臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴更一字第二號
原 告 己○○
戊○○壬○○共 同訴訟代理人 王振志複 代理人 周志吉
鄭淑婉被 告 癸○○
庚○○右 一 人訴訟代理人 梁穗昌複 代理人 劉怡均被 告 子 ○
寅○○○丑○○卯○○乙○○○辛○○甲○○丁○○丙○○右當事人間請求調整租金等事件，本院判決如左：
主 文被告癸○○、庚○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○、甲○○、丁○○、丙○○等十一人就共同承租原告所有坐落臺北市○○區○○段一小段第九地號土地（租賃權應有部分共十分之七）應付年租金自民國八十四年六月十六日起租金調整為按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算之租金。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之四十，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告部分：
壹、先位之訴：
一、聲明：㈠被告癸○○、庚○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○
、甲○○等九人就共同承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第九號土地（租賃權應有部份共二分之一）之應付年租金自起訴狀繕本送達被告之翌日起租金調整為按該土地每年度當平方公尺申報地價年息百分之九計算之租金。㈡被告癸○○、庚○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○
、甲○○等九人應連帶給付原告新臺幣參拾玖萬陸仟肆佰玖拾參元整及自起訴狀繕本送達各該被告之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
㈢第二項聲明於原告供擔保後得為假執行。
二、陳述：㈠緣許清和與原告係父子關係，內湖農會於五十七年公告將系爭土地公開標售予
占有人，當時許清和參與系爭土地之標購，並基於家產分配之原因指定由原告三兄弟登記取得系爭土地之所有權。故於原告取得系爭土地同時，許清和與原告即合意變更基地租賃關係為無償使用借貸關係，有許清和所書立之土地返還同意書可稽，況事理上，焉有父親購買土地登記於兒子名下尚須對於自己坐落於該土地上之房屋繳付地租而成立租賃關係之理？故原告於先位訴之聲明未以許清和於上開基地上建物之其他繼承人為本案調整租金事件之被告，實無任何不合法之處，蓋原告與許清和根本未有任何之租賃關係，即無須以許清和之其他繼承人為本件調整租金之對造當事人，此即原告先位訴之聲明所以未以許清和之其他繼承人為對造當事人之理由。
㈡緣系爭坐落台北市○○區○○段一小段第九號土地為原告所共有，有土地登記
簿謄本可稽。而依台灣台北地方法院士林分院八十一年訴字第八四七號民事判決及台灣高等法院八十二年度上字第一二二三號民事確定判決內容可知，被告癸○○等九人已繼承其被繼承人許 與原告間之基地租賃權應有部份二分之一，惟迄今尚未支付原告任何租金。按基地租賃乃當事人一方交付土地予他方而由他方支付使用對價之有償契約，故被告癸○○等九人均應依法向原告清償起訴前近五年來（即自七十九年至八十三年）所積欠之年租金金額，蓋按一般基地租賃之年租金清償期，如未特約，習慣上均為每年年底給付。次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，有最高法院二十年上字第二八三號判例可稽。系爭土地既經前開民事確定判決確認兩造就系爭土地存有租賃關係，且本件系爭土地地處台北市○○○段且瀕臨重要幹道，有地籍圖謄本可稽，交通便利，民國七十九年度、八十年度，八十三年度之公告地價每平方公尺即分別高達新台幣貳萬貳仟捌佰柒拾元（七十九年因未調整公告地價，故即為七十六年之公告地價金額）、參萬參仟肆佰參拾元、肆萬伍仟肆佰捌拾柒元，均有地價證明書可稽。顯見系爭土地升值甚鉅而非兩造存有租賃契約當時（即民國四、五十年時）所得預期，而為期原告得以就系爭土地有所收益並敷繳納地價稅捐，為此本於出租人之地位，依民法第四百四十二條、民事訴訟法第三百九十七條之規定，聲請鈞院准許原告請求將兩造之年租金自起訴狀繕本送達被告之翌日起，依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之九之標準調整，俾免每年調租訴訟之訟累。
㈢有關請求欠租之依據及計算說明：
八十一年訴字第八四七號及八十二年上字第一二二三號民事確定判決雖已確認兩造租賃關係存在，然該案判決前租賃關係之有無既不明確，如仍以民國四、五十年當時內湖農會帳冊資料所定租金之標準計算被告之七十九年至八十三年之欠租額，對原告即顯失公平，故原告主張該期間被告之應付地租應類推適用司法院大法官會議釋字第二九一號解釋文意旨，由鈞院依七十九年至八十三年各年度申報地價之百分之九之基準酌定判令被告連帶給付自七十九年至八十三年所欠五年租金如先位聲明第二項內容。蓋因被告癸○○等九人係承租原告所有系爭土地，即該九人係共有該租賃權二分之一，故被告依最高法院三十八年度台上字第一七四號判例及上開計算標準當應連帶給付新台幣參拾玖萬陸仟肆佰玖拾參元整及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，尚屬相當，應無不合。
㈣對被告抗辯所為陳述：
⒈另原告之所以之前未請求被告癸○○等九人給付租金，係原告原先認被告係
無權占有系爭土地而提起拆屋還地訴訟，且八十三年一月十四日被告庚○○寄交一萬二千元時，係原告於台灣高等法院提起請求拆屋還地事件審理中，乃予退回，況被告庚○○亦未言明係作為付租之用，況原告如收受彼時被告之上開款項，當時豈非有默認被告與原告有租賃關係之虞，如此一來，原告當時怎有可能期待以被告係無權占有系爭土地而獲勝訴之判決。
⒉又被告於八十五年一月二十四日付租時，因彼時兩造早已於鈞院就調整租金
事件訴訟中，被告五十年來均未曾繳納分文租金，迄至八十五年被告始突以存證信函將其事後片面所謂「租金」函寄原告，惟查其金額殊與被告所應提出給付之金額顯然不足，因被告庚○○等人係以八十三年二月一日至八十六年一月三十一日止共三年僅願給付一萬二千元之租金，故尚不得謂已依債之本旨提出給付，原告當時業已以台北郵局第三十九支局第二五九三號存證信函以不符債之本旨給付而拒絕受領併將上開款項寄還被告，於法並無不合。
況被告當時（即八十五年一月二十四日）係以庚○○及第三人許肴之名義提出給付，而非由被告共同具名向原告三人全體提出給付，亦非適法之給付，且當時本案亦已繫屬鈞院，被告亦非適法給付，況如謂被告上開給付之提出為合法，亦僅係被告是否不負遲延給付之責任，非謂被告即可解免上開給付之義務，其理自明。而被告亦已自認因伊要求原告將系爭土地上二樓之建物返還才要付地租云云。足證被告自始即藉詞推拖而無給付所欠地租之真意，其理殊明。
⒊原告併依民事訴訟法第三百九十七條規定請求鈞院裁量適當之租金額度，並
無不當：按「法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更原有效果之判決」，民事訴訟法第三百九十七條有明文規定。
且最高法院六十六年台上字第二九七五號判例亦謂：「因情事變更為增加給付之判決，非全以物價變動為根據，並應依客觀公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增加給付之適當額」。查系爭土地位於○○區○○路○段○○○巷與內湖路交叉口附近，且成功路與內湖路共為十三線大型公車，二線中型公車所行經，巷內建物一樓多供作各種商店使用，附近即有五家便利商店，右前方即為台北銀行內湖分行，而左前方原為三層樓房，現已進行改建大樓工程，另該巷與內湖路交叉口對面即為台北市警察局內湖分局（詳鈞院前審八十四年十一月二十四日勘驗筆錄），是系爭土地實處交通便利之繁華地段，民國八十四年土地公告現值每平方公尺已達新台幣壹拾貳萬柒仟肆佰參拾陸元，核與五十八年原告標購系爭土地，每坪價金（即其現值）僅壹仟伍佰元，即每平方公尺肆佰伍拾參點柒伍元（1500X0.3025=453.75）相較，約上漲為貳佰捌拾壹倍（000000÷453.75=281）；是依被告所自承當時系爭土地租金每年捌佰貳拾柒元之上開比例即貳佰捌拾壹倍計算，其應付租金數額應已達新台幣貳拾參萬貳仟參佰捌拾柒元（827X281=232387），其二分之一（即被告癸○○等九人租賃權應有部分）亦本已達壹拾壹萬陸仟壹佰玖拾參元，而原告之調租聲請係僅請求依該土地每年度每平方公尺申報地價年息百分之九計算（如以起訴時八十四年度所應適用之申報地價年息百分之九標準計算該年度租金總額僅新台幣二二九二五四元，全年二分之一租賃權之應付租金即為一一四六二七元），益可證明原告聲明請求調整之金額委屬相當。
⒋被告辯稱：「系爭土地位於內湖靠山邊之位置，左右皆係矮舊房屋，縱以申
報地價年息百分之二為其年租金，亦屬過甚。」云云，實不足採。蓋本件租賃關係乃屬基地租賃之法律關係，自當以土地之價值及其有效使用系爭土地應可獲得之利益，為其調整租金之標準，按承前所述，系爭土地實屬交通便利之繁華地段，是被告自不得因其本身怠於妥善使用（即拒不改建）所承租系爭土地之建物，而枉以坐落系爭土地上之建物系屬矮舊房屋為由抗辯調整之租金過高，蓋此與地上建物老舊與否無關。
三、證據：提出土地登記簿謄本正本、八十一年訴字第八四七號民事判決書及八十二年上字第一二二三號民事判決書影本乙份、地籍圖謄本正本、地價證明書二份、內湖戶政事務所函乙紙、戶籍謄本二十一份、台北市內湖區戶政事務所函、台中市西區戶政事務所函、台北縣內湖鄉農會通知稿影本乙件、台北市內湖區農會函影本乙件、房屋租賃契約書影本乙紙、除戶登記簿謄本二件、收據乙紙、第二五九三號存證信函影本、許清和所書立之土地返還同意書影本、遺產分割協議書影本、建築改良物所有權移轉契約書及台北市內湖區公所監證書影本、欠租證明影本乙份、筆錄影本乙份、公文送達迴文單影本乙紙、陳情書影本乙份、戶政事務所簡便行文表影本乙份、第二十九號存證信函影本、第二五九二號存證信函及掛號信封影本各乙份、原審言詞辯論通知書之送達證書影本、台灣高等法院八十五年度上字第一五六九號民事判決書、確定證明書影本。
貳、備位之訴：
一、聲明：（即追加丁○○及丙○○為被告後之聲明）㈠被告癸○○、庚○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○
、甲○○、丁○○、丙○○等十一人就共同承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第九號土地（租賃權應有部份共十分之七）之應付年租金自起訴狀繕本送達被告之翌日起租金調整為按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之九計算之租金。
㈡被告癸○○、庚○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○
、甲○○等九人應連帶給付原告新臺幣參拾玖萬陸仟肆佰玖拾參元整及起訴狀繕本送達被告癸○○等九人之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
㈢第二項聲明於原告供擔保後得為假執行。
二、陳述：㈠若鈞院認許清和與原告存有租賃關係而須列許清和之上開基地上建物繼承人為
對造當事人，當事人適格始無欠缺，則原告依民事訴訟法第二百五十六條第四款之規定追加許清和之繼承人丁○○及丙○○二人為被告，蓋許清和之所有繼承人除了許陳市、丁○○、丙○○等三人外，尚有原告等三人，有遺產分割協議書可稽。而許陳市業將其所繼承之系爭房屋所有權應有部份贈與原告之一的戊○○，有建築改良物所有權移轉契約書及北市內湖區公所監證書可稽，故許陳市並無上開基地上建物之所有權，當然亦無該建物坐落基地之租賃權應有部份，與本案已毫無關係，自不須列其為對造當事人。且因原告自取得系爭土地所有權後，原有之房屋對於土地之租賃關係已因混同而消滅，及一人不得身兼性質、立場矛盾之原告與被告，亦為法理之當然，乃以備位聲明作為追加後之訴之聲明。且依前開法條之規定，此等訴之追加不須得被告之同意，其理至明。
㈡有關請求調整租金之依據及計算說明：
按備位訴之聲明即是除了先位訴之聲明部份之外，尚追加許清和之其他繼承人丁○○及丙○○二人為被告後之聲明，請求依據與先位訴之聲明同。是鈞院如審認許清和與原告間亦有租賃關係，因其係與許 分別共有分管該房屋，故其租賃權應為二分之一。因許清和之繼承人中有五位繼承人繼承上開房屋，則每位繼承人之應有部份為十分之一，故上開丁○○及丙○○等二被告共有十分之二之租賃權（事實上承前所述，許清和已無系爭土地之租賃權，僅有借貸之土地使用權，蓋有建物坐落並非即可推論有土地租賃關係）。因被告癸○○等九人共有應有部份二分之一之租賃權加上被告丁○○、丙○○等二人共有十分之二之租賃權，合計共有應有部份十分之七之租賃權，則上開十一位被告之應付年租金自起訴狀繕本送達被告翌日起應調整為依該土地每年度每平方公尺申報地價年息百分之九計算方為妥適。
㈢有關請求給付欠租之依據及計算說明：
因原告對於丁○○及丙○○二被告之欠租給付請求權暫不行使，故僅請求其餘被告癸○○等九人之共同欠租，故此部份之請求金額與先位訴之聲明第二項相同。
乙、被告庚○○部分：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。
㈡如為不利於被告之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠原告之訴顯不合法，請准逕予駁回：
⒈系爭土地，業經台灣高等法院八十二年度上字第一二二三號民事確定判決認斷
原係許清和、許 共同向內湖農會所承租，事屬無爭。承租人許清和、許
二人已不幸去世，則承租權自應係由許清和、許 二人之所有繼承人繼承，灼然無疑。
⒉承租人既屬多數，本件原告提起調整租金之訴，依法應係必要共同訴訟，即應
列明所有許清和及許 之繼承人全部為被告，始為賅洽，否則其訴即屬不合法，彰彰無疑。
⒊惟查原告提起本件訴訟顯未將許清和之繼承人列為被告，而係於第二審訴訟方
追加備位訴之聲明，顯係訴之變更追加，被告已表明不同意原告為訴之變更及追加，原告起訴既未將所有繼承人列為當事人，所訴顯有當事人不適格，自應駁回本件訴訟。
⒋原告為達目的不擇手段，其於八十五年十二月四日上訴理由暨訴之追加狀所呈
原證二十號所謂許清和之土地返還同意書應係偽造之作，而且適可証明原告主張自相矛盾。蓋若原無租約，則該同意書中所謂「因彼此為父子關係，本人即與台端合意終止基地租約」云云，從何而來？試問若原即無基地租約，何必合意終止？矛盾之極。又在父子之間，豈可能竟有父親向兒子立切結書之道理，違逆倫常。
⒌矧前揭台灣高等法院八十二年上字第一二二三號確定判決亦指明「上訴人」（
即原告三人）主張之許清和與內湖農會之租約，現存於兩造之間，許清和或上訴人尚不得捨許 或其餘上訴人，片面將租約變更為使用借貸契約，即原告所主張合意變更基地租賃關係為無償使用借貸關係云云，顯非合法且不實在。㈡原告自稱之租金計算方式，皆屬自說自話，無可為憑，尤其租約確係存在業經判決確定，不容原告恣為主張。
⒈按當初向內湖農會承租之租金係每年八百廿七元，有內湖農會租金收據可稽，
原告竟主張自民國八十四年一月一日起調整為每年十一萬四千六百廿七元云云，惟本件原告係至八十四年六月份始提起本件訴訟，為何主張自八十四年一月一日調整租金？顯然無據。
⒉蓋依法最頂級之地段，最高亦僅得以申報地價年息百分之十為租金最高限，而
系爭土地位於內湖靠山邊之位置，左右皆係矮舊房屋，現場為老舊二層房屋，原告等人亦使用上層，原告請求以申報地價年息百分之九調整基地租金額度實屬過甚，原告主張不合理。
⒊系爭基地上所有二層樓建物，原告使用二樓，被告僅使用系爭基地之二分之一
，此為八十四年十一月二十四日鈞院前審法官至現場履勘載明筆錄，矧被告出租一樓房屋連同基地之使用，每月租金收入僅新台幣一萬二千元，亦經履勘確認無訛，今原告僅出租基地（不包含房屋，被告亦為房屋共有人之一），其訴請調整租金縱屬適法，其調整數額亦不應高於被告利用此基地之價值，始稱允當。
⒋按最高法院八十一年台上字第三○六二號判決意旨，租金為承租人使用、收益
租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡，請鈞院明鑒。
㈢原告主張被告等人未付租金、租金太低，並不實在。
⒈被告庚○○等已一再以存証信函將租金函寄原告等，有內湖郵局八十三年一月
十四日第十九號存証信函及內湖三支郵局八十五年一月廿四日第廿九號存証信函、內湖郵局八十六年五月廿二日第六二一號存証信函可証，並非未付，而且依租約每年租金僅台幣八百餘元，而被告等皆支付上萬元，遠逾當時應付租金額，並無欠原告等任何租金，灼然無疑。
⒉原告起訴並不合法，且顯然矛盾，一面主張自八十四年一月一日按申報地價年
息百分之九調整租金，其所謂請求積欠租金云云，竟亦係按每年申報地價年息百分之九計算，自非適法，況原告所引據大法官會議第二九一號解釋，係就因取得時效完成而登記為地上權人始有適用餘地，與本件完全不同，應無可類推適用，原告請求顯於法不合。
㈣鈞院於八十八年八月三十一日當庭核對內湖農會「財產收入臺帳」原本，其上確
有記載借主：許（許清和、許阿來），並於摘要欄分別記明各年度每坪租金額之更易，足徵台灣高等法院八十二年度上字第一二二三號民事確定判決認斷許清和、許 共同向內湖農會承租系爭土地應無疑義。
三、證據：提出土地登記謄本、本院八十一年度訴字第八四七號、台灣高等法院八十二年度上字第一二二三號民事判決書、地籍圖影本。
丙、被告乙○○○部分：被告乙○○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：系爭建物是其兄所有，其未使用，不應負擔租金債務。
丁、被告癸○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、辛○○、甲○○、丁○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。又訴訟標的對數人必須合一確定者，追加其原非當事人之人為當事人，為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，亦為同法第二百五十六條第四款所明定。本件原告以備位聲明追加丁○○及丙○○為被告，被告庚○○雖不同意，惟數人共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付性質上固為可分，惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故共同承租人所負之租金債務性質上應認為不可分。本件土地原係由訴外人許 與許清和共同承租，嗣許清和死亡，被告丁○○、丙○○為其繼承人，共同繼承許清和於系爭土地租賃關係之一切權利義務，故被告丁○○、丙○○與他被告癸○○、庚○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○、甲○○（許 之繼承人）就租金債務係不可分，原告追加渠等為被告，揆諸前揭說明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，原告訴之追加自屬合法，合先敘明。
二、本件被告癸○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○、甲○○、丁○○、丙○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、兩造爭執要旨；㈠原告起訴之先位聲明主張坐落台北市○○區○○段一小段九地號之土地為原告共
有，訴外人許 、許清和共有（應有部分均為二分之一）門牌號碼為台北市○○區○○路三段一七四巷四十號一、二樓之建物則坐落該土地上。依本院八十一年度訴字第八四七號及台灣高等法院八十二年度上字第一二二三號民事確定判決，訴外人許 、許清和與原告間就系爭土地有不定期租賃關係存在，許 死亡後，被告癸○○、庚○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○、甲○○等九人已繼承其被繼承人許 與原告間之基地租賃關係，惟被告等迄今均未支付租金。自兩造成立租賃關係至今，該地地價升值頗鉅，爰依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條第一項之規定，請求調整租金，並主張類推適用司法院大法官會議釋字第二九一號解釋意旨，請求被告癸○○等九人應連帶給付自七十九年一月一日起至八十三年十二月三十一日之地租三十九萬六千四百九十三元。其備位聲明則主張若本院認應同列原承租人許清和之繼承人為被告，當事人適格始無欠缺，則追加許清和之繼承人丁○○、丙○○為被告，請求調整租金。至請求給付租金之訴部分，爰暫不向被告丁○○、丙○○請求。
㈡被告庚○○則以本件調整租金之訴因承租人有數人，為固有必要共同訴訟，原告
先位聲明僅列原承租人許 之繼承人癸○○等九人為被告，當事人並不適格，應予駁回。而系爭土地位於內湖靠山邊之位置，左右皆為矮舊房屋，原告請求以申報地價年息百分之九計算調整地租實不合理；又原告主張類推適用大法官會議釋字第二九一號解釋意旨請求被告給付七十九年一月一日至八十三年十二月三十一日之租金云云，然本件事實與該解釋內容並不相同，欠缺類推適用之基礎，原告之請求，顯乏依據。且被告庚○○已一再以存證信函將租金函寄原告等，並非未付，況依租約每年租金僅八百餘元，而被告等皆支付上萬元，遠逾當時應付租金額，被告並無積欠任何租金等語置辯。被告乙○○○則抗辯系爭建物係其兄所有，其並未加使用，且該建物之二樓係由原告之親人居住使用，不應令其負擔租金債務等語。
二、本院認定之事實：㈠本件原告主張系爭土地為彼等共有，被告等共有之門牌號碼為台北市○○區○○
路三段一七四巷四十號一、二樓建物坐落其上。依本院八十一年度訴字第八四七號及台灣高等法院八十二年度上字第一二二三號民事確定判決，訴外人許 、許清和與原告間就系爭土地有不定期基地租賃關係存在。原承租人許 、許清和相繼死亡後，由該二人之繼承人即被告等十一人繼承許 、許清和與原告間之基地租賃關係等事實，業據其提出與所述相符之土地登記謄本、判決書影本、戶籍謄本、遺產分割協議書、建築改良物所有權移轉契約書、台北市內湖區公所監證書、判決書影本等件為證，且為被告庚○○所是認，故其主張應堪採信。
㈡請求調整租金之訴部分：
⒈原告先位主張自其取得系爭土地所有權後，已與原承租人許清和合意將兩造間
之基地租賃關係變更為使用借貸關係，故僅列原承租人許 之繼承人癸○○等九人為被告，請求調整租金云云。經查：
①台灣高等法院八十二年度上字第一二二三號判決認定許 、許清和均為系
爭房屋之共有人，基地租賃關係存在於內湖農會與許 、許清和間，有該判決書在卷可稽，故於原告在五十八年十二月十九日取得系爭土地所有權後，基地租賃關係即存在於原告與許 、許清和之間。
②系爭房屋既為許 與許清和共有，該二人自無從就房屋特定部分與原告成
立基地租賃關係，而應認房屋之全部共有人均原告成立基地租賃關係。於許
、許清和相繼死亡後，該租賃關係即應繼續存在於原告與許 、許清和之所有繼承人間，原告起訴請求調整租金，自應以許 、許清和之全部繼承人為被告，當事人適格始無欠缺。
③至原告雖主張自其取得系爭土地所有權後，已與許清和合意將基地租賃關係
變更為使用借貸關係云云，然許清和既為系爭房屋之共有人，而非單獨所有權人，自無從就其對該屋之應有部分與原告合意將租賃關係變更為使用借貸關係，原告所言，殊無可採。
④綜上，原告先位聲明僅列許 之繼承人即癸○○等九人為被告，自屬當事人不適格，欠缺權利保護要件，應予駁回。
⒉至原告備位聲明追加許清和之繼承人丁○○、丙○○為被告，請求調整租金部分：
①查訴外人許清和與原告間亦有租賃關係，前已述及，因其係與許 分別共
有分管該房屋，故其租賃權應為二分之一。而許清和之所有繼承人除丁○○、丙○○二人外，尚有原告等三人，有戶籍謄本及遺產分割協議書可稽。從而，丁○○及丙○○等二被告共有十分之二之租賃權。準此，被告癸○○等九人共有應有部份二分之一之租賃權加上被告丁○○、丙○○等二人共有十分之二之租賃權，合計所有被告共有應有部份十分之七之租賃權，先予敘明。
②按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但
其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。兩造間既為不定期限之不動產租賃，該不動產公告地價自原告於五十八年十二月十九日取得系爭土地所有權後，迭經調漲，有地價證明二紙在卷可稽，堪認價值有昇高，原告本於該條請求為租金之調整，自有所據。
③次按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十
為限，租用基地建築房屋之基地租金準用之，為土地法第九十七條第一項及第一百零五條所明定。土地法施行法第二十五條則規定所謂土地價額係指法定地價而言，又土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法申報之地價為法定地價，而依平均地權條例第十六條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。故系爭土地之租金，應以不超過申報地價之年息百分之十為限。
④又按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置
，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」，最高法院著有六十八年度台上字第三○七一號判例可資參照。經查，系爭土地租金為每年八百二十七元，迄今未曾調整之事實，有內湖農會出具之收據一紙附卷可參，復為兩造所不爭，業堪認定。再者，系爭土地之公告地價迭有調漲，有原告提出之地價證明書在卷足憑。而系爭土地位於八公尺○○○區○○路○段○○○巷與內湖路交叉口附近，巷內建物一樓多供作商店使用，右前方為台北銀行內湖分行，該巷與內湖路交叉口對面即為台北市警察局內湖分局，交通便利，附近生活機能良好。又系爭土地上之房屋係老舊之二層樓磚造建物，一樓由被告出租予訴外人陳家嚴經營佛具店，每月租金一萬二千元，二樓則由原告當住家使用。而經詢問附近商家月收入狀況，約在五至八萬元之間，有更審前之法官會同兩造履勘現場製成勘驗筆錄一紙可按，足證系爭土地鄰近之繁榮程度尚非不佳。本院審酌上情，認本件租金如依原告請求，以起訴狀繕本送達翌日即八十四年六月十六日起調整為按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之九計算，尚嫌過高，應以按年息百分之七計算為適當（計算式：申報地價×使用面積七十平方公尺×百分之七×租賃權應有部分十分之七＝被告應付租金）。是原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
㈢請求給付租金之訴部分：
⒈按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條
聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力」，最高法院著有四十七年台上字第一一五二號判例可資參照。查本件原租金為每年八百二十七元，前已述及，兩造既未曾合意變更租金數額，則在法院依法調整租金前，兩造仍受原租金額之約束，原告僅得依原租金數額請求被告給付。其雖主張應類推適用司法院大法官會議第二九一號解釋意旨，改定被告應給付之租金數額，然該解釋文內容係就時效取得地上權之相關問題為闡述，與本件事實並不相同，欠缺類推適用之基礎，是原告之主張，要無可採。
⒉次按租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。被
告既為時效抗辯，原告就超過五年時效之租金，依法自屬不得請求。本件被告等為共同承租人，渠等對原告所負之給付租金債務係不可分，依民法第二百九十二條準用關於連帶債務之規定，故原告僅訴請原承租人許 之繼承人即被告癸○○、庚○○、子○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、辛○○、甲○○等九人給付二分之一租金（因其等之租賃權僅有二分之一），依法自無不合。至被告乙○○○到庭陳稱伊並未使用系爭房屋，不應負擔租金債務云云，然查其與原告間之租賃關係係繼承其父許 而來，其又自承並未拋棄繼承（見本院八十八年十一月三十日言詞辯論筆錄），則其給付租金之義務，並不因未使用系爭土地而可脫免，故其所辯，洵不足採。
⒊綜上，原告得請求被告庚○○等九人給付之租金數額，應以每年八百二十七元
計算，五年得請求之租金數額為二千零六十八元（827×5×1/2=2067.5，元以下四捨五入）。被告庚○○抗辯其曾三度以存證信函將七十六年十月一日至八十九年一月三十一日之租金共四萬四千元函寄原告，並提出內湖郵局八十三年一月十四日第十九號存證信函、內湖三支郵局八十五年一月二十四日第二九號存證信函及內湖郵局八十六年五月二十二日第六二一號存證信函為證。原告對此並不爭執，惟主張被告庚○○後兩次寄發存證信函時，兩造已在訴訟中，為免遭致訴訟不利結果，其已於八十五年二月一日以台北卅九支郵局第二五九三號存證信函將被告庚○○於同年一月二十四日隨函寄送之面額一萬二千元的匯票一紙退回，則原告業已收受被告庚○○以前揭內湖郵局八十三年一月十四日第十九號、八十六年五月二十二日第六二一號存證信函寄送之租金計三萬二千元乙節，應堪認定。原告既已收受被告庚○○所交付之三萬二千元租金，且該筆款項又遠逾原告所得請求之數額，是被告庚○○等九人對原告所負之租金債務業因清償而消滅，被告庚○○抗辯其並未積欠原告租金等語，誠非虛妄。從而，原告請求被告癸○○等九人應給付積欠之租金，即無所據，應予駁回。
⒋原告請求給付租金之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
三、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認與本件之爭點無涉，故不一一論列，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 六 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 李正紀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十一 日~B法院書記官 陳雪麗