臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第一九四號
原 告 財團法人台灣郵政協會法定代理人 丁○○原 告 財團法人台灣電信協會
設台北市○○○路○○號法定代理人 戊○○ 住右 二 人訴訟代理人 王永春律師被 告 乙○○ 住台北市○○路四一之六號
身訴訟代理人 朱清雄律師複 代理 人 劉妙容 住台北市○○○路○段○○號六樓之二被 告 甲○○ 籍設台北市○○區○○街○○巷○○號三樓
身送達代收人 丙○○ 住台北市○○○路○段二八五右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠請求判令被告乙○○、甲○○應將坐落台北市○○區○○段一小段二八八地號土
地（下稱「系爭土地」）上之建築改良物即門牌號碼台北市○○路○○○○號房屋（下稱「系爭房屋」）面積共一０六. ０一平方公尺拆除，並自系爭土地遷讓及返還系爭土地予原告財團法人台灣郵政協會、財團法人台灣電信協會，並給付原告財團法人台灣郵政協會、財團法人台灣電信協會新台幣（下同）八十八萬六千二百四十元及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止按年支付原告財團法人台灣郵政協會、財團法人台灣電信協會十七萬七千二百四十八元。
㈡前項聲明原告財團法人台灣郵政協會、財團法人台灣電信協會願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠經查系爭土地為原告財團法人台灣郵政協會（下稱「郵政協會」）、財團法人台灣電信協會（下稱「電信協會」）所共有。
㈡被告乙○○、甲○○無任何正當權源，卻在系爭土地上蓋有系爭房屋面積共一０
六. ０一平方公尺。被告雖曾庭呈與原告訂立之土地租約，惟查上開租約之租賃期限僅自民國五十八年八月二十二日起至六十年八月二十一日止，經核以上開事實，二造間目前並無租賃關係存在。按「所有權人對於無權占有或侵害其所有物者，得請求返還之」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還之」，民法第七六七條、第一七九條、第一八四條分別定有明文，又「無權占有他人之土地者，受有相當於法定租金之利益，此為社會通常之觀念。」最高法院六十一年台上字第一六九五號判例載明是旨。經核以上開事實及前揭法條、判例所揭櫫之立法意旨，被告無權占有系爭土地，原告郵政協會、電信協會，自得依據民法第七六七條、第一七九條、第一八四條和土地法第九十七條、第一０五條暨前開判例之規定，對被告乙○○、甲○○請求將系爭房屋拆除，並自系爭土地上遷讓及返還系爭土地予原告郵政協會，電信協會並請求無權占有期間及起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止相當租金利益之損害。
㈢退步言之，若鈞院仍認為兩造間有租賃關係存在，惟按「未定期限者，各當事人
得隨時終止契約」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」，民法第四百五十條第二項、第四百四十條第一項分別定有明文。經查，原告曾以六十四年五月十六日郵電協字第一一一－二號函：「說明二：台端歷年積欠租金按申報地價2.5／100計算至六十三年底共應為一四二０五元，前曾繳付九六０元，尚欠一三二四五元...... 請於五月廿四日以前匯款。」經核以上開事實及前揭法條所揭櫫之立法意旨，原告實已定相當期限催告被告給付租金，惟被告仍未繳納，故原告以八十九年六月五日準備狀繕本之送達被告，作為終止二造間就系爭土地所為之租賃契約之意思表示，洵屬合法正當，則被告即無任何正當權源占有原告所有之土地，乃至為灼然。
㈣被告於辯論意旨狀內中陳稱：「...... ⒉原告認為前有租賃關係存在......（
見八十九年六月十九日辯論意旨狀第二頁第十一行），顯係有所誤會，按原告從未自認原、被告間有租賃關係存在，原告係強調：「...... 若 鈞院仍認兩造間租賃關係存在...... （見原告八十九年六月五日準備書狀第五頁第一行），經核以上開事實，被告所言並非實在。
㈤又按「上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決確定，則
被上訴人依原告租額提存尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約。」最高法院六十年台上字三八五號判例雖定有明文，惟查，本件原、被告兩造間從未約定年租金一百八十元，故縱被告曾給付九百六十元，仍尚難謂係依債務本旨而為給付，經核以上開事實，被告並無上開判例之適用。
㈥至溯及五年租金損害及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止相當租金損害之計算如下：
⒈系爭土地遭被告無權占有一０六．０一平方公尺：
⑴八十七年十二月三十日以後按年給付損害金依系爭土地申報地價每平方公尺一六七二０元乘一０六．０一平方公尺乘百分之十等於一七七二四八元。
⑵八十七年十二月三十日以前至八十六年十二月三十日以後申報地價每平分尺一六七二０元乘一０六．０一平方公尺乘百分之十等於一七七二四八元。
⑶八十六年十二月三十日以前至八十五年十二月三十日以後申報地價每平方公尺一六七二０元乘一０六．０一平方公尺乘百分之十等於一七七二四八元。
⑷八十五年十二月三十日以前至八十四年十二月三十日以後申報地價每平方公尺一六七二０元乘一０六．０一平方公尺乘百分之十等於一七七二四八元。
⑸八十四年十二月三十日以前至八十三年十二月三十日以後申報地價每平方公尺一六七二０元乘一０六．０一平方公尺乘百分之十等於一七七二四八元。
⑹八十三年十二月三十日以前至八十二年十二月三十日以後申報地價每平方公尺一六七二０元乘一０六．０一平方公尺乘百分之十等於一七七二四八元。
⒉⑵至⑹合計為八八六二四０元。
三、證據：提出系爭土地登記謄本、被告戶籍謄本各一份。
乙、被告乙○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠本件之爭點經整理後分述如後：
⒈原告之主張：
⑴原告認係無權占有。
⑵原告認為前有租賃關係，但期限已滿，而認無租賃關係存在。
⑶原告認有租賃關係存在，但因原告年５月日郵電協字第１１１－２號函催告，而以準備書狀解除租約，認被告為無權占有。
⒉被告之主張：
⑴有合法有效之租約存在。
⑵本件租約為不定期之不動產租約。
⑶係不定期之不動產租用基地建築房屋租約，且尚合法有效存在。
⑷本件租約尚未經原告合法終止。
㈡茲就前開爭點詳為答辯，且被告之主張及理由足以推翻原告之主張，故詳述被告之主張及理由、證據兼反駁原告之主張及理由如下：
⒈有合法有效之租約存在：此有原告於年６月５日準備書狀事實及理由欄第三
項自認之原告於年５月日郵電協字第１１１－２號所發予被告之函，函上明示「收文者乙○○」，「主旨：續函請補繳北投段－１號土地租金」可證明當時有合法有效之租約存續。
⒉本件租約為不定期租約：因本件原告並未與被告訂立書面不動產租賃契約，依民法第四二二條第二項定，為不定期限租賃。
⒊本件係租地建屋契約：詳被告於年３月日庭呈之土地租約第四條，原係訴
外人盧太育等人承租基地建屋，盧太育等人並於年２月日將其所建在系爭基地上之房屋轉賣被告，而由原告繼續繳納租金，此為原告所明知，且續收租金，故租地建屋契約對被告仍繼續存在，且未訂書面租約，故屬合法有效存在且為不定期之租地建屋契約。
⒋本件尚有爭議者，乃原告之終止租約是否合法有效？茲分述如下：
⑴依被告庭呈附卷之「財團法人台灣郵政電信協會收據」可證民國年至年
間每年租金為一百八十元，此後被告欠租經原告於民國年４月日以郵電協字第１１１號函被告「請清繳承租本會有北段段－１地號歷年欠租。」該函並明示「台端共同承租...... 」，該函係函請被告繳納年８月日起至年底止積欠之租金，經被告依歷年租金數額，即每年一百八十元，五年四個月共計九百六十元，於年５月２日繳付原告，此並有原告於年５月日郵電協字第１１１－２號函，說明第三項表明被告「曾繳付九六○元」在案。
⑵當時被告主張年租金為一百八十元，而原告先則主張按申報地價年息百分之
五計算，嗣後則改為百分之二．五計算，但租金漲幅高達二九．四倍，被告不同意，而以原約定之年租金一百八十元繳納至年底，依最高法院六十年台上字第三八五號判例所示「上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約。」本件原告以其自行調整未經法院判決確定之租額，要求被告給付，被告依原定租額給付，依前開判例所示，應已依債務本旨給付租金，故原告之終止租約應不合法。
⑶被告既已在原告年５月日郵電協字第１１１－２號函催告前，依債務本
旨付清當時積欠之租金。即在原告催告前，被告早已依債務本旨付清其催告函所示之期間內之租金，嗣後原告既未訴請法院判決調整租金，又未於欠租達二年以上時再行催告，則其以年６月５日準備書狀為終止租約之表示，應不生終止租約之效力。
⒌系爭土地原由盧太育、曹啟元、馮元吉三人於四十一年間向原告承租用以興建
系爭房屋，後因該三人先後搬走，並於五十年間將系爭房屋轉售予被告乙○○，系爭土地之租金則由被告乙○○支付，並由被告乙○○續與原告成立租賃關係，此為原告所知，且承認此事實，並轉而以被告乙○○為承租人向被告收租，被告乙○○並支付租金至六十三年底，故被告乙○○對原告有合法有效之租地建屋契約存在。
⒍本件為租地建屋之不定期限租賃關係，即應受土地法第１○３條規定之限制，
原告不得任意終止租約收回基地，故原告所為之終止租約不合法，故本件租賃關係仍合法有效存在，原告訴請返還土地即有不合，且租賃關係合法存在，其請求給付損害金，亦無法律上依據。
⒎被告甲○○僅設籍於系爭房屋戶內，惟未曾實際居住過。
三、證據：提出土地租約影本、買賣契約影本、財團法人台灣郵政電信協會收據影本、年４月日以郵電協字第一一一號函影本、年５月日郵電協字第一一一－二號函影本、郵政劃撥儲金存款收據影本各一份。
丙、被告甲○○方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丁、本院依職權勘驗現場，並囑託台北市士林地政事務所派員會同測量製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。
理 由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。經查，原告起訴時於起訴狀記載被告為「台北市○○路四一之六號現住戶」，嗣經本院通知該現住戶後，原告於八十九年三月廿七日本院第一次言詞辯論期日確定被告為乙○○，復於查得該戶之戶籍謄本後，於本院八十九年六月五日言詞辯論期日以言詞追加被告甲○○，因原告追加請求之基礎事實與原請求之基礎事實相同，且兩造之前提出之攻擊、防禦方法，於該追加之訴均可援用，不致增加被告防禦之困難，亦無礙訴訟之終結，揆諸前揭規定，原告為訴之追加並無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：系爭土地為原告郵政協會、電信協會所共有，被告乙○○、甲○○無任何正當權源，卻在系爭土地上蓋有系爭房屋，兩造間縱有不定期租賃關係存在，惟依民法第四百五十條第二項、第四百四十條第一項之規定，原告亦已定相當期限催告被告給付租金，惟被告仍未繳納，故原告以八十九年六月五日準備狀繕本之送達被告，作為終止二造間就系爭土地所為之租賃契約之意思表示，則被告即無任何正當權源占有原告所有之土地，原告自得依據民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條、土地法第九十七條、第一百零五條之規定，訴請被告乙○○、甲○○拆除系爭房屋，自系爭土地上遷讓並將系爭土地返還予原告，並請求無權占有期間及起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止相當租金利益之損害金云云。
二、被告則以：系爭土地原由盧太育、曹啟元、馮元吉三人於四十一年間向原告承租作為興建系爭房屋之基地，後因該三人先後搬走，並於五十年二月廿七日將系爭房屋轉售並移轉占有予被告乙○○，系爭土地之租金則由被告乙○○支付，並由被告乙○○續與原告成立租賃關係，原告轉而以被告乙○○為承租人向被告乙○○收租，被告乙○○並支付租金至六十三年底，故被告乙○○對原告有合法有效之租地建屋契約存在，且未訂書面租約，故屬不定期之租地建屋契約，系爭土地五十四年至五十八年間每年租金為一百八十元，嗣因原告要求按申報地價年息百分之二．五計算，租金漲幅高達二九．四倍，被告不同意，仍以原約定之年租金一百八十元繳納至六十三年底，依最高法院六十年台上字第三八五號判例，應屬已依債務本旨給付租金，被告既已在原告六十四年五月十六日郵電協字第一一一－二號函催告前，依債務本旨付清當時積欠之租金，嗣後原告既未訴請法院判決調整租金，又未於欠租達二年以上時再行催告，則其以八十九年六月五日準備書狀為終止租約之表示，應不生終止租約之效力等語，以資抗辯。
三、原告主張系爭土地為原告郵政協會、電信協會所共有，被告乙○○以所居住之系爭房屋占用系爭土地面積共一０六. ０一平方公尺之事實，已據其提出與所述相符之土地登記謄本為證，並經本院勘驗現場屬實，復有勘驗筆錄、臺北市士林地政事務所測量之土地複丈成果圖在卷足憑，復為被告所不爭執，自堪認為真正。
四、原告主張被告甲○○亦居住於系爭房屋內而占用其所共有之系爭土地云云，雖提出戶籍謄本為證，惟被告乙○○否認甲○○曾實際居住於系爭房屋內，經查，戶籍登記僅為戶政機關依戶籍法所為之行政管理措施，並非實際居住之當然表徵，合先敘明。另經本院向台北市政府警察局北投分局函查系爭房屋現由何人居住？該分局於八十九年三月一日以北市警投分戶字第八九六０六二一０００號函復稱：「經查該房屋（即系爭房屋）現由乙○○（男、民國00年0月0日生，身份證字號Z000000000、設籍於現住地址）居住使用，係自有住宅」等語，並未查得被告甲○○居住於系爭房屋內，有該函在卷可稽；又本院依被告甲○○之該戶籍地址寄發通知書予被告甲○○亦經郵務士以「遷移不明」為由退回；且本院於八十九年四月廿七日前往現場勘驗時，亦未見到被告甲○○，而原告就被告甲○○之居住事實，既無法提出其他積極證據以實其說，則原告以無權占有系爭土地為由，訴請被告甲○○拆除系爭房屋，自系爭土地遷離並將系爭土地返還予原告，並請求無權占有期間及起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止相當租金利益之損害金云云，即屬無據，為無理由，應予駁回。原告此部分請求既受敗訴之判決，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、原告主張被告乙○○占有系爭土地係屬無權占有云云，惟為被告乙○○所否認，辯稱其與原告間有不定期之基地租賃關係等語。經查：
㈠被告主張訴外人盧太育、曹啟元、馮元吉三人於四十一年八月廿二日向原告承租
系爭土地用以興建系爭房屋，復於五十年二月廿七日將系爭房屋轉售並移轉占有予被告乙○○等事實，業據其提出與所述相符之土地租約影本、買賣契約影本為證，並為原告所不爭執，自堪認為真正。
㈡按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆
滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時」，土地法第一百零三條定有明文。而土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院七十四年度台上字第二五六二號判例參照）。且租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（最高法院四十三年度台上字第四七九號判例參照）。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該屋之基地，故基地租賃權與該地上建物有不可分性，如第三人依買賣關係而合法占有未經保存登記之房屋，雖尚未取得房屋所有權，然既繼續使用土地，則該基地租賃權亦應隨建物之合法移轉占有而移轉與該第三人（司法院七十三年六月廿一日 (73)廳民一字第０四六五號函參照）。本件訴外人盧太育、曹啟元、馮元吉三人向原告承租系爭土地用以興建系爭房屋，自屬於土地法上之租用基地建築房屋之情形，而盧太育等人嗣後復將該未經保存登記之系爭房屋轉售並移轉占有予被告乙○○，被告乙○○雖因無法辦理系爭房屋所有權轉登記而尚未取得該房屋所有權，惟揆諸前開規定及說明，原盧太育等人就系爭土地所有之基地租賃權仍應隨系爭房屋之合法移轉占有而移轉予被告乙○○，且依原告先後於六十四年四月十七日、同年五月十六日及同年六月廿日致被告乙○○之催告函內，亦均載明係定期催繳所積欠系爭土地之「租金」，亦足徵原告與被告乙○○間確有租賃關係存在；又因被告乙○○並未與原告就系爭土地簽訂任何書面租約約定承租期限，依民法第四百二十二條之規定應視為不定期限之租賃，亦即被告乙○○自五十年二月廿七日起與原告間即有不定期基地租賃關係存在，從而，原告主張其從未與被告乙○○成立租賃關係云云，不足採信。
㈢被告主張自其買受並占有系爭房屋後，系爭土地之租金即由其以二年為期按期繳
付予原告，而系爭土地自五十四年八月廿二日起至五十八年八月廿一日止每年租金為一百八十元之事實，雖為原告所否認，惟查被告乙○○業已提出原告所出具自四十八年八月廿二日起至五十八年八月廿一日止之租金收據影本四紙為證，而前開收據上所記載之承租人雖仍為盧太育三人，惟因系爭土地之基地租賃權業已移轉予被告乙○○，已如前述，且上開收據正本係由被告乙○○持有等情以觀，該段期間之系爭土地租金確係由被告乙○○所繳付，應堪認定；次查，觀諸卷附五十四年八月廿二日起至五十八年八月廿一日止之二紙租金收據，其上均記載「二年份」之租金三百六十元，是被告乙○○主張自五十四年八月廿二日起至五十八年八月廿一日間，被告乙○○承租系爭土地之租金每年為一百八十元，亦堪認定。
㈣本件原告主張其曾因被告乙○○自五十八年八月廿一日起六十三年底積欠租金未
付，而於六十四年四月十七日定期催告被告乙○○依限給付欠租，被告乙○○逾期未繳付足額租金，再經原告於六十四年六月廿日定期催告，被告乙○○仍未繳付云云，被告乙○○對於曾積欠五十八年八月廿一日起六十三年底之租金固不否認，惟辯稱其已於六十五年五月二日繳付截至六十三年底所積欠之租金九百六十元，是原告於六十四年六月廿日所為之定期催告不合法等語。按「上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約」（最高法院六十年度台上字第三八五號判例參照）。經查，自五十四年八月廿二日起至五十八年八月廿一日間，被告乙○○承租系爭土地之租金每年為一百八十元，業如前述，而兩造復未約定調整五十八年八月廿二日起之租金額，原告亦未曾依民法第四百四十二條前段之規定聲請法院為調整租金之判決確定，且被告已於六十五年五月二日繳付租金九百六十元，並為原告所受領，亦為兩造所不爭執，並有郵政劃撥儲金存款收據影本一紙在卷足憑，而自五十八年八月廿二日起至六十三年十二月卅一日共五年三個月又十天期間之租金，以每年一百八十元計算，即為九百六十元，是揆諸上述判例意旨，被告乙○○既已依原訂租額繳付足額租金，係屬依債務之本旨而為給付，是當時其即已未再積欠原告租金，則原告嗣先後於六十四年五月十六日及同年六月廿日以自行調整之租金額計算被告乙○○尚積欠租金一萬三千二百四十五元所為之定期催告即非合法，此後原告復未再以積欠二年以上租金為由定相當期限催告被告乙○○給付，則原告於本件訴訟中以八十九年六月五日準備書狀送達被告乙○○作為終止租約之意思表示，核與前揭土地法第一百零三條及民法第四百四十條第一項所規定之要件不符，自不生合法終止租約之效力。
六、綜上所述，本件被告乙○○與原告間既有不定期基地租賃關係存在，而該租賃關係復未經原告合法終止，則被告乙○○占有系爭土地即非屬無權占有，亦與不當得利及侵權行為之情形有間，從而，原告基於民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條及土地法第九十七條、第一百零五條之規定，訴請被告乙○○拆除系爭房屋、自系爭土地遷離並將系爭土地返還予原告，以及請求無權占有期間及起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止相當租金利益之損害金云云，，即非正當，為無理由，應予駁回。原告就此部分既亦受敗訴之判決，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十八 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日~B法院書記官 李汝婷