臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一○七號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 柴健華律師右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年四月二十四日本院士林簡易庭八十九年度士簡字第八五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人自民國六十一年六月二十九日已居住於台北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號三樓（下稱：系爭房屋），可見被上訴人所述係自七十四年起出租予上訴人並不實在，被上訴人無權要求返還系爭房屋。
（二）上訴人之前夫鄒明輝因與被上訴人有生意往來，於七十四年間簽發本票新台幣（下同）一百五十萬元給被上訴人，據鄒明輝稱，經以數筆成衣成品扣抵後，所積欠之債務已無一百五十萬元之多，但被上訴人仍以一百五十萬元之本票，就系爭房屋之拍賣價金參與分配，並且輕易以五十七萬七千六百元得標，實在冤枉。
（三）系爭房屋拍賣之前，被上訴人要求將系爭房屋所有權狀交由其保管，並口頭同意讓上訴人永久無償使用系爭房屋。
（四）被上訴人於八十一年間，屢次以電話威脅上訴人及子女必須遷離，否則要請警察強制驅離，並且揚言要告上訴人，上訴人因遭其要脅恐嚇，精神不堪其擾，心生害怕，才與被上訴人簽下租約，實際上並非出於上訴人之自由意願，兩造間之租約應屬無效。
（五）上訴人因遭前夫鄒明輝拖累，負債累累，實在無力繼續負擔房租，始於八十六年元月間停止給付租金。
（六）被上訴人誣告上訴人竊佔系爭房屋，業經檢察官為不起訴處分確定，
（七）系爭房屋遭法院拍賣，上訴人均不知情。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台灣士林地方法院檢察署八十八年度偵字
第三六○○號不起訴處分書、殘障手冊、台灣高等法院檢察署駁回通知書、戶籍謄本。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人取得系爭房屋及所坐落基地之所有權，是本於法院強制執行之拍賣程序，並無詐取權狀之情，上訴人一再質疑並否定被上訴人為系爭房屋所有權人之地位，不足採信。
（二）兩造自八十一年起即就系爭房屋簽訂租賃契約，並續約數次，原本上訴人均依約繳付租金，往來愉快，不料上訴人竟無故拒絕繼續繳付租金，且於訴訟中誑稱係遭被上訴人要脅恐嚇始簽訂租約，實乃子虛烏有。
（三）被上訴人未曾同意讓上訴人永久無償使用系爭房屋。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地及建物登記簿謄本。
丙、本院依職權調閱七十四年度執字第四○三四號拍賣抵押物卷宗。理 由
一、本件被上訴人主張其經本院七十四年度執字第四○三四號拍賣抵押物強制執行程序，得標買受系爭房屋及所坐落之土地，並由本院於七十四年十二月十日核發權利移轉證書取得所有權，且登記為所有權人，嗣於八十一年間起，將系爭房屋出租予上訴人，租約每期為一年，上訴人並持續承租至八十六年四月三十日，原本上訴人均按月支付租金，惟自八十六年一月起即無故拒繳租金，被上訴人原本不再續租，因上訴人佯稱所欠租金必儘速償還，被上訴人因而同意自八十六年六月八日起，至同年十二月七日止再續租半年，惟上訴人仍未依約給付，於租期屆滿後亦不將系爭房屋返還被上訴人，爰依民法第七百六十七條、第四百五十五條之規定，請求上訴人返還系爭房屋；又上訴人自八十六年一月一日起至租約屆滿日止之租賃期間，迄未繳納租金，爰依約請求上訴人給付積欠之租金，且上訴人於租賃契約屆滿後，仍占用系爭房屋，顯係無法律上之原因而受有利益，並致被上訴人受有損害，爰依民法第一百七十九條之規定，請求上訴人自租約屆滿後，至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之利益一萬四千元等語。
二、上訴人則以其前夫鄒明輝因與被上訴人有生意往來，於七十四年間簽發本票一百五十萬元給被上訴人，據鄒明輝稱，經以數筆成衣成品扣抵後，所積欠之債務已無一百五十萬元之多，但被上訴人仍以一百五十萬元之本票，就系爭房屋之拍賣價金參與分配，並且輕易以五十七萬七千六百元得標，實在冤枉，且系爭房屋拍賣之前，被上訴人要求將系爭房屋所有權狀交由其保管，並口頭同意讓上訴人永久無償使用系爭房屋；被上訴人於八十一年間，屢次以電話威脅上訴人及子女必須遷離，否則要請警察強制驅離，並且揚言要告上訴人，上訴人因遭其要脅恐嚇，精神不堪其擾，心生害怕，才與被上訴人簽下租約，實際上並非出於上訴人之自由意願，兩造間之租約應屬無效云云資為抗辯。
三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，八十五年十月九日修正前強制執行法第九十八條規定甚明。查被上訴人經由本院七十四年度執字第四○三四號拍賣抵押物強制執行拍賣程序中得標買受系爭房屋，並於七十四年十二月十二日領得執行法院所發給之權利移轉證書，此有送達證書一件附於上開強制執行卷宗足資佐證（第一一一頁），是被上訴人為系爭房屋之所有權人一節，應堪認定。
四、再查，被上訴人主張自八十一年五月一日起，將系爭房屋出租予上訴人，租約每期為一年，上訴人並持續承租至八十六年四月三十日，原本上訴人均按月支付租金，惟自八十六年一月起即無故拒繳租金，被上訴人原本不擬續租，因上訴人佯稱所欠租金必儘速償還，被上訴人遂自八十六年六月八日起，至同年十二月七日止再續租予上訴人半年，今租期業已屆滿之事實，業據其提出歷年兩造簽訂之房屋租賃契約書六件均影本為證，且上訴人就上開六件租賃契約書上簽名、蓋章之真正，以及持續繳納租金至八十五年十二月份為止，自八十六年一月一日起，未再繳納租金等事實均自認在卷，應堪信為真實。雖上訴人辯稱：是被上訴人於八十一年間，屢次以電話威脅上訴人及子女必須遷離，否則要請警察強制驅離，並且揚言要告上訴人，上訴人因遭其要脅恐嚇，精神不堪其擾，心生害怕，才與被上訴人簽下租約，實際上並非出於上訴人之自由意願，兩造間之租約應屬無效云云資為抗辯。然查，被上訴人既為所有權人，則上訴人倘無使用權源任意占用系爭房屋，自得請求上訴人遷出，是被上訴人縱曾以電話告知上訴人必須遷離，否則要以公權力強制搬遷，亦非屬不法之要脅恐嚇手段，且上訴人倘無承租系爭房屋之自由意願，大可另覓他處承租，豈有仍按月給付租金幾達五年之久，並先後與被上訴人簽訂六份房屋租賃契約書，因認上訴人之辯解，洵無可採。
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段規定甚明。上訴人雖又辯稱：被上訴人曾口頭承諾系爭房屋由上訴人永久無償使用云云，然此為被上訴人所否認，參諸上開條文規定，上訴人就此應負舉證證明之責，其既未能舉證以實其說，空言辯解其有使用權源，實乏依據。是上訴人於上開租賃契約屆滿後，仍占有使用系爭房屋，應屬無權占有，亦堪認定。
六、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文，又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第四百五十五條亦規定甚明。從而，被上訴人基於所有權人以及出租人之地位，於租期屆滿後，基於上開規定請求上訴人返還系爭房屋，自屬於法有據，應予准許。又上訴人自八十六年一月一日起未再續付租金之事實，業經前揭認定，則被上訴人基於租賃契約之約定，請求上訴人給付自八十六年一月一日起，至租約屆滿日止所積欠之租金，亦屬有據。再上訴人自租賃契約期滿後，無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，獲得占有系爭房屋之利益，被上訴人本於民法第一百七十九條之規定，請求上訴人按月給付以租賃契約所約定月租金一萬四千元為計算標準之不當得利，為有理由，亦應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 四 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳介源~B法 官 王怡雯~B法 官 蔡文育右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 六 日~B法院書記官 黃瑞華