臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一三四號
原 告 永泰建設股份有限公司法定代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間返還房地等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾萬元，及自八十七年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之滯納金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張被告於民國八十三年十一月十七日，向原告買受坐落台北市○○區○○段七小段五九地號土地（面積二千二百六十三平方公尺，權利範圍一萬分之一三六），及其上建號二八０八號，門牌號碼台北市○○區○○路○○○號八樓建物暨Ｂ２甲一及Ｂ２十四號停車位，共計價金新台幣九百七十九萬元，並訂有房屋、土地預定買賣契約書。詎被告未依約如期繳納分期款，且未將銀行貸款七百零四萬元撥付原告，經原告於八十七年九月九日委由律師發函催告被告，限被告於函到十一日內繳清期款及撥付銀行貸款，被告均置之不理，原告乃於同年十一月二十三日委請律師發函依前開契約第十三條第一項之約定，解除兩造間之買賣契約，故兩造買賣契約既已解除，被告應負回復原狀之義務，是被告應將系爭房地所有權移轉返還登記與原告或原告所指定之登記名義人，並將其現在占有之前開買受之房地及停車位騰空交還原告，並依不當得利之規定，自八十七年二月二十二日起，按月賠償原告八萬一千五百八十三元之損害等語。故先位聲明：（一）被告應將坐落台北市○○區○○段七小段建號二八０八號（門牌號碼：台北市○○路○○○號八樓）之房屋及基地持分（地號台北市○○區○○段七小段五九號，應有部分一萬分之一三六）之所有權移轉返還予原告。（二）被告應自坐落台北市○○路○○○號八樓之房屋（含編號Ｂ２甲一及Ｂ２十四號停車位）遷出，並將上開房屋及停車位騰空交還原告，及自八十七年二月二十二日起至交還前項房地之日止，按月給付原告八萬一千五百八十三元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。且原告主張：本件被告確因遲延給付繳納期款及撥交銀行貸款而違約，若認原告解除契約不生效力，則原告仍可依兩造買賣契約第十三條第一項請求被告給付遲延之期款及銀行貸款，並依約給付原告以每逾一日加付千分之一計算之滯納金等語。故備位聲明：（一）被告應給付原告新台幣一百九十萬元及自八十七年九月二十二日至清償日止，按每逾一日加付該期款千分之一之滯納金。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）其於八十三年十一月十七日向原告買受前開房屋及停車位，價金總計九百七十九萬，被告並已繳納二百七十五萬元，而銀行貸款七百零四萬元中，含停車位之價款一百九十萬元，因被告前所購買之停車位為原告欺騙而盜賣，致生停車位產權之爭議，故原告同意於停車位處理完畢前，被告可暫不付款，被告亦已於八十七年十月二十一日將停車位價金外之所有買賣價款交付原告，詎原告嗣未出面解決停車位爭議，仍行催告被告付款，並逕而解約，實無理由，況房屋與車位並非主物與從物關係，且得分別為買賣標的，被告就前開買受之房屋及基地，已如期繳款，原告竟對於房屋及基地以給付遲延限期催告並解除契約，顯於法不合。（二）另被告原購之停車位，有土地所有權登記，原告請求被告更換之車位，並無獨立產權登記，是原告顯未能依民法第三百四十八條使買受人取得買賣標的物之所有權，是被告使用之停車位即有權利瑕疵甚明，且被告更換後之停車位，係原告事後自行增設，是其合法性自有疑問等語。並聲明（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、原告主張被告於八十三年十一月十七日，向原告買受坐落台北市○○區○○段七小段五九地號土地（面積二千二百六十三平方公尺，權利範圍一萬分之一三六），及其上建號二八０八號，門牌號碼台北市○○區○○路○○○號八樓建物暨Ｂ２甲一及Ｂ２十四號停車位，共計價金新台幣九百七十九萬元，且被告尚有其中一百九十萬元之價款未支付等事實，已據原告提出並訂有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書影本為憑，且為被告所不爭執，是原告此部分之主張，堪信為真實。
四、原告主張因被告未繳納期款及撥付銀行貸款，故於八十七年九月九日委請律師發函催告，限被告於函到十一日內繳清價款，嗣因被告仍未於催告期間內繳清價款，故原告於八十七年十一月二十三日再行發函解除兩造前開房屋、土地買賣契約等事實，雖據原告提出景德事務所八十七年九月九日八十七德律字第三四六三號、八十七年十一月二十三日八十七德律字第三五一二號函影本為證，惟被告於八十七年九月十日收到原告前開催告函後，已於八十七年九月二十一日將除車位款一百九十萬元外之房屋、土地價款，已全數給付原告等情，為原告所不爭執，雖原告辯稱依契約內容停車位並非單獨計價云云，惟查：原告自承被告買受之前開永泰京城房地，停車位可自由選擇購買，是可認停車位可作為獨立之買賣標的甚明；且原告於審理中亦不爭執未給付之一百九十萬元，確為最初議定之停車位價款，是以被告既於原告催告之期限內已繳清其買受之房屋及土地價款，則並無遲延給付之情形發生，原告逕行函知被告解除前開房屋及土地買賣契約，即屬無據，不生解除契約之效力。是原告主張因契約解除，被告應負回復原狀義務，將前開房地返還登記原告並遷出，且依不當得利之法律關係，請求被告給付使用系爭房地相當於租金之損害，而為如先位聲明所述之請求，為無理由，應予駁回。
五、另原告主張若解除契約不生效力，則依備位聲明被告依約亦應給付停車位之價款一百九十萬元，及因遲延給付依兩造房屋預訂買賣契約書第十三條所定，按每逾一日加付該期款千分之一之滯納金等情，被告則以系爭停車位係受原告詐欺而更換，且為原告非法所增設，且因無產權登記而有權利瑕疵云云，經查：
（一）被告買受之停車位原為編號Ａ區地下二層甲４號，嗣於八十七年二月二十六日、八十七年七月二十三日分別變更為編號Ｂ２甲４，及編號Ｂ２甲１與Ｂ２甲十四號，而歷次停車位變更，被告均同意且附記登載於前開契約書，並於停車位分配圖上蓋章等情，為兩造所不爭執，被告辯稱係受原告詐欺，而將原有產權登記之停車位，變更為無產權登記之停車位一節，經查被告所指之有產權登記係指於建物登記謄本上所為之車位編號，然該車位係登記於其他登記事項下，此有被告所提出之建物登記謄本可憑，然此並非所謂之所有權產權登記，此觀諸建物登記謄本中，並未將之列入建物或附屬建物中，且亦未標示特定面積甚明，此乃因停車位之面積乃係計入建物之共同使用部分所致，蓋依兩造房屋預定買賣契約第十二條第三項第二款約定：「地下二樓為防空避難室兼停車場部份：該部分（停車位及車道）由車位承買人共用管理使用，平時由購買車位之住戶，按其所訂購停車位置停車使用，未購車位之住戶對於該範圍不得使用及主張權利．．．」，是停車位之買受人係依前開分管約定而對該買受停車位享有之管理使用權，故並非買受特定部分之獨立所有權，是被告認其所買受之停車位係有獨立產權，應屬誤解，是原告既已依約將停車位點交被告占有使用，顯已履行其出賣人之義務，被告所辯原告未移轉買受標的物之所有權云云，尚難採認。
（二）被告另辯稱遭原告詐騙更換停車位云云，則為原告所否認，按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條定有明文，故被告就原告如何對其詐欺一節，自應負舉證之責，然被告既未舉證以實其說，且被告對更換停車位確有事前同意之事實，亦不爭執，是被告所辯，尚難憑採。
（三）被告辯稱其買受之停車位因無產權登記，故恐有他人主張權利，而認有權利瑕疵云云，惟查：有關系爭地下二樓停車位之使用，各區分所有權人均係依與原告所訂前開房屋預定買賣契約書中第十二條第三項第二款之分管協議為權利義務行使之依據，是依該分管協議而取得各買受停車位之專用權，而被告雖辯稱曾有他人禁止其使用買受之停車位云云，然亦未舉證以實其說，應難採信。
（四）至於被告辯稱其買受之停車位係非法增設云云，原告就系爭停車位係於取得建照執照後始變更設計增設等情，並不爭執，惟辯稱其曾於八十六年九月十五日及十月二十日向台北市政府申請變更系爭建物地下二層之停車位，將原本所設之二十一個停車位增設為四十九個等語，經本院依職權向台北市政府工務局調閱相關之八十三年建字第０三三四號建照執照全卷核閱，原告確於八十六年九月十五日因地下二層停車位數量位置變更而申請修改竣工圖，此有該修改竣工圖申請書影本可憑，嗣又於八十六年十月二十日再行報備變更，亦有申請書在卷可稽，而經台北市政府工務局建照管理科批示系爭申請報備變更經查為建築師簽證項目；且經台北市政府工務局建築管理處認符合建築法第三十九條後段之規定，而准予併案修改竣工圖等情，此亦有台北市政府工務局建築管理處便箋二紙影本可證，是原告所稱係合法增設等情，堪信為真，且嗣後亦於八十六年十二月四日取得八六使字第四四八號使用執照，此觀諸前開建照執照案卷自明，而被告就系爭停車位之設置，究違反何項法令，而有礙難使用之情形，均未舉證以實其說，所辯即難採信。
六、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七條定有明文。又違約罰則：（１）甲方（指被告）應繳之各期價款及預定貸款給付部分，應依合約期限按期繳。如有逾期，甲方應自乙方（指原告）通知期限日起按每逾壹日加付該期款千分之壹之滯納金。兩造房屋預訂買賣契約書第十三條亦有明文。本件原告主張被告買受系爭停車位，尚有買賣價金一百九十萬元未給付，而被告抗辯拒絕給付價金之前開事由，均不足採等情，既經認定，是按原告備位聲明，依兩造之買賣契約請求被告給付一百九十萬元之價金及自催告期滿翌日之八十七年十月二十二日起之滯納金，應屬有據，惟查系爭滯納金應屬違約金性質，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條定有明文，本院斟酌被告就系爭買賣契約，已依約繳納價金七百八十九萬元，因誤認其中買賣標的停車位部分有前開瑕疵，始未給付停車位之價金，與故意違約情形有別，是以本院認按每逾一日加付千分之一之滯納金應屬過高，爰依職權酌減，認原告得請求之違約金數額以年息百分之五計算為適當，從而原告備位聲明請求被告給付一百九十萬元，及自八十七年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之滯納金之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書。中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十八 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 劉穎怡右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 八 日~B法院書記官 陳雪麗