臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第一○六三號
原 告 丁○○訴訟代理人 蔡文玉律師被 告 甲○○
乙○○丙○○右三人共同訴訟代理人 沈明達律師右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○、乙○○應將坐落於台北縣○○鎮○○段○街子小段第二十五地號土地上，門牌號碼：台北縣○○鎮○○街○○○號房屋如附圖所示甲、乙部分面積各二平方公尺（合計四平方公尺）之地上物（一、二、三樓）拆除，將該部分土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○、乙○○負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌萬元供擔保後，得假執行；但被告甲○○、乙○○如於假執行程序實施前，就本判決第一項以新台幣貳拾壹萬貳仟元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：被告應將坐落於台北縣○○鎮○○段○街子小段第二十五地號土地上如附圖所示甲乙部分面積各二平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還原告，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）備位聲明：被告等應以新台幣壹佰陸拾萬元向原告購買台北縣○○鎮○○段○街子小段第二十五地號如附圖所示甲、乙部分面積各二平方公尺之土地。並應自民國八十七年二月二十三日起至購買前開土地時止按年給付原告新台幣肆仟零陸拾肆元。
二、陳述：
（一）緣原告丁○○係台北縣○○鎮○○段○街子小段第二五地號土地，暨其上建物門牌號碼：台北縣○○鎮○○街○○○號房屋之所有人，與相鄰座落同地段第二四地號上建物，門牌號碼清水街一○四號房屋所有人，即被告等毗鄰而居。多年來被告家人雖曾偶有利用相鄰原告所有系爭土地暫放用具等情，然原告本於敦親睦鄰，多與以方便。惟至民國八十七年二月初，被告等竟未經原告同意，於雇工整修其自有相鄰房屋時，擅自侵佔系爭如附圖中甲部分約二平方公尺土地供興建其房屋樓梯之用，並重建其如附圖中乙部分房屋形成新的占有狀態；雖經原告即時表示異議，詎被告等仍置之不理，繼續施工。對於原告寄發之存證信函，被告及其家人猶刻意拒收，經原告向調解委員會申請調解，盡皆不得要領，合先敘明。
（二）被告等所有房屋占用附圖中甲部分乃新發生之事實（要附圖中甲部分），即被告整修房屋加蓋樓梯及廁所部分，於本次被告雇工整修房屋前，確屬由兩造各自房屋外牆所圍出之室外空間，其上方空間二、三樓部分，原本雖已為被告房屋所設室外逃生梯部分懸空侵入（即嗣後被告整修將原有外側及腰之扶手護欄加高封閉，逕改建為目前二、三樓室外樓梯現狀）然究無解於被告此次加蓋始侵入越界部分之事實。
（三）系爭土地乙部分雖原為被告舊有房舍後棟所占用以連接原告房屋，惟由原落水式平房建築屋頂遺跡、範圍，與改建後現有房屋結構、位置及新舊程度相較，二者有顯著差距，足見該部分原占用事實已然消滅，而現存之新占用事實獨立成之際，原告既已即向被告表示反對之意思，自無任其刻意保留原建物部分殘跡即主張為既有建物以為投機之餘地。就此，訴外人丙○○於前訴中雖主張該房屋雖曾拆除，但並未終止占有云云，以為排除。惟查，民法物權編規定之越界建築，其注重者原在於以房屋為現時占用之狀態，與「占有」之抽象觀念，原屬有異，自不容橫加混淆，尤為顯明。
（四）原告從未見過被告所謂之「建物敷地交換同意書」，亦否認該私文書之形式及實質之真正。而且依原告所提原證十之建築改良物勘測結果圖所示，六十五時原告所有系爭土地鄰接被告房屋部分（即附圖所示甲、乙部分），尚有一塊三角形「空地」，足證當時尚無遭被告占用。被告諉稱：原告於民國六十五年買受系爭土地時即知兩造房屋有相互越界情形云云，亦顯屬無稽，並與事實不符。
（五）查被告等對於原告之主張，雖屢以所謂「越界建築」，及所謂兩造前手間曾有「換地契約」以為對抗。惟查，民法第七九六條規定之情形，原限於「土地所有人」建築房屋越界始有適用，今系爭房屋八年來雖屬被告等所有，但其主要座落基地即同地段第二四地號土地卻登記於丙○○名下已數十年。是被告等原非前開條文規範之主體，其建築越界行為自無該特別規定之適用，初已明確；復以，被告等引為依據之所謂換地契約，姑不論其形式真偽原屬有疑，縱依其所載意旨以原告房屋亦有占用第二四地號土地云云，經鈞院前引程序時委託地政人員複丈結果，亦與事實不符，足見被告等確無占用系爭土地之權源，尤為顯明。
（六）又，被告等於其所有之台北縣○○鎮○○街○○○號房屋旁邊增建地上物占用系爭土地，依建物登記謄本所載，一○四號房屋一樓已於八十一年六月十六日移轉登記為所有權人被告甲○○、乙○○無誤。而一○四號二、三樓係未辦保存登記之違章建築，並無獨立之樓梯及出入門戶，須經由一樓始可通行（請參鈞院八十八年十月二十七日勘驗筆錄），亦即其並無獨立之經濟價值，應屬輔助一樓經濟效用之從物，依民法第六十八條第二項規定自仍屬被告甲○○、乙○○所有。而且依被告等於另案八十七年訴字第四七六號提出被證六之八十七年稅籍資料所示，該一○四號一、二、三樓之納稅義務人均已更改為被告甲○○、乙○○兩人，足見二、三樓部分之事實上處分權應已隨一樓主物之移轉而一併讓予被告甲○○、乙○○二人至灼。被告諉稱未登記之二、三樓違建部分仍屬丙○○所有，委不足採信。唯被告既有爭執，爰一併追加丙○○為共同被告，俾免被告再反覆無常延滯訴訟。
（七）退步言之，茍被告等果能符合民法第七九六條「土地所有人」資格，然系爭原告所○○○鎮○○段○街子小段第二五地號土地遭被告於本次整修房屋時占用供設置樓梯部分（即附圖中甲部分），原屬兩造所有相鄰房屋（即門牌號碼清水街第一○四號、第一○六號）各自外牆所圍繞之屋外空地，多年來因被告家人經營旅社之需，乃占用供放置熱水爐，非如被告等人所謂已遭其占為室內空間四十餘年云云。此觀該處於增建之初尚可見原告房屋外牆上原熱水爐煙囪位置，及週圍滿佈多年黑煙熏染之痕跡，而非一股室內牆壁塗裝者，自明。是被告及其家人所謂該處原屬其室內廚房云云，原屬子虛。
（八）退萬步言，茍被告等果能主張其建築越界無需拆除，惟依民法第七九六條但書，原告亦得請求被告等以市價向原告購買所占用之土地，並賠償原告所受損害（備位聲明第二項期日自原告催告之次日起算）。被告等無權占用原告土地，依社會通常觀念獲有相當於租金之利益，原告因此受有損害，自得併依民法第一七九條規定請求被告給付。其金額之計算，依土地法第一○五條準用同法第九十七條之規定，以土地申報總價款年息百分之十計算，每年被告應給付原告新台幣四千零六十四元。此部分原告亦更正如備位聲明第一項。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，民法第七百九十六條前段定有明文。而該條所謂知其越界，以鄰地所有人可能認知為已足，苟鄰地所有人非因不在或有可恕之理由而不知者，尚不能謂為不知。又所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物云云，係因相鄰關係致一方所有權擴張，而他方之所有權受有限制，該關係並對嗣後受讓各該不動產而取得所有權之兩造繼續存在，不能與債權法上之借貸契約同視。
（二）緣系爭二五地號土地民國三十九年一月十一日即登記為訴外人陳招所有，五十五年十月十二日移轉登記為訴外人李顯德所有，五十六年五月二十日移轉登記為訴外人林高錦雲、蘇陳素慧所有，六十五年五月十七日始由訴外人林高錦雲、蘇陳素慧移轉登記為原告丁○○所有（見鈞院八十七年訴字第四七六號答辯狀被證三），而被告所有相鄰之二四地號土地及地上之清水街一○四號房屋，民國四十二年二月十七日為訴外人吳炳生所有，四十六年十月二十五日即移轉登記為被告丙○○所有。兩造之上開前所有權人吳炳生與陳昭於四十一年一月二十九日即知雙方在所有土地上建築房屋已有相互逾越疆界情形，遂立﹁建物敷地交換同意書﹂，約定照原形交換，永遠使用，而由吳炳生補貼陳昭新台幣二百五十元，以後不得有找贖，滋生事端。被告買受之清水街一○四號房屋，於民國三十九年一月即已建築一、二樓，至五十一年一月增建三樓，均在原告丁○○買受系爭土地二十九年前。原告買受之系爭土地上之房屋原為二樓，七十年十二月間始違章建築成為現有之四層樓。
（三）鈞院前案八十七年度訴字第四七六號於八十七年十二月四日現場勘驗系爭越界建築房屋時，訊問該房屋之建造工人陳兩成，陳兩成證稱：「現在的三層樓是在五十一年時蓋的，但當時的屋頂是用紅磚，現在三樓頂遺留三角牆是我在五十一年時已蓋的，當時原告只有一層樓」。「一○六號在民國五十一年所有人為陳昭，當時是開茶室，陳昭當時知道一○四號在蓋三層樓，我們施工期間為四個月，陳昭都沒有異議，他們很清楚，也有煮東西請我們吃」。「一○四地號一、二樓在五十一年時候靠系爭房屋甲部分是水泥頂，三樓頂是透光塑膠板」。足證被告等之父親丙○○五十一年間雇工人陳兩成越界建築時，原告之前手陳昭即無異議。
（四）土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，係因相鄰關係致一方所有權擴張，而他方之所有權受有限制，該關係並對嗣後受讓各該不動產而取得所有權之兩造繼續存在，不能與債權法上之借貸契約同視，已如前述，而系爭土地於原告受讓前所受之限制，對原告仍繼續存在。原告於民國六十五年間買受系爭土地時即知兩造房屋有相互越界之情形，原告茲提起本訴請求拆屋返地，將損及被告所有系爭三層樓房屋之整體及經濟價值，違背民法第七百九十六條之規定。吳炳生、陳昭及中人黃生均已死亡，但吳炳生之子吳天成及水泥工已於前案到庭證明上開事實及現有房屋與前手吳炳生、陳昭於民國四十一年間約定之原形無異。謹請 鈞院調 鈞院上開八十七年訴字第四七六號民事卷調查後，准予判決如答辯之聲明以維權益。系爭房屋未登記之二、三層樓部分仍為原始建築人即被告之父親丙○○所有，合併敘明。
（五）被告於鈞院八十七年訴字第四七六號答辯狀提出被證五，證明兩造前所有人吳炳生與陳昭於民國四十一年一月二十九日即知雙方在所有土地上建築房屋已有相互逾越疆界情形，遂立「建物敷地交換同意書」，約定照原形交換，永遠使用，而由吳炳生補貼陳昭新台幣二百五十元，以後不得有找贖，滋生事端。原告不得再為本訴之請求。
（六）如被告與原告間應相互購買越界之土地，被告主張將依原告主張之單價計算就前案測量原告越界建築占用被告所有二平方公尺之土地應向被告購買之價款抵銷。並在分割辦理所有權轉登記前，主張同時履行抗辯，合併敘明。
（七）原告茲訴請被告等拆除丙○○五十一年間原始建築之系爭房屋並無理由，請求被告等以市價購買該基地及賠償損害亦無理由，且請求權之時效已消滅。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度訴字第四七六號拆屋還地民事卷宗。理 由
一、原告起訴主張：系爭建物門牌號碼：台北縣○○鎮○○街○○○號房屋如附圖所示甲、乙部分係被告甲○○、乙○○所有之建物，無權占用原告所有坐落台北縣○○鎮○○段○街子小段二五地號土地，被告係於八十七年二月初，未經原告同意，雇工整修其自有相鄰房屋時，擅自侵佔系爭如附圖中甲部分約二平方公尺土地供興建其房屋樓梯之用，並重建其如附圖中乙部分房屋形成新的占有狀態，經原告即時表示異議，被告等仍置之不理，繼續施工，且兩造之前手並無所謂之「建物敷地交換同意書」，為此先位聲明：依據民法第七百六十七條之規定，請求被告拆屋還地，退步言之，茍被告等果能主張其建築越界無需拆除，惟依民法第七九六條但書，原告亦得依備位聲明：請求被告等以市價向原告購買所占用之土地，並賠償原告所受損害。被告則以：兩造房屋於三十九年間，即已相互越界建築成如現狀之情形，並為當時之所有人約定換地使用而未異議，原告於六十五年買受現有房地時知其情事亦未異議。故原告現因被告裝修房屋而請求拆屋還地，應無理由，且系爭房屋之一樓雖已登記為被告甲○○、乙○○所有，惟二、三樓則仍屬被告丙○○所有，被告與原告間應相互購買越界之土地，被告主張將依原告主張之單價計算就前案測量原告越界建築占用被告所有二平方公尺之土地應向被告購買之價款抵銷。並在分割辦理所有權轉登記前，主張同時履行抗辯。又原告訴請被告等拆除丙○○五十一年間原始建築之系爭房屋其請求權之時效已消滅等語置辯。
二、原告主張坐落台北縣○○鎮○○段○街子小段二五地號土地，為原告所有等情，業據原告提出土地權狀影本在卷可按，且為被告所不爭，堪信為真。又如附圖甲、乙部分所示土地上現有被告甲○○、乙○○所有之建物等情，亦經本院八十七年度訴字第四七六號民事事件會同台北縣淡水地政事務所人員到場履勘無訛，並有勘驗筆錄及複丈成果圖附於上開民事卷可參，而系爭越界建築之台北縣○○鎮○○街○○○號房屋之一樓所有人，係為被告甲○○、乙○○二人，有原告提出之建物登記謄本一件附卷可稽，且為被告所不爭，應堪信為真實。而系爭房屋之
二、三樓，被告甲○○、乙○○雖辯稱係丙○○所有，然經本院於八十八年十月二十七日前往勘驗結果，要進入系爭建物二、三樓，均須經過被告甲○○、乙○○所有之一樓室內樓梯，且二、三樓並無獨立出入口，有勘驗筆錄在卷足憑，堪認二、三樓建物不僅已與系爭房屋結合非經毀損無法分離，且並無獨立出入門戶，依附合之法則，該二、三樓建物亦由系爭建物一樓所有權人即被告甲○○、乙○○取得所有權。且依被告於另件八十七年訴字第四七六號拆屋還地事件中提出之八十七年稅籍資料所示，該系爭一○四號房屋一、二、三樓之納稅義務人均已更改為被告甲○○、乙○○兩人，足見二、三樓部分之事實上處分權應已隨一樓之移轉而一併讓予被告甲○○、乙○○二人至灼。是原告主張系爭房屋一、二、三樓之所有權屬被告甲○○、乙○○所有，且系爭房屋如附圖所示之甲、乙部分占有原告之土地等情，應堪認定。
三、原告主張被告甲○○、乙○○等竟未經原告同意，於八十七年二月間雇工整修其自有相鄰房屋時，擅自佔用系爭如附圖中甲部分約二平方公尺土地供興建其房屋樓梯之用，並重建其如附圖中乙部分房屋形成新的占有狀態等語。被告則辯稱：
其買受之清水街一○四號房屋，於民國三十九年一月即已建築一、二樓，至五十一年一月增建三樓，兩造之上開前所有權人吳炳生與陳昭於四十一年一月二十九日即知雙方在所有土地上建築房屋已有相互逾越疆界情形，遂立「建物敷地交換同意書」，約定照原形交換，永遠使用，以後不得有找贖云云。查本件首應審究者，厥為被告之房屋占有越界部分之土地究為何時所建﹖是否有正當之權源﹖亦即被告系爭房屋之甲、乙部分，是否確實已向前地主取得越界部分之土地權源，並為原告購買系爭土地時所明知﹖亦即上開「建物敷地交換同意書」之存否及效力為何。經查：
（一） 依原告所提之原告所有之房屋建築改良物勘測結果圖所示，六十五年時原告
所有系爭土地鄰接被告房屋部分（即附圖所示甲、乙部分），尚有一塊三角形「空地」，即證人吳天成亦到庭證稱：兩棟房子中間有塊空地，在陳昭廚房旁邊有一塊小空地，我們沒有空地等語（參本院八十七年度訴字第四七六號於八十七年十月二十日審筆錄），足證被告所辯於五十一年即已增建三樓云云，尚無足採。雖被告所舉證人陳兩成到庭證稱：五十一年我來整建一○四地號時，甲部分之一樓是廚房，廚房外牆是靠原告之牆壁云云（同上卷八十七年十二月四日筆錄），倘如其言，則兩棟房屋間之「空地」何在？顯見其證言並不實在，亦無足採。此外，證人鄭春桂供稱︰幾年不太記得，‧‧‧上面未上去，一樓廚房外面無空地云云；非惟與被告所舉證人吳天成所供︰兩棟房子中間有塊「空地」，在陳昭廚房旁邊有一塊小空地‧‧‧（上開八十七年訴字第四七六號卷八十七年十月二十日筆錄）等語不符，且其既無從記憶究屬何年，自亦不足執為被告有利之認定。而原告主張被告甲○○、乙○○等竟未經原告同意，於八十七年二月間雇工整修其自有相鄰房屋時，擅自佔用系爭如附圖中甲部分約二平方公尺土地供興建其房屋樓梯之用，並重建其如附圖中乙部分房屋形成新的占有狀態，並經原告即時表示異議等情，業據原告提出照片及調解不成立證明書影本在卷可稽，即證人沈芫德於另案八十七年訴字第四七六號八十七年九月十五日審理中亦證稱：（於八十七年二月間）伊有看到被告請工人打牆壁，以便嵌入樓梯支架，他們要做一樓至三樓樓梯，本來樓梯在房子進去右邊，現在換成另一邊，過去時鋼筋和模板已綁好了，還未灌水泥漿，原告及伊都說此地方與人有糾紛，請他們不要做，他們說這是老闆的事。原告有寄存證信函。但被告都沒有收，原告就將存證信函貼在被告牆壁等語，佐以現場照片所示，足見系爭土地乙部分雖原為被告舊有房舍後棟所占用以連接原告房屋，惟由原落水式平房建築屋頂遺跡、範圍，與改建後現有房屋結構、位置及新舊程度相較，二者有顯著差距，足見該乙部分原占用事實已然消滅，參諸本院履勘現場時，亦發現系爭建物甲部分，被告房子之磁磚均屬新貼等情，有本院八十八年十月二十七日勘驗筆在卷為憑，益徵原告主張：被告係於八十七年二月間占用系爭土地增建地上物，原告並確已即時表示異議等語尚堪採信。被告自不得援引民法第七百九十六條而為辯。
（二）被告雖提出雙方先前屋主所簽之「建物敷地交換同意書」主張其有權使用系爭越界部分土地云云。然原告否認其真正，按「私文書應由舉證人證其真正。」民事訴訟法第三五七條定有明文。被告自始未能就該私文書之真正舉證以證明，已難信為真，且依卷附之系爭土地謄本所載，吳炳生係於四十二年二月十七日始取得二十四地號土地所有權，在其取得該土地之前，自無可能在「民國四十一年」即與陳昭訂約交換使用土地之理。被告所舉證人吳天成雖於另案八十七年十月二十日審理中到庭證稱：「我有看過這份同意書，在二十多年前看過，‧‧‧簽約當時我有在場，錢是交給建築師父ㄨㄟˇ阿ㄏㄨㄥˊ」云云（參上開八十七年十月二十日筆錄）。惟查，倘依被告所述該份同意書係於四十一年簽訂，則距今業有四十餘年，證人吳天成卻指稱其於「二十多年前」簽約時看過，所證顯為不實。況證人吳天成指稱「錢是交給建築師父ㄨㄟˇ阿ㄏㄨㄥˊ」，與同意書中應補貼予陳昭之說，及中人姓名係「黃生」，均不相符，其證言自不足採信，被告自無法證明該私文書之真正。況查，細繹兩造之前手所簽之「建物敷地交換同意書」內容：略謂雙方（吳炳生與陳昭）契約當事人所有房屋互有越界情事，照現時原形交換永遠使用。惟查，參諸最高法院七十五年三月十一日第五次民庭總會決議之見解，對於相鄰土地之所有人間所訂交換使用部分土地之契約，雖認為具有租賃契約之性質，而有民法第四二五條「買賣不破租賃」原則之適用。然是項原則既在保障已受交付並現在占有租賃標的物之承租人，使其不因租賃標的物所有權之變動而影響權利，乃限制該繼受取得標的物所有權之人，應一併繼受前手與承租人間之租約。惟若原承租人亦將其租賃權轉讓第三人時，蓋依通說見解既以租賃權之轉讓原非法之所許者，自不能認為租賃標的物所有權之繼受人仍有容忍轉讓後新承租人之義務。是今原告之前手果曾與被告之前手訂有契約而受買賣不破租賃原則之限制，充其量亦僅生原告（新出租人）不得對抗與其原屋主訂約之相對人，即被告之前手（原承租人）之效力，至被告（新承租人）若仍援以為對抗出租人（即原告）者，容已非前揭原則之範圍所及。被告自不得執上開契約書據以主張有權占有系爭土地，且被告亦自始未能就原告於購買系爭土地時已知有上開契約書之事實，被告所抗辯自無足採信，從而被告之房屋如附圖所示甲、乙部分無權占有原告土地之事實，自堪確認。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。查系爭土地如附圖所示甲、乙部分面積各二平方公尺之面積之房屋一、二、三樓部分，為被告甲○○、乙○○所有已如前述，被告既未舉證證明有何正當權源占用系爭土地，從而原告依所有權之作用，訴請被告甲○○、乙○○就占用部分拆除建物交還土地，即屬有據。
被告雖抗辯原告之回復請求權已罹時效消滅，不得請求云云，然系爭土地屬已登記之不動產，並無消滅時效之適用（大法官會議釋字第一０七號解釋參照），其此抗辯顯無可採。又被告抗辯原告之房屋亦佔用被告之土地，主張就備位聲明抵銷及同時履行抗辯云云，然查原告之房屋是否有佔用被告之土地，係屬另一問題，與本案無涉，被告此之抗辯，亦無足採。綜據上述，原告訴求被告甲○○、乙○○拆除系爭土地之地上物並交還土地，為有理由，應予准許。原告先位之訴既經准許，備位聲明即無庸審酌，附此敘明。至被告丙○○並非系爭房屋之所有權人，原告仍請求其拆屋還地，難謂有理由，此部分應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後，認與本院所為上述判斷不告影響，爰不一一贅述，併此敘明。
六、原告與被告分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十五 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 王俊雄右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二 日~B法院書記官 李育東