之買賣價款全數存入履約保證專戶中，交屋時專戶款項方結清匯入被告指定帳戶內。而若被告自始未有移轉系爭房地所有權予告訴人及遷讓房屋之意思，而係出於詐取告訴人買賣價金之不法所有意圖而簽立買賣契約，豈會同意需其履約完成後，始能實際取得買賣價金之此種價款給付方式，益徵被告主觀上並無不法所有之意圖甚明。
五、綜上所述，被告於與告訴人簽訂系爭房地買賣契約時，未向告訴人告知其曾與黃文東間就系爭房地成立調解，有移轉系爭房地予黃文東義務一事，而隱瞞此一交易上重要資訊，固係屬實。然參以黃文東、黃明杉於調解筆錄、買賣契約簽立後，均未請求或自行申請移轉登記等情節，自難排除被告主觀上確實認為黃文東、黃明杉因無法塗銷系爭房地上最高限額抵押權登記而不行使其等請求權時，方出售系爭房屋之可能性。再者，被告雖於簽訂買賣契約後，未依約交付系爭房地予告訴人，然依據本院上開說明，被告主觀上應無不法所有之意圖，不能以被告事後之違約行為，即推論被告有何詐欺取財未遂之犯行。是本案依檢察官所舉各項證據方法，尚不足使所指被告涉犯詐欺取財未遂罪嫌之事實達於無所懷疑，而得確信為真實之程度，揆諸前揭說明，即屬不能證明被告犯罪，應為無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官許恭仁提起公訴，檢察官張尹敏、林聰良到庭執行職務。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日
刑事第七庭審判長法 官 蔡明宏
法 官 蘇昌澤法 官 李昭然以上正本係照原本作成。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（須按他造當事人之人數附繕本），切勿逕送上級法院。
書記官 程翠璇中 華 民 國 109 年 12 月 25 日