臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第七○五號
原 告 台灣銀行法定代理人 何國華訴訟代理人 林振鑣
謝心味律師被 告 己○○ 住台北市○○區○○街○○巷○號
丙○○ 住台北縣三重市○○街○○○號三樓乙○○ 住同丁○○ 住同兼右三人法定代理人 戊○○○ 住同
甲○○ 住同兼右一人訴訟代理人 戊○○○ 住同右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告戊○○○應將坐落於台北市○○區○○段三小段三六五之二一地號上，如附圖所示門牌號碼為台北市○○街○○○巷○號建物（面積三十平方公尺）拆除，將土地返還原告。
被告戊○○○、己○○應連帶給付原告新台幣參拾肆萬陸仟肆佰柒拾捌元，及自民國八十八年七月十三日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並自民國八十八年六月一日起，至返還土地之日止，按月連帶給付原告新台幣肆仟伍佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○○、己○○連帶負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告蔡惠珠應將坐落台北市○○區○○段三小段三六五之二一地號上，如附圖所示面積三十平方公尺之門牌號碼為台北市○○街○○○巷○號建物拆除，將土地返還原告。
（二）被告甲○○、丙○○、乙○○、丁○○應自坐落台北市○○○○段三小段三六五之二一地號土地上之台北市○○街○○○巷○號房屋遷出。
（三）被告戊○○○、己○○應連帶給付原告新台幣（下同）三十四萬六千四百七十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年六月一日起，至返還土地之日止，按月連帶給付原告四千五百九十元。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告為台北市○○區○○段三小段三六五之二一地號（下稱：上開土地）所有權人，被告戊○○○所有未辦理保存登記門牌號碼為台北市○○街○○○巷○號建物（下稱：系爭建物）坐落於上開土地，兩造並於民國八十一年一月十三日，就上開土地與原告繼續訂立基地租賃契約（下稱：系爭契約），約定租期自八十一年一月一日起，至八十三年十二月三十一日止。
（二）依系爭契約第十二條約定：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議」，且兩造間之租期業於八十三年十二月三十一日屆滿，並未續約，因此被告戊○○○所有之系爭建物於租期屆滿後仍繼續坐落上開土地，即屬無權占有，原告為此爰依民法第七百六十七條以及侵權行為之規定，請求被告戊○○○將系爭建物拆除，返還上開土地。又被告甲○○、丙○○、乙○○、丁○○居住於系爭建物內，既已失其使用權源，爰併基於物上請求權，請求如聲明第二項所示。被告戊○○○自八十四年一月一日起仍無權占有使用上開土地，依系爭契約第十二條、第十四條之約定以及不當得利之規定，被告戊○○○、己○○應連帶給付原告相當於租金之損害賠償新台幣（下同）二十四萬三千二百七十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即八十八年七月十三日起之法定遲延利息。
（三）被告戊○○○於系爭契約之租期中，自八十二年三月一日起，至八十三年十二月三十一日租約屆滿時為止，均未付租金，依約共計欠繳租金六萬六千三百零八元，爰依系爭契約第四條、第十四條之約定，請求被告戊○○○與被告己○○連帶給付六萬六千三百零八元，及自八十八年七月十三日起之法定遲延利息。
（四）又被告戊○○○於七十八年就上開土地亦與原告訂有基地租賃契約（下稱：該件租賃契約），約定租期自七十八年起至八十年十二月三十一日止，依該件租賃契約第四條約定，被告戊○○○應於調整租率時，依照調整之租金金額，自調整之月份起計付租金，因此，自八十年七月一日起，每月租金應隨公告地價變動而調整為七千一百一十二元，惟被告戊○○○自八十年七月一日起，至八十二年二月二十八日止所繳付之租金，仍依調整前之租金，每月僅繳納四千一百六十元，亦即被告戊○○○共計僅繳付八萬三千二百元，仍積欠原告八十年七月一日起，至八十二年二月二十八日止之租金差額，因此併依該件租賃契約第四條、第十四條之約定，請求被告戊○○○及被告己○○連帶給付租金差額三萬六千九百元，及自八十八年七月十三日起之法定遲延利息。
（五）依台灣省政府規定公有基地租金標準第十二點規定：八十二年七月一日起不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計收，增列供自用住宅使用之承租戶面積在一○○平方公尺以內部分，按應繳租金六折計收，本件系爭建物坐落於上開土地，符合前述規定，因此八十二年七月一日起，至八十三年十二月三十一日止之租金，按應繳租金六折即百分之三計收。至於無權占有期間相當於租金之損害賠償金之計算，依台灣省省有基地租金率調整方案第三點規定：「占用基地之使用補償金，比照第一點規定之租金率計收，但不得依照優惠之租金率計收。」，因此仍應按申報地價百分之五計算。
三、證據：提出土地登記簿謄本、基地租賃契約書、戶籍謄本、台灣省政府規定公有
基地租金標準、台北市建成地政事務所關於公告地價之信函、系爭建物現場照片、台灣省省有基地租金率調整方案、台灣省政府函、台灣銀行經管省有基地租金率分類表、台灣銀行基隆分行函。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
二、陳述：
（一）因系爭契約之租金漲太高，被告戊○○○遂無力支付。
（二）被告甲○○、丙○○、乙○○、丁○○均已遷出系爭建物，目前無人居住其內。
（三）系爭建物為被告戊○○○所有，但沒有錢拆除，希望原告能自行拆除。
丙、本院依職權履勘現場並囑託台北市建成地政事務所測量。理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴狀聲明第三項請求「被告戊○○○、己○○應連帶給付六十萬六千一百二十八元，及自八十八年六月一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十八年六月一日起，至返還土地之日止，按月連帶給付原告七千三百四十四元。」，嗣於訴訟程序中，將該項聲明減縮為「被告戊○○○、己○○應連帶給付原告三十四萬六千四百七十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年六月一日起，至返還土地之日止，按月連帶給付原告四千五百九十元」，於法有據，合先敘明。
二、原告主張其為上開土地所有權人，被告戊○○○所有未辦理保存登記之系爭建物坐落於上開土地，兩造並於八十一年一月十三日，就上開土地與原告繼續訂立系爭契約，約定租期自八十一年一月一日起，至八十三年十二月三十一日止，嗣於租期屆滿後，被告戊○○○所有之系爭建物仍繼續坐落上開土地，即屬無權占有，原告為此爰依民法第七百六十七條以及侵權行為之規定，請求被告戊○○○將系爭建物拆除，返還上開土地。又被告甲○○、丙○○、乙○○、丁○○居住於系爭建物內，既已失其使用權源，爰併基於物上請求權，請求如聲明第二項所示。被告戊○○○自八十四年一月一日起仍無權占有使用上開土地，依系爭契約第十二條、第十四條之約定以及不當得利之規定，被告戊○○○、己○○應連帶給付原告相當於租金之損害賠償二十四萬三千二百七十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即八十八年七月十三日起之法定遲延利息。又被告戊○○○於系爭契約之租期中，自八十二年三月一日起，至八十三年十二月三十一日租約屆滿時為止，均未繳付租金，爰依系爭契約第四條、第十四條之約定，請求被告戊○○○與被告己○○連帶給付欠繳租金六萬六千三百零八元，及自八十八年七月十三日起之法定遲延利息。另被告戊○○○於七十八年就上開土地亦與原告訂有租賃契約，租期自七十八年起至八十年十二月三十一日止，依該件租賃契約第四條約定，被告戊○○○應依照調整之租金金額，自調整之月份起計付租金，自八十年七月一日起，每月租金隨公告地價變動而調整為七千一百一十二元，惟被告戊○○○自八十年七月一日起，至八十二年二月二十八日止所繳付之租金，仍依調整前之租金，每月僅繳納四千一百六十元，亦即被告戊○○○自八十年七月一日起，至八十二年二月二十八日止，仍積欠原告該期間租金差額，併依該件租賃契約第四條、第十四條之約定，請求被告戊○○○及被告己○○連帶給付租金差額三萬六千九百元，及自八十八年七月十三日起之法定遲延利息等語。被告則以：渠等早已遷出系爭建物，惟無資力拆除以及償還租金、損害金云云置辯。
三、原告主張上開土地係其所有，而被告戊○○○所有之系爭建物，占有其中如附圖所示斜線部分（面積三十平方公尺）土地，兩造為承租上開土地全部（面積四十八平方公尺）曾簽訂系爭契約，惟系爭契約之租期屆滿後，被告戊○○○所有之系爭建物，仍繼續占用上開土地附圖所示斜線部分（面積三十平方公尺）之事實，為被告所不爭執，且有原告提出之土地登記簿謄本、系爭契約書可稽，並經本院至現場履勘，囑託地政事務所測量，制有複丈成果圖可憑，復有台北市建成地政事務所八十九年一月十七日北市建地二字第八九六○○八六九○○號函可證，自應認係真實。
四、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條規定甚明。查被告蔡陳惠珠所有之系爭建物占用原告所有之上開土地如附圖斜線部分所示，並無任何占用之合法權源，為被告戊○○○所不爭執，則原告依上開法條之規定，請求被告蔡陳惠珠將無權占用上開土地如附圖所示斜線部分，面積三十平方公尺之系爭建物拆除，並返還土地予原告，自屬依法有據，應予准許。
五、查被告甲○○、丙○○、乙○○、丁○○現均未居住於系爭建物，此為原告所不爭執，並經本院現場勘驗明確，則原告訴請渠等自坐落於上開土地如附圖斜線部分所示之系爭建物中遷出，自非正當，不能准許。
六、按系爭契約第十二條約定：「租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，：：。」、第十四條約定：「承租人應覓具保證人，保證履行契約，並願負連帶賠償責任及願拋棄先訴抗辯權，：：。」。第四條約定：「應繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式每年分期繳納，其依規定調整租率時，承租人並願照調整之租金金額，自調整之月份起計算。」。查被告戊○○○自系爭契約租期屆滿後之八十四年一月一日起，迄今並未辦理換約續租，而仍使用上開土地，依前揭約定，被告戊○○○與保證人即被告己○○對原告應連帶負損害賠償責任。至損害賠償金額之計算，則依系爭契約約定之租金計算方式，亦即按原告提出如附表所示之公有基地租金標準算定，此為被告戊○○○、己○○所不爭執，應堪採信。
七、依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地逕以公告地價為其申報地價，毋庸申報。查上開土地為國有之公有土地，自應以其公告地價為其申報地價。查上開土地之每平方公尺公告地價八十三年六月三十日以前為三萬五千五百六十元，八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止為三萬六千七百二十一元，八十六年七月一日起並未調整，仍為三萬六千七百二十一元，有原告提出之台北市建成事務所八十八年五月五日北市建地一字第八八六○六三八三○○號函在卷可稽。查被告戊○○○所有之系爭建物占用原告土地之面積共為三十平方公尺，則原告因被告之房屋占用其土地所受以約定租金計算方式算定之損害金，自八十四年一月一日起，至八十八年五月三十一日止，共計二十四萬三千二百七十七元。八十八年六月一日起，至返還上開土地之日止為每月四千五百九十元（計算方法如後附計算式甲）。從而，原告依據系爭契約第十二條、第十四條之約定，請求被告戊○○○、己○○連帶給付自八十四年一月一日起至八十八年五月三十一日止之損害金二十四萬三千二百七十元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年七月十三日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；以及自八十八年六月一日起，至返還上開土地之日止，按月以四千五百九十元計算之損害金，應屬於法有據。
八、原告另主張被告戊○○○於系爭契約之租期中，自八十二年三月一日起，至八十三年十二月三十一日租約屆滿時為止，尚未給付租金之事實，為被告戊○○○、己○○所自認，堪予認定。依如附表所示之租金計算標準，被告戊○○○在此段期間內積欠之租金金額共計為一十萬六千零九十三元（計算方法如後附計算式乙），故原告基於系爭契約第四條、第十四條之約定，請求被告戊○○○與保證人即被告己○○連帶給付積欠之租金六萬六千三百零八元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年七月十三日起之法定遲延利息，為有理由。
九、末查，被告戊○○○於七十八年就上開土地已與原告訂有基地租賃契約，該件租賃契約租期自七十八年起至八十年十二月三十一日止，依該件租賃契約第四條約定，被告戊○○○應於調整租率時，依照調整之租金金額，自調整之月份起計付租金金額，自八十年七月一日起，每月租金隨公告地價變動而調整為七千一百一十二元，惟被告戊○○○自八十年七月一日起，八十二年二月二十八日間之租金，仍依調整前之租金每月僅繳納四千一百六十元，共計僅繳八萬三千二百元之事實，為被告戊○○○所自認，應認為實在。從而，被告戊○○○自八十年七月一日起，至八十二年二月二十八日止，仍積欠原告租金差額五萬九千零四十元（計算方法如後附記算式丙），原告併依該件租賃契約第四條、第十四條之約定，請求被告戊○○○及被告己○○連帶給付租金差額三萬六千九百元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年七月十三日起之法定遲延利息，亦應准許。
十、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 三 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法 官 蔡文育右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 五 月 三 日~B法院書記官 蔡慧娟~F０計算式（元以下四捨五入）
甲、損害賠償金額之計算①八十四年一月一日起至八十八年五月三十一日止
（36721 X 30 X 5%）X （ 4＋5/12） = 243277②自八十八年六月一日起，至返還土地之日止，按月應給付之損害金金額
（36721 X 30 X 5%）X 1/12 ﹦ 4590
乙、積欠租金之計算①八十二年三月一日起至八十二年六月三十日止
35560 X 48 X 5% X 4/12 = 28448②八十二年七月一日起至八十三年六月三十日止
35560 X 48 X （5% X 6/10） X 1 = 51206③八十三年七月一日起至八十三年十二月三十一日止
36721 X 48 X （5% X 6/10）X 6/12 = 26439小結：28448＋51206＋26439＝106093
丙、應補繳租金差額之計算〔35560 X 48 X 5% X（1＋ 2/3 ）〕﹣83200 ﹦ 59040