臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度重訴字第六七九號
原 告 丁○○訴訟代理人 董安丹律師
顧慕堯律師被 告 乙○○○ 住台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號
甲○○ 住台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號丙○○ 住台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號右三人共同訴訟代理人 張獻村律師右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○、丙○○應將坐落臺北市○○區○○段四小段第四一七、四一八地號土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○、丙○○負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰參拾捌萬玖仟元供擔保後，得假執行，但被告甲○○、丙○○如於假執行程序實施前，以新臺幣柒佰拾陸萬陸仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告等應將坐落臺北市○○區○○段四小段第四一七、四一八地號土地上之門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋遷出，並將上開土地及房屋返還原告。
(二)被告等應自民國八十五年三月七日起至遷讓前開房地之日止，按日給付原告新臺幣貳仟元。
(三)被告等應將台北市政府就第一項所示房屋所為「准予建物第一次登記」之通知函件原本交付原告。
(四)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(１)原告於民國八十四年十月二十八日經由仲介人張大松向訴外人李國綱、江天柱購買聲明所示之房地，然在履約時原告才知該房屋是未辦理建物第一次登記之房屋，故僅辦理土地之產權移轉。而張大松代表出賣人交屋時，有自稱為屋主吳月珍之管家即被告乙○○○者，托稱薪資未付而拒遷，張大松乃允予新台幣（以下同）一百六十萬元，被告乙○○○於八十五年二月七日書立同意書同意搬遷，由張大松先給予被告乙○○○八十萬元，被告全家搬離，再付尾款八十萬元；八十五年三月六日張大松偕原告前往該房屋，被告全家果已遷出，張大松乃給付八十萬元支票予被告乙○○○，但被告乙○○○云其尚有祖先牌位、神桌未及搬離，要求暫置，並書立收據約明於同年月十三日前搬遷，故當日張大松即將房屋點交原告完成。原告因另有居所，故將該房屋空置，不意於八十七年間原告路經該屋，見內有燈火，查詢結果始知被告乙○○○、甲○○又私自侵入居住。
(２)被告乙○○○僅係吳月珍之占有輔助人，吳月珍已將房屋出售予人，原告輾轉買受取得房屋之占有及事實上之處分權，被告乙○○○之占有即無合法權源，原告依民法第九百六十二條、第一百八十四條之規定，自得排除被告乙○○○、甲○○之侵害或回復原狀；縱使被告乙○○○、甲○○有權占有，因原告係本件房屋基地之所有權人，被告乙○○○、甲○○亦無權占有原告之土地，原告自得依民法第七百六十七條及一百八十四條之規定，排除被告乙○○○、甲○○之侵害，請求其遷出上開房地。又被告乙○○○、甲○○無權占有原告之房地，依民法第一百八十四條侵權行為及第一百七十九條不當得利之規定，原告得請求相當於租金之損害賠償或不當得利；再者，系爭房屋係於民國五十八年以前所建，當時為陽明山管理局所轄，依法令無法辦理建築執照而為建物所有權第一次登記，現則歸台北市政府管轄，其曾文知屋主准於一定條件下辦理建物所有權第一次登記，該文現在被告乙○○○持有中，該函係對系爭房屋有合法權源之人所為之核准函文，為此請求被告乙○○○交付該文給原告憑之辦理產權登記。
(３)原告於訴狀送達後，申請被告戶籍謄本時發現該地址中，除有被告乙○○○、甲○○外，尚有丙○○之戶籍於其內，因對其請求之基礎事實同一，原告自得為訴之追加。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
(１)不同意原告之追加。
(２)系爭房屋為吳月珍出資建造，為吳月珍所有，此為原告所自認。且吳月珍於六十四年間僱用被告乙○○○為管家時起，即將系爭房屋交由被告乙○○○管理占有使用迄今，從未將系爭房屋轉讓與第三人或其女婿江天柱。此由原告無法舉證證明吳月珍有將系爭房屋讓與江天柱之事實，及在此之前從無第三人要求被告遷讓房屋，暨原告自承李國綱、江天柱隱瞞該屋未辦理所有權第一次登記等情可證。蓋吳月珍茍有將系爭房屋讓與江天柱，江、李二人何有不將轉讓之證據交予原告資憑之理？又何需故意隱瞞未為所有權第一次登記之事實？江天柱又何以未曾要求被告搬遷而任由被告占有使用？而江天柱既未受讓系爭房屋取得事實上之處分權，亦未占有系爭房屋，則其與李國綱擅將系爭房屋出售予原告，自屬無權處分行為，且未經吳月珍承認，依法不生處分之效力，原告自未取得系爭房屋之事實上處分權。且被告乙○○○於李國綱、江天柱將系爭房屋出售於原告後，固於八十五年二月七日對訴外人張大松出具同意書同意收受張大松交付之八十萬元支票，作為全家搬離系爭房屋之搬遷費用，尾款八十萬元則於八十五年三月六日被告將戶籍遷出及私人用品搬離時付清。然被告乙○○○於八十五年三月六日收受張大松另行交付用以支付搬遷費用之八十萬元支票，並同意於八十五年三月十三日前將神桌搬清，戶籍遷出時，被告仍居住於系爭房屋內而未將之點交原告占有。此由原告指訴被告乙○○○竊佔案，於鈞院刑事庭所供：八十五年三月六日伊至該房地，房屋內僅剩一個神桌，客廳內一些破傢俱，樓上一張破床，行李打包好放在樓下，但伊朋友表示神桌還在不能搬，伊乃與被告立下同年三月十三日要搬離之切結書等語。及證人周文龍於刑事庭所證：伊與告訴人︵即原告︶同往看房子，被告帶領告訴人逐一查看房間，當時房內有神桌，地上有打包之物品，被告並表示過幾天要搬走等語可證。並有被告乙○○○獲判無罪之台灣高等法院刑事判決可稽︵見被證三︶。嗣因上開支票並未兌現，且張大松又未再支付尾款八十萬元，此由其所開立金額均為八十萬元，發票日分別為八十五年三月十二日、同年四月三日、同年六月十日之支票均遭退票等情可證︵見被證三︶。因此被告乃以尾款未付而未搬離，而非被告遷出該屋後復擅自進占，此由被告乙○○○於八十五年三月六日並未點交系爭房屋予原告占有，及其被訴竊佔案獲判無罪等情可證，則被告自無無權占有可言。足見原告主張其於八十五年三月六日已受點交取得系爭房屋事實上管領之力而為占有人云云，顯不足採。而原告既非系爭房屋之占有人，被告又非無權占有，原告自不得依民法第一百八十四條及第九百六十二條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋。
(３)次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例可資參照。查原告所購土地既原與系爭房屋同屬吳月珍一人所有，嗣吳月珍獨將土地出售予訴外人何達成後，再輾轉由江天柱出售予原告，依上開判例意旨，吳月珍所有之系爭房屋仍有繼續使用原告土地之權。而被告乙○○○既因受僱關係而合法占有使用系爭房屋，自有權占有使用原告之土地，而非無權占有。從而原告另依民法第七百六十七條及第一百八十四條之規定，請求被告自系爭房屋遷出，顯無理由。又被告以所有權人之意思自主占有，迄今二十二年未間斷，依民法第七百六十九條、第七百七十二條之規定，已因時效取得所有權登記請求權，即非無權占有。
(４)一般不動產買賣契約書，於首頁買賣契約人欄必完整記載全體買賣當事人姓名，末頁則由全體買賣當事人簽章並載明住址，始符契約程式。本件不動產買賣契約書於首頁買賣契約人欄，僅記載買主丁○○賣主李國綱，而所謂賣主江天柱之姓名則付闕如。且江天柱於契約書末頁亦僅於李國綱姓名旁側任意簽名，並未記載其住址，該兩人用印位置，更屬錯置，已然不合契約程式而具重大瑕疵，且就買賣價金高達三千三百萬元之契約而言，其雙方簽約竟如此草率為之，該項價金又逾以公告現值計算之金額六百五十六萬餘元甚多，豈非有違經驗法則而堪認為真正？何況系爭房屋係遭江天柱無權處分，業於前提書狀中敘明，則被告否認該項買賣契約之真正，顯非無據，何容任意指為濫行主張？原告自應就契約之真正，負舉證之責。
(５)吳月珍固於七十七年七月十六日將其土地出售予何達成，但並未將系爭房屋一併出售，而仍續由被告乙○○○管理使用，有吳月珍八十五年至八十九年自來水管理費收據可稽。則嗣後先後僅受讓上開土地之何達成、葉明裕、江天柱，自無成為系爭房屋稅捐納稅義務人之可能。是原告主張何達成、葉明裕、江天柱分別為系爭房屋稅捐納稅義務人云云，已屬無據，且原告目前固屬系爭房屋稅捐之納稅義務人，但此係江天柱擅以系爭房屋原所有權人名義無權處分使然，此觀卷附契稅繳款書可明。從而原告主張其為納稅義務人係由各前手間依契稅條例、房屋稅條例之規定而辦理云云，純屬出於推測，自不足採，其所舉契稅繳款書，自亦不得作為吳月珍有將系爭房屋轉讓與何達成或江天柱之證明。
(６)被告既非無權占有系爭房地，原告所指之﹁准予建物第一次登記﹂之通知函件，亦非被告所持有，則原告請求被告給付相當於租金之損害賠償或不當得利及請求被告交付上開通知函件，顯非有據。
理 由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一：：。二請求之基礎事實同一者。三：：。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原告於訴狀送達後，申請被告戶籍謄本時發現該地址中，除有被告乙○○○、甲○○外，尚有丙○○之戶籍於其內，因對上述三人請求之基礎事實同一，原告為訴之追加，於法並無不合。先予敘明。
二、原告主張其於民國八十四年十月二十八日經由仲介人張大松向訴外人李國綱、江天柱購買聲明所示之房地，然在履約時原告才知該房屋是未辦理建物第一次登記之房屋，故僅辦理土地之產權移轉。而張大松代表出賣人交屋時，有自稱為屋主吳月珍之管家即被告乙○○○者，托稱薪資未付而拒遷，張大松乃允予一百六十萬元，被告乙○○○於八十五年二月七日書立同意書同意搬遷，由張大松先給予被告乙○○○八十萬元，被告全家搬離，再付尾款八十萬元；八十五年三月六日張大松偕原告前往該房屋，被告全家果已遷出，張大松乃給付尾款八十萬元支票予被告乙○○○，但被告乙○○○云其尚有祖先牌位、神桌未及搬離，要求暫置，並書立收據約明於同年月十三日前搬遷，故當日張大松即將房屋點交原告完成。原告因另有居所，故將該房屋空置，不意於八十七年間原告路經該屋，見內有燈火，查詢結果始知被告等又私自侵入居住，因以民法第九百六十二條、第一百八十四條、第七百六十七條、第一百七十九條之規定，請求被告等遷讓房屋、給付損害賠償或不當得利，並交付台北市政府發「准予建物第一次登記之通知」給原告等情。並據其提出買賣契約影本、土地登記謄本、稅單影本、同意書影本、收據影本、訊問筆錄影本地籍閱覽影本、點交收據、土地複丈成果圖影本等件為證。
三、被告則以系爭房屋為吳月珍出資建造，為吳月珍所有，吳月珍於六十四年間僱用被告乙○○○為管家時起，即將系爭房屋交由被告乙○○○管理占有使用迄今，從未將系爭房屋轉讓與第三人或其女婿江天柱。江天柱與李國綱擅將系爭房屋出售予原告，自屬無權處分行為，且未經吳月珍承認，依法不生處分之效力，原告自未取得系爭房屋之事實上處分權。而被告乙○○○於八十五年三月六日雖收受張大松所交付用以支付搬遷費用之八十萬元支票，並同意於八十五年三月十三日前將神桌搬清，戶籍遷出，然斯時被告仍居住於系爭房屋內而迄未將之點交原告占有，被告已因時效取得所有權登記請求權，自非無權占有；原告所提系爭不動產買賣契約書非真正，被告並未持有「准予建物第一次登記」之文件等語，資為抗辯。
四、兩造爭執之重點在於：(１)被告在本件買賣之前，原本之占有性質為何？是有權占有或無權占有？(２)嗣後，即本件買賣之後，被告是否曾點交房屋給原告、原告是否已取得對房屋之占有？以下分述之。
(１)被告在本件買賣之前，原本之占有性質為何？是有權占有或無權占有？經查系爭房屋為訴外人吳月珍原始出資建築，並未辦理建物保存登記，為兩造所不爭，自堪信為真實，而被告乙○○○主張其自民國六十四年起受吳月珍之僱為管家，並即居住在系爭房屋之內云云，經原告於本院八十九年一月五日、三月一日辯論期日及八十九年三月二十九日所提辯論意旨狀自認，依民事訴訟法第二百七十九條第一項之規定「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命推事、受託推事前自認者，無庸舉證。」，被告乙○○○對於其自民國六十四年間起，以受僱人即占有輔助人之地位而有權占有系爭房屋之事實，即無庸舉證。雖原告嗣後爭執被告乙○○○並未舉證其確實受吳月珍僱傭，其原本之占有係無權占有云云，惟依民事訴訟法第二百七十九條第三項之規定「前項自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而自認者，始得為之。」可見訴訟上自認之事實，當事人不得再為爭執，非有法定情形，不得任意撤銷，本件原告並未證明該自認與事實不符，且係出於錯誤，其嗣後之爭執 (撤銷自認？)，並不合法。被告乙○○○既係因受僱於原房屋之所有權人吳月珍，而占有系爭房屋，依民法第九百四十二條「受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」之規定，應認其占有系爭房屋，係吳月珍之占有輔助人，而有權占有。
(２)本件買賣之後，被告是否曾點交房屋給原告、原告是否已取得對房屋之占有？被告乙○○○之原本占有係有權占有，然而若其嗣後有點交房屋給原告，則原告即取得系爭房屋之占有，原告即得本於占有被侵奪，訴請被告遷讓房屋，是以被告乙○○○有無點交房屋給原告，即係本件爭執重點。原告關於其曾受點交之證據，無非係本件房屋土地買賣之仲介人張大松與被告乙○○○於八十五年二月七日簽立同意書，被告乙○○○同意先收受張大松交付之八十萬元支票，作為全家搬離系爭房屋之搬遷費用，尾款八十萬元則於八十五年三月六日被告將戶籍遷出及私人用品搬離時付清。然查被告乙○○○於八十五年三月六日收受張大松另行交付用以支付搬遷費用之八十萬元支票，並同意於八十五年三月十三日前將神桌搬清，戶籍遷出時，被告仍居住於系爭房屋內而未將之點交原告占有。此由原告指訴被告乙○○○竊佔案，於本院刑事庭所稱：八十五年三月六日伊至該房地，房屋內僅剩一個神桌，客廳內一些破傢俱，樓上一張破床，行李打包好放在樓下，但伊朋友表示神桌還在不能搬，伊乃與被告立下同年三月十三日要搬離之切結書等語可證。再者，證人即原告之友人周文龍於刑事庭亦證稱：伊與告訴人︵即原告︶同往看房子，被告帶領告訴人逐一查看房間，當時房內有神桌，地上有打包之物品，被告並表示過幾天要搬走等語，由此證言「被告表示過幾天要搬走」，顯見八十五年三月六日當天被告乙○○○並未點交房屋給原告，嗣因上開尾款支票並未兌現，且張大松也未再支付尾款八十萬元，此由其所開立金額均為八十萬元，發票日分別為八十五年三月十二日、同年四月三日、同年六月十日之支票均遭退票等情，亦有被告所提被證三之資料附卷可按，因此被告乙○○○乃以尾款未付而始終未搬離，而非被告遷出該屋後復擅自進占，此並有被告乙○○○被訴竊佔案獲判無罪之判決附卷可按，則原告並無自被告乙○○○受點交，而原告亦未證明其曾自任何有權之人處受點交，是以被告乙○○○自始即係因占有輔助人之地位，基於本權而繼續有權占有系爭房屋，原告主張民法第九百六十二條占有被侵奪、第一百八十四條侵權行為，請求被告乙○○○遷出系爭房屋云云，並不足採。至於原告主張系爭房屋之基地為其所有，房屋坐落在土地上，其可依民法第七百六十七條、民法第一百八十四條之規定訴請被告遷出系爭房地，並以最高法院八十三年度第七次民事庭會議決議為依據，惟其所舉最高法院該決議，其前提是當事人本係無權占有基地，是以雖基地所有權人對基地上之建物之回復請求權已罹於時效而消滅，基地之所有權人仍得以無權占有基地為由訴請將基地交還，本件之情形是否屬此，即待審究：經查本件房屋坐落之基地為台北市○○區○○○○段０四一七、０四一八地號，為兩造所不爭執，自堪信為真實，而上開二筆土地均曾係吳月珍所有，亦有土地登記簿謄本附卷可稽，可見吳月珍所有系爭房屋原本即建築在其所有之土地上，兩造對此亦不爭執，是以系爭房屋之占有系爭土地即非無權占有，顯見原告所舉上述最高法院之決議與本件情形並不相同，自無從比附援引，原告主張被告乙○○○占有基地為無權占有，亦無所據。
(３)原告訴請被告甲○○、丙○○遷出房屋，返還房地部分：本件被告乙○○○並非無權占有是源於其係原屋主、地主吳月珍之管家，受吳月珍僱傭而繼續占有系爭房屋土地，然而被告甲○○、丙○○其占有之權源為何，被告甲○○、丙○○均未主張或舉證，其等雖係被告乙○○○之兒女，惟其與吳月珍之間未必就有占有輔助人之關係，況且，依最高法院六十五年台抗字第一六三號判例「所謂占有輔助人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法九百四十二條所指受僱人、學徒或其他類似關係。再抗告人雖為債務人之女，並與之住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用被執行之房屋係受債務人之指示時，尚難謂該再抗告人為債務人之輔助占有人。」意旨所示，被告甲○○、丙○○如確已結婚成家獨立生活，即無從認為其有占有輔助人之地位，而本件依卷附被告等之戶籍謄本之記載，被告甲○○（民國000年生）、丙○○（民國000年生）均已成年，甲○○原住彰化縣、為戶長，於八十一年二月十九日始遷入系爭房屋；丙○○原住台北縣，民國七十三年九月四日遷入，民國七十五年與吳００離婚登記。足見被告甲○○、丙○○早已獨立成家，無從認為係占有輔助人，而原告係系爭土地所有權人，有土地登記簿謄本在卷可按，雖被告抗辯其土地買賣契約有假云云，惟依最高法院五十年台上字第九六號判例「依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以，其登記仍不失其效力。」是以在此項登記未經塗銷之前，原告為土地所有權人，自可依民法第七百六十七條之規定請求被告甲○○、丙○○將基地返還原告，原告此部分之請求，應予准許。至於原告請求被告甲○○、丙○○自系爭房屋遷出、返還房屋給原告，因原告並非所有權人或占有權人，其請求並無依據，此部分之請求，應予駁回。
(４)再就原告請求損害賠償或不當得利之部分而論：按民法第三百七十三條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不在此限。」是以不動產買賣契約成立後，如果標的物已交付，收益權屬於買受人，如果標的物未交付，縱使所有權已移轉給買受人，買受人仍無收益權，本件原告迄未舉證自任何有權之人處受領交付，已如前述，則其尚無收益權，從而其主張其受有相當於租金之損害或本件被告不當得利乙節，並無所據，其請求不能准許。
(５)原告另請求被告應交付台北市政府所發「准予建物第一次登記」之通知給原告，惟其請求之依據為何，並未表明，所請自無從准許。
五、綜上所述，被告乙○○○基於係原房地所有權人吳月珍之占有輔助人之地位而有權占有系爭房地，原告並未舉證其曾受任何有權之人之交付系爭房地，其訴請被告乙○○○遷出系爭房屋、返還土地，並無所據，被告甲○○、丙○○並非吳月珍之占有輔助人，亦無舉證其有何正當權源占有系爭房地，原告以土地所有權人，訴請其遷出土地，應予准許。原告訴請被告等賠償損害或返還不當得利，因原告始終未能舉證曾受領系爭房屋土地之占有，其對系爭不動產尚無收益權，其請求，即不能准許。原告訴請被告等交付台北市政府所發「准予建物第一次登記」之通知，惟未表明其法律依據，自無從准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第一項前段、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十七 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 俞慧君右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十四 日~B法院書記官 何子傑