臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第三六四號
原 告 丁○○訴訟代理人 乙○○
股份有限公司法定代理人 丙○○複 代理人 甲○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予反訴原告。
反訴被告應將如附表所示之不動產騰空並遷讓返還反訴原告。
本訴及反訴訴訟費用均由原告即反訴被告負擔。
本判決第二、三項於反訴原告以新台幣壹佰貳拾叁萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰陸拾捌萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分
一、本件原告起訴主張：原告於民國八十八年四月二十日向被告購買如附表所示之建物及基地持分，總價新臺幣（下同）三百六十八萬元，原告並已給付被告第一、二期款，計為五十六萬元整。惟依被告於訂約時提供予原告之亦屬兩造契約內容之廣告文宣中明載：「每戶擁有溫泉浴室」云云，惟實際原告所購買系爭建物浴室出水口雖有溫泉，然並非熱水；至於系爭建物所在北投福岡大廈之溫泉管線及儲存方式雖曾經大廈管理委員會決議變更設計，然該大廈多數住戶為被告股東，住戶洪漢榮且為被告公司之監察人，足見該大廈管理委員會係遭被告所把持，所作決議自係有利於被告。另原告購買上開房地時，有部分建物面積為夾層，雙方乃於買賣契約第十四條特約事項中約定由被告負責「夾層報備核準函」交付原告，然因兩造買賣契約簽訂時，係於系爭建物一次登記即八十七年十二月十六日起算四個月之後，被告報備日期已必然逾期，是被告僅於八十八年六月間傳真主管機關列為「監管」函件予原告，而無法取得前開「報備核準」函件，此自應歸責於被告。按兩造買賣契約第十條已規定：「如乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還甲方（即原告）外，另加倍賠償所收價款同額之損害賠償金與甲方後，本約方得解除」，查被告既有如前不照約履行應盡義務之情事，自應加倍賠償所收價款即一百十二萬元予原告，原告並以本件起訴狀為解除買賣契約之意思表示。兩造契約既已解除，原告前為裝潢本件房屋所支出之費用六十一萬元，依民法第二百五十九條第五款「就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還」之規定，自應由被告一併返還之；並聲明：（一）被告應給付原告一百七十三萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於訴狀送達後之訴訟進行中，另主張：被告於銷售本件系爭不動產時，即知系爭建物不得興建夾層，然竟隱瞞此一事實而不告知原告，反而以可興建夾層為銷售訴求，乃故意詐欺原告而與原告簽訂買賣契約，是如法院認原告解除契約不合法，原告亦依民法第九十二條之規定，撤銷本件買賣之意思表示，並進而分別依據民法第一百七十九條不當得利及第九百五十五條「善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，得向回復請求人請求償還」之規定，向被告請求返還已付價金五十六萬元及善意占有系爭建物而支出之有益費用即裝潢費用六十一萬元，因而追加預備訴之聲明：求為判決被告給付原告一百十七萬元。
二、被告則以：原告所為訴之追加被告並不同意。且被告於本件房地買賣時所提供原告之廣告文宣中，確載明「每戶擁有溫泉浴室」，惟並未強調為「溫泉熱水」；況被告確於系爭建物所在之北投福岡大廈每戶設置溫泉浴室，並提供溫泉熱水予住戶使用；嗣因北投福岡大廈住戶與大廈一樓小川源溫泉業者間常發生溫泉水源不足之爭議，乃由大廈管理委員會決議變更溫泉管路設計，將住戶溫泉另儲存於頂樓之儲存槽內，而此變更之結果，致溫泉水之溫度於輸送及儲存之時間及過程中下降變冷，非可歸責於被告；且原告可自行加熱溫泉，並不影響其效用。北投福岡大廈住戶中縱有部分為被告公司股東，亦無證據證明渠等必犧牲其住戶利益而偏袒被告，該會議決議結果應屬合法，且應為全體住戶所遵守。另兩造於締約時，被告係告知承購戶於不影響結構安全或消防安全之下，可施作價目表欄列面積之夾層，該夾層於買賣時尚未施設，其面積自不包括於買賣建物總面積以計算買賣價金；且夾層係屬違建乃為眾所皆知，被告及公司銷售人員均未曾說過夾層合法，是縱原告追加之訴為可允許，然其主張被告詐欺並進而撤銷買賣契約之意思表示、而請求被告依不當得利及善意占有人請求償還有益費用之規定，返還所收取之價金及有益費用云云，亦不應准許。實則兩造於買賣契約第十四條中約定由被告負責提供者乃為「夾層報備標準函」而非「夾層報備核准函」，此函件係指台北市政府受理申請人報備後進行審查，並通知申請人「准予備查」或「監管」之文件。而依「台北市違建夾層屋處理方案」之規定，夾層縱於期限內報備，亦僅「准予備查」，並不因而成為合法。被告雖因原告遲延就夾層部分施工，於八十八年六月間送件報備時，由台北市政府工務局以報備逾期而予監管；然「監管」與「准予備查」之法律效果實無不同，且經原告向主管機關申訴後，已獲得主管機關另發函「准予備查」在案。按兩造買賣契約中並未約定被告應何時提出前開夾層報備標準函，被告既已依法向主管機關報備並取得相關函件，足見並無違約之處。並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回；（二）如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查：原告於本件起訴後之訴訟進行中，所為上開訴之追加，其訴訟標的及訴之聲明固與原訴狀主張者相異，且經被告為不同意之意思表示；惟其追加之新訴所主張之原因事實及所應調查之訴訟資料，與原訴所憑基礎事實及調查事項確有關聯而可資利用，應可認不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，其訴之追加應予允許，合先敘明。
四、有關兩造確於八十八年四月二十日就如附表所示之系爭建物及所坐落基地持分訂立不動產買賣契約；且由被告提供原告書明「每戶擁有溫泉浴室」之廣告文宣及載明「夾層面積」之價目表，於兩造買賣契約第十四條特約事項內並約明由被告負責夾層報備函件交付原告；嗣原告已給付買賣價金第一、二期款五十六萬元，餘款尚未給付；而系爭建物及基地持分所有權則已於八十八年五月十日移轉登記予原告，且已完成交付等情，已為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、廣告文宣、福岡價目表各乙份，以及台北市建物登記謄本、土地所有權狀、建物所有權狀各乙紙（以上均影本）附卷可稽，應堪信為真實。惟原告所主張：系爭建物浴室雖有提供溫泉，惟熱度不足，顯有瑕疵；且被告謊稱系爭建物之夾層合法而詐騙原告簽訂本件買賣契約，復未依約交付「夾層報備核準函」而未依約履行義務云云，則為被告所否認。是以下即分就兩造所爭議各節分別論述之。
五、經查：本院依原告之聲請前往系爭建物及所在大廈進行溫泉水溫度測量之結果：於系爭建物所在北投福岡大廈頂樓住戶溫泉儲水槽及原告所購得系爭建物內浴室溫泉浴池出水口所測得之溫度為攝氏二十九．五度至三十度之間乙節；有本院九十年五月二十八日勘驗筆錄可據；其水溫與一般溫泉所應具備高於人體體溫之溫度相較，顯然偏低。惟本院於北投福岡大廈前溫泉管道入口處及一樓小川源溫泉業者之溫泉儲存槽進行溫度測量之結果，其溫度均高達攝氏四十五度之事實，亦經載明於前開勘驗筆錄；且均為兩造所不爭執。足見系爭建物所在之住戶溫泉用水於到達住戶使用時，水溫確已由四十五度之高溫變冷之事實，已堪認定。再查：系爭建物所在之北投福岡大廈住戶因與大廈一樓小川源溫泉業者間常發生溫泉水源不足之爭議，故由該大廈管理委員會決議變更溫泉管路設計，住戶與小川源之溫泉水源各自獨立分開儲存，住戶溫泉儲存槽設於頂樓適當位置，嗣並據以施設乙節，已由被告提供北投福岡大廈管委會八十八年十一月二十六日會議紀錄影本乙份在卷為憑；此變更設計之決議及施設之結果，不僅為原告所不爭執，且其於會同本院勘驗現場時並自認：伊剛住進大樓一個月，系爭建物之溫泉確為熱水，惟有水量不足等語明確（見本院九十年五月二十八日勘驗筆錄）；此核與證人即北投福岡大廈住戶之一之洪漢榮證稱：在未經住戶大會開會變更設計前，溫泉雖有水量不足之情形，然溫泉之熱度有攝氏四十度上下，絕對足夠溫泉之溫度，然後來經決議加設儲存槽，溫泉經儲存後熱度都會降低，需由住戶個別再行加熱等語（見本院八十九年十二月二十九日言詞辯論筆錄），尚相符合。雖原告主張：證人洪漢榮是公司大股東，也是監察人；且大廈住戶多係被告公司股東，所以才會決議於頂樓設置儲存槽云云，並提出證人洪漢榮列名股東之被告公司股東名冊影本乙份為據；惟縱因被告公司之股東等為該大廈之多數住戶，以致所作出之決議結果較有利於被告公司，然此非能據以認定該決議有何違法或無效之處；亦未能否認系爭建物所在之大廈溫泉管路儲存方式已依決議變更設計之事實。是被告所抗辯：系爭大樓確有提供溫泉熱水，惟因嗣後各住戶與小川源溫泉業者集中用水之結果，有水量不足之情形，大廈之管理委員會已變更系爭建物所在大廈溫泉管路之設計，並將住戶所用之溫泉儲存於頂樓，而溫泉水因輸送及儲存之結果，溫度自然下降變冷，此尚難責於被告等語，應堪採取。是原告以目前所承購系爭建物浴室溫泉熱度不足乙節，主張被告所為給付有瑕疵，並應由被告負責云云，自無理由。
六、次查：兩造就系爭買賣契約第十四條所約定應由被告所交付者，究為「夾層報備核準函」或「夾層報備標準函」乙節，固有爭議；惟證人即兩造締約時書明該項條款之吳金龍已到庭證稱：伊在契約上所寫者為「核準」二字，當初作夾層要報備，報備後會有個文下來是說作夾層的標準等語明確（見本院八十九年五月十二日言詞辯論筆錄），足見兩造在契約中所書明應由被告交付者係為「夾層報備核準函」無疑。而依「台北市違建夾層屋處理方案」之內容，雖未同意將夾層施設合法化，惟於其中第三條則規定：「對已領有建照，施工中，未領使照者，．．，，如經評估其尚在現有公共設施可容許範圍內者，得予有條件放寬處理：（三）購買戶若有施作夾層屋應於取得產權四個月內檢具『結構與消防安全證明』再另行申報備案，經查核後拍照列管列入分期分頻處理。」如夾層依前開規定申報，則由台北市政府工務局發函「准予備查」，如逾期申報，於前開方案中並未規定處理之方式，惟主管單位均以「監管」函覆之等情，有被告所提出「台北市違建夾層屋處理方案」全文以及工務局就相關申請案件載明「監管」或「准予備查」之例示書函影本附卷可參。查原告雖另主張：被告允以提出「核準函」是承諾夾層得以申報合法並取得文件，被告係以夾層合法而詐騙原告締約云云；然此既經被告否認，且衡諸夾層係屬違建，已廣為社會大眾週知；原告復自承：於締約時，已知夾層在一般觀念上不合法等語（見本院九十年三月六日言詞辯論筆錄），果原告係因被告聲稱夾層合法始同意簽約買賣，衡情應在該特約上明白加註，然觀之兩造買賣契約第十四條特約事項之文字內容，實無從認定被告曾就夾層為合法為何承諾或保證。原告既未能就被告已承諾或保證夾層為合法乙節舉證以實其說，是其主張受詐欺而依民法第九十二條之規定撤銷意思表示，並依民法第一百七十九條及第九百五十五條之規定請求返還買賣價金及裝潢費用云云，尚乏所據；且被告於兩造買賣契約中所允以交付者，係指依前開「台北市違建夾層屋處理方案」之規定報備後、由主管機關出具之「准予備查」之函文乙節，亦堪認定。而查：被告於原告夾層施設完成後，確已檢具相關資料向主管機關提出申請，初雖由主管機關以報備逾期為由出具「監管」之函文，嗣則撤銷原函而改發予台北市政府工務局八十八年八月十九日北市工建字第八八三一八八０五００號「准予備查」之函文，有被告所提出該紙函文影本存卷可憑，此亦為原告所不爭執（見本院九十年六月二十六日言詞辯論筆錄）；雖另陳稱：迄今未接獲被告交付上開函文云云；惟前開買賣契約特約事項條文中並未約明系爭函文交付之時間，則自未能徒以尚未取得該函文之交付，即遽指被告有未依契約履行義務之情事。
七、綜上所述，原告依兩造買賣契約第十條之規定，請求被告加倍返還所給付買賣價金一百十二萬元，並主張契約已經解除，進而依民法第二百五十九條第五款之規定，請求被告返還其裝修房屋所支出之裝潢費用六十一萬元云云，復以訴之追加主張撤銷買受系爭建物及土地之意思表示，而依民法第一百七十九條、第九百五十五條之規定為預備聲明請求被告返還買賣價金及裝潢費用計一百十七萬元，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、本件反訴原告主張：兩造於訂立前開不動產買賣契約後，反訴原告已依約於八十八年五月十日將土地及建物所有權移轉登記予反訴被告，並辦理點交完畢；然反訴被告僅於契約簽訂時給付反訴原告二十萬元，於八十八年五月一日給付三十六萬元，餘款並未依約於不動產過戶完畢後，向銀行辦理貸款二百七十九萬元給付第三期款，亦未於其後三日向反訴原告付清尾款三十三萬元。依兩造買賣契約第十條規定：本契約簽訂後，倘甲方（即反訴被告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即反訴原告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」。另民法第二百五十九條亦明定：契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。而反訴被告經反訴原告定期催告依約給付價款，猶拒不給付，反訴原告爰依前揭契約之規定，除沒收反訴被告先前所給付五十六萬元價金外，並解除本件買賣契約，且依前開民法第二百五十九條第一款之規定，請求反訴被告將如附表所示之系爭建物及坐落基地持分所有權返還交付反訴原告，並聲明：（一）反訴被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予反訴原告；（二）反訴被告應將如附表所示不動產騰空並遷讓予反訴原告；
（三）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告已依兩造買賣契約給付反訴原告第一、二期價款，雖未給付第三期及第四期價款，惟反訴原告就系爭建物夾層屋未依約定交付反訴被告夾層報備核準函，復未依視同為契約內容之廣告文宣所記載；「每戶擁有溫泉浴室」之約定提供溫泉熱水，已如前述，其給付已不合債務本旨；依最高法院七十七年四月十九日民事庭會議決議，於出賣人即反訴原告另行交付無瑕疵之物前，買受人即反訴被告非不得行使同時履行抗辯權。而反訴被告因反訴原告未依約履行前開應盡之義務，已於八十九年三月二十八日向法院提起本訴，並主張解除契約，當然即已兼為同時履行抗辯之主張；反訴原告遲至本訴訴訟中始主張解除契約，惟其時反訴被告並未陷於給付遲延，是其主張顯於法未合；並聲明：（一）反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；（二）如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：兩造確於八十八年四月二十日訂定系爭建物及基地持分之不動產買賣契約，並由反訴原告將系爭不動產所有權移轉登記並點交予反訴被告；反訴被告則於給付第一、二期款計五十六萬元後，未再依約按期給付餘款之事實，已經認定於前。而反訴原告確以八十九年四月十一日函文催告反訴被告應於文到三日內給付餘款三百十二萬元而未獲給付乙節，亦有該紙信函及八十九年四月十二日送達之郵件回執影本各乙件可資為據，此亦為反訴被告所不爭執，應堪信為真實。雖反訴被告以反訴原告有前開未交付夾層報備核準函及未提供溫泉熱水之債務不履行情事，而提起本件訴訟，並為解除契約之意思表示，固可認已兼有同時履行抗辯之主張；惟反訴被告所主張反訴原告有未提供夾層報備核準函及未提供溫泉熱水而屬債務不履行，復主張詐欺而撤銷買賣契約之意思表示云云，俱無足採，已如前述，則其主張同時履行之抗辯而拒絕給付價金云云，亦乏所據。從而，反訴原告於定期催告反訴被告給付價金後，乃依兩造買賣契約第十條之規定，為解除契約之意思表示，並於契約解除後，依民法第二百五十九條第一項之規定，請求反訴被告將如附表所示之建物及土地所有權移轉登記並遷讓返還予反訴原告，於法即無不合，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
叁、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
肆、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由；依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十八 日~B法院書記官 夏珍珍