臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一七號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 鄭建國律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 侯俊安律師右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十八日本院內湖簡易庭八十八年度湖簡字第五０九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（以下同）九十五萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
（三）准上訴人供擔保為假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）查本件被上訴人辯稱：上訴人同意其以押租保證金抵充四月份租金，且五月十日與五月三十一日二張支票係用以支付五月份及六月份之租金云云，完全為無中生有之情節，蓋兩造租賃契約明定押租保證金為十萬元整，苟上訴人同意其抵充四月份租金九萬五千元，則押租保證金尚有五千元餘額可供抵充，則被上訴人五月份豈會另支付九萬五千元，而非九萬元？其理已不可通，況查本件上訴人從未同意被上訴人以押租保證金抵充積欠租金，被上訴人信口聲稱上訴人同意其抵充，並未舉證以明其說，亦有未合，惟原判決見未及此，竟謂二張支票面額與房租金額相同，即謂該支票與租金有關，不啻採信被上訴人有關上訴人同意其以押租保證金抵充四月份租金等毫無根據之主張，致有認定事實不依證據之違誤。
（二）次查本件兩造就系爭房屋後棟，係屬「分租」之性質，而非「轉租」。換言之，上訴人係向訴外人王芳雄承租全部房屋後，將後棟部分分租予被上訴人，此所以上訴人與訴外人王芳雄約定之租金高達十五萬三千元，而上訴人與被上訴人間之租金僅九萬五千元之原委，惟原審不察，竟謂上訴人受領相當五月份租金之損害金與常情不合云云，至屬遺憾。況且，緣本件上訴人從未同意被上訴人以押租保證金抵充四月份租金，故被上訴人同意收受五月三十一日支票九萬五千元時，因尚有押租金壹拾萬元可供抵充超過部分之損害，何來與常情不合之問題？益見原審判決理由認定事實至為草率，且有偏頗情事，殊無可取。
（三）復查上訴人抗辯時自稱：上訴人同意其延長二個月租期，惟證人張文錦則證稱「房東同意讓我們延一個月，至五月底又搬遷不及，房東同意至六月底再搬遷」，顯見證人所述情節，即與被上訴人書狀所陳有重大出入，已非可信，且證人即身為會計人員，作證時竟然對於四月份積欠租金如何處理乙節，未置一詞，亦屬咄咄怪事，乃原判決竟率予採信，尤令人費解。
（四）本件事實經過為：
１、八十七年二月二十八日兩造舊分租契約到期，惟被上訴人拒不搬遷。
２、八十七年四月間經被上訴人苦苦哀求，上訴人不知有詐，於是同意自同年五月一日起，再分租一年，惟言明因上訴人已決定於八十八年五月與屋主終止租約，將全部房屋（包括被上訴人分租部分）返還於屋主，故兩造租約特別約定「本契約租賃期間為壹年於八十八年四月三十日將收回房屋，並中止本契約，甲方不（再）於前三個月再次通知，請務必遵守」等語，以配合上訴人交還房屋予屋主之時間。
３、八十八年五月初，租期雖已屆滿，但被上訴人於租賃標的內仍堆置大量鐵工機具，繼續營業，上訴人之會計范惠卿見狀甚感氣憤，質問被上訴人何以言而無信？被上訴人自知理虧，為安撫上訴人，乃先行交付發票日為八十八年五月十五日，面額新台幣玖萬伍仟元，用以請償四月份租金之支票乙紙，並請范小姐連絡屋主王芳雄，並向屋主表示願於上訴人使用之前棟部分騰空搬離時，由被上訴人繼續承租全部房屋，惟遭屋主當面拒絕。
４、八十八年五月中旬，上訴人已將前棟部分騰空，準備交還屋主，惟被上訴人以一時搬遷不及為由，請求上訴人通融，並稱五月下旬一定搬遷完畢，且及賠償逾期搬遷之損失云云。
５、八十八年五月下旬，上訴人之會計范惠卿再次前往租賃標的查看被上訴人搬遷情形時，赫然發現被上訴人毫無任何準備搬遷之動作，氣憤之餘，乃要求被上訴人賠償逾期占用房屋之損失，被上訴人始開立發票日為八十八年五月三十一日；面額九萬五千元之支票一紙交予范惠卿，作為遲延返還房屋之賠償金。
６、八十八年五月底上訴人之會計范惠卿再度前往租賃標的現場查看，被上訴人竟一仍舊慣，毫無搬遷之跡象，並藉詞敷衍。由於房屋因被上訴人蓄意拖延，以致遲遲無法交還屋主，爾後猶須按月支付屋主高達十五萬三千元之租金，上訴人怒斥被上訴人毫無信用之餘，斯時並告以將循訴訟程序解決。
７、八十八年六月中旬被上訴人逾期搬遷已一個半月，惟仍占用租賃標的繼續營業，上訴人始委託律師寄發存證信函，請求被上訴人遷讓房屋、回復原狀及給付違約金，被上訴人始於六月二十三日匆匆搬離，惟仍遺留成堆之雜物。
８、八十八年六月二十四日上訴人提起本件返還租賃物暨請求給付違約金訴訟。
（五）查被上訴人固不諱言租期屆滿後，尚積欠上訴人八十八年四月份租金未付，而承前所述，迄至八十八年五月中旬，被上訴人經營之鐵工廠根本毫無搬遷之跡象，早已構成違約狀態，斯時上訴人復已騰空前棟部分，準備將房屋返還屋主，則上訴人催促被上訴人迅速搬遷，已唯恐不及！寧有被上訴人所主張：八十八年五月中旬上訴人不特同意渠延展租賃期限；又同意以押租保證金抵付四月份租金之理？顯見被上訴人臨訟杜撰各節，在在違反常理，殊無可信。
（三）次查被上訴人於八十八年五月初尚且偕同上訴人前往拜訪屋主王芳雄，要求以被上訴人名義繼續承租系爭全部房屋，益可見上訴人不可能於租期屆滿前有同意延長租賃期限之舉，而租期屆滿後，除非分租之收益高於租金支出之不利益，任何人更不可能於騰空前棟房屋之同時，願意負擔鉅額租金支出，而同意延展分租部分之租期。凡此，均可反證被上訴人所辯，顯然大乖情理。
（四）被上訴人於遷讓房屋前，不得主張以押租保證金抵付租金：
１、按本件兩造租賃契約第五條明定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）十萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」準此，本件押租保證金顯係作為承租人回復租賃房屋原狀暨交還房屋之擔保，且房屋遷空、交還之前，被上訴人並無請求退還押租保證金之權利。申言之，租賃房屋回復原狀及遷空之前，押租保證金返還請求權根本尚未發生，更遑論充作抵銷承租人積欠租金之主動債權（民法第三百三十四條參照）。
２、查被上訴人係於收受上訴人寄發之證信函後，始開始進行搬遷，惟因被上訴人以經營鐵工廠為生，以致租賃標的內污穢不堪，即使重機械搬離後，仍遺留大量雜物，迄至八十八年六月二十三日，始由屋主僱工清理完畢。有鑑於此，任何出租人目睹被上訴人使用租賃物之情況，洵無可能於租賃物騰空、遷出之前，同意捨棄回復原狀之擔保，而任由被上訴人抵充租金，此為情理之常。況被上訴人逾期遷出，損害尚且擴大之中，上訴人更無可能迎合被上訴人一廂情願之想法，而同意抵付，要無疑問。
３、職故，本件被上訴人雖一再主張：習慣上，四月份租金可以租保證金抵充云云，惟揆諸右揭兩造租賃契約以及民法之規定，本件押租保證金之性質，已無援用「習慣」之餘地，至於其後被上訴人改口聲稱以押租金保證金抵充四月份租金係經上訴人同意乙節，不特違反情理，復與經驗法則不合，自難置信，且徒然彰顯其蓄意違約之意圖而已。
（五）兩造訂立一年期租賃契約當時，既然於契約書以手寫文字特別強調被上訴人應於「租約到期將房屋恢復原狀歸還甲方」，則上訴人於五月初租約到期後，被上訴人猶未搬遷之際，根本不可能同意被上訴人以押租保證金抵付四月份租金，蓋依兩造租賃契約第五條約定，押租保證金之性質，係用以擔保承租人遷空、交還房屋之義務，被上訴人於租賃期間內，已無從主張抵付租金，更遑論本件租期屆滿後，被上訴人尚未搬遷騰空之前，任何出租人焉有同意其抵付積欠租金之理？足見被上訴人妄稱上訴人於五月初同意渠以押租保證金抵付四月份租金乙節，顯然違反常理，且有背兩造租賃契約特別條款載明之文義，殊無可信。
（六）上訴人於八十八年六月中旬委請律師繕發之律師函既已言明被上訴人應賠償違約金，且無催告被上訴人給付四月份租金，更足證五月中旬被上訴人交付面額九萬五千元，日期為八十八年五月十五日之支票乙紙，確係用以支付四月份積欠之租金，惟被上訴人臨訟竟辯稱：上訴人寄發之存證信函未同時請求給付四月份租金，即表示上訴人已於五月中旬同意被上訴人以押租保證金十萬元抵付四月份租金九萬五千元等語，誠然不知所云。
（七）況查苟如上訴人聲稱：上訴人曾同意以押租保證金抵付四月份租金，且同意被上訴人延長租期二個月云云，則何以四月份租金以十萬元計算，而上訴逾期搬遷之情節發生後，該五月份及六月份二個月租金，反而非以十萬元計算，而係九萬五千元？益見被上訴人所辯，業已自相矛盾，且大乖事理。
（八）至本件原審判決理由以五月十五日及五月三十一日二張支票之面額均為九萬五千元，即謂該支票之開立應與租金支付有關．．，顯然忽略本件押租保證金與租金金額有異，而被上訴人積欠四月份租金未付之前，何以上訴人會同意其延長二個月租期？亦未見原審於理由欄內有所說明，況原審判決理由所指上訴人五月份支付屋主十五萬三千元租金，而同意接受九萬五千元損害金為不合情理乙節，亦係不解本件為「分租」之性質，有以致之。是原判決理由之構成，已有重大違誤，而其僅憑證人張文錦顯與事實不符之證詞，率爾為不利於上訴人之認定，其心證之形成，亦嫌偏頗，自有廢棄改判之必要。
（九）按兩造租賃契約既然屬於分租之性質，則上訴人對屋主所負擔給付租金之數額，自較被上訴人給付上訴人之租金金額為高，此所以雙方特別於契約內強調被上訴人於租賃期屆滿應即搬遷之重要性，蓋被上訴人逾期搬遷，勢必造成上訴人未使用租賃房屋仍須支付鉅額租金予屋主之結果，其違約情節較之以全部房屋出租，承租人於租期屆滿拒不般遷之情形，實有過之而無不及，而本件租賃契約第六條之違約金，係屬處罰被上訴人不依特定期限履行搬遷義務之規定，性質上應為懲罰性之違約金（最高法院六十二年台上字第一三九四號判例參照），自與上訴人實際所受損害若干無涉，況依屋主出具之押租保證金扣抵明細所示，上訴人因被上訴人逾期搬遷已遭屋主扣除六月份租金十五萬三千元、五至六月之電費合計一萬三千九百二十六元、以及清理費五千元，另加計五月份支付屋主租金與被上訴人已付損害賠償金之差額五萬八千元，上訴人至少額外支出高達二十二萬九千九百二十六元，該損失苟以被上訴人之押租保證金扣抵，仍不足十二萬九千九百二十六元，自難謂無損害發生。是本件被上訴人違約情節，既已明確，則上訴人依約訴請被上訴給付逾期二個月履行遷讓騰空之義務，各按租金五倍計算之懲罰性違約金，揆諸前揭說明，應有理由，自不待言。
（十）八十八年四月份以前被上訴人租金的給付都正常。否認同意以押租金抵充四月份租金。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴，如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）兩造系爭租賃契約雖於八十八年四月三十日屆滿，惟被上訴人於八十八年三月十九日承租位於臺北縣汐止市○○○路○○○號之三工廠因準備搬遷不及，故與上訴人商議再延長租期二個月，並徵得其口頭同意，被上訴人遂分別簽發發票日八十八年五月十五日、八十八年五月三十一日，金額各為九萬五千元華南商業銀行樟樹灣分行之支票二紙，以為租金之支付，被上訴人八十八年五月、六月使用租賃物實係基於兩造延長之口頭租約，此亦經證人張文錦於原審證實。
（二）退而言之，假使被上訴人有租約到期未遷讓房屋之情事，按系爭租賃合約第六條之規定，依民法第二百五十條第二項規定視為賠償總額之違約金，約定之金額過高者，法院得減至相當數額，而違約金是否相當應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。況上訴人提前向房東終止租約，復於八十八年六月三十日始遷出系爭房屋，其列舉之租金、電費、清理運費均應由其自行負擔，且其房東並未因被上訴人遲延二個月而向上訴人請求何損害賠償或違約金，故其所受之損害亦僅其租金部分之損失，其餘部分則屬過高，法院自得依職權予以酌減，而被上訴人既早於八十八年五月間已支付上訴人十九萬元，自無再為何給付之義務。
（三）以押租金抵充八十八年四月份租金是被上訴人提出的，上訴人也同意。惟當時係口頭約定，未載明書面契約，只能以上訴人未在月初即時請求來做佐證。
（四）被上訴人於八十八年三月十九日已向琛隆公司承租位於福德二路工廠，按計畫應可於八十八年四月三十日順利搬遷，故被上訴人向上訴人表示以押金十萬元抵充四月份租金，上訴人同意後，被上訴人於四月一日遂未交付四月租金支票，後被上訴人因作業不及，無法於四月三十日搬遷，故於五月十五日交付五月份租金支票，至五月下旬仍搬遷不及，復於五月三十一日交付六月份租金支票，該二紙支票並非如上訴人所言是四月份租金及賠償金云云。如上訴人未同意以押金抵充四月份租金，則其存證信函為何僅要求搬遷而未就四月份租金提出任何主張。況該二紙支票金額復與租金金額相當。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出租賃契約書一紙。理 由
一、本件上訴人起訴主張：門牌號碼臺北縣汐止市○○街○○號房屋，係上訴人向訴外人王芳雄等承租，上訴人經屋主王黃妹等人同意後，乃分租該房屋後棟部分約一百八十坪與被上訴人使用，租期自八十七年五月一日起至八十八年四月三十日止，租金每月九萬五千元，並特別約明租賃契約到期承租人（即被上訴人）應立即將房屋回復原狀，返還出租人而不再續租之意旨。詎被上訴人於租期屆滿後仍繼續占用至八十八年六月三十日始搬遷，致上訴人蒙受重大損失，爰依兩造租賃契約第六條約定，請求被上訴人給付二個月租金五倍的違約金共計九十五萬元等語。
二、被上訴人則以：被上訴人因搬遷不及，經上訴人同意將租約延期二個月，四月份租金以押租金抵扣，五、六月份租金則由被上訴人分別於八十八年五月十五日、八十八年五月三十一日簽發面額各為九萬五千元之支票支付之，故被上訴人並無違約情事。縱認被上訴人有租約到期未遷讓房屋之情事，上訴人所請求之違約金亦屬過高，上訴人所受僅係相當租金之損害，法院應予酌減，況被上訴人早於八十八年五月間即支付十九萬元予上訴人，自無再為給付之義務等語，資為抗辯。
三、上訴人主張門牌號碼臺北縣汐止市○○街○○號房屋，係上訴人向訴外人王芳雄等承租，嗣上訴人將該房屋後棟部分約一百八十坪分租被上訴人使用，租期自八十七年五月一日起至八十八年四月三十日止，租金每月九萬五千元，並特別約明租賃契約到期時，被上訴人應立即將房屋回復原狀，返還於上訴人，不再績租之意旨之事實，業據其提出租賃契約二件為證，且為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。
四、上訴人另主張被上訴人於租期屆滿後拒不搬遷，遲至八十八年六月三十日始搬遷交還房屋等語，被上訴人雖不否認其於八十八年六月三十日始搬遷交還房屋之事實，然辯稱：租期屆滿後，因被上訴人搬遷作業不及，乃經上訴人同意延長租期二個月，並同意以押租金十萬元抵付四月份租金，而被上訴人另開立發票日八十八年五月十五日、八十八年五月三十一日，面額均為九萬五千元之支票二紙，用以支付五、六月份之租金等語。上訴人就收受該二紙支票之情固不爭執，惟否認其同意以押租金抵付四月份之租金，主張該五月十五日到期之支票係用以支付四月份租金，五月三十一日到期之支票係用以支付被上訴人五月份之損害賠償金等語。
五、經查：
（一）按押租之主要目的，在於擔保承租人租賃債務之履行，在租賃關係終止，承租人返還租賃物前，不發生押租返還義務，固為社會及法學通說上對押租金性質之認知，但在承租人繳納租金正常，租賃雙方於租期內並無特別糾紛，且承租人確定遷讓日期之狀況下，經雙方同意以押租金抵付最後一次（或幾次）的租金，以省去相互給付之煩瑣，亦非絕無。本件租賃契約自八十三年起持續數年，其間被上訴人一向正常繳租之事實，既為兩造所是認，則在被上訴人提出已另與他人簽訂租約，確定於本件租期屆滿時搬遷之情況下，兩造約定於租賃存續中的最末一期租金（即八十八年四月份租金）以押租金抵付，尚難認有何違法之處。
（二）再者，兩造租賃契約所約定之租金給付時間為每月一日，此有租賃契約書第四條可稽，且為兩造所不否認。若上訴人果未同意四月份租金以押租金抵付，則至八十八年五月十五日時，被上訴人除積欠上訴人四月份租金未付以外，尚有五月一日至五月十五日之損害賠償金未付，上訴人如何會同意收受面額僅九萬五千元之支票一紙，置五月份之損害賠償金於不顧，而遲於同年五月三十一日始收受五月份之損害賠償金？況八十八年五月三十一日當時復已可確定被上訴人必再繼續遲延（按其至六月三十日始完成搬遷），為何對已發生之損害未為要求，卻遲至六月中旬以後始發函催告？諸等情節，堪認上訴人所主張之事實，顯與常情不合。
（三）證人即被上訴人之媳張文錦到庭證稱：「支票是我開的，是我在我們工廠門口親自交給房東，一張因搬遷不及於五月十日左右交給房東，房東同意讓我們延一個月，到五月底又搬遷不及，所以五月底再交給房東一張支票，房東同意六月底再搬遷。我們每月租金九萬五千元，所以支票金額為九萬五千元。」等語，核其所述與交易常情尚無不合；再徵諸所開二紙支票金額確與租金金額相同，及被上訴人已於八十八年三月十九日與訴外人琛隆金屬有限公司另簽有租賃契約之情，則被上訴人辯稱已計畫於八十八年四月三十日以前搬遷，惟搬遷不及致需延長二個月之情尚屬可信。
六、綜上所述，被上訴人所辯其於八十八年六月三十日始搬遷，業經上訴人同意延期租期等語，應屬可採，準此，被上訴人自無違約之事實，從而上訴人請求被上訴人應給付違約金九十五萬元，即屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗；況依民事訴訟法第四百三十六條第一項規定，本件不得再上訴最高法院，而不得上訴第三審之財產權訴訟，其第二審判決，在宣示或送達時，即屬確定，而無宣示假執行之必要，此有司法院院字第一七八四號解釋可資參照，是本件上訴人亦無聲請假執行之必要，自應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十五 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳介源~B法 官 蔡文育~B法 官 王怡雯右為正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如巳於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由，（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三十 日~B法院書記官 丁梅芬