臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第一○二七號
原 告 名人社區公寓大廈管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○
甲○○被 告 王基建設有限公司
設台北市○○路○○巷○○號六樓法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 梁 治律師右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告部分：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）一百五十九萬一千二百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠民國八十二年間，被告欲在原告社區內興建共五十五戶，名為名人觀邸之大廈建
物（下稱「名人觀邸」），由於名人觀邸日後之出入口，全賴○○○區○○○道路，且日後住戶必會使用原告社區既有之公共設施，因此，於興建之初，被告為取得原告之配合，即表示願遵守原告之規定與指示，俾創社區利益，故雙方即於八十二年九月廿四日簽訂一份施工協議書（下稱「系爭協議」），而依系爭協議第九條約定，被告有將名人觀邸之每一購買戶組織起來，加入原告社區委員會及繳納管理費之義務，而被告興建之名人觀邸，早於八十五年十月完工交屋，依上揭協議書第九條約定被告即有義務召集第一次區分所有權人會議，並將名人觀邸之建物區分所有權人組織起來，以加入原告社區之管理委員會，並按使用面積負擔社區公共使用部分，按月繳納管理費，惟被告迭經催告，迄未履行。另依系爭協議第八條約定：被告出售房屋應連同停車位共同出售，嗣後購買之住戶不得在社區內任意停車，或佔據原已規劃住戶之停車位，但名人觀邸所有住戶共有五十五戶，而停車位僅有四十九位，換言之，被告出售名人觀邸房屋予住戶時，並未隨同停車位共同出售，致未購買停車位之住戶，將汽車任意停放於原告既有規劃之停車格內，而使原告社區之原有住戶喪失既有停車空間，是被告顯有違反上揭協議書約定之情事。
㈡依系爭協議第九條約定，名人觀邸住戶本應於八十五年十月起即加入原告社區之
管理委員會，並繳交所分擔之社區公共使用部分之管理費，每月三萬四千八百元，因被告之未履行契約，致使原告無法按月收到前開經費，迄八十八年七月底，原告共受有一百十八萬三千二百元之損害，為此，爰依民法第二百三十一條第一項規定，請求被告給付一百十八萬三千二百元之損害賠償；另因被告亦違反系爭協議第八條約定，出售部分房屋時未連同停車位一併出售，致使原告社區迄今已有八個既有停車位，長期遭名人觀邸之住戶佔用，致原告社區整體住戶受有損害，而原告以社區所在之當地停車位出租行情計算每個停車位之損害為每個月一千五百元，及自八十五年十月遭名人觀邸住戶占用起至八十八年八月起訴為止，共三十四個月計算，長期遭占用之八個停車位應有之損失為四十萬八千元，為此，爰依民法第二百二十六條第一項規定，請求被告應給付四十萬八千元之損害賠償。準此，被告既未依系爭協議內容履行義務，自應負債務不履行責任，賠償原告總計一百五十九萬一千二百元，並應令名人觀邸之管理委員會，加入原告社區組織內。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈依系爭協議第九條約定，被告除有應於出售房屋之買賣合約中，載明加入原告
社區管理委員會之義務外，尚有組織名人觀邸住戶，均加入原告社區委員會，並繳納管理基金及每月管理費之義務，是被告既未令名人觀邸住戶加入原告社區管理委員會，足認被告未依系爭協議履行義務，自應負債務不履行責任，縱認被告確實在其與名人觀邸之買賣契約中載明應繳納管理基金予原告，此亦僅能證明被告有履行部分義務，而關於令名人觀邸住戶加入原告管理委員會及每月繳納管理費之義務則未履行，顯見被告仍未依債之本旨而為給付行為，自應負債務不履行責任，並賠償原告因此所受之損害。
⒉另被告所交付予原告之九十八萬元，並非管理費，而係依系爭協議第九條約定
，被告本即應繳納之每戶「管理基金」二萬元，被告企圖混淆視聽，一再向鈞院強調伊已繳納管理費，顯與事實相違，不足採信。
⒊又依系爭協議第八條約定：「乙方（被告）應連同停車位共同出售，咨後購買
之住戶不得在社區內任意停車，或佔據原已規劃住戶之停車位」，惟被告出售名人觀邸之房屋予住戶時，並非所有住戶皆購買停車位，又未如同其他建商與住戶簽立不占用車位之切結書，因此未購買停車位之住戶，即將汽車任意停放於原告既有規劃之停車格內，故被告明顯違反系爭協議第八條之約定，亦應負債務不履行損害賠償責任。
⒋再者，依原告社區內原先住戶與建商所簽委建契約書附件「建材與設備」中管
理項載有：「別墅自成一單元，以一個大門為出入口，並設立服務管理室，負責安全清潔保養等工作」，可知原告社區為一封閉社區，且建商於出售房屋時，即將如何管理、使用該社區內各項公共設施交由各住戶自行協商，而原告為該社區之管理委員會，具有管理使用該社區內各項公共設施之權源，包括通行○○○區○○○○道路，實無疑義，且原告自管理社區道路至今已十多年，各住戶亦皆遵守協議，未見紛爭，另與名人觀邸相同情形，即於原告社區內興建，並有通行原告道路之需之景中緣大廈，建商早已依約履行應盡之義務，即加入原告之管理委員會，並按時繳交管理費，且未停放車輛於社區道路上，而係另行於其大廈地下室設置停車場，反觀被告當初與原告訂立系爭協議時，亦明知原告確有管理使用權，現被告非但不履行當初協議，反而指稱原告無管理使用權，竊佔土地，被告之行為實有違誠信原則，況且基於契約自由原則及債之關係相對性，不論原告是否有管理使用該道路之權，亦無礙被告應依系爭協議內容履行其應盡之義務。
⒌被告曾提出台北縣政府回函，指稱該巷道屬既成道路，原告已違反道路交通管
理處罰條例，惟該回函並無明白揭示汐止市○○街○○○巷屬既成道路，而僅單純就該巷道是否屬既成道路有何不同法律效果加以論述，且所謂既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，其次乃為公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事，其三則須經歷之年代久遠而未曾中斷，惟本件汐止市○○街巷道，並非供不特定公眾通行，僅有原告社區內之住戶或經同意進入之訪客始得通行；另根據汐止市公所八八北縣汐民字第一九七七二號函內說明「社區道路環境清潔部分：茲因貴社區係封閉型社區，若貴社區同意開放自由進出不用驗證即可派員進入打掃」皆可得知，該巷道非屬既成道路，是原告為維社區安寧秩序，本得予以管理，管制社區以外之他人通行權，原告並未違反道路交通管理處罰條例第八十二條規定，事屬至明。
三、證據：提出台北縣政府函文影本、系爭協議書影本、律師函影本、原告函影本、切結書影本、社區巡查紀錄表影本、台北縣汐止市公所函影本、委建契約書影本、平面圖、住戶手冊影本、評估報告影本各一份、照片四十三張。
乙、被告部分：
一、聲明：㈠駁回原告之訴。
㈡如受不利之判決時，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠被告興建之名人觀邸，係於八十七年五月十五日依法成立名人觀邸大廈管理委員
會，而原告社區之管理委員會則係於八十八年五月十二日始成立公寓大廈管理組織。
㈡被告與原告之前身即「名人別墅守望相助委員會」於八十二年八月廿日曾簽訂系
爭協議，依該協議第九條約定：「乙方（被告）興建大廈樓房出售后，其住戶均應加入甲方之社區委員會，每戶繳納管理基金新台幣貳萬元正，嗣后每月並按甲方規定繳納管理費，共同使用雙方之各項公共設施（惟不包含甲方自來水及雙方之停車位），雙方住戶享有相同之權利與義務。『上項規定乙方應於出售房屋之買賣合約中載明』。管理基金並於大廈興建完成水電接通后，由乙方統一繳交甲方，不得延遲」，是被告依系爭協議之約定，均於出售予買受人之「名人觀邸房屋預定買賣契約書」中第十六條明載：「乙方（被告）交屋完成後，甲方（買方）應於十五日內加入名人別墅守望相助委員會並繳納管理基金每戶二萬元正」，足認被告已盡告知之義務，另被告已於八十六年一月二日依約繳交管理基金八十八萬元予原告（註：原訂管理基金為每戶二萬元，經雙方協調後，原告同意每戶改為一萬六千元，剩餘四千元則繳給自行成立之名人觀邸管理委員會），顯見被告均已依約履行義務。
㈢另依系爭協議第八條約定：「乙方（被告）出售房屋應連同停車位共同出售，咨
後購買之住戶不得在社區內任意停車，或佔據原已規劃住戶之停車位」，然上揭約定之基本精神非指出售房屋一定要附停車位，且原告於汐止市○○街巷口，私設路障及私劃停車位使用，因該巷道屬既成道路，又原告未經地方政府核准，顯已違反道路交通管理處罰條例第八十二條第一項第八款之規定，足認原告並無在宜興街巷口私設路障及私劃車位供其社區住戶使用之正當權源；次查原告主張之台北縣汐止市○○街○○○巷之道路用地，其所有權分別為地主詹明德（地號：汐止市○○段南港子小段○○三四─○○○九號、同小段○○三四─○○一二、○○三四─○一四一），鄭聰烈、黃福來（地號：同小段○○七四─○一五一、○○三四─○一五六、○○三四─○一五七）等人所有，而原告既非該巷道之所有權人，何來權益私設柵欄及私設車位使用？顯有竊佔之嫌；另查被告興建之名人觀邸社區，計有五十五戶，購車位者計有四十九戶（含臨時停車位在內），僅有六戶沒有車位，以上有車位所有人明細表可參，且凡買車位者，被告均於買賣契約中註明，至原告於起訴狀所附占據停車位之車輛圖片，並非該社區住戶所有，原告就此部分應負舉證責任；另因汐止市○○街為一既成道路，任何車輛均可自由進出或路邊停車，被告實欠缺干涉之權利，況上揭停車位為何人所占用，被告亦無從知悉或防止，且名人觀邸亦已自行成立管理委員會，被告更無置喙之餘地。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明影本、系爭協議書影本、房屋預定買賣契約書影本、收據影本、律師函影本、平面圖、土地登記謄本、名人社區守望相助委員會函影本、台北縣政府函影本、車位所有人明細表、起造人名冊影本、戶籍謄本各一件。
丙、本院依職權履勘台北縣汐止市○○街○○巷，並訊問證人王再傳、李金德、史柏森。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於八十二年九月廿四日簽訂系爭協議書，而依系爭協議第九條之約定，被告負有將名人觀邸每一購買戶組織起來，加入原告社區委員會及繳納管理費之義務，惟被告興建之名人觀邸，於八十五年十月即完工交屋，詎被告迭經催告迄今仍未履行將名人觀邸之建物區分所有權人組織起來，以加入原告社區之管理委員會，並按使用面積負擔社區公共使用部分，繳納每月管理費之義務，為此，爰依民法第二百三十一條第一項規定請求被告給付一百十八萬三千二百元之損害賠償；另被告亦違反系爭協議第八條關於出售房屋應連同車位共同出售之約定，致使名人觀邸未購買停車位之住戶，長期將汽車任意停放於原告既有規劃之八個停車格內，使原告社區整體住戶受有損害，為此，爰依民法第二百二十六條第一項規定，請求自八十五年十月起至八十八年八月止，共三十四個月，每一停車位每月按一千五百元計算，合計共四十萬八千元之損害賠償云云。
二、被告則以：系爭協議第九條之約定，係指被告應於出售房屋之買賣合約中載明，名人觀邸之住戶應加入原告之社區委員會，每戶繳納管理基金二萬元，嗣後每月並按原告規定繳納管理費，而被告業已依約於出售予客戶之名人觀邸預定買賣契約書中第十六條載明：「乙方（被告）交屋完成後，甲方（買方）應於十五日內加入名人別墅守望相助委員會並繳納管理基金每戶二萬元」，足認被告已履行告知之義務，嗣因名人觀邸自行成立管理委員會，方未加入原告社區之管理委員會，且每戶二萬元之管理基金，經雙方協調後，原告同意每戶改為一萬六千元，而被告於八十六年一月二日即依約繳納管理基金八十八萬元予原告，準此，被告實已依系爭協議第九條約定履行契約義約；另原告主張被告出售房屋未連同停車位共同出售，而有違反系爭協議第八條約定之情事，惟原告並無在汐止市○○街巷口私設路障及私劃車位供其社區住戶使用之正當權源，且原告既非上揭巷道之所有權人，自無私設柵欄及私設車位使用之權益，再者，被告所興建之名人觀邸社區，計有五十五戶，其中地主分得二十三戶，被告分得三十二戶，而購買車位者計有四十九戶，僅六戶沒有車位，而前揭巷道為一既成道路，任何車輛均可自由進出或路邊停車，況佔用原告社區停車格之車輛，究為原告社區住戶或外來訪客，被告亦無從知悉或防止等語置辯。
三、原告主張兩造於八十二年九月廿四日簽訂系爭協議書，嗣名人觀邸於八十五年十月完工交屋，惟名人觀邸之住戶並未加入原告社區之管理委員會及按月繳納管理費予原告，且被告出售之房屋有五十五戶，但僅售出四十九個停車位之事實，業據原告提出與所述相符之系爭協議影本一份為證，並有被告所提出之車位所有人明細表、起造人名冊影本在卷可稽，復為被告所不爭執，自堪信為真正。
四、按兩造於系爭協議第九條約定：「乙方（即被告）興建大廈樓房出售後，其住戶均應加入甲方（即原告）之社區委員會，每戶繳納管理基金新台幣兩萬元整，嗣後每月並按甲方規定繳納管理費，共同使用雙方之各項公共設施（惟不包含甲方自來水及雙方之停車位），雙方住戶享有相同之權利與義務。上項規定乙方應於出售房屋之買賣合約中載明。管理基金並於大廈興建完成水電接通後，由乙方統一負責繳交甲方，不得延遲（以水電接通後十五日為期限）」等語，由於名人觀邸之住戶是否願意加入原告社區之管理委員會，實非被告所能決定，足見上開約定之真意，應係指被告負有在其出售予買受人之名人觀邸房屋買賣合約中載明買方應加入原告社區管理委員會及繳納管理基金之義務。本件原告主張被告未令名人觀邸住戶加入原告社區委員會，並繳納管理基金及每月管理費，而違反系爭協議第九條所約定之義務云云，惟為被告所否認，辯稱其已善盡告知買受人應加入原告社區管理委員會之義務，且已繳交管理基金予原告，並無違約情事等語。經查：
⒈被告與買受人簽訂「名人觀邸房屋預定買賣契約書」之定型化契約時，均已於該
契約第十六條明文約定：「乙方（即被告）交屋完成後，甲方（即買方）應於十五日內加入名人別墅守望相助委員會並繳納管理基金每戶二萬元」等語，有該契約書影本一份附卷足憑，並為原告所不爭執，應堪認定。是被告確已履行系爭協議第九條所約定「應於出售房屋之買賣合約中載明」買受人應加入原告社區委員會之義務。
⒉被告已於八十六年一月二日繳納管理基金八十八萬元予原告之事實，業據其提出
收據影本一紙為證，復為原告所自認，雖原告主張被告僅交付管理基金，而未繳納管理費云云，惟觀諸系爭協議第九條之約定，應係指名人觀邸住戶加入原告社區委員會後，住戶應按月繳納管理費予原告，是繳納管理費予原告之主體既非被告，被告自不負繳納管理費之義務，原告主張被告應負繳納管理費義務云云，洵無可採。
⒊又證人即名人觀邸大廈管理委員會前任主任委員王再傳於八十八年十二月二日到
庭證稱：「我們的管委會比原告的管委會早向主管機關報備，所以，我們也沒辦法參加名人社區的管委會。之前的主委曾與原告協商合併事宜，因費用問題談不妥，所以沒有合併。此外我們是大廈的，原告是別墅型，有些事務原告無法處理，所以也不容易合併」等語；另證人即名人觀邸大廈管理委員會現任主任委員史柏森亦於八十九年九月十一日到庭證稱：「如果費用公平、合理，我們願意和他們（原告）談談看」等語，又名人觀邸大廈管理委員會係於八十七年五月十五日即依公寓大廈管理條例之規定申請報備獲准成立，而原告之社區管理委員會則係於八十八年五月十二日始依公寓大廈管理條例之規定經台北縣政府同意備查，有名人觀邸之公寓大廈管理組織報備證明影本及台北縣政府准予原告之管理委員會備查函影本在卷足稽。足徵名人觀邸之住戶，未參加原告社區管理委員會之原因，主要在於雙方針對管理費用之分攤問題無法達成協議，況名人觀邸之住戶是否願意加入原告社區之管理委員會，亦非被告所能決定，已如前述，準此，縱認依系爭協議第九條之約定，被告負有使名人觀邸住戶加入原告社區委員會之義務，嗣後名人觀邸住戶未加入原告社區委員會，亦屬非可歸責於被告之事由，附此敘明。
綜上所述，被告既已依系爭協議第九條之約定，於出售名人觀邸予買受人之房屋預定買賣契約書第十六條均已載明買受人應於十五日內加入原告社區委員會，復已交付管理基金八十八萬元予原告，是被告辯稱其已履行系爭協議第九條約定之義務，尚非虛妄，從而，原告主張被告未履行系爭協議第九條約定之義務，並依民法第二百三十一條第一項之規定，訴請被告賠償其一百十八萬三千二百元及法定遲延利息之損害云云，即非正當，為無理由，應予駁回。
五、次按兩造於系爭協議第八條約定：「乙方（被告）出售房屋應連同停車位共同出售，嗣後購買之住戶不得在社區任意停車，或佔據原已規劃住戶之停車位」等語。原告主張被告出售名人觀邸房屋予買受人時，並非所有房屋之買受人均有購買停車位，是被告顯然違反系爭協議第八條約定之事實，惟為被告所否認，並辯稱系爭協議第八條之基本精神非指賣房子一定要附停車位云云。經查：
㈠解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字
業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年度上字第一一一八號判例可資參照）。本件系爭協議第八條之文字既已明確約定：「乙方（被告）出售房屋應連同停車位共同出售」，足見兩造於締結協議書時之真意，係指被告出售名人觀邸之房屋時應連同停車位共同出售，執此，被告辯稱系爭協議書第八條之基本精神非指賣房子一定要附停車位云云，洵無足採。
㈡被告與地主合建之名人觀邸共有五十五戶，並由被告分得其中三十二戶，地主則
分得其餘之二十三戶，被告出售之三十二戶房屋，連同停車位共同出售者計有二十六戶，有六戶未與停車位共同出售等事實，有名人觀邸起造人名冊、車位所有人名冊及建物登記謄本在卷可憑。本件系爭協議第八條之約定，係指被告出售房屋之部分，已如前述，而被告所分得並由其出售之三十二戶房屋中，共有六戶未連同停車位一併出售，是原告主張被告違反系爭協議八條之約定，應堪認定。
六、次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項固定有明文。惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第二百十六條規定甚明。而所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院四十八年度台上字第一九三四號判例參照）。本件被告確有違反系爭協議第八條約定之情形，業如前述，惟原告依民法第二百二十六條第一項之規定請求被告賠償其損害，仍應以原告確實因被告違約而受有積極損害或消極損害為前提，亦即需原告之財產因被告違約而減少，或原告因被告違約而無法獲得新財產。原告主張因被告違反系爭協議第八條之約定，致其所規劃之社區停車位長期遭名人觀邸住戶占用而受有損害云云，惟查：
㈠原告所規○○○區○道路停車位，均屬於訴外人詹明德（地號：汐止市○○段南
港子小段○○三四─○○○九號、同小段○○三四─○○一二、○○三四─○一四一），鄭聰烈、黃福來（地號：同小段○○七四─○一五一、○○三四─○一
五六、○○三四─○一五七）等人所有，此有原告社區平面圖及土地登記謄本附卷可稽，則名人觀邸未向被告購買停車位之住戶縱有停車於原告所規○○○區○道路停車位之情事，原告既非停車位土地之所有權人，自無受有何積極損害之可言。
㈡原告所規○○○區○道路停車位，平日係供其社區內之住戶自由停放，先到先停
，無須另行繳交停車費用或租金等情，亦為原告所自承，則名人觀邸未向被告購買停車位之住戶縱有停車於原告所規○○○區○道路停車位之事實，原告亦不致因此受有任何停車費或租金之消極損害。
㈢況原告亦自承名人觀邸未購買停車位之住戶，將汽車停放於原告既有規劃之八個
停車格內，係使「原告社區整體住戶」受有損害，則無論係原告社區內之特定住戶或全體住戶受有損害，均係自然人受有損害，與不具有法人格而僅屬於非法人團體之原告，顯無權利義務歸屬主體之同一性，原告社區內住戶所受之損害並非原告之損害，原告自不得請求被告賠償原告社區內住戶所受之損害，又因原告社區內之特定住戶或全體住戶均非系爭協議之當事人，是亦不得對被告主張債務不履行之損害賠償。
綜上所述，原告既無法證明因被告違反系爭協議第八條之約定而受有任何積極損害或消極損害，則其依民法第二百二十六條第一項之規定，訴請被告賠償其所受之損害四十萬八千元及法定遲延利息云云，即屬無據，為無有理由，應予駁回。
七、本件原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十六 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二 日~B法院書記官 李汝婷