臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度簡上字第二三四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳信亮?上 訴 人 丙○○被上訴 人 乙○○右當事人間請求遷還房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年八月五日臺灣士林地方法院士林簡易庭八十七年度士簡字第一五八Ｏ號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、上訴人甲○○部分：
(壹)、聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。
(貳)、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
一、原審就終止租約之認定自相矛盾：
(一)民法第四百五十條第二項明定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人習慣者，從其習慣」，此處之「終止契約」係屬單方之意思表示，並於意思表示之通知到達時即發生終止之效力，自無需受通知人之同意，此觀上開條文之規定自明，並有最高法院三十九年台上字第一六四七號判決可供參佐，民法第四百五十三條另訂「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屋滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定先期通知」，亦即在定有期限之租約而得提前終止租約時，僅需依同法四百五十條第三項之規定，於一星期、半個月或一個月前先期通知即可，而該期限之末日即為契約終止日。
(二)上訴人於原審即提出87.4.9台北松江路郵局第一一六二號存證信函之書證，主張上訴人於87.4.9即先期通知終止租約，原審認此一終止之意思表示未獲被上訴人之同意而不生效。
(三)被上訴人起訴主張上訴人因積欠租金二期以上而通知終止租約，上訴人於原審已抗辯其終止不生效（因上訴人已終止在先），乃在上訴人並不承認被上訴人之終止之情形下，原審竟認被上訴人之片面之終止為有效，原審就「終止租約」之法律判斷，顯然自相矛盾，原審認定上訴人之提前終止未獲同意而無效乙節，此一法律見解違背法令。
二、被上訴人之請求權無據：
(一)系爭租約第三條內「付款方式」明載「．．．．（甲、乙雙方同意自租賃關係開始起六個月內雙方皆不得提前終止本契約）．．．．」，由上開約定反面解釋，雙方於六個月以後均有得提前終止租約之權利約定，否則該六個月內不得提前終止之約定豈非畫蛇添足？(二)因租賃房屋屢遭臨檢，上訴人早於八十七年一月十二日即向被上訴預行通知於該六個月後提前終止之意，則租約應於六個月期滿即
87.4.12日即告終止，上訴人並以87.4.9以第一一六二號存證信函重租滿該前六個月即終止之意。按租約定月租金為新台幣（以下同）五十萬元，前六個月因不得提前終止，因此一次先付足六個之租金三百萬元，第七月起，則按月支付，此觀租約第三條「付款方式」之記載可明，準此約定，依民法第四百五十三條有關準用民法第四百五十條之規定，上訴人87.4.9之一一六二號存證信函所為重申提前終止租約之意思表示，亦應以一個月之期限為約終止期，亦即雙方之租約因上訴人為提前終止之表示，而至遲應於87.5.1 2生效，自87.5.13起，雙方已無租賃關係存在。
(三)被上訴人並不否認上訴人有提前終止之表示，僅以未經伊同意為由否認終止之效果，唯提前終止既無需他造之同意已如上述，被上訴人以伊未同意為由相抗辯已屬無據，原審竟與被上訴人同見解而認上訴人之終止不生效，自屬錯誤之法律判斷。
(四)系爭租約既因上訴人依法提前通知而於87.5.13終止，則被上訴人隨後以上訴人積欠二期以上租金為由另為終止之表示乙節，既無基礎之「積欠二期」之事實存在，且租約早已終止在先，已無再行終止之標的，被上訴人委託律師所為之催告及終止之意思表示，均無從生效。
(五)被上訴人終止租約之表示既不具任何法律意義，自無從產生終止後遷讓房屋給付租金或相當於租金之損害等請求權，乃被上訴人竟基於不生效之法律主張提起本訴，自屬無據，乃原審竟予以認可，當屬明顯違背法令。
三、原判決漏未依同時履行抗辯為附條件之判決：
(一)系爭租約第四條明載「乙方應於租期屆滿同日遷讓交還房屋」，另租約第五條約定「乙方於租賃時應交付甲方新台幣二○○萬元，並由甲方妥為保管，供作租賃該房屋之違約金及賠償保證金，在租賃期間內如無發生任何事故，則由甲方於租期屆滿後無息退還乙方」，亦即如無違約金或賠償金之問題時，於租期屆滿時，上訴人應將房屋遷讓交還，被上訴人則應同時退還押租金，兩者顯係因租約之屆滿而同時發生，應屬互為對待之履行條件而互負債務，如謂並非互為對待之債務，亦屬實質上或履行上有牽連，基於法律公平原則，亦非不許類推適用關於同時履行之抗辯，此有最高法院八十一年度台上字第一一四八、一一四九、二四七五號等判決意旨可供參佐，而交還房屋與退還押租金係屬實質上及履行上有牽連，二者有同時履行之抗辯，應無疑義。
(二)上訴人87.4.9之存證信函已再三要求提前終止租約退還押金，另上訴人87.7.22覆被上訴人之二○一三號存證信函亦重申退還押金及點交房屋，足證上訴人之通知係兩者同時履行。
(三)查被告就原告請求履行因雙務契約所負債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧，最高法院三十九年台上字第九○二號著有判例。本件上訴人已依法終止租約在先，被上訴人縱使因此得對上訴人訴請返還房屋，唯上訴人在原審已提出押租金未同時返還之同時履行抗辯，在被上訴人始終拒絕退還押金（即被上訴人未能證明已為退還押金之對待給付或已提出對待給付）之前提下，原審應諭知被上訴人於提出押租金時上訴人即交還房屋之附條件之判決，以符法律之公平性，而不得僅命上訴人為交付房屋之判決置被上訴人返還押金之對待給付於不顧，本件原審未依上開法律及判例意旨判決，而僅諭知上訴人全部敗訴之判決，置被上訴人應為對待給付於不顧，自屬違背法令。
四、上訴人在行使同時履行抗辯之情形下，自無先行給付交還房屋之義務，亦即在同時履行抗辯之權利行使前提下，不能課以上訴人違約之責，否則同時履行抗辯無異非法，則在上訴人行使同時履行抗辯之權利前提下，被上訴人主張上訴人違約積欠租金二期以上，因此終止租約而訴請返還租賃物，給付欠租及相當於租金之賠償等，俱屬於法無據，凡此已據上訴人於原審再三申辯，惜原審未能明確適用法律致為錯誤之判決，而為上訴人全部敗訴之判決，上訴人自難甘服，為此狀請判決如上訴之聲明。
(參)、證據：除援用原審之立證方法外，另提出存證信函影本一件為證。
貳、上訴人丙○○部分：上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
一、謹按契約係自由原則，租賃關係之提前終止方式係以租約雙方約定為原則，查本件租賃契約第三條中所規定之付款方式：「第一期壹次交付陸個月份租金計新台幣參佰萬元整。（甲、乙雙方同意自租賃關係開始起陸個月內雙方皆不得提前終止本契約）第二期起之租金即自第二期起之租金即自第七個月起按月由乙方於每月月頭前各交付新台幣伍拾萬元整，在甲方住所以現金交付之，不得藉詞拖延。如未能依限交付租金，甲方得隨時終止租約，並令乙方遷出及追繳所欠租金，乙方不得異議，同時適用本約第五條款之約定。」其內容所約定者係限制出租人（即被上訴人）於租賃關係開始起陸個月內不得提前終止租約（因被上訴人已收取六個月之租金），其後如上訴人（即承租人）未能依限交付租金，則被上訴人得隨時終止租約，並依租約第五條規定被上訴人得就收取之保證金作為房屋違約金及賠償保證金之用。其所規定者指在陸個月內不得終止租約，陸個月後被上訴人在上訴人未付租金時即可隨時終止租約，但在未約定上訴人可終止租約之情況下，上訴人在被上訴人未同意下，上訴人不得片面終止租約，此為租約之原意，非上訴人所指既約定陸個月內雙方皆不得終止租約，第七個月起上訴人即得不須經被上訴人同意片面終止租約，其就租約內容之解釋似有誤會。故上訴人在未經被上訴人同意之情況於租賃期間內片面主張租約已於八十七年四月終止並要求被上訴人返還新台幣貳佰萬元其請求既不合法，亦無理由。
二、次查押租保證金之約定給付係為保障出租人就承租人於租賃關係存續中使用租賃物造成損害及承租人未付租金時之違約及賠償之保證（如承租人積欠租金、水、電費、瓦斯費、大樓管理費等），其應返還之時間為承租人返還房屋後出租人在扣除承租人未繳費用後始有交付之義務，依民法第二百六十四條第一項但書規定：「．．． 但自己有先為給付之義務者，不在此限。」故在上訴人未為對待給付遷讓交還房屋前被上訴人並無返還保證金新台幣貳佰萬元之義務，上訴人自八十六年間雖曾有片面示欲終止租約之意，但始終未曾有遷讓房屋之動作，更未曾將房屋點交與被上訴人，仍繼續在使用中，在雙方租約未終止、上訴人未點交房屋予被上訴人管業前，被上訴人仍有租金請求權，更無返還保證金義務。
參、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、上訴人丙○○未於言詞辯論期日到場，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項規定，復無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被上訴人起訴主張上訴人甲○○於八十六年十月九日向其承租台北市○○○路三百二十三號一樓電梯前房間，面積約二十坪及同號二樓全部房屋（下稱系爭房屋），租期自八十六年十月十三日起至八十八年十月十二日止計二年，每月租金五十萬元，保證金二百萬元，上訴人丙○○為連帶保證人，詎上訴人甲○○自八十七年四月十三日起即未給付租金，屢經催告，均無結果，被上訴人乃於八十七年十月二十一日委請律師發函通知上訴人甲○○於函到三日內給付欠租，逾其視為終止租約，並請其遷讓房屋，然仍未獲上訴人置理。爰依民法第四百五十五條前段之規定，請求上訴人甲○○將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及依租賃及連帶保證之規定請求上訴人等連帶給付積欠之二期租金一百萬元，另依不當得利及連帶保證之法律關係，請求上訴人自租賃契約租期終止（即八十七年十月二十八日）起按月連帶給付被上訴人五十萬元之相當於租金之損害。
三、上訴人甲○○對於被上訴人主張兩造間就系爭房屋訂有租約，租期自八十六年十月十三日起至八十八年十月十二日止計二年，每月租金五十萬元，保證金二百萬元，上訴人自八十七年四月十三日起即未給付租金，被上訴人已於八十七年十月二十一日委請律師發函通知上訴人於函到三日內給付欠租，逾期視為終止租約，並請其遷讓房屋之事實並不爭執，惟以其向被上訴人承租系爭房屋時，該房屋係由被上訴人經營景隆酒店，被上訴人曾保證該址之酒店一切合法，可繼續經營，豈料其承租後經營春夏ＫＴＶ，竟於八十六年十一月二十四日即遭台北市工務局以違規變更建物之使用為由處罰並勒令歇業，其即向被上訴人反應，表示原得可合法繼續經營之承諾已無法實現，而主張提前終止租約，並請求被上訴人退還預付之租金及押金，被上訴人同意自第一期（即八十七年四月十二日止）滿提前終止租約。另由租約第三條內「付款方式」欄約定「第一期一次交付陸個月份租金計新臺幣參佰萬元整（甲、乙雙方同意自租賃關係開始起陸個月內雙方皆不得提前終止本契約）」之反面解釋，顯示雙方於陸個月後均有隨時提前終止租約之權利約定。上訴人雖有交還房屋之義務，然被上訴人亦有將預收之押租金退還之相對義務。被上訴人迄今拒絕退還預收之押金，上訴人自得主張同時履行抗辯而繼續管領房屋。且被上訴人既同意終止租約，其再委託律師催告給付欠租，自不生催告之效力。又兩造間之租約既已提前終止，上訴人即無欠租可言，其有合法繼續使用系爭房屋之權利，被上訴人請求租金損害亦無理由等語資為抗辯。上訴人丙○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、查被上訴人主張之事實，已據提出相符之房屋租賃契約書、通知函及回執各一份為證，上訴人甲○○對此並不爭執，上訴人丙○○則經合法通知未到場爭執，應信被上訴人之主張為真實。
五、上訴人甲○○於原審雖以兩造有提前終止租約之合意，惟為被上訴人所否認。而上訴人所舉被上訴人委請莊鵬飛律師事務所八十七年十月二十一日催告函內說明欄內第一項內固載有「．．其雖曾有提前終止租約之意，然並未將租屋返還本人．．」，然觀其全後文之意旨，乃單純陳述上訴人單方有提前終止租約之意，而非同意其提前終止租約，上訴人此部分主張尚無足取。
六、次查系爭房屋原由訴外人陳俊豪與人合夥開設景隆餐飲店，營業項目包括經營餐飲業務及飲酒店業務之經營〔無陪侍〕，有被上訴人於原審所提台北市政府營利事業登記證影本一份可憑。嗣上訴人在該處經營春夏ＫＴＶ店經台北市政府工務局勒令停止使用，其理由為違反建築法第七十三條後段規定，即未經領得變更使用執照，而變更其使用，上訴人即依此指稱被上訴人提供之租賃標的物不符原租約之目的云云。惟查上訴人於系爭房屋開設春夏ＫＴＶ店除未經台北市政府核准登記外，且僱用女服務生為客人倒酒服務，此有台北市政府警察局大同分局八十八年五月五日北市警同分行字第八八六一一六三四○○號函附之八十六年十月二十六日、二十七日、二十八日臨檢表影本各一份在卷可憑，即與被上訴人所提上開無陪侍經營酒店業務之營利事業登記證內容不符。再者，依被上訴人所提台北市政府工務局八十八年七月二十六日北市工建字第八八三一六九五○○○號函說明二、記載：「查首揭建物（指系爭房屋）領有六六使字第一一二五號使用執照原核准用途為餐廳，雖領有核准項目為餐飲等業務之營利事業登記證，惟經本府警察局大同分局及建設局查獲開設『春夏ＫＴＶ視廳歌城』經營視聽歌唱業務，已違反建築法第七十三條後段規定，．．」觀之，系爭房屋確可供餐廳使用，僅上訴人變更經營視聽歌唱業務而違法，故上訴人抗辯稱被上訴人提供之系爭房屋不符原所稱得經營餐廳之保證云云，亦不足取。
七、上訴人另主張兩造租約第三條「付款方式」欄約定「第一期一次交付六個月份租金計新臺幣參佰萬元整（甲、乙雙方同意自租賃關係開始起六個月內雙方皆不得提前終止本契約) 」，由該約定反面解釋，雙方於六個月後均有隨時提前終止租約之權利。其於八十七年一月十二日即聲明第一期六個月期滿時退租（即終止)之意，並於八十七年四月九日以一一六二號存證信函重申上旨，因此系爭租約已因上訴人表示提前終止而於八十七年五月十三日起即因終止而消滅云云。惟按解釋當事人而立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院十九年上字第二十八號判例著有明文。兩造房屋租賃契約第三條固有「甲、乙雙方同意自租賃關係開始起陸個月內雙方皆不得提前終止本契約」之內容，惟此項約定乃因被上訴人已於簽約時即預收六個月之租金，其意在使兩造間即便有法定終止租約之事由存在，任一方亦不得主張終止，以避免一次收取之六個月租金如何返還所帶來之困擾，而非雙方於六個月後均得隨時提前終止。此觀該條後段復規定「如未能依限交付租金，甲方（即被上訴人）得隨時終止租約，並令乙方遷出及追繳所欠租金，乙方不得異議，同時適用本約第五條款之約定。」自明，蓋若兩造於六個月後均有單方提前終止租約之權利，又何須再特別約定被上訴人於上訴人未繳租時得隨時終止租約？且兩造又何須約定租期兩年？再縱如上訴人就該條約定所為之解釋，其於八十七年四月九日之一一六二號存證信函內容係「．．為此本人（即上訴人）即於元月十二日向台端（即被上訴人）表態，聲明退租之意願，並要求台端退還預收之租金．．」，亦僅在表明其於尚未滿六個月時即欲終止租約而請求被上訴人返還先前預付之租金，非主張於滿六個月後即行終止，該未滿六個月之終止自不生效力，上訴人此部分之抗辯亦不足採。
八、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。上訴人既無正當理由，自八十七年四月十三日起即未按期給付租金予被上訴人，迄八十七年十月十三日止，已逾六期，扣除原支付之押金二百萬元抵付四期之租金，亦已達二期，從而被上訴人於八十七年十月三十一日委請律師發函要求上訴人於文到二日內給付租金，逾期將終止租約，該催告信函已於八十七年十月二十四日送達上訴人，則上訴人逾期仍未給付租金，兩造間之租約已經被上訴人合法終止。
九、上訴人又主張系爭租約第四條明載「乙方應於租期屆滿同日遷讓交還房屋」，另租約第五條約定「乙方於租賃時應交付甲方新臺幣二ＯＯ萬元，並由甲方妥為保管，供作租賃該房屋之違約金及賠償保證金，在租賃期間內如無發生任何事故，則由甲方於租賃屆滿後無息退還乙方」，亦即如無違約金或賠償金之問題時，於租期屆滿時，上訴人應將房屋遷讓交還，被上訴人則應同時退還押租金，兩者顯係因租約之屆滿而同時發生，應屬互為對待之履行條件而互負債務，上訴人於此行使同時履行抗辯，自無先行給付交還房屋之義務云云。惟依上開房屋租賃租約第五條約定可知，倘上訴人未為返還房屋，則被上訴人即無從為違約金及損害賠償額之計算，故上訴人有先為返還之義務。且租賃契約不論其終了之原因如何，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，其所交付之押租金無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何當然抵充。本件上訴人所給付之押租金既已抵充前揭終止前所欠六期租金中之四期，則其之押租金債權已不存在，自無同時履行抗辯之問題。從而被上訴人依民法第四百五十五條前段之規定，請求上訴人甲○○將系爭房屋遷讓返還，及依租賃及連帶保證之規定請求上訴人連帶給付積欠之二期租金一百萬元，另依不當得利及連帶保證之法律關係，請求上訴人自租賃契約租期終止（即八十七年十月二十八日）起按月連帶給付被上訴人五十萬元之相當於租金之損害即有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並無不合，上訴論旨聲明廢棄，為無理由，應予駁回。又本件原審業已准上訴人得提供相當擔保免為假執行，其再請本院同准為供擔保免為假執行，即無必要，併此敘明。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，均無庸再予審酌。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 俞慧君~B法 官 彭洪媛~B法 官 李正紀右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十四 日~B法院書記官 陳雪麗