臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第一四九八號
原 告 帝國建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃陽壽律師複 代理人 吳雨學律師被 告 乙○○ 住台北市○○○路○段○○號訴訟代理人 孫銘豫律師右當事人間返還保證金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾伍萬捌仟伍佰捌拾元，及自民國八十八年二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決勝訴部分於原告以新臺幣陸拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰捌拾伍萬捌仟伍佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（以下同）五百八十八萬二千九百三十一元，及自民國八十八年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）兩造前於民國八十五年五月二十二日訂有合建契約書，雙方約定由被告提供其所有，坐落台北市○○區○○段○○○○號之土地一筆，由原告出資興建大樓，並依所訂比例分配房地。按該合建契約第一條第三款約定：「本約土地之地上物由甲方（即被告）於簽約同時將拆除同意書交由乙方（即原告），並於乙方完成本約第一條第一款之鄰地地主同意合併建築之日起十三個月內將基地上之地上物騰空及辦理建物滅失、水電廢除手續交付乙方管理與拆屋。：：：」查原告公司早於八十五年五月二十二日與被告訂立系爭合建契約之同時，即已完成系爭鄰地八七七、八七八、八七九及八八○地號全部地主同意之最小建築用地之使用，是被告自應於十三個月內（即八十六年六月二十二日前）將系爭土地交付原告管理。惟原告為和諧處事起見，乃於八十六年六月十九日發函再予限期十三個月，促請被告於八十七年七月三十一日前將系爭土地交付管理，詎被告不但不予理會，且對原告屢次送交收受之建築圖面一再延宕遲未確認，以致無法申請建照。原告惟有再度分別於八十七年十一月十三日及同年十二月四日通知被告至原告公司確認建築圖面及起造人名義，被告非但置之不理，反竟於八十七年十一月十七日來函片面解除系爭合建契約。原告無已，且慮及其餘鄰地地主之合建權益，仍於八十八年二月九日再通知被告務必於文到十五日內騰空地上物並交付原告管理拆屋，如逾期不履行，原告即行解除系爭合建契約，不另聲明，惟仍未獲被告置理，其違約情節至為顯然。職此，本件被告就系爭合建契約未依約履行其所有地上物騰空並交付原告管理等義務，於原告合法解除系爭合建契約後，自得依約請求損害賠償。
（二）被告辯稱系爭契約於八十五年五月廿二日簽訂之後，原告始終未能按約定整合鄰地即台北市○○區○○段八七八、八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八○、八八一等地號土地成功，自屬違反系爭契約第一條之約定云云，引為其解除系爭契約之依據。惟按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」此有最高法院十七年上字第一一一八號判例可資遵循。查本件系爭合建契約書第一條第一款即明確載明：「甲方（即被告）願提供持有之台北市○○區○○段壹小段八七八地號等壹筆土地共計壹柒壹平方公尺，全部提供給乙方（即原告）與同地段之八七七、八七九、八八○或是在達成最小建築用地時合併使用，作為乙方投資興建地上八至十二樓地下二層之鋼筋混凝土綜合大樓用地。」之內容，可知本件系爭合建契約之建築用地僅為八七七、八七八、八七九及八八○地號等四筆土地無誤。至於所謂最小建築用地，依系爭合建契約第二條：「指乙方（即原告）完成甲方（即被告）之土地與其上開毗鄰土地之合建契約且上述土地均相鄰接且臨重慶北路側之面寬達十六公尺以上者，：：：」。另據台北市政府都市發展局八十九年九月十三日以北市都二字第八九二二○四六二○○號函覆鈞院亦指出：「經查旨揭七筆土地係屬都市計畫商三（特）區：：：建蔽率五％、容積率四○％，惟建築基地臨接道路面寬須達十六公尺以上，：：：」。經查系爭八七八地號基地臨接道路面寬為五‧一七公尺；八七九及八八○地號面寬為五‧一二公尺；而八七七地面面寬至少亦有七公尺以上。職此，本件系爭八七七、八七八、八七九及八八○地號等四筆建築基地臨接重慶北路測之面寬已超過十七公尺以上，要已符合最小建築用地之使用，得作為系爭合建案之用地，併此敘明。再者，系爭鄰地八七七地號地主洪敏彥及洪敏弘早於八十四年六月四日即與原告簽訂同意提供其建築用地之使用；而系爭鄰地八七九、八八○地號地主陳天順及陳天祝亦早於八十四年十一月三十日與原告簽訂同意提供其建築用地之使用，是原告與被告間前於八十五年五月二十二日訂有如原證一之系爭合建契約時，即已同時完成全部地主同意建築用地之使用。此亦有鈞院傳訊證人何啟瑞稱：「被告簽約的時候我有在場。他簽約時，洪氏兄弟和陳氏兄弟都已經簽約，當時我就有提示洪氏兄弟、陳氏兄弟的合約，並且跟被告說，如果他們要簽約，就有達到最小建築用地，合約就生效。」及證人林茂榮：「洪氏兄弟、陳氏兄弟及被告願意合建，所以我們最後打算就這三戶合建」。據此，被告反捨契約文字更為曲解，主張原告始終未能按約定整合鄰地土地成功，進而以原告違約為由解除系爭契約云云，顯屬無稽。何況，系爭合建契約書亦由被告委請律師經相當期間之審閱後並在見證律師見證下所簽訂，足見被告顯係充分瞭解及同意系爭條款即為合建契約之內容矣。
（三）又查兩造另訂之預購房屋訂金單雖有被告向原告訂購座落系爭八七七號等七筆土地上由原告出資興建大樓第捌層部分之約定，然此項約定係以原告另與其他
八七六、八七六之一及八八一地號三筆土地地主簽妥合建契約為條件，被告始願向原告買受原告所出資興建大樓之第捌層部份。經查原告前於八十五底即已明確告知被告祇能完成合建契約第一條所定最小建築用地四筆之簽約合建事宜，而未克連同其他三筆土地一併簽約合建，為此原告除於八十六年六月十九日以帝建字（８６）第００７號函告知被告祇能依系爭契約第一條之最小建築用地合建，復於八十七年十二月七日再致函被告，為解除該預購房屋契約之意思表示。由此可知，被告願意依系爭合建契約提供其所有八七八地號土地予原告出資興建大樓乙事，顯與被告願以其他八七六、八七六之一及八八一地號土地地主簽妥合建契約為條件，向原告買受興建大樓第捌層之房屋，而另與原告訂立預購房屋訂金單乙事係屬不同之二事，要無任何關連，否則，兩造豈會於「預購房屋訂金單」第二條中約明：「如果乙方（即原告）未能於民國八十五年十一月十八日以前與該土地地主簽妥合建契約時，雙方同意另行協議，如協議不成則解除本項交易，乙方應無息退還給甲方（即被告）既付之訂金」之規定，不言可諭矣。此亦有證人何啟瑞在鈞院稱：「原證十這不是合建契約的一部分，而是被告說我們有跟其他地主洽談合建成功，他們還要再向我們買房子，如果只照原先的地號，他們就不再另買房子」。職此，被告主張依兩造另訂之預購房屋訂金單上載明之七筆地號，引為其與原告簽訂合建範圍之真意，除系爭八七八號土地外，應包含同地段八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八○、八八一等地號全部土地之依據，亦屬無稽要無可取。
（四）再查被告主張倘若系爭合約不包括八七六、八七六之一及八八一等地號，系爭合約於原告與伊簽訂後，即已完成合建土地之整合，可即刻開始興建，又何須約定於原告完成鄰地地主同意合併建築之日起十三個月內，將基地上建築物騰空及辦理建物滅失：：：云云，殊不知土地所有權人出售其自用住宅用地時，只要土地面積在標準以內，即可按百分之十之優惠稅率計算土地增值稅，土地稅法第九條及第三十四條可資參照。且拆除舊屋重建新屋後出售，只要在核准拆除前一年內，無出租或營業用者，亦可當作出售自宅用地。據此，系爭合建契約第一條第三款之所以會約明於原告完成鄰地地主同意合併建築之日起十三個月內將基地地上之地上物騰空：：：，其目的無非係為配合被告及其他地主申請辦理系爭合建基地為自用住宅用地之相當期間，且亦經被告申辦在案，此有台北市稽捐稽徵處大同分處八十六年十月七日北市稽大同（２）字第二三四七六號函可稽。是被告以系爭契約第一條第三款之約定，引為本件系爭契約合建範圍之解釋，自屬無據。另，被告主張原告並未通知伊，是無從起算伊應履行十三個月內將基地上之地上物騰空等義務云云，原告謹此否認之，蓋原告除確係以八十六年六月十九日帝建字（８６）第○○七號函通知被告須於八十七年七月三十一日將合建標的之地上物騰空交付原告管理及拆屋外，又多次通知被告，並以電話連絡追蹤詢問各地主是否有無須要原告配合辦理之事項，此亦經鈞院傳訊當時與被告接洽系爭合建築及協助被告申辦自用住宅事宜之證人林茂榮證稱：「八十六年中的時候，公司有函寄地主，辦自用住宅，我與地主們親自連諾（絡）：：：那時候通知是因為合建的簽約已經完成，地主有洪氏兄弟、陳氏兄弟與被告：：：原證二，是當時公司發的函。」即可資證明，否則，被告倘若未接到原證二之通知，如何會前往稅捐機關辦理申請自用住宅增值稅率手續？又如何會請求原告予以協助伊申辦自用住宅事宜？其理自明矣。從而被告所辯未受應為履行義務之通知，咸屬不正推卸責任之遁詞，而與事實不符。
（五）次按雙方合建契約第十條第四款規定：「若因甲方（即被告）違約：：：而致乙方（即原告）遭受損失時，除退回乙方既付、墊付之全部款項外，其一切損失概由甲方負責賠償。其賠償額度以乙方付給甲方之一切保證金、搬遷補助費及對客戶構成違約之違約賠償金及乙方因本約所開支之一切管銷、建築費用等（以單據為憑）之同金額理賠，甲方須於乙方書面通知之日起一個月內理賠付清。」查本件系爭合建契約，係因被告違約並經原告合法解除，已如前述，原告自得依上開合建契約之約定，請求被告返還前於八十五年五月二十二日原告所給付系爭合建案之第一期保證金即參佰壹拾萬元，要屬當然。又「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」及「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。：：：可得預期之利益，視為所失利益」民法第二六○條及第二一六條亦有明文。是原告因被告就本件合建契約債務不履行，所受積極損害有支付被告八七八地號，及其他八七七、八
七九、八八○地號合建土地地主之保證金利息、搬遷補償費、管銷費用等損失，分述如下：
１．⑴八十五年五月二十二日原告給付被告系爭合建案第一期保證金三一○萬元之
利息，至八十八年二月二十六日契約解除之日止，按週年利率五％計算之利息，共計四十二萬七千九百四十八點六元（三一○萬元×五％×二點000000000年＝四十二萬七千九百四十八點六元）。
⑵八十四年十一月三十日、八十五年五月二十三日及八十五年五月二十四日分
別支付八七九、八八○地號地主陳天祝及陳天順二人系爭合建案保證金五○萬元、九四萬元及九四萬元，至八十八年十月二十六日退還之日止，按週年利率五％計算之利息，共計四十二萬零九百五十四點八元（五十萬元×五％×三點00000000年＋九十四萬元×五％×三點000000000年＋九十四萬元×五％×三點000000000年＝四十二萬零九百五十四點八元）。
⑶八十四年六月九日及八十五年五月二十八日分別支付八七七地號地主洪敏彥
、洪敏弘系爭合建案保證金五○萬元及二三六萬元，至八十八年十月四日退還之日止，按週年利率五％計算之利息，共計五十萬二千六百二十八元（五十萬元×五％×四點000000000年＋二百三十六萬元×五％×三點0000000年＝五十萬二千六百二十八元）。
⑷以上保證金利息總計一百三十五萬一千五百三十一元。
２．支付八七九、八八○地號合建土地地主陳天祝及陳天順之搬遷補償費一百一十五萬元。蓋該地主自接獲原告八十六年六月十九日通知辦理申請自用住宅增值稅率手續日起，即將其原出租他人之房屋退租後騰空，並在他處另行租屋，直至退還保證金之日止，已超過二年，顯受有租金及搬遷房屋之損失，是原告給付該地主一百一十五萬元做為搬遷及租金之補償，自同屬原告所受有之損失。至於八七七地號另一地主洪敏彥及洪敏弘無須申請辦理自用住宅之手續，且尚未搬遷他處，原告自無支付其等搬遷補償費之必要，是被告主張對八七七號地主並未支付任何補償費以觀，原告此部分費用亦顯然沒有必要云云，殊屬無稽要無足取。
３．依原告公司投資興建銷售系爭合建案管銷費用明細表計算出本件之管銷費用為二八一四○○元，其中項次７係就系爭合建案所支付原本欲簽約之鄰地八七三地號地主吳景勝之房租補貼款二○萬元，併此敘明。況按「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」民事訴訟法第二百二十二條第二項定有明文。及「當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不能以其數額未能證明，即駁回其請求。」亦有最高法院二十一年上字第九七二號判例可資遵循。據此，本件被告違約拒絕履行系爭合建契約義務，肇致原告對其他鄰地地主未能履行原合建契約，造成原告損害金額至少已高達一千五百五十二萬三千九百三十一元之多，確已超過原告請求損害賠償之數額甚多，顯已證明原告受有損害，縱有客觀上不能證明或證明顯有重大困難之損害數額項目，如仍強令原告舉證證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則（請參閱民事訴訟法第二百二十二條修正說明），是法院應斟酌損害之原因及其他一切情事，依所得心證定其數額，不能以原告部分數額未能證明，即駁回其請求。至於消極損害部分，原告光就未能獲得銷售建物部分預期利益之消極損害即有一二七四點一萬元（計算式詳見起訴狀所載），原告依法依約亦得向被告請求賠償。以上所述原告因被告違約所致損害金額至少已高達一千五百五十二萬三千九百三十一元之多，惟按諸上揭合建契約第十條第四款規定，原告除請求被告退回所收三一○萬元之保證金外，並請求以所付保證金、搬遷補助費及對客戶構成違約之違約金、以及原告因本約所開支之一切管銷建築費用等之同金額額度即五百八十八萬二千九百三十一元予以理賠。
（六）末按原告與被告簽訂之「預購房屋訂金單」第二條「如果乙方未能於民國八十五年十一月十八日以前與該土地地主簽妥合建契約時，雙方同意另行協議，如協議不成則解除本項交易，乙方應無息退還給甲方既付之訂金」之規定，經查原告前於八十五年底告知被告將無法於上開期限內完成該七筆土地合建契約之簽訂，經雙方同意再予延期，但是終仍祇完成合建契約第一條（一）（二）所訂之最小建築用地四筆之簽約合建事宜，而未克連同其他之八七六、八七六之
一、八八一地號土地三筆一併簽約合建，為此原告乃於八十六年六月十九日以帝建字（８６）第００７號函告知被告祇能依上揭合建契約第一條（二）之最小建築用地（即八七七、八七八、八七九、八八○四筆土地）合建，復於八十七年十二月七日再致函被告，為解除該預購房屋契約之意思表示，並通知伊前來領回預購房屋之定金三一○萬元。雖因被告一直遲未來領，致原告仍負有退還此項三一○萬元預購房屋定金予被告之債務存在，就此原告謹聲明以上述得對被告請求之0000000元損害賠償債權其中之三一○萬元同額部分，主張抵銷，藉以了結兩造間此部分互負之債務。其餘未能抵銷受償之0000000元本息部分，被告仍應賠付之。
（七）綜上所述，被告違約拒絕履行本件合建契約義務，不但有悖誠信原則，且肇致原告對其他鄰地地主未能履行原合建契約之後果，於約於法均屬不該，按諸合建契約第十條第四款規定，被告除應退還原告合建保證金三一○萬元外，另應賠付原告0000000元，此損害賠償債權部分於扣減其中三一○萬元之抵銷金額後，餘額0000000元，被告仍應賠付之。原告爰為訴求返還合建保證金三一○萬元及損害賠償二百七十八萬二千九百三十一元，合計五百八十八萬二千九百三十一元之本息，洵有理由。
三、證據：提出合建契約書、帝國建設股份有限公司函件四件、被告致帝國建設股份有限公司函件、存證信函、收據六件、協議書二件、八十七年度營利事業各業所得額及同業利潤標準、預購房屋訂金單、系爭鄰地八七七地號合建契約書、系爭鄰地八七九、八八○地號合建契約書、台北市稅捐稽徵處函、系爭合建案管銷費用明細表及各項次單據、台北市政府都市發展局89.9.13以北市都二字第八九二二○四六二○○號函、台北市建成地政事務所地籍圖謄本，並請求傳訊證人林茂榮、何啟瑞。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，請准原告供擔保後，免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）被告已於八十七年十一月十七日合法解除系爭合建契約：按系爭契約第十二條第七款約定：乙方即原告若自與甲方即被告簽立本約日起逾一百八十日仍無法達成鄰旁：：：土地地主同意連同本八七八八土地一併使用建築時，雙方再行協議，若協議不成則任一方得提出解約，他方應無條件同意之。有系爭契約在卷可稽。查系爭契約為八十五年五月廿二日簽立，為雙方所不爭執，是簽立後一百八十日為八十五年十一月十八日，茲原告既於八十七年十二月四日，始首次通知被告其已完成鄰地地主同意（原證二及三之原告公司函被告否認收受，其僅提出函文尚不足證明已通知被告），可見原告於八十五年十一月十九日逾簽立系爭契約一百八十日起至八十七年十一月十七日被告發函解約止，被告均得依前揭系爭契約第十二條第七款，解除系爭契約，是被告於多次催告，而協議不成後（原告不置理或雙方未再行協議，均應視為協議不成），乃於八十七年十一月十七日發函原告解除系爭契約，自屬合法，系爭契約於原告收受被告所發前揭解除系爭契約之函件時，當然已合法解除。
（二）原告於系爭合約經被告於八十七年十一月十七日合法解除後之八十八年二月九日，始發函解除系爭契約，無論是否有合法之解除權，均已無合法之解除對象，自不合法。
（三）系爭合約，原告並不具合法解除權，其解除自非合法。
１．兩造訂立系爭契約關於合建範圍之真意，除系爭八七八號土地外，應包含同地段八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八０、八八一等地號土地全部，而非僅八七七、八七九、八八０等地號而已，其理由如下：
⑴依兩造另訂之預購房屋訂金單，前言即已載明合建大樓之地號為台北○○○區
○○段八七六、八七六之一、八七七、八七八、八七九、八八０、八八一等地號土地，並無「或為八七七、八七八、八七九、八八０等地號土地」之備位記載；另同訂金單第一項亦載明乙方即原告若未能八十五年十一月十八日以前與前揭土地地主簽妥合建契約時，兩造同意另行協議，亦可見被告自始即是以八
七六、八七六之一、八七七、八七九、八八０、八八一等地號土地全部為與原告簽訂合建之範圍。
⑵如原告所述八七七地號土地，其係於八十四年六月九日與洪敏彥、洪敏弘完成
合建契約，同年十一月卅日又與陳天順、陳天祝完成八七九、八八０地土地之合建契約，可見原告所謂其完成合建同意之鄰地，均在八十五年五月廿二日與被告簽訂系爭合約之前半年以上，是若系爭合約不包括八七六、八七六之一及八八一等地號土地，系爭合約於原告與被告簽訂後，即已完成合建土地之整合，可即刻開始興建，又何須約定「於原告完成．．鄰地地主同意合併建築之日起十三個月內，（被告）將基地上之建築物騰空及辦理建物滅失：：：。」，亦可見兩造合建範圍之立約真意，是包含同地段八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八０、八八一等地號土地全部。
⑶又依系爭契約第一條；建築用地內容：「甲方願提供：：：八七八地號等一筆
土地：：：給乙方與同地段八七七、八七九、八八０或是在達成最小建築用地時合併使用，成為乙方投資興建地上八至十二樓地下二層之鋼筋混凝土綜合大樓用地：：：」之約定即為兩造真意，則所謂或是在達成最小建築用地，依論理法則，自係指原告若不能完成前述八七八地號土地與八七七、八七九、八八０等地號共計四筆土地之合併建築，另若完成更小之合併建築基地，亦可符合興建地上八至十二樓地下二層之鋼筋混凝土綜合大樓用地之條件，而較前述四筆合建土地更小之合併建築用地，就現況八七八地號居於中間，八七九及八八０屬同一人所有而言，無非僅有①被告所有之八七八地號土地與八七七地號合併或②八七八與八七九、八八０地號屬同一人合併二種可能惟查，本系爭契約合建案是以容積率百分之四百計算，有原告所提原證四存證信函附件重慶北路合建案資料可稽，又容積率百分之四百必需符合建築基地臨接道路面寬須達十六公尺以上，否則容積率仍維持百分之三百，亦據台北巿政府都巿發展局以北巿都二字第八九二二０四六二００號函覆鈞院並說明在案，有該函附卷可按，而前述①②二種合併建築可能，其中八七八地號臨路面寬五點一七公尺，八七七地號七公尺，八七九號五點一二公尺，八八０地號在八七九號後方未臨路等情，亦有原告所提原證十四地籍圖謄本可稽，是①合併建築案臨接道路面寬合計為十二點一七公尺，②合併建築案則為十點二九公尺，均未達十六公尺，根本不符合容積率百分之四百之合併建築基本條件，由此更可見，系爭契約第一條關於兩造合建範圍之真意，確係除系爭八七八號土地外，包含同地段八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八０、八八一等地號土地全部，而非僅八
七七、八七九、八八０等地號而已，至為明確。⑷被告辦理自用住宅之時間八十六年十月四日，有台北巿稅捐稽徵處大同分處書
函可稽，是以辦理自用住宅應自住一年以上之規定往前推算，被告早於八十五年十月四日以前即已與原房客終止租約，與原告所稱被告係於八十六年六月十九日接獲原證二存證信函後，始前往稅捐機關辦理自用住宅之事實完全不符，是原告以被告辦理自用住宅之事實主張被告接獲原證二存證信函，不足採信至明。
２．原告除於被告解除系爭合約後於八十七年十二月四日及八十八年二月九日通知被告確認起造人及解除合約外，從未通知其已依約完成全部地主同意合併建築之義務，是縱認原告已完成全部地主同意合併建築之義務，因其並未通知被告，亦無從起算被告應履行義務即十三個月內將基地上之地上物騰空及辦理建物滅失、水電廢除手續交付乙方管理與拆除之義務之期間，被告亦無遲延及違約問題。
（三）被告並無「於原告完成系爭契約鄰地地主同意合併建築之日起十三個月內不將基地上之地上物騰空及辦理建物滅失、水電廢除手續交付原告管理與拆除。」之遲延給付而違約事實：
１．按給付無確定期限者，自債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，：：：前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時負遲延責任，民法第二百二十九條第二項第三項分別定有明文。
２．查系爭契約第一條第三款所約定被告所負將基地上之地上物騰空及辦理建物滅失、水電廢除手續交付原告管理與拆除之債務，其給付期限繫於不確定之原告完成系爭契約鄰地地主同意合併建築之日起十三個月內，核自屬給付無確定期限之債務，揆之前揭法旨，應自債務人即被告於債權人即原告得請求給付時即原告完成時，經原告催告而被告未為給付，被告始自受催告時起負遲延責任；又因系爭契約所約定之該項被告義務，係於原告完成合併同意後十三個月，所以原告於完成合併同意而催告被告給付時，自應再定十三個月之催告期限，始符契約本旨，準此，再揆之前揭法旨，被告應自原告催告期限即十三個月以上屆滿後，始負遲延責任。
３．原告除於被告解除系爭合約後於八十七年十二月四日及八十八年二月九日通知被告確認起造人及解除合約外，從未催告被告應於其完成合併建築後十三個月內履行將基地上之地上物騰空及辦理建物滅失、水電廢除手續，交付乙方管理與拆除之義務，如上所述，被告當然不負遲延之違約責任。
（四）被告亦不負不為給付之違約責任：原告除於被告解除系爭合約後於八十七年十二月四日及八十八年二月九日通知被告確認起造人及解除合約外，從未通知被告其已完成地主同意合併建築，已如前述，是縱認原告早已完成全部地主同意合併建築之義務，因其並未通知被告，亦無從起算被告應履行義務即十三個月內將基地上之地上物騰空及辦理建物滅失、水電廢除手續，交付乙方管理與拆除之義務期間，是在原告通知被告其已完成地主同意合併前，被告自不負給付前揭基地義務，茲被告於不負給付義務前合法解除系爭契約，系爭契約即不復有效，被告對於原告更無給付義務可言。
（五）縱認原告得合法解除契約，其主張之損害賠償額亦顯然沒有理由：
１．按系爭合建契約第十條第四款規定「若因甲方違約，：：：而致乙方遭受損失時，除退回乙方既付、墊付之全部款項外，其一切損失概由甲方負責，其賠償額度以乙方付給甲方之一切保證金、搬遷補償費及對客戶構成違約之違約賠償金及乙方因本約所開支之一切管銷、建築費用等（以單據為憑）之同金額理賠，甲方須於乙方書面通知之日起一個月內理賠付清」，可見兩造對於損害賠償之範圍定有上限及項目，即僅限於積極損害並未包含預期利益消極損害甚明，是原告所主張消極損害一千二百七十四點一萬元部分，自無理由。
２．另原告主張之管銷費用廿八萬一千四百元部分，雖提出原證十二明細表為證，惟依所附各單據，除吳景勝之租金廿萬元及律師見證費八千元外，其餘均看不出與本件系爭管銷費用有何關聯。
３．原告所主張之保證金利息一百卅五萬一千五百卅一元部分，如前所述系爭契約約定之損害賠償範圍及項目，並未包含在內，是原告自亦不得主張，再者，原告亦未敘明其係依據如何之請求權基礎，其請求顯然沒有依據，況原告亦無法證明其有此利息之支出，是原告此部分主張亦顯然沒有理由。
４．關於支付八七九及八八０地號地主補償費一百十五萬元部分，由原告對另一同情況地主即八七七號地主並未支付任何償費以觀，原告此部分費用亦顯然沒有必要，不得請求被告賠償。
三、證據：提出台北巿稅捐稽徵處大同分處書函影本一件，並聲請向台北市政府工務局函查台北市○○區○○段系爭合建案最小建築用地之情形。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造前於民國八十五年五月二十二日訂有合建契約書，雙方約定由被告提供其所有，坐落台北市○○區○○段○○○○號之土地一筆，由原告出資興建大樓，並依所訂比例分配房地。而原告公司早於八十五年五月二十二日與被告訂立系爭合建契約之同時，即已完成系爭鄰地八七七、八七八、八七九及八八○地號全部地主同意之最小建築用地之使用，是被告自應依合建契約第一條第三款約定，於十三個月內（即八十六年六月二十二日前）將系爭土地交付原告管理。惟被告非但未將土地交付原告管理，且未確認建築圖，更於八十七年十一月十七日來函片面解除系爭合建契約。原告乃於八十八年二月九日再通知被告務必於文到十五日內騰空地上物並交付原告管理拆屋，如逾期不履行，原告即行解除系爭合建契約，不另聲明，惟仍未獲被告置理，其違約情節至為顯然。職此，本件被告就系爭合建契約未依約履行其所有地上物騰空並交付原告管理等義務，於原告合法解除系爭合建契約後，自得依約請求損害賠償。本件系爭合建契約既因被告違約並經原告合法解除，則原告自得請求返還第一期保證金三百十萬元，並依雙方合建契約第十條第四款規定，請求被告給付原告因被告就本件合建契約債務不履行，所受包括土地地主之保證金、利息、搬遷補償費、管銷費用等積極損害合計五百八十八萬二千九百三十一元。惟原告曾另與被告簽訂「預購房屋訂金單」，且收受被告給付之訂金三百十萬元，今因兩造協議不成，解除條件成就，原告仍負有退還該三百十萬元訂金之義務，爰以該三百十萬元債務與被告所應負之損害賠償債務抵銷之，是被告應負之損害賠償五百八十八萬二千九百三十一元扣除三百十萬元，仍應給付二百七十八萬二千九百三十一元。原告爰起訴請求被告返還合建保證金並給付違約損害賠償共計五百八十八萬二千九百三十一元及利息等語。
二、被告則以：兩造合建契約關於合建範圍之真意，除系爭八七八號土地外，應包含同地段八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八０、八八一等地號土地全部，而非僅八七七、八七九、八八０等地號，原告並未依合建契約之約定，於簽約後一百八十日內達成協議前開地號所有地主合建之結果，依約被告自得發函解除系爭合建契約，原告於系爭合約經被告於八十七年十一月十七日合法解除後之八十八年二月九日，始發函解除系爭契約，即無合法之解除對象；且兩造契約之真意既指合建地號包括八七八、八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八０、八八一，惟原告始終無法與所有地主達成合建，被告自無遲延交付系爭基地之違約情形；且縱認原告已完成全部地主同意合併建築之義務，然因交付土地之時間為鄰地地主同意合併建築之日起十三個月內，為給付無確定期限之債，原告既未通知被告或催告履行，亦無從起算被告應履行義務即十三個月內將基地上之地上物騰空及辦理建物滅失、水電廢除手續交付乙方管理與拆除之義務之期間，被告亦無遲延及違約問題。且縱認原告得合法解除契約，其主張之損害賠償額亦顯然無據：管銷費用廿八萬一千四百元部分，依所提出明細表，除吳景勝之租金廿萬元及律師見證費八千元外，餘均與本件管銷費用無關；至於保證金利息一百卅五萬一千五百卅一元部分，並未包含於系爭契約約定之損害賠償範圍及項目，原告復未說明係本於何種法律關係為請求，自亦不得主張；關於支付八七九及八八０地號地主補償費一百十五萬元部分，由原告對另一同情況地主即八七七號地主並未支付任何償費以觀，原告此部分費用亦顯然沒有必要，不得請求被告賠償等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造前於民國八十五年五月二十二日訂有合建契約書，雙方約定由被告提供其所有，坐落台北市○○區○○段○○○○號之土地一筆，由原告出資興建大樓，並依所訂比例分配房地之情，業據提出合建契約書為憑，且為被告所不否認，應堪信為真實。
四、原告另主張兩造簽約當時即已完成最小建築用地即系爭鄰地八七七、八七八、八七九及八八○地號全部地主同意，是被告自應於簽約日起十三個月內（即八十六年六月二十二日前）將系爭土地交付原告管理之情，則為被告所否認，辯稱契約真意應指必須完成八七八、八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八０、八八一等地號土地全部之合建，非僅指八七八、八七七、八七九、八八０四筆土地之合建云云。經查：
（一）按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例可資參照。依兩造合建契約第一條（一）關於建築用地之約定為：「甲方（即被告）願提供所有之臺北市○○區○○段○○段○○○○號等壹筆土地共計壹柒壹平方公尺全部提供給乙方（即原告）與同地段之八七七、八七九、八八０或是在達成最小建築用地時合併使用：：：」由契約明文除八七八地號外，僅載八七七、八七九及八八○地號而未及其它，其記載已十分清楚而無疑義，應可知本件系爭合建契約之建築用地僅為八七七、八七八、八七九及八八○地號等四筆土地無誤；且被告於簽約前亦請具有專業知識的律師審約，並經修改其中文字之情，亦經被告所不爭執，其對定稿的契約文字內容應有相當的了解，自不得以訂約時之原意包括完成八七八、八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八０、八八一等地號土地全部之合建，惟訂約時疏忽漏載其餘地號等悖於契約文意之詞為抗辯。
（二）系爭合建契約第一條（二）關於最小建築用地之定義，約定為：「指乙方完成甲方之土地與其上開毗鄰土地之合建契約且上述土地均相鄰接且臨重慶北路側之面寬達十六公尺以上者」。徵諸臺北市政府都市發展局八十九年九月十三日北市都二字第八九二二０四六二００號函亦回復：「經查旨揭七筆土地係屬都市計畫商三（特）區：：：（建蔽率五０％、容積率四００％，惟建築基地臨接道路面寬須達十六公尺以上，否則容積率仍維持三００％）：：：」等情以觀，足見合建契約關於最小建築用地約定須臨路面寬十六公尺以上係為滿足較高容積率之規定，非如被告所指，係表示須與八七八、八七六、八七六之一、
八七七、八七九、八八０、八八一等地號全部土地合建之意，被告所稱尚不足採。況證人即參與本合建案之何啟瑞亦到庭證述：「：：：本來希望用十筆地號面積，這樣建築公司的利潤比較多，可是擔心會因地主個人因素談不攏，所以預定真的不可的話，達成最小用地時就可以建，當時預定至少面臨重慶北路面寬十六公尺以上，占容積率才可以最大，如果陳氏兄弟、洪氏兄弟及被告同意合建，就有達到面寬十六公尺，就可以建：：：」，再參酌原告與其餘地主洪敏彥、洪敏弘、陳天祝、陳天順所訂之合建契約，對「最小建築用地」定義之約定並無二致，亦堪佐證原告所述為真實。
（四）又前開八七七、八七八、八七九、八八０號土地互相毗鄰，而八七七號土地臨路寬七公尺，八七八地號臨路寬五點一七公尺，八七九、八八０地號臨路寬五點一二公尺之情，業據原告提出地籍圖謄本為憑，且為被告所不否認，亦堪信為真實。依上所述，自已符合契約所定「最小建築用地」之條件，憑此亦可認兩造訂約真意係指由八七七、八七八、八七九、八八０號四筆土地合建。
（五）被告雖另抗辯預購房屋訂金單上所載地號包括八七七、八七八、八七九、八八
０、八七六、八七六之一、八八一，故兩造真意為合建基地包括七筆土地非僅四筆土地云云，惟預購房屋訂購單與合建契約乃為二不同之契約，如有出入，仍應以本件系爭契約即合建契約為準，以決定當事人訂約之真意；況該預購房屋訂金單第二條訂有「如果乙方（原告）未能於民國八十五年十一月十八日以前與該土地地主簽妥合建契約時，雙方同意另行協議，如協議不成則解除本項交易」之解除之解除條件，且與證人何啟瑞所所證：「（預購房屋訂購單）不是合建契約的一部分，而是被告說我們有跟其它地主洽談合建成功，他還要跟我們買房子，如果只照原先的地號，他們就不再另買房子：：：」之情若合符節，是被告此部分主張，亦不足採為合建契約包括七筆土地之依據。
（六）綜上，兩造簽立系爭合建契約的真意，係指由八七八、八七七、八七九、八八０四筆土地合建，應堪認定，原告此部分之主張為可採信，被告所稱原告尚未達成整合地主同意合建云云，則無足取。
五、系爭合建契約真意係由八七七、八七八、八七九、八八０號四筆土地為合建基地既如前述，而原告與八七七、八七九、八八０地號地主洪敏彥、洪敏弘、陳天祝、陳天順簽約時間分別為八十四年六月九日、八十四年十一月三十日，復早於原告與被告簽約之八十五年五月二十二日，證人何啟瑞亦證稱：「：：：他（指被告）簽約時洪氏兄弟、陳氏兄弟都已經簽約，當時我就有提示陳氏兄弟、洪氏兄弟的合約，並且跟被告說，如果他要簽約，就有達到最小建築用地，合約就生效：：：」，是足認兩造簽約時原告即已完成「鄰地地主同意合併建築」之條件，故應自簽約之日起開始起算合建契約第一條（三）所約定之十三個月，從而被告自應在簽約日起十三個月後即八十六年六月二十二日前，依合建契約第一條（三）之約定，將基地上之地上物騰空及辦理建物滅失、水電廢除手續交付原告管理與拆除。被告辯稱本件為未約定給付期限之債，原告未催告被告履行，無從起算履行期云云，亦不可採。被告既未依契約第一條（三），於約定之時間交付基地予原告管理，自屬違約，原告得依合建契約第十條（四）之約定，對被告有所請求。其得請求之金額及項目為何，分述如下：
（一）保證金三百十萬元部分：合建契約第十條（四）約定：「若因甲方（被告）違約或可歸責於甲方之事由而造成乙方（原告）延誤本約之一切作業程序或致乙方遭受損失時，應退回乙方既付、墊付之全部款項：：：（包括）乙方給付甲方之一切保證金：：：」，而保證金三百十萬元業經被告收受一節，有原告所提收據可稽，且為被告所不爭，並經證人何啟瑞證述無訛，自屬原告既付之款項，而應於被告違約時返還。是原告此部分之請求，為有理由。
（二）損害賠償部分：
１、賠償保證金同額部分：原告本於合建契約第十條（四）後段關於賠償額度包括「保證金」之約定，請求被告除應返還保證金外，尚須給付與保證金同額之損害賠償。惟觀諸該條前段約定：「除退回既付、墊付之全部款項外，其一切損失概由甲方負責賠償」；後段約定：「其賠償額度以乙方付給甲方之一切保證金、：：：等之同金額理賠」，既於前段已約定保證金應予退還，則後段另約定應賠償保證金同額之損害賠償，核其性質應屬違約金。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條有明文；又違約金之金額是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，四十九年度臺上字第九０七號判例亦同此旨；再參酌契約已有被告違約時應賠償原告損害之約定、被告違約之情形等狀況，認原告請求違約金三百十萬元，誠屬過高，應以酌減至五十萬元為宜。
２、保證金利息總計一百三十五萬一千五百三十一元部分：原告主張伊因給付被告及其它合建地主洪敏彥、洪敏弘、陳天祝、陳天順之保證金，嗣因合建案無法完成致損失利息共計一百三十五萬一千五百三十一元，該利息屬於本約所開支之管銷費用，得向被告云云。按管銷費用應係指為合建案之管理、銷售所支出之費用，例如工地管理、廣告公司代銷費用等等，至於保證金之性質，則屬原告與各地主之間，為擔保地主提供土地所可能遭受之不利益而提供者，此由系爭合建契約第八條（二）依原告工程進度而約定保證金退回之期限，可資佐證保證金確為原告與地主個人間擔保地主提供土地不致遭受不利益之性質，應非為合建案之管理、銷售所支出，原告於支出保證金時更不預期會有利息所得，自不屬管銷費用之列，復非屬合建契約第十條（四）約定之損害賠償範圍，原告此部分之請求，非可准許。
３、支付八七九、八八○地號合建土地地主陳天祝及陳天順之搬遷補償費一百一十五萬元部分：「搬遷補償費」係屬合建契約第十條（四）約定之損害賠償項目，而原告確實因地主陳天祝、陳天順受有租金損失而搬遷補償費一百一十五萬元一節，有訴外人陳天祝、陳天順出具之協議書足稽，復為被告所不否認，應堪信為真實，被告空言抗辯並無支付必要云云，洵不可採，是原告依合建契約請求此部分之損失一百十五萬元，應有理由。
４、管銷費用二十八萬一千四百元部分：被告雖不爭執所提單據之真實性，惟除對其中支付訴外人吳景勝之租金二十萬元及律師見證費八千元部分屬管銷費用未加爭執，堪予認定外，否認所列其餘支出屬管銷費用。經查原告所列其餘支出，除明細表所列項次十一車資三百二十元、項次十二車資一百六十元、地籍圖套繪工本費一百元可認係屬因合建案支出之管理費用，其餘與地主餐敘、贈送地主禮品、或未標明拜訪地主目的之車資等支出，與系爭合建案的管理、銷售關聯性不強，更可能僅係公司與客戶／地主私人間之交誼往來，自不可一概歸為管銷費用，而主張其有支出，逕向被告請求。是原告管銷費用之損失，於二十萬八千五百八十元之範圍內，依合建契約第十條（四）向被告請求，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
５、準此，原告所得請求之損害賠償為一百八十五萬八千五百八十元。
（三）綜上，原告所得請求返還之保證金及違約損害賠償共計四百九十五萬八千五百八十元，超過部分，則不應准許。
六、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第三百三十四條前段著有明文。本件兩造另訂有預購房屋訂金單契約，惟已因解除條件成就而解除，原告負有無息返還被告已給付之訂金三百十萬元之義務，為兩造所不爭執，原告並已於本案審理程序中以言詞及書狀為抵銷之意思表示，並經被告所收受，復無不能抵銷之性質或特約，自已符合前開法條之規定，原告得以其對被告所負之返還訂金三百十萬元之債務，與被告對原告所負返還保證金及給付損害賠償共計四百九十五萬八千五百八十元之債務相抵銷。從而，被告應給付之金額應扣除三百十萬元，而為一百八十五萬八千五百八十元。
七、末按，被告自八十六年六月間即行違約之情既如前述，伊復對業於八十八年二月九日收受原告所發之催告解除契約函一節並不否認，依該催告函所載，兩造間合建契約自於被告收受送達十五日後已經解除，被告即負返還保證金及給付損害賠償之責任。從而，原告依合建契約之約定，請求返還保證金及給付損害賠償共計一百八十五萬八千五百八十元，及自解除契約後之八十八年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無據，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分爰無不合，茲分別酌定相當擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，併予敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 五 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法 官 王怡雯右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十二 日~B法院書記官 丁梅芬