臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第一○一四號
原 告 巨星育樂事業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 蔡正廷律師
吳文正律師被 告 台北縣石門鄉公所
設台北縣○○鄉○○路○○號法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 楊冀華律師
黃子溎律師右當事人間確認優先續租權存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠確認原告對台北縣石門鄉公有石門洞海水游泳池遊艇訓練碼頭及其附屬建物（下稱「系爭訓練碼頭及其附屬建物」）優先續租權存在。
㈡被告應與原告簽定如附件一所示之系爭訓練碼頭及其附屬建物續租之租賃契約。
二、陳述：㈠原告前於八十五年一月二日與被告台北縣石門鄉公所簽定「台北縣石門鄉公有石
門洞海水游泳池遊艇訓練碼頭及其附屬建物租賃契約」（下稱「系爭租約」），由原告向被告承租包含⒈石門洞海水游泳池、遊艇訓練碼頭，面積一六七四一平方公尺；⒉遊客中心，面積八一六點五六平方公尺；⒊休息室，二層樓面積共一一六八平方公尺，租賃期間自八十五年一月一日起至八十八年六月卅日止。另系爭租約第十二條約定：「承租人在承租期間因承租人向有關機關爭取建設經費在承租標的物上達新台幣壹億元以上，並經會計師查證屬實者，出租人同意優先再續租予承租人，但條件另議」。
㈡原告於承租期間為積極爭取有關機關之補助，即於八十五年間就向當時之省議員
劉文雄等人陳情。之後原告獲悉政府之相關機關已著手研修遊艇之相關法令，加以原告與中華民國動力小船學會推廣遊艇休閒事業，中華民國動力小船學會又獲當時台灣省政府交通處委託，於原告所承租之系爭訓練碼頭辦理動力小船駕駛訓練班，惟因系爭訓練碼頭設備簡陋，不能符合專業動力小船駕駛訓之用途。原告之前任負責人王惠群乃央求劉文雄省議員召開公聽會，並促請省政府主管單位編列預算作為修繕石門碼頭及建設遊艇碼頭基礎措施之經費。劉文雄省議員於瞭解原告之計畫對於提倡國人健康休閒活動及發展海洋事業均有正面意義後，乃與盧逸峰省議員於交通委員會質詢中對主管機關即台灣省政府交通處及旅遊局提出質詢，要求主管機關進行專案研究，研擬提撥經費建設石門碼頭及遊艇碼頭之可行性。嗣經主管機關專案研究後認為該案確有建設之必要，乃由主管機關於八十六、八十七年度交通預算中分別編列「北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程交通建設補助」新台幣（下同）九千七百萬元及七千三百萬元之預算，並以北海岸風景特定區管理所為執行單位，辦理北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程交通建設之公開招標。上開主管機關核撥之款項已達一億七千萬元，足見原告已使系爭租賃契約第十二條原告有優先續租權之條件成就，則原告依約自有優先續租權存在。㈢原告於爭取主管機關撥款建設碼頭之經費後，即於八十六年七月廿三日函請被告
准予延長系爭租約，被告於八十六年八月十一日函覆要求原告積極辦理開發工作，並將設計規劃及相關投資經營計劃案提報被告評估，原告隨即於八十六年九月廿四日檢送相關之設計規劃暨營運計畫書二本送予被告，復於八十六年十一月七日函知被告將於八十六年十一月十五日派員呈送上開計畫之修正版本予被告，惟被告此後即無任何回應，且於八十八年七月十一日函覆原告稱若原告主張有優先續租權，應先舉證證明云云。然查系爭租賃標的物之建設款，係由原告向省議員陳情並促其於交通委員會提案編列預算補助，始由主管機關於八十六、八十七年度交通預算中分別編列九千七百萬元及七千三百萬元之預算，並已由旅遊局撥款予北海岸風景特定區管理所，且北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程亦已招標完成，上開事實均為被告明知之事實，惟被告故意置原告之努力促成之事實於不顧，竟否認原告有優先續租權之存在，則兩造對原告究有無優先續租權存在之法律關係即有爭執，原告即得提起確認之訴，為此本於系爭契約第十二條之約定，訴請確認如訴之聲明第一項。次查系爭租約之期限已於八十八年六月卅日屆滿，惟屢經原告催促，被告卻以託辭推託，遲不履行與原告簽定續租之租約，為此原告本於系爭租約第十二條之約定，訴請被告應與原告簽訂如附件所示之租賃契約即訴之聲明第二項。
㈣對被告陳述之抗辯：
⒈原告業已踐履系爭租約第十二條約定，從而享有優先續租權：
⑴就爭取建設經費部分：
被告就此雖辯稱，上開建設經費係前省政府交通處旅遊業管理局依據「台灣省交通建設基金收支保管及運用辦法」之規定，向前省政府交通處申請獲准之款項，並非原告所爭取；惟查北海岸風景區碼頭不下十處，若非原告四處陳情，並多番央求前省議員劉文雄先生及盧逸峰先生於議會提出質詢，則交通處豈可能就北海岸風景區之海洋休閒事業進行積極而慎重之專案評估研究？則交通處又豈可能派員向北海岸相關碼頭業者進行訪查，進而確定以原石門洞海水游泳池訓練碼頭為補助之對象，並於八十六及八十七年間，分別自交通建設基金撥款列作北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程交通建設補助預算共達一億七千萬元？是前揭交通建設補助經費之撥列與原告之四處奔走間不僅有相當之因果關係，而實有絕對之因果關係。此節業經前省議員（現任立法委員）劉文雄先生於000年0月廿九日出具證明在案可稽。是被告徒空言此經費源自於前揭基金，故與原告無關，並以其向交通部北海岸風景區管理所函查「原告曾否協助爭取建設經費」而未獲正面答覆為由，據以否定本件建設經費乃源自於原告之努力，實屬大謬，蓋交通部北海岸風景區管理所僅為本件建設經費之執行機關，當無從知悉預算編列之原委及經過，是被告所言無非臨訟詭辯之詞委無足採。
⑵就會計師查證相關建設經費部分：
①按前揭建設經費乃由前省政府交通處編列於交通處主管交通建設基金附屬
單位預算書中，而前開預算書為公務員職務上所製作之公文書，依民事訴訟法第三百五十五條之規定，乃推定其具有真實性，又前開預算尚經前省議會審查通過，其合法性、適當性及真實性更無容質疑。
②而兩造間系爭租約第十二條中，約定原告所爭取之建設經費，應經會計師
查證屬實，其目的亦在確保該筆經費之真實性。既然查證為其手段，而確保經費之真實性為其目的，則前開經費既經交通處編具，後經前省議會審查通過，則其真實性自屬無庸置疑，是本件中原告是否仍有必要再委請會計師就此經費之真實性加以查證，及以私人會計師就政府機關預算之真實性加以查證，是否具有實質意義及效果，實頗令人質疑。
③原告就前揭建設經費仍本於契約規定委請會計師加以查證，惟因交通部北
海岸風景區管理所，以「未獲上級授權」為由，拒絕出示相關文件，故無從查證。然原告為善盡契約義務，現已再委請會計師就前揭建設經費再行查證。
⒉被告對條文解釋實已超過原訂契約範圍：
又兩造間系爭租約第十條之規定，雖寓示於契約為定期契約之意旨，而原告於原契約租期屆滿前，即迭以信函通知被告略以：原告業已依約爭取建設經費，請儘早進行續約之洽商事宜，是原告並無「不交還」之惡意。惟被告對此不特置之不理，猶尚於本件訴訟中提出：「即便原告已履踐原租賃契約第十二條之相關要件，被告仍無義務續租予原告」、「原告之優先續租權尚以被告就竣工後之『石門漁港多功能遊艇碼頭』有管理權責為必要」及「須有多數人競相承租時，方有『優先』之問題」等不合邏輯，且與系爭租約之約定內容有違之辯詞，蓋系爭租約第十二條既約明被告同意於原告履踐約定條件後，即享有優先續租權，其真意乃指，於原告依約履踐後，不論有無他人亦欲承租，及被告是否有管理權，被告自負有與原告「議定新約之義務」。蓋無他人競租時，原告固得於無競爭之情況下議定新約，而有他人競租時，原告依約則享有「優先議定新約」之權，事屬當然。又被告有管理權時，固應依約與原告議定新約，而被告無管理權時，仍應「與原告議定新約」，而被告「就新約有無履行能力」則非所問。是足徵被告前開辯稱，實為於獲得前開一億七千萬元之建設補助經費後，為私利考量而置系爭租約之約定於不顧。
三、證據：提出系爭租約書影本、臺灣省政府交通處交通建設基金法定預算明細表影本、巨星公司（）巨石字第００００一號函影本、台北縣石門鄉公所八十六北縣石財字第六一二二號函影本、巨星公司（）巨石字第００００四號函影本、台北縣石門鄉公所八十八北縣石財字第五０七０號函影本、群信聯合會計師事務所聲明書、立法委員劉文雄函影本各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示
二、陳述：㈠原告主張優先租賃權條件已成就，顯無所據：
前台灣省政府交通處（下稱「前省府交通處」）分別於八十六、八十七年度交通預算編列北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程交通建設補助九千七百萬元及七千三百萬元合計一億七千萬元之預算（實際發包金額一億一千八百七十萬元），上開事實被告固不否認。惟上開建設經費係前省府交通處旅遊事業管理局依據「臺灣省交通建設基金收支保管及運用辦法」第六條之規定，向前省府交通處申請獲准之款項，並非原告所爭取。原告主張建設經費係由其前任負責人央求劉文雄省議員召開公聽會，並促請省政府主管單位編列預算，並與盧逸峰省議員對省府交通處及旅遊局提出質詢，研擬提撥經費補助等語，亦經被告行文交通部觀光局北海岸風景區管理所函詢，交通部觀光局北海岸風景區管理所函覆「‧‧‧至貴所函詢之巨星育樂事業有限公司是否曾協助爭取乙節，因本所無案可稽，歉難予以說明」云云。益證原告主張已依系爭租約第十二條約定爭取建設經費一億七千萬元，優先租賃權條件已成就，顯無所據，渠據此提起確認優先承租權存在之訴，自難謂為合法。
㈡原告就其爭取補助款之事實未負舉證之責：
至於原告提呈前省議員劉文雄用緘，作為補助經費係由原告向有關機關爭取所得之證明。被告否認該私文書內容之真正，且該私文書僅為劉文雄議員片面之詞，無足證明曾受原告之託而爭取系爭補助款之事實；況果如原告所稱，其囑託劉文雄議員等人爭取系爭補助款，惟一億七千萬元之編列與渠等之努力有否因果關係亦屬可疑。甚且原告未經會計師複核，對系爭事實提具會計師意見書，亦難謂原告就其爭取補助款之事實已負舉證之責。
㈢縱原告已證明系爭事實，仍無優先承租權可言：
退萬步言，縱原告證明已依系爭租約第十二條約定爭取一億元以上之補助款，惟所謂優先承租權，乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權而言，所謂同樣條件，則係與第三人訂立租約時之條件，租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務，雙方間之租賃關係，尤無從認已合法成立，最高法院五十六年度台上字第六七二號判例可資參照。查本件系爭標的「石門港碼頭多功能遊艇碼頭」管理權責不明及「附屬建物」業經燒毀，重新改建後須經被告提經鄉民代表會審議經營方式後才能確定，故被告就系爭租賃標的物無出租計畫，此有台北縣石門鄉公所八九北縣石財字第六七四四號函附卷可稽。是兩造間租賃契約已於八十八年六月卅日期滿終止，被告就系爭租賃物並無出租之意思，原告自無優先承租權可言。
㈣租約第十條是定期租約之條款，惟租期屆滿後要續約，當然要另行協商、另行訂約。
三、證據：提出台灣省交通建設基金收支保管及運用辦法、交通部觀光局北海岸風景區管理所書函影本及台北縣石門鄉公所函各一份。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於八十五年一月二日簽定系爭租約，由原告向被告承租系爭訓練碼頭及其附屬建物，包含⒈石門洞海水游泳池、遊艇訓練碼頭，面積一六七四一平方公尺；⒉遊客中心，面積八一六點五六平方公尺；⒊休息室，二層樓面積共一一六八平方公尺，租賃期間自八十五年一月一日起至八十八年六月卅日止，依系爭租約第十二條約定：「承租人在承租期間因承租人向有關機關爭取建設經費再承租標的物上達新台幣壹億元以上，並經會計師查證屬實者，出租人同意優先再續租予承租人，但條件另議」，原告於承租期間為積極爭取有關機關之補助，即於八十五年間就向當時之省議員劉文雄等人陳情，央求劉文雄省議員召開公聽會，並促請省政府主管單位編列預算作為修繕石門碼頭及建設遊艇碼頭基礎措施之經費，劉文雄省議員乃與盧逸峰省議員於交通委員會質詢中對主管機關即台灣省政府交通處及旅遊局提出質詢，要求主管機關進行專案研究，研擬提撥經費建設石門碼頭及遊艇碼頭之可行性，嗣經主管機關專案研究後認為該案確有建設之必要，乃由主管機關於八十六、八十七年度交通預算中分別編列「北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程交通建設補助」九千七百萬元及七千三百萬元之預算（下稱「系爭建設經費」），並以北海岸風景特定區管理所為執行單位，辦理北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程交通建設之公開招標，足見原告已使系爭租賃契約第十二條原告有優先續租權之條件成就，則原告依約自有優先續租權存在，惟被告竟否認原告有優先續租權之存在，為此本於系爭契約第十二條之約定，訴請確認如訴之聲明第一項，並訴請被告應與原告簽訂如附件所示之租賃契約即訴之聲明第二項云云。
二、被告則以：系爭建設經費係前省府交通處旅遊事業管理局依據「臺灣省交通建設基金收支保管及運用辦法」第六條之規定，向前省府交通處申請獲准之款項，並非原告所爭取，是原告主張已依系爭租約第十二條約定爭取建設經費一億七千萬元，優先租賃權條件已成就，顯屬無據；況果如原告所稱，其囑託劉文雄議員等人爭取系爭補助款，惟一億七千萬元之編列與渠等之努力有否因果關係亦屬可疑，甚且原告未經會計師複核，對系爭事實提具會計師意見書，亦難謂原告就其爭取補助款之事實已負舉證之責；又縱原告證明已依系爭租約第十二條約定爭取一億元以上之補助款，惟本件系爭租約之標的「石門港碼頭多功能遊艇碼頭」管理權責不明及「附屬建物」業經燒毀，重新改建後須經被告提經鄉民代表會審議經營方式後才能確定，故被告就系爭租賃標的物無出租計畫，兩造間租賃契約既已於八十八年六月卅日期滿終止，被告就系爭租賃物並無出租之意思，原告自無優先承租權可言等語，以資抗辯。
三、原告主張兩造於八十五年一月二日簽定系爭租約，由原告向被告承租系爭訓練碼頭及其附屬建物，包含⒈石門洞海水游泳池、遊艇訓練碼頭，面積一六七四一平方公尺；⒉遊客中心，面積八一六點五六平方公尺；⒊休息室，二層樓面積共一一六八平方公尺，租賃期間自八十五年一月一日起至八十八年六月卅日止，於系爭租約存續期間，主管機關於八十六、八十七年度交通預算中分別編列「北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程交通建設補助」九千七百萬元及七千三百萬元之預算，並以北海岸風景特定區管理所為執行單位，辦理北海岸風景區石門遊艇碼頭興建工程交通建設之公開招標等事實，已據其提出與所述相符之系爭租約書影本、臺灣省政府交通處交通建設基金法定預算明細表影本為證，並為被告所不爭執，自堪信為真正。
四、按兩造於系爭租約第十條及第十二條分別約定：「本租約租期屆滿時，租賃關係即告終止。承租人若原租約期滿仍為繼續使用而不交還時，出租機關應依法追訴」、「承租人在承租期間因承租人向有關機關爭取建設經費再承租標的物上達新台幣壹億元以上，並經會計師查證屬實者，出租人同意優先再續租予承租人，但條件另議」，顯見系爭租約為定期租約，兩造如欲繼續租賃關係，則須另訂租約，且原告如於承租期間「向有關機關爭取建設經費在承租標的物上達一億元以上，並經會計師查證屬實者」，被告同意優先再續租予承租人，惟有關租賃之條件及內容須兩造另行議定，是無論原告是否確有於承租期間向有關機關爭取建設經費在承租標的物上達一億元以上，並經會計師查證屬實，原告均不得要求被告依其片面提出之特定租約條件及內容與其訂立租賃契約，從而，原告訴請被告應與其簽訂如附件所示之租賃契約云云，即屬無據，為無理由，應予駁回。
五、次按所謂優先承租權，乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權而言，所謂同樣條件，則係與第三人訂立租約時之條件，租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務，雙方間之租賃關係，尤無從認已合法成立（最高法院五十六年度台上字第六七二號判例參照）。本件系爭租約為定期租約，已如前述，而依上開系爭租約第十二條之約定，係指兩造約定於一定條件成就後，被告得於系爭租約租期屆滿後，欲再出租系爭訓練碼頭及其附屬建物時，原告有依同樣條件優先承租之權，惟如被告於租期屆滿後，已無繼續出租之意思，自無強令被告與原告續訂租約之理。經查，本件系爭租約之標的物「石門港碼頭多功能遊艇碼頭」部分，業經前省府交通處旅遊事業管理局開發為「石門漁港多功能遊艇碼頭」，主管單位是否交由被告繼續經營，將俟該工程竣工後再行協商；而系爭租約之標的物「附屬建物」部分，因鋼筋裸露，主結構產生裂縫而塌陷，且日前因發生火災，燒毀成為危樓，無法出租，被告基於上情，將俟釐清竣工後之「石門漁港多功能遊艇碼頭」管理權責及「附屬建物」重新改建後，提經鄉民代表會審議經營方式後才能確定是否出租，故被告目前就系爭訓練碼頭及其附屬建物無出租計畫等情，有台北縣石門鄉公所八十九年十月十三日八九北縣石財字第六七四四號函附卷可稽。顯見系爭租約於八十八年六月卅日期滿終止後，被告就系爭訓練碼頭及其附屬建物並無繼續出租之意思，揆諸前揭判例意旨及說明，無論原告是否確有於承租期間向有關機關爭取建設經費在承租標的物上達一億元以上，並經會計師查證屬實，原告均不得強令被告與原告續訂租約，其亦不得主張就系爭訓練碼頭及其附屬建物有優先承租權存在。從而，原告訴請確認其就系爭訓練碼頭及其附屬建物有優先續租權存在云云，亦非正當，為無理由，應予駁回。
六、原告聲請訊問證人即前省府交通處第三科科長以證明其確曾於承租期間向有關機關爭取系爭建設經費在承租標的物上達一億七千萬元云云，惟縱該證人證述上情屬實，亦不影響本件原告訴請確認其就系爭訓練碼頭及其附屬建物有優先續租權存在，以及訴請被告應與原告簽訂如附件所示租賃契約之判決結果，是核無訊問之必要。又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 八 日~B法院書記官 李汝婷