臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第九八二號
原 告 國揚實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 張慶帆律師複 代理人 王聖舜律師
金蘭芳律師被 告 己○○ 住訴訟代理人 甲○○ 住被 告 戊○○ 住
丁○○ 住右 一 人訴訟代理人 丙○○ 住被 告 庚○○ 住訴訟代理人 陳守東律師右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應分別將如附表一所示土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）被告於民國八十六年間向原告買受如附表一、二所示房屋及土地應有部分，惟被告屢經催告辦理對保事宜，竟未予置理，原告已依買賣契約第十三條解除契約並沒收已繳價金，是兩造間買賣契約業經解除，則被告受領原告移轉登記之土地應有部分，即屬不當得利，爰依民法第一百七十九條之規定，請求被告返還。
（二）雖被告辯稱系爭房屋有若干瑕疵，其行使同時履行抗辯權拒絕對保為有理由云云，然查兩造買賣契約第九條第二、三項之約定，甲方（即被告）應在繳清期款辦妥貸款手續等情形後，乙方（即原告）始有交屋予被告之義務，是以被告有先行給付之義務，要屬灼然，其自無民法第二百六十四條同時履行抗辯權之適用。更何況原告庚○○所提出之照片並不能證明與系爭房屋有關，亦不能證明於原告催告辦理貸款手續時系爭房屋有何瑕疵，且於領得使用執照後辦理交屋前，原告更將系爭「吾印良品」大廈各戶逐戶檢示乙次，並做必要之修正調整，系爭房屋於交屋時並無瑕疵，此亦有照片十幀可資為證，鈞院履勘現場時亦已知悉並無被告庚○○所提出之相片上之瑕疵，是以被告以系爭房屋有瑕疵主張行使同時履行抗辯權云云，亦屬無據。
（三）另八十七年間汐止地區因風災致市區絕大部分地區發生淹水之事件，其原因乃屬天災不可抗力，非可歸責於原告，且原告於風災過後亦予清理完畢，地下室停車場並無瑕疵之處，否則建管單位又豈可能核發使用執照？更何況大部分承購戶均已妥善辦理交屋，非僅未聞再有任何水災情形，更無承購戶對施工品質有何不滿之處，是以被告以系爭建物曾於八十七年間發生水災為由拒絕辦理用印對保手續一節，實屬無據。更何況被告亦未能證明原告催告辦理貸款手續時系爭房屋有任何因風災淹水所導致之瑕疵，且如前所述，兩造買賣契約第九條第二、三項之約定，甲方（即被告）應在繳清期款辦妥貸款手續等情形後，乙方（即原告）始有交屋予被告之義務，是以被告有先行給付之義務，要屬灼然，被告己○○、丁○○、戊○○以系爭房屋因淹水而有瑕疵為由拒絕辦理貸款對保手續一節，更無理由。
（四）被告另辯稱系爭房屋完工遲延故拒絕辦理用印對保云云，惟姑且不論取得使用執照有所延宕係不可歸責於原告，縱完工有所遲延，僅係被告得否依合約第六條第三項請求遲延金之問題，尚非被告得拒絕配合辦理用印對保手續之理由，且原告通知被告辦理貸款對保手續時系爭房屋業已完工取得使用執照，已可交屋，是以被告己○○之抗辯亦屬無據。
（五）又依兩造間買賣契約第六條第二項第四款之規定，買受人即被告如有違反合約情事，原告並無義務於約定完工期限內完工之義務，本件被告等既拒絕配合辦理貸款對保手續，依約自無權要求原告於約定期限內完工，其理自明。
（六）另本件原告係依民法不當得利之規定請求，自無民法第二百六十一條準用第二百六十四條同時履行抗辯權之適用，更何況被告已繳價金已因違約而為原告沒收。至於被告已繳之款項，分別為：庚○○一百一十一萬五千元、戊○○一百零六萬五千元、己○○一百五十八萬五千元、丁○○八十四萬元，併此陳明。
（七）又系爭「吾印良品」係於八十六年三月二十六日開工，於八十七年二月十二日完工，申請使用執照日期為八十七年二月十二日，雖使用執照核發日為八十七年十二月四日，惟其間臺灣士林地方法院檢察屬曾調取該新建工程案使用執照全卷，致使用執照之核發有所延宕，自屬不可歸責於原告。
三、證據：提出買賣契約影本四份、存證信函影本十一份、土地暨建物登記謄本影本各四份、使用執照影本一份、通知單影本一份、照片正本十幀、使用執照申請書影本一份。
乙、被告己○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：確與原告訂約購買附表一、二所示之房地，貸款手續確尚未辦理，然因依買賣契約載明交屋日期為八十七年九月十五日，被告依約向臺北市國宅處辦理低利貸款，亦蒙核准，貸款期限為八十七年十二月三十一日前，詎原告八十七年發生財務危機，工地停工達數月之久，未如期交屋，至八十八年六月底始通知交屋，致其無法如期向國宅處辦理貸款，且房屋之地下室車位會淹水，有瑕疵，是被告未履行買賣契約，係可歸責於原告。
三、證據：臺北市政府國民住宅處八十六年十二月三十一日通知一份、發票影本四紙、收據影本二紙、剪報影本四份。
丙、被告戊○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：確與原告就附表一、二所示房地訂有買賣契約，然其已向原告為解約之表示，且並非其不辦對保手續，而係原告未依其新址予以通知。且地下室停車位淹水，其已解除契約。
丁、被告丁○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：原與原告就附表一、二所示房地訂有買賣契約，且未辦理銀行對保，然係因房子有瑕疵，地下室車位會淹水，故未辦理。
三、證據：照片二幀、發票影本三紙、收據影本一紙、繳款通知資料一份。
戊、被告庚○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）其所購買之房屋有臥室牆面裂縫及牆面滲水、廚房後陽臺牆面滲水、室內牆面、頂層樓板及門框發霉、廁所、房門門柱與地板接縫處有滲水及發霉、磁磚未貼平整、大門上方牆面龜裂滲水、冷氣孔下方牆面龜裂滲水、房門窗沿牆面龜裂等瑕疵，被告庚○○曾於八十七年十二月十八日通知原告，惟原告置之不理，至今未予改善。
（二）銀行貸款部分配合對保，本件買賣價款即全部付清，惟買賣標的物既有上開瑕疵，原告未改善前，即請求付款，依民法第三百五十四條之規定，原告顯然未履行自己之給付即請求買受人給付，其依民法第二百六十四條拒絕履行誠屬正當，原告解除契約之意思表示應屬無效。原告請求返還系爭土地即屬無理。
（三）被告於八十七年十二月十八日、八十八年三月二十二日、八十八年五月二十六日以存證信函催告原告補正，至今未得回音，足見其未改善補正甚明。又雖有部分承購戶已辦妥交屋手續，然係因風聞原告財務危機，唯恐血本無歸而忍受交屋，並非原告出售之房屋無瑕疵。又被告所購地下室停車位，原告尚未完成其他公共設施，遇雨淹水車位不能使用，且此係規劃、施工之際未盡善良之注意，並非原告所辯不可抗力，原告於前開瑕疵未改善補正前，即催告對保，實不生催告之效力。
（四）兩造買賣契約所訂，被告繳清期款辦妥貸款手續，均依約履行，僅未為對保，然對保係付清價款階段之行為，並非手續，是被告並未違約，且付清價款即應交屋，此即係戶負債務同時履行之要件，原告就系爭房屋既未補正前開瑕疵，被告不予對保即屬正當。原告遽而解除契約，請求返還土地實非有理。
（五）又依契約第六條之規定，系爭工程自開工日起算五百個日曆天內完工，完工日期以主管建築機關核發使用執照之日認定，乙方（原告）逾前款期間未完工者，每逾一日應按甲方（被告）已繳房地總價千分之一計算之遲延金給付甲方，依原告自認係於八十六年三月二十六日開工，使用執照核發日為八十七年十二月四日，依前開約定，開工後五百個日曆天應於八十七年八月七日完工，而其遲至八十七年十二月四日始領得使用執照，遲延日數達一一九日，依兩造所定契約遲延金係以已繳房地總價之千分之一一九，被告已繳房地總價一百萬元，其千分之一一九係十一萬九千元，原告未將此部分扣，而要求給付全部價款，亦有不合。
（六）原告已將系爭房屋出售他人，已無任何損害，卻將被告所繳房地價款一百萬元沒收，亦於法不合。原告既有返還一百萬元之義務，在未返還前，被告占有該土地即非不當得利，原告據以請求返還即非有理。
（七）本件買賣當時，被告並不知該地會淹水，係屬情事變更，依原告效果履行，實顯失公平，是其解除契約並沒收已繳房地價款，亦非有理。
（八）原告出售之房屋有瑕疵一節，被告於八十七年十二月十八日、八十八年三月廿二日、八十八年五月二十六日以存証信函催告其補正，但至今未得回音足見其沒有改善補正甚明。
（九）縱買賣契約業經原告解除，然契約解除後雙方戶負回復原告之義務，並得行使同時履行抗辯權，原告有返還被告已付價金一百萬元之義務，在未返還之前，其請求即無法律上之根據。雖然原告謂依契約第十三條規定已經沒收云云，惟該條所謂「重行出售本戶房屋所需費用及稅捐之抵價」並非債務不履行所生之損害，遽予沒收即非有理。又本件係定型化契約，依消費者保護法第十二條規定，定型化契約中之條款，違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效，第二項第二款又規定條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨相矛盾者，推定其顯失公平。該約第十三條規定，不分已繳金額多寡性質如何一律沒收，顯與民法規定之違約金立法意旨不合。
三、證據：存證信函影本一份、照片二十一幀。理 由
一、本件原告起訴主張：被告於八十六年間分別向原告買受如附表一、二所示房屋及土地應有部分，惟被告屢經催告辦理對保事宜，竟未予置理，原告已依買賣契約第十三條解除契約並沒收已繳價金，是兩造間買賣契約業經解除，則被告受領原告移轉登記之土地應有部分，即屬不當得利，爰依民法第一百七十九條之規定，請求被告返還等情；被告己○○則以：其確與原告訂約購買附表一、二所示之房地，貸款手續確尚未辦理，然係因原告發生財務危機，工地停工達數月之久，未如期交屋，至八十八年六月底始通知交屋，致其無法如期向國宅處辦理貸款，且房屋之地下室車位會淹水，有瑕疵，是被告未履行買賣契約，係可歸責於原告等語置辯；被告戊○○則以：其雖確與原告就附表一、二所示房地訂有買賣契約，然其已向原告為解約之表示，且並非其不辦對保手續，而係原告未依其更新之地址予以通知等語置辯；被告丁○○則以：雖與原告就附表一、二所示房地訂有買賣契約，且未辦理銀行對保，然係因房子有瑕疵，地下室車位會淹水，故未辦理等語置辯；被告庚○○則以：其所購買之房屋有臥室牆面裂縫及牆面滲水、廚房後陽臺牆面滲水、室內牆面、頂層樓板及門框發霉、廁所、房門門柱與地板接縫處有滲水及發霉、磁磚未貼平整、大門上方牆面龜裂滲水、冷氣孔下方牆面龜裂滲水、房門窗沿牆面龜裂等瑕疵，屢次通知原告，惟原告迄未改善，其依民法第二百六十四條拒絕辦理對保手續誠屬正當，原告解除契約之意思表示應屬無效，且原告給付遲延，即主張將被告所給付之價金全數沒收亦有未合，又兩造所訂買賣契約第十三條規定，不分已繳金額多寡性質如何一律沒收，顯與民法規定之違約金立法意旨不合，不利於消費者，依消費者保護法第二十條之規定，應屬無效等語置辯。
二、原告主張其八十六年間分別與被告訂立附表一、二所示房屋及土地應有部分之買賣契約，原告已將附表一所示土地移轉登記予被告，惟被告屢經催告未辦理對保事宜之事實，業據提出買賣契約四份、土地登記謄本四份為證，並為被告所自認，堪信為真實。又原告主張已解除契約買賣並沒收被告已繳價金一節，為被告所否認，辯稱：係原告違約在先，其並無契約解除權等詞。是本院所應審究者係前開買賣契約是否業經合法解除。經查：
（一）按甲方（按即被告）若經乙方（按即原告）通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達七日以上，經乙方催告仍未配合辦理者，乙方得解除本契約，觀諸兩造所訂房屋土地買賣預定契約第十三條第一項第二款約定至明。原告定期催告被告辦理貸款手續，被告仍未配合辦理，原告遂為解除契約之意思表示，業據提出存證信函影本十一份，被告四人皆自認確未配合辦理貸款手續，被告己○○、丁○○、庚○○尚自認確收受前開存證信函，被告戊○○雖否認收受前開存證信函，辯稱其業已改址並告知原告等詞，惟其亦自承原告於八十八年初確曾通知其辦理貸款等情（見本院八十八年十一月十一日言詞辯論筆錄），堪認被告戊○○亦經原告通知辦理貸款手續而未配合辦理，縱其未收受原告所發解除契約之存證信函，然原告亦多次於訴訟中為解除契約之意思表示，是堪認原告有約定之契約解除權，且已對被告為解除契約之意思表示。
（二）又被告以其等所購買之房屋、車位有瑕疵為由，認原告無契約解除權之部分，經查：
①被告主張其等所購地下室車位淹水一節，為原告所自認，自堪憑信。
②被告庚○○另主張其所購房屋有牆面滲水、發霉等瑕疵部分，為原告所否認，
經本院於八十八年十一月二十四日勘驗現場，系爭房屋進大門前方消防栓上方有龜裂滲水痕跡、客廳牆面有縱向細小裂縫、主臥室窗戶牆面有一縱向細小裂縫、冷氣孔對面牆面有縱向裂縫修補痕跡、另一間房間窗戶下方有縱向細小裂縫、廚房門框右上方有一縱向裂縫、廚房入門處磁磚有一塊有裂縫、後門五塊磁磚有裂縫、廚房後陽臺牆面有滲水痕跡、廁所旁臥室進門處左手牆面有一縱向裂縫，另有一橫向經填補之裂縫痕跡，右手牆面有一縱向裂縫之事實，有當日勘驗筆錄一份在卷為憑，是被告庚○○所購買之房屋確有上開之瑕疵堪予認定。
③按甲方（按即買受人即被告）應按「房地買賣價款分期付款表」之規定，於接
獲乙方（按即出賣人即原告）書面掛號繳款通知單七日內自行向乙指定之繳款地點或銀行以現金或即期票據如數一次繳清，絕不藉故拖延短欠；本大廈定於八十六年度內（即八十六年七月一日至八十七年六月三十日止）辦理土地持分申報產權移轉過戶日，本大廈於取得使用執照且甲方依約履行其全部義務後辦理建物產權移轉過戶；本房屋於領得使用執照並依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及必要之公共設施後，乙方得定期以書面通知甲方交屋；甲方應依約繳清各期款項及遲延金，及依約完成銀行貸款手續後，始得請求乙方發給交屋憑證點收本房屋，觀諸卷附兩造所訂房屋土地買賣預定契約書第五條第一項、第八條第二項第一款、第九條第一項第二項第一款、第二款約定至明。足認兩造就附表一、二所示房地所為之買賣契約係預售屋之買賣，被告負有依工程進度付款之義務，原告則須於八十六年七月一日起至八十七年六月三十日止之期間內，移轉土地所有權予被告，惟被告需先履行其給付買賣價金，並完成銀行貸款手續之義務，原告始負有交付房屋及移轉房屋所有權之義務。
④按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但
自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條定有明文。又所謂他方當事人已為部分之給付，非僅指一部之給付而言，於瑕疵給付亦有其適用，故他方當事人所為之給付，其瑕疵非重要，依其情形，如一方拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者，亦不得拒絕自己之給付（最高法院七十六年臺上字第二五０六號判決、八十八年度臺上字第一一四九號判決參照）。被告有先履行其給付買賣價金，並完成銀行貸款手續之義務，原告始負有交付房屋及移轉房屋所有權之義務，前已述及，而原告亦已依約定於八十七年六月間將被告所購買房屋坐落之土地所有權移轉登記予被告，亦有土地登記謄本在卷可稽，則被告已無從以所購買之房屋有瑕疵為由，與其依買賣契約所負辦理銀行貸款手續行使同時履行抗辯權；縱認被告得行使同時履行抗辯權，而被告所購車位有淹水情事，被告庚○○所購之房屋有上述之瑕疵，然被告所購買之土地既無瑕疵，且原告亦已依約移轉系爭土地與被告，並參酌買賣標的物瑕疵之程度以觀，被告拒絕辦理包含土地買賣價金在內達房地總價百分之七十五至百分之八十二之銀行貸款（被告貸款款項已逾房屋總價）亦屬有違誠實及信用方法，是被告自不得以所購房屋、車位有瑕疵為由，而拒絕辦理全數貸款。
⑤綜上所述，被告既無從以所購房屋、車位有瑕疵為由，主張與其依契約所負之
配合辦理銀行貸款事宜之義務行使同時履行抗辯權，自無由影響原告因此所取得之契約解除權。
（三）至被告以原告遲延完工為由，認原告無契約解除權一節，經查：按本大廈建築工程由乙方（按即出賣人即被告）負責，定於八十六年六月一日前實際動工，並自開工日起算五百個日曆天內完工，完工日期以主管建築機關核發使用執照之日認定，但若甲方（按即買受人即原告）未依約給付各期價款及遲延利息或其他應由甲方負擔之稅規費時，不在此限，兩造所訂前開房屋土地買賣預定契約第六條第二項第一款約定甚明。被告抗辯稱原告遲延完工等詞，原告雖自認確未於約定期限內完工，惟辯稱係不可歸責於己之事由所致云云，姑不論原告是否因可歸責於己之事由而遲延完工，然兩造所訂之買賣契約，既屬預售房屋之買賣，被告係依工程進度付款，原告完工縱有遲延，亦僅係影響以完工為條件所付當期之工程款何時給付，及被告得否因此向原告請求給付違約金，及是否因此取得契約解除權，而原告現既已完工，被告亦無從以此與其等應配合辦理貸款事宜之義務主張同時履行抗辯，是原告因被告未配合辦理銀行貸款所取得之契約解除權自不因其遲延完工而異。
（四）綜上所述，兩造間土地房屋買賣契約，業經原告合法解除。
三、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條著有明文。兩造間因訂有土地房屋買賣契約，原告已將附表一所示土地移轉登記予被告，惟兩造間之土地房屋買賣契約嗣經原告合法解除前已認定，揆諸前揭規定，被告自受有附表一所土地所有權登記之利益，而致原告受有損害，且其法律上原因業經解除而不存在，從而，原告訴請被告將附表一所示土地所有權移轉登記予原告，自屬有理，應予准許。
四、本案事證已臻明確，被告所辯原告應返還其等已給付之部分價金，且原告主張依買賣契約第十三條全數沒收有違公平部分，因原告合法解除契約後，被告已繳之部分價金得否請求返還，與原告本於不當得利返還請求權所提本訴是否有據無涉（被告若認其等所繳付之款項均遭原告沒收為不當，應另訴請求原告返還），及兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十七 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法 官 方彬彬右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十九 日~B法院書記官 劉道文