臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第二十六號
原 告 翡翠雙星大廈管理委員會
九號管理員室法定代理人 陳德昇訴訟代理人 洪堯欽律師 住台北市○○○路○段○○○號四樓
黃麗蓉律師 住台北市○○○路○段○○○號四樓被 告 甲○○ 住台北市○○區○○○路○○○巷○○○號七樓訴訟代理人 鄭炎生律師 住台北市○○路○○○巷○○號一樓右當事人間返還租賃物事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段二六四－二、二六八、二七○地號土地上，台北市○○區○○段建造執照字號七二建（士林）一三二七號翡翠雙星大廈（門牌號碼為德行東路一○九巷九七號、九九號、一○一號、一○三號、一○五號、一○七號、一○九號、一一一號、一一三號、一一五號、一一七號、一一九號、一二一號、一二三號、士東路四十六巷四七號、四九號、五一號）地下室編號第十二號停車位乙個（如附圖所示），交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）緣原告與被告於民國七十六年十月九日就台北市○○區○○段建造執照字號七二建（士林）一三二七號翡翠雙星大廈地下室編號第十號停車位乙個，訂定未期限之車位租賃合約，嗣該第十號停車位變更規劃為第十二號。八十七年八月一日，翡翠雙星大廈全體區分所有權人召開區分所有權人大會，決議將大廈共用部分之停車位使用方式，改以由區分所有權人抽籤方式使用，並於八十八年四月二日翡翠雙星大廈區分所有權人八十八年度第一次會議中，議決通過「停車場管理辦法」之修訂，確定翡翠雙星大廈之停車位，悉由住戶以抽籤輪序方式使用之。
（二）被告為區分所有權人，就區分所有權人會議之決議，知之甚詳，惟被告竟分別於八十八年三月二十日以士林蘭雅郵局第二四三號存證信函，表示系爭停車位租賃合約為不定期租約，伊依法得有二十年之租賃期間；再於八十八年九月七日以士林法院郵局第二九八號存證信函，要求原告於函到後三日收取租金。原告為依區分所有權人會議之決議，管理大廈停車位，於八十八年七月中旬由管理員蔣文章將終止停車位租約通知送至被告住所（台北市○○區○○○路○○○巷○○○號七樓），通知被告系爭租約將於八十八年八月三十一日終止，詎被告拒絕收受；嗣再由管理員蔣文章、張金福連袂至被告住所，告知系爭租約業將終正，請被告遵循區分所有權人大會之決議，交還停車位併參加停車位使用順序之抽籤，惟被告仍表示拒絕抽籤，且堅不返還系爭第十二號停車位。
（三）承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段訂有明文，本件租賃契約已於八十八年八月三十一日終止，被告藉詞拒不交還系爭停車位，原告爰提起本件訴訟，請求被告交還租賃物。被告以系爭租賃合約為不定期租約，依民法第四百四十九條之規定，受有二十年之保障云云。惟查，民法第四百五十條亦明文：（租賃）未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之。本件原告業於租賃契約終止日（八十八年八月三十一日）前一個月餘之七月中旬，將終止租約之意思表示，分別以書面及經由管理員口頭通知之方式，送達被告，自生先期通知之效力，是以，系爭租約應已於八十八年八月三十一日終止。
（四）本件並無土地第一百條之適用：按「上訴人非就房屋全部承租，以併及於附屬之騎樓，而僅係就騎樓部分之土地承租設攤。自非土地及基地之租賃可比。應無土地法第一百條及第一百零三條規定之適用，依民法第四百五十條第二項規定當事人得隨時終止租約」，最高法院七十年台上第一五八○號判決著有明文，質之，縱騎樓為房屋之附屬建築物，倘租賃之標的僅只該附屬部份，則是件租賃契約即無土地法第一百條及第一百零三條規定之適用。本件停車位係由地下室防空避難室兼作臨時性停車場，未領有門牌號碼；且未經翡翠雙星大廈之區分所有權人以之為約定專用之合意，是以，系爭地下停車空間，並無使用上之獨立性，僅為主建物之共用部份，而附屬於主建物甚明，依前述最高法院判決見解，本件租賃合約，當無土地法第一百條之適用，而經原告合法終止。
（五）退步言之，倘鈞院認系爭停車位租賃契約受土地法第一百條之規範，惟查，出租人為收回自住（用），則屬例外得收回房屋之情形。區分所有權人會議為區分所有人團體之最高意思機關，一經議決，即生拘束全體區分所有權人之效力，本件原告係依據翡翠雙星大廈區分所有權人會議之決議，為執行對翡翠雙星大廈地下室停車位之管理、使用，故終止於七十六年間與被告所訂立之租賃合約；就被告返還之停車位亦係交由區分所有權人，使全體區分所有權人得按抽籤順序使用，從而原告終止系爭合約，請求被告返還之停車位，殆符土地法第一百條第一款所定「出租人收回自住」之例外情形無疑，原告自得終止本件租賃合約。
（六）被告現在以提存方式給付租金，但我們拒收。租金的計算標準是每月四千五百元，可見給付期限仍是以每個月為一期，半年給付一次只是給付方式。
三、證據：提出地下室平面圖、使用執照、區分所有權人會議記錄、翡翠雙星社區停車場管理辦法、存證信函、終止停車位租約通知、最高法院判決要旨、停車位市價之鑑定報告、公寓大廈管理組織報備證明、臺北市政府函、會議出席委託書、翡翠雙星大廈區分所有權人名冊、八十八年四月二日會議簽到紀錄、台北市政府函等件為證，並聲請履勘現場及測量。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）車位是合法租到的，而且我在買房子時就向建商租了車位，每月租金四千五百元，是因為有車位才要買這個房子，如果沒有車位，我不會買這個房子。到現在我還有給租金，我是半年繳一次租金，以提存方式給付。管理委員會有改組，主任委員有換人，應該繼續之前的合約。
（二）在八十八年七月中旬有收到八十八年八月三十一日終止租約之通知。
（三）對八十八年四月二日之決議以舉手表決方式認為是不公平。當天被告有參加該會議，當時即表示不同意，是當時主任委員主導該決議，因他們以前車都停外面，不繳費，現在外面沒地方停車就做這樣決議。當天出席的人並沒有紀錄上所載的那麼多，很多都是代理出席。
（四）管理辦法裡面有寫，舊的租約不用抽籤，八十八年的第一次會議記錄也有寫：「若原契約有效，則擁有契約之住戶停車位不列入抽籤範圍」，所以不用抽籤。該租約是不定期租賃契約，前手的權利義務應該全部承受，依土地法第一百條規定，是不能收回。
三、證據：提出存證信函二份、提存書、地下室車位租賃合約書、管理費收款憑證、土地法第一百條條文、最高法院七十年台上字第一五八○號判例、八十八年度第一次會議記錄等件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張：原告與被告於七十六年十月九日就台北市○○區○○段建造執照字號七二建（士林）一三二七號翡翠雙星大廈地下室編號第十號（後變更規劃為第十二號）停車位乙個，訂定未期限之車位租賃合約。嗣於八十八年四月二日翡翠雙星大廈區分所有權人八十八年度第一次會議中，議決通過「停車場管理辦法」之修訂，確定翡翠雙星大廈之停車位，悉由住戶以抽籤輪序方式使用之。被告為區分所有權人，就區分所有權人會議之決議，知之甚詳，惟被告竟分別以存證信函發函原告，表示系爭停車位租賃合約為不定期租約，伊依法得有二十年之租賃期間，並要求原告於函到後三日收取租金。原告已於契約終止前一個月向被告為終止契約之意思表示，依民法第四百五十五條，被告即應交還租賃物即系爭停車位。且本件並無土地法第一百條之適用，若有土地法第一百條之適用亦屬出租人收回自住之例外得終止契約之情形。因被告拒不交還租賃物，爰起訴請求如聲明等語。
二、被告則以：車位是合法租到的，在買房子時就租了車位，每月租金四千五百元，如果沒有車位，我不會買這個房子。到現在我還有給租金，我是半年繳一次租金，以提存方式給付。確實在八十八年七月中旬收到八十八年八月三十一日終止租約之通知。惟對八十八年四月二日之決議以舉手表決方式認為是不公平。當天被告有參加該會議，當時即表示不同意，管理辦法裡面有寫，舊的租約不用抽籤，八十八年的第一次會議記錄也有寫：「若原契約有效，則擁有契約之住戶停車位不列入抽籤範圍」。被告的租約是不定期租賃契約，前手的權利義務應該全部承受，依土地法第一百條規定，是不能收回云云，資為抗辯。
三、原告主張兩造於七十六年十月九日就台北市○○區○○段建造執照字號七二建（士林）一三二七號翡翠雙星大廈地下室編號第十號停車位乙個，訂定未期限之車位租賃合約，嗣該第十號停車位變更規劃為第十二號。八十七年八月一日，翡翠雙星大廈全體區分所有權人召開區分所有權人大會，決議將大廈共用部分之停車位使用方式，改以由區分所有權人抽籤方式使用，並於八十八年四月二日翡翠雙星大廈區分所有權人八十八年度第一次會議中，議決通過「停車場管理辦法」之修訂，確定翡翠雙星大廈之停車位，悉由住戶以抽籤輪序方式使用之。原告遂依決議，於八十八年七月中旬通知被告將於同年八月三十一日終止租賃契約，該終止契約之意思表示亦經被告收受，惟被告不願交還系爭停車位等情，業據提出地下室平面圖、使用執照、區分所有權人會議記錄、翡翠雙星社區停車場管理辦法、存證信函、終止停車位租約通知、會議出席委託書、翡翠雙星大廈區分所有權人名冊、八十八年四月二日會議簽到紀錄等件為證，且為被告所不否認，應堪信為真實。
四、按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止日，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第四百五十條第二項、第三項著有明文。兩造間有不定期租賃關係既經肯認，則依前開法條意旨，各當事人自得隨時終止租約，被告辯稱因兩造有不定期租賃關係，故其享有二十年的租賃期限，原告不得終止契約云云，顯對不定期租賃之法律關係有所誤解，所辯委無足取。又民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定。最高法院六十七年度臺上字第二二九三號判例意旨可供參照。本件兩造均承認租金係每半年給一次，則自係以半年定其給付之期限，惟揆諸民法第四百五十條之立法理由及前揭判例意旨，實以出租人於相當期限前通知承租人，俾得有所準備以另覓他處，即與該條規定之內涵相符，非謂亦須於半年前先期通知終止契約始合乎法律規定。從而，原告通知之時點距契約終止時點既一月有餘，已預留被告足夠的反應及準備時間，自符合先期通知之規定，故兩造之租賃契約，當已經原告合法終止。
五、原告另主張本件停車位係由地下室防空避難室兼作臨時性停車場，未領有門牌號碼；且未經翡翠雙星大廈之區分所有權人以之為約定專用之合意之情，有地下室平面圖、使用執照可稽，且為被告所不爭執，是以，系爭地下停車空間，並無使上之獨立性，僅為主建物之共用部份，而附屬於主建物。按「上訴人非就房屋全部承租，以併及於附屬之騎樓，而僅係就騎樓部分之土地承租設攤。自非土地及基地之租賃可比。應無土地法第一百條及第一百零三條規定之適用，依民法第四百五十條第二項規定當事人得隨時終止租約」，最高法院七十年台上第一五八○號著有判決可參。本件租賃標的停車位使用上具附屬性，而無獨立性既如上述，則系爭租賃合約當無土地法第一百條之適用，仍應回歸適用民法第四百五十條得隨時終止租約之規定。被告辯稱有土地法第一百條之適用而不得終止契約云云，洵不可採。
六、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段亦有明定。本件兩造間就系爭停車位之不定期租賃關係既經原告合法終止，依前引法條，承租人之被告自負有返還租賃物即系爭停車位之義務，是原告請求被告應將坐落台北市○○區○○段二六四－二、二六八、二七○地號土地上，台北市○○區○○段建造執照字號七二建（士林）一三二七號翡翠雙星大廈（門牌號碼為德行東路一○九巷九七號、九九號、一○一號、一○三號、一○五號、一○七號、一○九號、一一一號、一一三號、一一五號、一一七號、一一九號、一二一號、一二三號、士東路四十六巷四七號、四九號、五一號）地下室編號第十二號停車位乙個（如附圖所示），交還原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法 官 王怡雯右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十三 日~B法院書記官 丁梅芬