臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第五二三號
原 告 丙○○訴訟代理人 吳家業律師
官朝永律師被 告 乙○○ 住
甲○○共 同訴訟代理人 陳守東律師右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段一四二、一四四、一四六、一四八及一五二地號土地上建物（建號一０九九五號）即門牌號碼臺北市○○區○○路一段一七三巷廿八弄四號二樓房屋遷讓交還原告，並自民國八十八年三月三十日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣肆仟叁佰伍拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決勝訴部分於原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前以新臺幣壹佰零肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段一四二、一四四、一四六、一四八及一五二地號土地上建物（建號一０九九五號）即門牌號碼臺北市○○區○○路一段一七三巷廿八弄四號二樓房屋遷讓交還原告。
（二）被告應連帶自民國八十八年三月二十九日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（以下同）九千零七十七元。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落臺北市○○區○○段一小段一四二、一四四、一四六、一四八及一五二地號土地上建物（建號一０九九五號）即門牌號碼臺北市○○區○○路一段一七三巷廿八弄四號二樓房屋（整編前為中十二路一九０巷三弄一六號二樓）為原告於八十八年三月二十九日向本院標購取得所有權，原告買受系爭房地時認為所有權人係以拍賣公告所載為準。
（二）前開房屋自原告取得所有權之日即為被告共同無權占有中（拍賣條件為拍定後不點交），迄不返還，被告侵害原告之所有權而受有每月九千零七十七元之相當於租金的不當得利。其計算方式為：｛1266平方公尺（基地面積）X220/10000 （權利範圍）X32560（申報地價）＋182400元（房屋課稅現值）｝X10%／12（月）=9077（元），應由被告連帶給付原告。
（三）依民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條之規定，起訴請求如訴之聲明。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
１、否認系爭房屋是被告乙○○買受並信託於林彭廣瑛名下之事實，且原告於執行程序之主張與本案之主張均有不符，足見所言不實。被告縱另案提起確認所有權存在之訴訟，亦與本件無涉。
２、被告乙○○從未登記為所有權人，依民法第七百五十八條之規定，自非房屋所有權人。再依土地法第四十三條「依本法所為之登記，有絕對效力」之規定以觀，系爭房屋於拍賣時既係登記為林彭廣瑛所有，林彭廣瑛自為所有權人，被告乙○○所提各項證據均不足證明其為所有權人，是本件拍賣並無瑕疵可指。
被告占有系爭房屋縱經原所有權人林彭廣瑛之同意（原告否認有此同意）其效力亦不足以拘束原告，是其對現所有權人原告而言，仍屬無權占有。
３、系爭房屋拍定之前被告乙○○就已委託律師閱卷過，訴外人黃明月於八十五年六月四日對系爭房屋予以假扣押，迄拍定日止，時間長達二年，被告均不提起異議之訴，且被告十餘年來亦未提起確認所有權存在之訴，足見被告乙○○非所有權人。
４、相當於房屋租金之不當得利數額係依土地法第九十七條規定，按土地及房屋申報總價額計算，被告抗辯應僅以房屋價額為準，自不足採。
５、否認被告乙○○與被告甲○○間租賃契約之真正，縱然租賃契約為真正，被告乙○○既為無權占有，也不能對抗所有權人之原告。
三、證據：提出臺灣士林地方法院不動產權利移轉證書、門牌整編證明書、聲請狀、契稅繳款書、臺灣高等法院民事判決、臺灣臺北地方法院民事判決各一件、土地登記謄本五件、並聲請履勘現場。
乙、被告乙○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋係被告乙○○出錢買受後，信託登記給訴外人林彭廣瑛，而由被告乙○○自六十九年間系爭房屋興建完成交付時即居住至今，且房屋稅亦均由被告乙○○名義繳納。被告乙○○與林彭廣瑛間之信託關係於八十五年五月二十八日終止，雙方並辦理移轉登記。系爭房屋若非確實為被告乙○○所有，豈有在伊居住近二十年間，林彭廣瑛從未居住系爭房屋，且從未向被告乙○○主張權利，復不收租金，並由被告乙○○繳納房屋稅之理？況依林彭廣瑛及其夫之負債狀況，系爭房屋早可以拿去設定抵押貸款以利週轉而未為之，足證林彭廣瑛亦知該房地非其所有，係受託登記而不敢逾越，且林彭廣瑛一直居住於鄰近的天母西路，卻從未去過系爭房屋，顯亦違反常理，而臺北市警察局士林分局亦查報屋主為被告乙○○，均足證該屋確係被告乙○○所有。被告乙○○於七十年間前解除與林彭廣瑛之信託關係，協同原告辦理登記而申報土地增值稅，事後因故停辦；八十五年八月間復再次協同辦理移轉登記，惟因林彭廣瑛之夫林冠英之債權人黃明月，以妻之財產為夫所有而實施假扣押，致未能為移轉登記。被告有系爭房屋之所有權，只因未辦理移轉登記致誤被拍賣，自不因此變為無權占有，更無不當得利之可言。
（二）因被告乙○○長年住國外，且生性糊塗並信任林彭廣瑛，故其發現房屋要拍賣時，已來不及提起第三人異議之訴，現已另行起訴請求確認系爭房屋所有權之歸屬。當初拍賣條件為不點交，所以買受人應接受這個條件。
（三）原告僅請求遷讓房屋而不及於土地，故不當得利的計算方式即應僅依房屋價額來計算而不及於土地公告價額。
（四）原告與被告是同一層樓的鄰居，知道被告乙○○為屋主，並曾向被告乙○○表示要買系爭房子，但為被告乙○○拒絕。
三、證據：提出拍賣不動產筆錄、太平洋建設股份有限公司遷入證明書、房屋稅繳納通知書、房屋稅繳款書、臺北市稅捐稽徵處士林分處函、土地增值稅繳納通知書、戶籍謄本各一件、臺北市政府警察局士林分局函二件。
丙：被告甲○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告乙○○與被告甲○○之間有租賃契約，買賣不破租賃為民法第四百二十五條所明定，被告甲○○占有系爭房屋既基於租賃關係，則此租賃關係對原告亦有效力，故原告請求讓房屋應為無理由。
（二）被告甲○○在系爭房屋被拍賣時便與被告乙○○同住於系爭房屋內。
三、證據：提出租賃契約一件。
丁、本院依職權調閱本院八十七年度執字第二二三二號清償借款執行卷宗。理 由
一、本件原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段一小段一四二、一四四、一四六、一四八及一五二地號土地上建物（建號一０九九五號）即門牌號碼臺北市○○區○○路一段一七三巷廿八弄四號二樓房屋為原告於八十八年三月二十九日向本院標購取得所有權，惟自原告取得所有權之日起即為被告共同無權占有中（拍賣條件為拍定後不點交），迄不返還，被告共同侵害原告之所有權而受有每月九千零七十七元之相當於租金的不當得利，應由被告連帶給付原告等語。被告乙○○則以：系爭房屋係被告乙○○所有，信託登記給訴外人林彭廣瑛，嗣未及辦理移轉登記致誤被拍賣，並非無權占有，原告與被告乙○○是同一層樓的鄰居，知道被告乙○○為實際屋主云云；被告甲○○則以：被告乙○○與被告甲○○之間有租賃契約，其占有系爭房屋係基於租賃關係，依民法第四百二十五條規定，原告不得請求被告遷讓房屋云云，資為抗辯。
二、本件系爭房屋及土地原登記為訴外人林彭廣瑛所有，經本院民事執行處執行拍賣程序而由原告拍定並已領得不動產權利移轉證書，惟系爭房屋現由被告共同居住占有中之事實，已據原告提出本院不動產權利移轉證書、門牌整編證明書、契稅繳款書、土地登記謄本等件為證，且經本院調閱本院八十七年度執字第二二三二號清償借款執行卷宗及勘驗現場屬實，復為被告所不否認，應堪信為真實。
三、被告乙○○雖主張其為系爭房地實際所有權人，惟信託登記於訴外人林彭廣瑛名下，並非無權占有，並提出拍賣不動產筆錄、太平洋建設股份有限公司遷入證明書、房屋稅繳納通知書、房屋稅繳款書、臺北市稅捐稽徵處士林分處函、土地增值稅繳納通知書、戶籍謄本、臺北市政府警察局士林分局函等件為證，然查：按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條著有明文。又不動產物權之善意取得，係指因善意信賴不動產登記，依有效之法律行為而取得不動產物權者而言。而強制執行法上之拍賣應解為買賣之一種，即以登記之所有權人即債務人林彭廣瑛為出賣人，拍定人即原告為買受人，執行法院則立於代債務人出賣之地位，亦有最高法院四十七年度臺上字第一五二號、四十九年度臺抗字第八三號判例可資參照。本件被告乙○○所舉證據，僅能證明伊有居住之事實，對其所主張伊為所有權人之事實，尚無由證明；原告復因善意信任不動產登記，而依有效之法律行為即法院之強制執行拍賣程序自訴外人林彭廣瑛處取得所有權並已領得權利移轉證書，自已取得所有權，並與其是否知悉系爭房屋究竟由誰居住一節無涉。被告乙○○就其有所有權或其它占有權源之情既無法舉證以實其說，且無論伊與原所有權人林彭廣瑛有何法律上權利義務關係，均無法對抗原告，而屬無權占有，其所辯尚難採信。
四、被告另主張被告二人間有租賃契約之情，雖據提出契約為據，惟按私文書應由舉證人證明其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第三百五十七條定有明文。原告為系爭房地所有權人、被告乙○○為無權占有一節既如前述，則縱租賃契約屬實，被告乙○○之出租行為對所有權人即原告亦屬無權處分，況被告就租賃契約為真正一節復未舉證以實其說，尚難認被告甲○○因系爭租賃契約而取得何占有權源。
五、從而，原告本於所有權，請求被告應遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益；又按無權占有人同時侵害房屋所有人之所有權，構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害，最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例、六十七年度臺上字第三六二二號判例分別著有明文。查被告對所有權人之原告並無占有使用系爭房地之權源，而竟均自原告取得所有權之日起即占有使用系爭房屋，自受有相當租金之利益，並致原告受有相當租金之損害，則原告請求被告返還其所受之利益予原告，依法亦屬正當。再者，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，此復為民法第一百八十五條第一項前段所明定。查被告二人係共同無權占有原告房屋，對原告自屬共同侵權行為，揆諸前開法條意旨，被告對原告所受相當租金之損害，自應負連帶賠償責任。
七、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項有明文。而公有土地以各該土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則第二十一條亦規定明確。經查：本件系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段一小段一四二、一四四、一四六、一四八及一五二地號土地之公告地價為每平方公尺三萬二千五百六十元，有土地登記謄本在卷足憑；又系爭房屋之課稅現值為十八萬二千四百元，有臺北市稅捐稽徵處繳款書附卷可稽；復查系爭房屋為無電梯五樓公寓之二樓，門前有空地，約可停六輛小客車，步行至忠義街約二分鐘，生活機能方便，環境優雅之情，業經本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄附卷供參。綜合斟酌系爭房屋所在位置、現況及附近環境，本院認為原告請求被告給付相當租金之不當得利損害金，以該土地及建築物申報總價額年息百分之五為宜。準此，原告請求被告連帶自原告取得所有權之翌日即八十八年三月三十日起日起至交還前開土地之日止，按月以四千三百五十九元（計算式：｛（22+13+53+435+743）X220 /10000X32560+ 182400｝X5% /12=4359（元以下四捨五入））計算之損害金，即無不合，應予准許，至逾此部分之請求，即屬過高，顯有未洽。
八、從而，原告依所有物返還請求權、不當得利及共同侵權行為之法律關係，請求被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段一四二、一四四、一四六、一四八及一五二地號土地上建物即門牌號碼臺北市○○區○○路一段一七三巷廿八弄四號二樓房屋遷讓交還原告，並自民國八十八年三月三十日起至遷讓交還房屋之日止，按月連帶給付原告損害金四千三百五十九元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
九、原告及被告乙○○分別陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分爰無不合，茲酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一審究，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十二 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法 官 王怡雯右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十七 日~B法院書記官 李秀蘊