臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度簡上字第六八號
上 訴 人 彭瑞利企業股份有限公司法定代理人 丙○○ 住台北市○○區○○路○○○巷○號地下樓兼 右一人訴訟代理人 乙○○ 住台北市○○區○○路○○巷○號一樓被上訴人 元大證券股份有限公司 設台北市○○○路○段○○○號十四法定代理人 甲○○ 住台北市○○○路○段○○○號十四樓訴訟代理人 陳信瑩律師右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十八日本院內湖簡易庭八十八年度湖簡字第五六四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：㈠本件系爭房屋，係原所有人黃乃宣於民國八十三年十二月向法院拍定。當時該房
屋係地下室，十餘年無人使用，破壞不堪、無水、無電、地下室積水至膝，等於是一處廢墟。於八十四年八月間上訴人彭瑞利公司與原所有權人黃乃宣，雙方口頭約定，將本件系爭房屋出租與上訴人彭瑞利公司，大整修費用雙方約定由承租人（即上訴人）先行支付，將支付整修費用孳息為租金。其整修費用多寡，待上訴人返還承租房屋時，無息如數返還整修費用。再則整修物是所有權人永久物其利益歸所有權人所有。上訴人遂於八十四年八月間雇人整修，共支付整修費用，達新台幣壹佰柒拾陸萬零陸佰壹拾元（詳證物付款明細表、付款票據可稽）。整修後，於八十四年十二月間，上訴人彭瑞公司即遷入營運。彭瑞利企業有限公司（下稱彭瑞利公司）之登記核准為八十五年二月一日，又彭瑞利公司登記時所須之文件，如使用執照六七使字第０三三八號、建築平面圖之發給日期為八十五年一月二十二日、門牌證明之發給日期為八十五年二月二日，以上文件皆須原所有權黃乃宣本人方能取得。由此可證上訴人彭瑞利公司於八十四年十二月間即遷入營運。承租房屋時彭瑞利公司董事長是乙○○。整修後，董事長變更為丙○○。㈡本件系爭四戶房屋係相通，上訴人公司係家庭組合，上訴人乙○○係彭瑞利公司
董事長；嗣為孫女就學須辦理戶籍登記，故上訴人乙○○之子黃振芳於八十五年五月十日與黃乃宣簽訂以一００巷三號地下室為住所之租賃契約。故而可證上訴人彭瑞利公司與原所有權人黃乃宣確有簽訂本件系爭四戶房屋之租賃契約。租約實際上是由上訴人彭瑞利公司承租，有使用執照存根可證。原審僅憑黃振芳乙紙三號地下樓租賃契約書，判決本件系爭四戶地下樓均為無權占有，有欠公理，黃振芳身為榮民，多年臥病，僅靠微薄津貼，何以能給付壹佰柒拾陸萬零陸佰壹拾元之鉅額整修費用﹖彭瑞利公司於八十四年十二月間即遷入本件系爭房屋營業，而黃振芳戶籍遷入日期為八十五年五月二十日，兩者相距半年時日，足以證明本件系爭房屋為彭瑞利公司所承租之不爭事實。
㈢系爭房屋是上訴人彭瑞利於八十四年四月間向黃乃宣承租，依民法第四百二十二
條，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。依同法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
上訴人等並非無權佔有。
㈣以一般而言，買賣不動產應會事先閱覽物權，而被上訴人於買受不動產時更應先
瞭解現住戶是否有租賃關係、或他項物權等等。本件被上訴人雖買受系爭房屋，惟依前述，則上訴人並非無權占有，被上訴人請求返還房屋，應無理由。
㈤被上訴人縱要取得本件系爭房屋使用，亦應履行原出租人權利義務，依民法第四
百二十五條規定，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，受讓人即當繼承出租人權利義務。應返還上訴人彭瑞利公司所支付之整修費用，計新台幣壹佰柒拾陸萬零陸佰壹拾元，始得收回房屋。
㈥本件系爭四戶房屋與同路一一０、一０八、一０六、一０四、九八、九六、九四
號等均為地下室，大部分為防空避難室。於八十三年十二月以被上訴人公司副總經理黃乃宣名義向鈞院以新台幣壹仟肆佰柒拾萬元拍定，以被上訴人公司信譽向金融公司高貸叁仟叁佰萬元後，再將以設定抵押權，移轉與人頭趙棟樑，趙棟樑又在短期間內過戶與毫無經濟能力之黃浩偉，又在短期間內過戶與被上訴人。以上十一戶當中，除上訴人等使用四戶外，其他七戶均為防空避難室，無水、無電，與上訴人承租四戶時一樣，一片廢墟，全然沒有使用價值。利用該公司副總經理私人名義，低價買進，再運用關係，取得超高額貨款後，再過戶與人頭，後再移轉回來與被上訴人，經漂白以膨脹公司資產。是項行為明顯涉及共謀虛偽買賣。本件上訴人另行起訴，請求撤銷本件買賣契約，並塗銷所有權登記。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：㈠上訴人於上訴理由中固主張：系爭房屋係彭瑞利公司於八十四年八月間，向原所
有人黃乃宣承租，口頭約定以彭瑞利公司先行支出之修繕費孳息，作為租金，俟上訴人返還房屋時，由黃乃宣無息返還修繕費，嗣上訴人乙○○為辦理戶籍登記，於八十五年五月十日以其子黃振芳（於原審受敗訴判決後，未上訴）名義與黃乃宣就系爭港墘路一○○巷三號地下室簽訂租約，惟實際承租人仍為彭瑞利公司，茲彭瑞利公司既未與原所有人黃乃宣簽訂書面租約，其承租之期間又超過一年，依民法第四二二條規定，應屬不定期租賃，被上訴人繼受取得所有權，應不得請求上訴人返還云云，並提出上證一至八付款明細表等文件為憑。惟此係上訴人於第二審程序提出之新攻擊、防禦方法，上訴人因故意或重大過失，未於第一審程序中提出，依民事訴訟法第四三六條之一第三項準用新法第四四七條第一項第四款規定，於第二審程序中，已不得再為主張，上訴人所提出之相關證據，鈞院自亦不得為審酌。
㈡退步而言，縱假定認上訴人前述主張仍得為審酌，但上訴人前開陳述，不但與其
在原審主張：系爭房屋係原所有人黃乃宣於八十四年九月一日出售原審共同被告丙○○即上訴人乙○○之女（於原審受敗訴判決後，未上訴），嗣因黃乃宣遲未過戶，原審共同被告黃振芳不得已乃要求黃乃宣於過戶前先行出租云云，顯然矛盾，上訴人主張彭瑞利公司始為承租人，被上訴人須返還修繕費後，才得請求其搬遷云云，其所提出前述證據又均不足以證明，且其於原審所提出黃振芳名義之租約，被上訴人又否認其真正，上訴人主張彭瑞利公司就系爭房屋始為承租人，且有不定期租約存在云云，自無可採，其主張被上訴人須返還修繕費後，始得請求其搬遷云云，更嫌無稽。
㈢再退步而言，縱假定認上訴人所提出黃振芳名義之租約係為真正，但原審共同被
告黃振芳與訴外人黃乃宣就系爭港墘路一○○巷三號地下樓所簽訂之租約，租期早於八十八年五月十日屆滿，依該租約第六條約定：「乙方（即原審共同被告黃振芳）於租期屆滿時，除經甲方（即黃乃宣）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利：：」，原出租人黃乃宣於訂約之際，既預示期滿後除經出租人同意繼續出租，否則租賃關係消滅（最高法院五五年台上字第二七六號判例：「民法第四五一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，爾後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」可供參考）。足證原審共同被告黃振芳與原所有人黃乃宣所簽訂之租約，縱為真正，亦因租期屆滿而消滅，無成為不定期租約之可能。
故系爭租約既已失效，上訴人主張為有權占有云云，自亦不足採。
㈣上訴人雖又主張系爭房屋由原所有人黃乃宣輾轉出售予訴外人黃浩偉，並經彼出
售被上訴人，涉及虛偽買賣，其將另行起訴，請求撤銷買賣，塗銷所有權登記云云，惟其既未提出任何證據以實其說，且在被上訴人之所有權登記未經塗銷前，被上訴人不但均得以登記名義人身分，行使所有物返還請求權，且惟有登記名義人，得為行使（最高法院八五年台上字第二九九六號判決：「所有人對於無權占有侵權奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條固有明文，惟此項所有物返還請求權之主體，在不動產，原則上應由登記名義之所有人行使之。所有人之登記縱有無效之原因，在未塗銷登記前，仍應由登記名義人為之。系爭土地所有人登記為李東錦，有土地登記簿謄本可按。雖然李東錦於事實審法院審理時認諾，願塗銷登記，回復上訴人名義，惟在塗銷登記前，上訴人仍不能行使所有物返還請求權。其本於所有人之登記，請求被上訴人將系爭土地回復原狀，並予交還，自難准許。不動產所有人之登記，如有無效原因時，真正權利人得執此原因對抗登記名義人，固得主張其權利，然此等事由，僅存在於真正權利人與登記名義人間，不得執以對抗第三人，是真正權利人尚不得對第三人主張其權利。」可供參考），故上訴人既無占有系爭房屋之權源，被上訴人依民法第七六七條物上返還請求權及同法第一七九條不當得利返還請求權之規定，請求上訴人返還系爭房屋，並依同法第一八五條第一項共同侵權行為請求權之規定，請求上訴人連帶賠償相當於租金之損害（參照最高法院五十六年台上字第一六六六號判決，載司法院公報九卷九期可供參考），自有理由，上訴人主張被上訴人應請求出賣人交付系爭房屋云云，亦顯無理由。
理 由
壹、程序方面：
一、按新修正事訴訟法第四百四十七條固規定，當事人得提出新攻擊或防禦方法。但有下列各款情形之一者，第二審法院得駁回之：因當事人故意或重大過失未於第一審程序提出者。同法第四三六條之一第三項準用第四四七條第一項第四款規定。本件上訴人雖於本院審理時始提出系爭房屋係彭瑞利公司於八十四年八月間，向原所有人黃乃宣承租之抗辯，上訴人縱因故意或過失未於原審提出前揭抗辯，然新修正民事訴訟法係於八十九年二月九日始修正公布，而本件係於八十九年一月十八日即經一審終結，上訴人於原審時難以預測日後將有此不利益之效果，是以尚難據以溯及適用前揭規定，爰准上訴人於本院提出前揭抗辯，先予敘明。
二、按民法第二百七十五條規定連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人亦生效力。本件原審判決雖係以連帶債務為由判決上訴人及其餘被告乙○○、黃振芳、丙○○敗訴判決，惟本件上訴人即被告彭瑞利公司、乙○○以其對系爭房屋有不定期租賃關係為由，提出個人關係之抗辯，揆諸前開規定，其上訴效力尚未及於原審其餘被告，先予敘明。
貳、得心證之理由：
一、被上訴人於原審起主張：坐落於台北市○○區○○路○○○巷○號、四號及同路一百巷一號、三號地下樓為其所有，遭上訴人無權占有，迭經催討，上訴人均置之不理，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定請求上訴人返還系爭房屋，又上訴人等共同無權占有系爭房屋，惟性質上屬共同侵權行為人，被上訴人依民法一百八十五條第一項之規定，亦得請求上訴人連帶賠償相當於租金之損害，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：系爭房屋係原所有人黃乃宣於八十三年十二月向法院拍定，當時該房屋係地下室，十餘年無人使用，破壞不堪、無水、無電、地下室積水至膝，等於是一處廢墟，八十四年八月間上訴人彭瑞利公司與原所有權人黃乃宣，雙方口頭約定，將本件系爭房屋出租與上訴人彭瑞利公司，大整修費用雙方約定由承租人（即上訴人）先行支付，將支付整修費用孳息為租金，其整修費用多寡，待上訴人返還承租房屋時，無息如數返還整修費用。上訴人遂於八十四年八月間雇人整修，共支付整修費用，達壹佰柒拾陸萬零陸佰壹拾元，整修後於八十四年十二月間，上訴人彭瑞公司即遷入營運，承租房屋時彭瑞利公司董事長係上訴人乙○○，系爭房屋既係上訴人彭瑞利公司於八十四年四月間向黃乃宣承租，其期限逾一年，未以字據訂立者，已視為不定期限之租賃，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，上訴人等並非無權占有。且被上訴人之買賣系爭房屋行為明顯涉及共謀虛偽買賣，上訴人將另行起訴，請求撤銷本件買賣契約，並塗銷所有權登記等語為辯。
三、系爭房屋、土地係原所有權人黃乃宣轉讓予趙棟樑，再轉讓予黃浩偉，始輾轉由原告取得，並辦峻土地、房屋所有權移轉登記，業據被上訴人提出與其所述相符之建物登記簿謄本暨所坐落基地之土地登記簿謄本各四件為證，且上訴人對其占用系爭房屋之事實亦不爭執，自堪信為真實。上訴人雖又辯稱：系爭房屋由原所有人黃乃宣輾轉出售予訴外人黃浩偉，並經彼出售被上訴人，涉及虛偽買賣，其將另行起訴，請求撤銷買賣，塗銷所有權登記云云，然其既未提出任何證據以實其說，已難憑信，且按土地法所為之登記，有絕對之效力，系爭房屋既登記為被上訴人所有，縱其登記有無效之原因，在未經塗銷登記之確定判決前，自不容占用房屋之上訴人否認其為所有人之地位，被上訴人即非不得本於所有權之作用為請求，上訴人所辯自無足採。
四、上訴人雖於本院審理時辯稱：系爭房屋係彭瑞利公司於八十四年八月間，向原所有人黃乃宣承租，口頭約定以彭瑞利公司先行支出之修繕費孳息，作為租金，俟上訴人返還房屋時，由黃乃宣無息返還修繕費，嗣上訴人乙○○為辦理戶籍登記，於八十五年五月十日以其子黃振芳（於原審受敗訴判決後，未上訴）名義與黃乃宣就系爭港墘路一○○巷三號地下室簽訂租約，惟實際承租人仍為彭瑞利公司云云。然為被上訴人所否認，而觀諸上訴人在原審則辯稱：系爭房屋係原所有人黃乃宣於八十四年九月一日出售原審共同被告丙○○即上訴人乙○○之女，嗣因黃乃宣遲未過戶，原審共同被告黃振芳不得已乃要求黃乃宣於過戶前先行出租云云，所述前後㢠異，已有齟齬。復按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。上訴人辯稱系爭房屋係彭瑞利公司於八十四年八月間，向原所有人黃乃宣承租，口頭約定以彭瑞利公司先行支出之修繕費孳息，作為租金，並提出系爭房屋整修付款明細表、公司登記所須文件、公司登記核准、彭瑞利公司執照、彭瑞利公司更名丙○○、黃振芳榮民證、報稅書、戶口名簿、使用執照存根影本各一件為證，然原告否認前開私文書之真正。經查，上訴人就系爭房屋之租金與標的物究為何，上訴人並未舉證已實其說，且上訴人彭瑞利公司係設於台北市○○區○○路○○○巷○號地下樓，有前開公司登記事項卡為憑，亦無法證明其餘坐落於台北市○○區○○路○○○巷○號、四號及同路一百巷三號地下樓之使用關係，至上訴人所提之系爭房屋整修付款明細表，係屬私文書，既經被上訴人否認其真正，則上訴人自應舉證其真正，上訴人並未能舉證證明該付款明細表為真正，自不能據此認定其真實，況上訴人縱有上開整修付款之事實，然是否即與原所有人黃乃宣達成協議以該整修款孳息充作租金，上訴人就此亦未能舉證證明，是上訴人辯稱其與原所有人有租賃關係存在，顯難採信。上訴人雖又辯稱該公司登記時所須之文件，如使用執照、建築平面圖、門牌證明皆須原所有權人黃乃宣本人方能取得，由此可證上訴人彭瑞利公司與黃乃宣確有成立租賃關係云云。然查，上訴人既不能證明其與黃乃宣有租賃關係，已如前述，而取得系爭房屋之使用執照、建築平面圖、門牌證明之原因亦所在多有，縱其係經黃乃宣本人同意而占有系爭房屋，然此亦係其與黃乃宣之債權相對效力，亦難執此而對抗取得所有權在後之被上訴人，上訴人辯稱有權占有云云，亦不足採。
五、至上訴人雖於原審辯稱：系爭房屋原係訴外人黃乃宣售予丙○○，因未辦理所有權移轉登記手續，嗣黃振芳又與黃乃宣訂立租賃契約，上訴人等係有權使用系爭房屋，且租賃期限已於八十八年五月十日屆滿，未有人向黃振芳主張反對續租之意思表示，原租約已視為不定期限租賃，上訴人等亦非無權占云云，並提出房屋買賣契約書、房屋租賃契約各一件為證，惟已為被上訴人否認其真正，且上訴人又無法舉出其他證據以實其說，所辯已難採信。且縱丙○○當初與訴外人黃乃宣確有買賣合意，惟系爭房屋既未辦妥所有權移轉登記，雙方縱有買賣合意，亦僅於丙○○與黃乃宣間具債權之相對效力，自難僅憑雙方買賣合意之債權關係，據以對抗被上訴人，即謂其等有合法占用之權源。再縱黃振芳與黃乃宣所訂之租賃契約為真正，姑不論前開租賃契約僅以台北市○○區○○路一百巷三號地下樓作為租賃標的，其餘同路九十二巷二號、四號及一００巷一號地下樓部分，上訴人均未提出任何租賃契約。且按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五十五年度台上字第二七六號判例亦同此意旨）。經查，依租賃契約書第六條約定：「乙方（即黃振芳）於租期屆滿時，『除經甲方（即訴外人黃乃宣）同意繼續出租外』，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利（下略）」等語，揆之前開說明，出租人既已預示租期屆滿後須經其同意始能續租，自已發生所謂阻止續租之效力，無所謂視為不定期限租賃之可言，此部分所辯亦不足取。
六、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文，本件系爭房屋現屬被上訴人所有，上訴人辯稱就系爭房屋有租賃關係，既不能舉證以實其說，已如前述，從而被上訴人本於物上請求權，請求上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交還被上訴人，自屬於法有據，應予准許。
七、再依上開建物及土地登記簿謄本所載，被上訴人係於八十八年一月十一日取得系爭房屋暨所占基地之所有權，則自是時起上訴人等繼續占有該房屋，自屬侵害被上訴人房屋所有權，被上訴人非不得請求上訴人賠償相當於租金之損害金（最高法院六十七年度台上字第三六二二號判例、八十年度台上字第一九九二判決亦同此旨）。又上訴人等既共同無權占有系爭房屋，性質上屬共同侵權行為人，被上訴人依民法第一百八十五條第一項之規定，亦得請求上訴人連帶賠償相當於租金之損害（最高法院五十六年度台上字第一六六六號判決、六十九年度台上字第二八一六號判決亦同此意旨）。另依土地法第九十七條第一項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。經查，系爭房屋建造於六十七年間，屋齡已逾二十年，且均屬地下室，使用目的有限，本院斟酌系爭房屋之位置、面積及使用目的等情形，認被上訴人請求相當於租金之損害，以土地及房屋申報價額百分之三計算為洽當。而系爭房屋之基地即台北市○○區○○段四小段第三六八地號、第三六九地號、第三七０地號、第三七一地號土地八十六年度之申報價值依序各為三萬一千六百四十一元五角、二萬六千四百八十元、三萬一千八百二十六元四角及二萬六千四百八十元，有土地登記簿謄本在卷可稽，又系爭房屋之占用面積依序各為七十二．五六平方公尺、八十三．五平方公尺、六十六．二八平方公尺及六十六．０一平方公尺，有建物登記簿謄本在卷可憑。至房屋部分，因現台北市政府已不辦理房屋申報價值核算，是姑不加計系爭房屋之申報價值，僅就土地部分按申報價額百分之三計算，被上訴人可得請求各該房屋使用土地之租金依序為五千七百四十元（31641.6×72.56×3%÷12＝5740 ）、五千五百二十八元（26480×83.5×3%÷12＝5528）、五千二百七十四元（31826.4×66.28×3%÷12＝5274）及四千三百七十元（26480×66.01×3%÷12＝4370）（以上元以下均四捨五入），從而，被上訴人請求自取得所有權之日即八十八年一月十一日起至返還系爭房屋止，減縮按月以每間房屋以三千元，合計為一萬二千元計算之損害金，自有理由，應予准許。原審准予被上訴人之上開請求，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、兩造其餘之攻繫防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予審酌之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十九 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 俞慧君~B 法官 李玉卿~B 法官 王俊雄中 華 民 國 八十九 年 十二 月 五 日~B法院書記官 李育東