臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第一一八三號
原 告 甲○○訴訟代理人 曾國龍律師複 代理人 乙○○ 住台北市○○○路○段○○號九樓被 告 丙○○ 住台北縣汐止市○○街巷七號五樓訴訟代理人 許高山律師右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國八十九年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（以下同）二百二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願提供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告前於民國八十六年十二月二十三日向被告購買台北市國宅處台北市宅三字第八六四八三一五○○號函所示基隆河國宅專案，配區位號碼：２Ｂ○八一○五第五層所有權全部及土地持分，約定權利金為一百一十萬元整，雙方並約明乙方（即被告）應繳國宅處之自備款、一般貸款均由甲方（即原告）負責繳款，乙方協助辦理。且國宅處交屋予乙方時，乙方隨即交予甲方點收，並簽訂有不動產買賣契約書在案。查原告於簽訂契約時，即依約給付被告一百一十萬元整，嗣為督促被告向台北市國宅處辦理取得系爭不動產手續，原告曾以八十九年八月十一日政律（８９）第八一一號函，八十九年九月六日政律（８９）第九○六號函，催告被告依台北市國宅處作業程序領單、俾憑辦理繳款。
（二）嗣被告八十九年九月十五日委請律師發函告知：依國宅處之通知上開國宅之價金需繳納三百七十七萬三千二百十四元，其中之一百一十五萬五千八百九十三元至遲應於八十九年九月二十八日前繳納，餘款則為一般貸款並請原告依約會同辦理繳款、貸款事宜。原告隨即於八十九年九月十九日委請律師以書面通知被告及其委任之律師約定於八十九年九月二十六日上午十一時準時至台北市○○○路○段○號台北市銀行南門分行指定地點會同辦理繳款手續，詎被告竟無故未依約定於前開期日、地點會同原告辦理繳款手續致原告徒勞而返，更甚者被告竟亦不於其自函所稱國宅處通知至遲應於九月二十八日辦理繳款之期限內另與原告協商通知會同辦理繳款手續。
（三）按「：：：如乙方（即被告賣方）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」此兩造於不動產買賣協議第十條已有約明；本件被告故意不依約會同原告辦理繳款手續，用以辦理取得系爭不動產所有權，並過戶點交予原告，顯然有不賣或不依約履行應盡義務之違約情事，依前開不動產買賣約定書第十條約定所示，被告應返還價款一百一十萬元整，並支付一百一十萬元整之違約金。
（四）按兩造八十六年十二月二十三日所訂之不動產買賣契約書，不論其法律上之定名為何，依民法第一百五十三條規定就經雙方合意，契約即為成立；茲查，由原證一兩造之契約觀之，雙方就價金部份所達成合意為：１．買方應給付賣方權利金：一一○萬元。２．賣方應繳國宅處之自備款及一般貸款由買方負責繳款，賣方需協助辦理。除此之外，別無其他，換言之，兩造於協議時雙方就價金之認知即被告收受原告給付之權利金一一○萬元，其餘被告應繳國宅處之自備款及一般貸款由原告負責繳交，自始至終均無就「國宅總價應為若干」為約定，且由雙方僅約定「乙方應繳國宅處之自備款、一般貸款由甲方（即原告）負責繳款」，足見兩造為買賣協議時，根本不知國宅處訂定之總價會多少？佐以被告亦迄於八十九年九月十五日委請律師發函始稱「依國宅處之通知上開國宅之價金需繳納0000000元，其中0000000元至遲應於八十九年九月二十八日前繳納（自備款），餘款則為一般貸款（一般貸款）」，在在足見兩造就「國宅總價應為若干？」並未列為契約之內容且訂約當時亦無從知悉，至極灼然。被告辯稱國宅總價原為五百九十二萬元，不但不實，且國宅總價應為若干亦與本件契約無關。
（五）次查，本件兩造行買賣之價的物為基河國宅之第二期與基河國宅第一期情形完全不同，蓋基河國宅第一期，因承購戶或承購戶轉賣之買方，已依國宅處通知之總價繳交款項後，嗣國宅處更改總價始生溢退予承購戶或轉賣之買方之疑義多有涉訟，然本件基河國宅第二期自始至終國宅處僅於兩造合約簽訂後通知總價為0000000元，根本無溢退款情事，被告辯稱「被告向台北市政府購買本件國宅之總價原為五百九十二萬元，經台北市政府降價後改為0000000元（即降價0000000元）」云云，並不實在，且對此有利事實更未見其舉證以實其說。準此，被告所提基河國宅第一期之判決或內政部及台灣省政府對溢收款退回之函釋，均與本件（第二期國宅無溢收款之問題）無涉，被告所辯引喻失當。
（六）承上所述，本件既無國宅總價降價及溢收款退回問題，惟被告私心自認上開國宅之市價遠高於承購價格，後悔僅取得一一○萬之對價，意圖毀約，竟拒約於八十九年九月二十六日上午，會同原告由原告辦理繳款、貸款事宜並履行合約（依合約第三條附註被告有協助辦理之義務），反而排除原告私下自行前往繳款（被告庭訊時自陳）顯有故意不賣及不依約履行應盡義務之情事（按：如被告仍願買賣豈有自己自行繳款之事）依合約第十條規定應如數退還原告前交付之一一○萬及同額之賠償金。
（七）更甚者，被告不但於信函及書狀中主張「雙方降價後原告除應繳交台北市政府之自備款外亦應配合給付被告二一四萬餘元之降價差額」（參被告之八十九年十二月一日答辯狀）且於庭訊時更仍堅持原告需給付上開降價款二一四萬餘元始願辦理過戶予原告（參八十九年十二月一日庭訊筆錄及錄音），則其故意不依契約約定之價金出賣系爭標的物之情（故意不賣），昭然若揭。
（八）兩造的契約是權利金一百一十萬元，其餘由原告去繳。第一期國宅的總價國宅處有標示，第二期從頭到尾沒有總價，所以並沒有折價問題，我們看不出來總價是多少，之前完全沒有通知，是後來才通知，自備款及一般貸款都是由我們繳交，被告就是收一百一十萬元。房子名義還在被告名下，最後一期是由被告自己去繳，被告沒有通知我們，自己私底下是繳交，那表示被告不賣給原告。我們按照契約的約定來請求被告賠償，我們因被告的行為所受的損失，至少包括利息及差價的期待利益。如果被告依約履行的話，我們付出三百七十七萬多就可以買到這間房子，現在市價不只三百七十七萬元。
三、證據：提出不動產買賣契約書、律師函、存證信函等件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請駁回。
（二）如受不利判決，被告願供擔保後，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭買賣房地係被告向台北市政府買受後轉售予原告，由於兩造於八十六年十二月二十三日簽約時，系爭房地尚未由台北市政府過戶予被告，故雙方約定買賣的權利金為一百一十萬元，惟此僅為二次買賣的價差，亦即是被告輾轉買賣所得的利益，並非原告向被告買受房地之總價，此觀原告起訴狀事理由欄一自承：「原告向被告購買系爭房屋第五層所有權全部及土地持分」，以及系爭房屋土地之「所有權移轉」以及「交付」均約定係以輾轉方式為之（買賣契約第三條特約事項參照）自明。
（二）由於原告曾於八十六年十月間向訴外人即被告之叔叔謝宰福購買基隆河整治第一期國宅房屋一間，同樣因溢退款究歸屬原買受人（即謝宰福）或第二手（即原告指定之登記名義人孫王幼霞），雙方涉訟於鈞院，經一審及二審法院均認為本於債之相對性，溢退款應歸第一手即原買受人所有，而內政部及台灣省政府亦均持相同的見解。由於第一期國宅之溢退款究何誰屬常生爭執，第二手買受人又以第一手買受人及台北市政府為被告提出訴訟，台北市政府不勝其擾，遂於第二期國宅（按系爭房屋即屬第二期）繳款時，改變繳款方式，即由收款後再退還溢收款之方式改為直接減少原買受人之應付價金，以避免有溢收款的產生以及其本身再被列為被告。被告向台北市政府購買本件國宅之總價原為五百九十二萬元，經台北市政府降價後改為三百七十七萬三千二百一十四元（即降價二百一十四萬六千七百八十六元），依兩造契約之約定，應由原告出資代被告向台北市政府繳交房屋買賣價款，但因台北市政府已降低其與被告間之買賣總價，故原告應繳納之自備款及貸款自亦隨之減少，雙方就降價後原告除應繳交台北市政府之自備款外，亦應配合給被告上開二百一十四萬餘元之降價款差額，以符雙方買賣契約之內容，惟未獲結論。被告為如期繳交買賣價金予台北市政府，以免造成對台北市之違約事約，致喪失買受權利，故於八十九年九月十五日曾發函通知原告配合繳款事宜並就台北市政府降低買賣總價之事作協調，自無原告所謂違反買賣契約第十條被告不賣之情形。原告何能依契約第十條之約定向被告請求。矧如依原告主張，原告僅給付被告一百一十萬元竟可以享被告與台北市政府高達二百一十四萬六千七百八十六元之降價利益，豈有是理。
（三）當時房子還沒有蓋好，有們不是房屋的所有權人，所以是用權利金來表示，當時用國宅處賣給我們的價格，加上一百一十萬元賣給原告，買賣契約書第三條註，所指自備款及一般貸款金額沒有約定，沒有寫在契約書上，而是按照國宅的約定。依社會行情，原告不可能不知道房子當時的總價及單價，就向被告買房子。我們提出國宅處資料八十五年九月九日就訂出總價為五百九十○○○區段徵收會影響國宅的價格。當我們通知原告繳款的時候，依約房子仍應該登記在被告名下，所以我們還沒有違約。房地產客觀價值的變動，不是本件所稱的損害。原告如有損害只是利息的部分。
三、證據：提出判決書、函令、基隆河整治區專案國住宅辦理情況概況表等件為證。理 由
一、本件原告起訴主張：原告前於八十六年十二月二十三日向被告購買台北市國宅處台北市宅三字第八六四八三一五○○號函所示基隆河國宅專案，配區位號碼：２Ｂ○八一○五第五層所有權全部及土地持分，約定權利金為一百一十萬元整，雙方並約明乙方（即被告）應繳國宅處之自備款、一般貸款均由甲方（即原告）負責繳款，乙方協助辦理。且國宅處交屋予乙方時，乙方隨即交予甲方點收，並簽訂有不動產買賣契約書在案。原告於簽訂契約時，即依約給付被告一百一十萬元整，嗣被告八十九年九月十五日委請律師發函告知價金及應繳時間，並請原告會同辦理繳款、貸款事宜。原告隨即於八十九年九月十九日委請律師以書面通知被告及其委任之律師約定會同辦理繳款手續之時間地點，詎被告竟無故未於約定時間地點會同原告辦理繳款手續，且迄至繳款期限之八十九年九月二十八日，均未再通知原告繳款。本件被告故意不依約會同原告辦理繳款手續，用以辦理取得系爭不動產所有權，並過戶點交予原告，反要求原告再給付被告二百十四萬餘元之所謂「降價差額」，顯然有不賣或不依約履行應盡義務之違約情事，依前開不動產買賣約定書第十條約定所示，被告應返還價款一百一十萬元整，並支付同額之違約金。
二、被告則以：系爭買賣房地係被告向台北市政府買受後轉售予原告，由於兩造於八十六年十二月二十三日簽約時，系爭房地尚未由台北市政府過戶予被告，故雙方約定買賣的權利金為一百一十萬元，惟此僅為二次買賣的價差，亦即是被告輾轉買賣所得的利益，並非原告向被告買受房地之總價，被告向台北市政府購買本件國宅之總價原為五百九十二萬元，經台北市政府降價後改為三百七十七萬三千二百一十四元（即降價二百一十四萬六千七百八十六元），依兩造契約之約定，應由原告出資代被告向台北市政府繳交房屋買賣價款，惟因該房屋已經降價，雙方就降價後原告除應繳交台北市政府之自備款外，亦應配合給被告上開二百一十四萬餘元之降價款差額，始符雙方買賣契約之內容，否則原告僅給付被告一百一十萬元竟可以享被告與台北市政府高達二百一十四萬六千七百八十六元之降價利益，甚不公平。詎原告竟不願給付該二百十四萬元之降價差額，被告為如期繳交買賣價金予台北市政府，以免造成對台北市之違約事約，致喪失買受權利，始自行繳款予國宅處，然依約房屋本應登記於被告名下，被告自無違約之情等語，資為抗辯。
三、原告主張伊於八十六年十二月二十三日向被告購買台北市國宅處台北市宅三字第八六四八三一五○○號函所示基隆河國宅專案，配區位號碼：２Ｂ○八一○五第五層所有權全部及土地持分，約定權利金為一百一十萬元整，雙方並約明被告應繳國宅處之自備款、一般貸款均由原告負責繳款，被告協助辦理，並簽訂有不動產買賣契約書在案，原告於簽訂契約時，即依約給付被告一百一十萬元整。嗣被告八十九年九月十五日委請律師發函告知價金及應繳時間，並請原告會同辦理繳款、貸款事宜。原告隨即於八十九年九月十九日委請律師以書面通知被告及其委任之律師約定會同辦理繳款手續之時間地點，惟被告未於約定時間地點會同原告辦理繳款手續，且迄至繳款期限之八十九年九月二十八日，均未再通知原告繳款，反自行前往繳款等情，業據提出不動產買賣契約書、律師函等件為證，且為被告所不否認，應堪信為真實。
四、依兩造所訂不動產買賣契約書，原告就系爭不動產所應負之義務包括：給付被告買賣權利金一百十萬元（第二條）、負責繳交本來應由被告繳交予國宅處之自備款及一般貸款、各種稅捐、規費等；被告則於簽約當時取得一百十萬元後，負責配合辦理各種過戶事項。被告復自承：「一百十萬元只是價差」（見八十九年十二月一日言詞辯論筆錄）、「當時房子還沒有蓋好，我們不是房屋的所有權人，所以是用權利金來表示，當時用國宅處賣給我們的價格，加上壹佰一十萬元賣給原告，買賣契約書第三條註，所指的自備款及一般貸款金額沒有約定，沒有寫在契約書上，而是按照國宅處的約定。」（見九十年二月七日言詞辯論筆錄），足見本件買賣之目的，對原告而言，係伊於給付被告一百十萬元，並負擔一切稅捐、規費後，承受被告就系爭不動產對國宅處的一切權利義務；對被告而言，係在賺取國宅處將系爭不動產出賣予被告後，伊再轉手予原告，此兩件買賣契約間之差價即一百十萬元，惟須配合原告辦理各種過戶事項，臺北市政府國宅處所定系爭不動產之總價究係若干，與兩造間之買賣關係絲毫無涉，僅總價高則原告負擔之款項高，總價低則原告負擔之款項低而已，此由被告自承「買賣契約書第三條註，所指的自備款及一般貸款金額沒有約定，沒有寫在契約書上，而是按照國宅處的約定」等語自明。準此，被告表示因國宅處之總價變動，故原告須再給付被告該降價差額即二百四十餘萬元伊始願過戶云云，即與兩造之約定有違。
五、被告雖另辯稱兩造本來即約定縱原告繳款，系爭不動產仍先登記被告名下，再轉予原告，故被告雖先行繳款並將不動產登記於伊名下，與兩造約定並不相悖，伊並未違約等語，惟依兩造契約，被告於收受一百十萬元後，即有依約履行配合辦理將系爭不動產過戶給原告之義務，而不能以與兩造契約無關之「國宅處所訂總價變動」為理由，要求原告給付額外之金錢一節，已如前述，乃被告竟要求原告再給付二百四十餘萬元，始願配合辦理過戶手續，顯與契約本旨不符，而有不依約履行其應盡義務之情，是原告主張被告有不動產買賣契約第十條所定之違約事實，亦可認定。
六、兩造所訂不動產買賣契約第十條約定：「：：：如乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還甲方（即原告）外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除。」原告已經給付被告一百十萬元之情既為兩造所是認，則原告依該條約定，請求被告返還該一百十萬元，即有理由，應予准許。又按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別定有明文，兩造協議書第十條雖約定「賠償所收價款同額之損害金」，惟該「損害金」實具有違約金之性質，而有前開法條規定之適用。原告依該條約定請求違約金，雖非無據，惟經本院審酌兩造債之發生原因、被告違約之情節、原告利息損失、當前社會經濟狀況及被告若能如期履行債務，原告可得享受之一切利益為酌定之標準，認原告請求被告給付違約金一百十萬元，顯屬過高，應予核減至四十萬元為適當。
七、從而，原告請求被告給付一百五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分爰無不合，茲分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十三 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 王怡雯右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日~B法院書記官 丁梅芬