臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第五三四號
原 告 乙○○訴訟代理人 翁顯杰律師被 告 甲○○○ 住台北市○○區○○路○○號四樓訴訟代理人 李新興律師右當事人請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將座落台北市○○區○○段三小段八六六地號、門牌台北市○○區○○路○○號一樓、面積六九．五六平方公尺、騎樓一五．七五平方公尺及地下層面積二三．○三平方公尺之房地騰空遷讓點交予原告。
（二）被告應自八十九年三月五日起至前項房地騰空遷讓點交予原告時起，按月給付原告新台幣（下同）一萬一千四百三十六元整。
（三）前二項判決，請准原告預供擔保，宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告及其夫王年煥與原告間為姻親關係，因先前被告與其夫自八十一年間起陸續向原告借錢，共積欠本利三千二百八十萬元，嗣因無力清償，便委託岳父王萬昌與原告協商解決債務問題，同意將系爭房地即座落台北市○○區○○段三小段八六六地號、門牌：台北市○○區○○路○○號一樓及地下層之房地售予原告以抵銷部分欠款，並於八十八年十月六日辦理所有權移轉登記，原告亦將所有欠款借據、支票等交予王萬昌，詎事後被告竟拒不將系爭房地點交於原告，嗣經原告於八十九年二月二十五日以台北支局郵局第號存証信函催告被告應於文到七日內搬遷交屋，惟被告亦置之不理，無權占用原告所有之系爭房地，依民法第三百四十八條及第七百六十七條之規定，被告自應將系爭房地交付予原告。
（二）查系爭房地原屬王萬昌所有，六十三年七月九日贈與王年煥，八十八年八月二十六日，再由王年煥贈與甲○○○，而被告之夫王年煥自八十一年起即向原告借款，約定利息為月息％，故原告借款予王年煥之始即約定有利息，並至清償時一次結算，嗣後因王年煥財務困窘，基於親誼才調降為年息百分之六，被告答辯狀稱王年煥向原告調借款項未曾約定利息，實屬無稽，復未定期限之債務，債權人隨時可請求清償，豈可以未定還款期限為由拒絕清償之理。
（三）王年煥事後因財務困窘，不僅無力清償積欠原告款項，復無力償還所有系爭房屋之銀行貸款每月約七萬元及桃園一間房貸每月約五萬元，害怕系爭房地遭貸款銀行拍賣造成損失，才委由王萬昌與原告協商解決債務問題，同意將系爭房地售予原告以抵償部分欠款及由原告先行代為償還銀行貸款，以免增加利息負擔，而先前基於親誼並未言明抵償多少債務，乃約定由被告自行出售，以售價作為抵償之金額，若賣得高價，差額部分則由被告收取，嗣因無法順利出售，八十八年十月底，再委由王萬昌、王莊罔市夫婦（即原告之岳父母）、王憲章、嚴梅華夫婦（即王萬昌之弟及弟媳），由王年煥親自駕車搭載上述四人至原告住處商談抵償金額，王年煥則回到家中（即系爭房地）等待，王萬昌以身為原告岳父及王年煥之父為由，表示不好意思開口，原告亦頗有同感，便商由第三者即王憲章提議商討價格，王憲章接著說：「孟男你吃虧一點」，原告回說：「可以，但不要離譜」，王憲章接著說：「所有債務一筆勾銷」，原告未便同意，即說二千九百萬元，王萬昌即表同意，後王憲章又開口提議說：「看我面子，再加一百萬湊足三千萬」，原告遂表同意，最後以系爭房地抵償債務三千萬元，議定完成，原告亦將所有欠款借據、支票等交予王萬昌。詎事後被告夫婦見原告已交出債權憑証，竟拒不遷讓系爭房地藉以達勒索金錢之目的，於八十八年十一月九日委託李新興律師以台北圓山郵局165-1郵局第503號存証信函，虛構不實事實，威脅原告尚需支付一千萬元，否則將控告原告涉嫌詐欺、侵占等罪嫌，嗣後見要脅不成，被告再於八十九年三月一日以台北支局郵局存証信函要脅原告尚需給付二千七百五十萬元，否則將告訴原告涉嫌詐欺、侵占及背信等罪嫌，嗣於八十九年六月誣告原告涉嫌詐欺，以達其勒索之目的。
（四）復查有關原告與被告夫妻間債務之抵償協商，均是由原告與被告夫妻所委任之王萬昌等人進行，原告從未與被告等人有所接觸，而被告等人所積欠之債務，原告亦曾詳列明細出示予王萬昌進行會算，王萬昌亦無異議，此有証人王萬昌八十九年十月四日審理供稱：「：：：王年煥欠乙○○總共是三千二百八十萬元：：：」；再有關系爭房地之過戶、移轉手續亦是由王萬昌自行委託代書林思齊辦理過戶手續，並非由被告答辯狀說明一所稱「由父親王萬昌出面與原告委託代書林思齊辦理過戶手續」，更非被告前述第 503號存証信函所言，「均在父親（即王萬昌）指示下交給乙○○先生辦理過戶手續」，此由被告提陳同一答辯狀說明三所稱：「於協商後，將系爭房地之權狀及印章交父親王萬昌辦理過戶手續」及証人王萬昌審理時供稱：「（權狀到底是誰交的）是被告甲○○○夫妻兩人一起交給我去辦過戶的」等語可稽。
（五）再查被告雖否認曾委任王萬昌等人與原告協商解決債務問題，然被告答辯狀已自承曾「央請父親王萬昌協同出面請求原告再週轉一千萬元，先行處理銀行貸款及其他債務」及「將系爭房地之權狀及印章交由王萬昌辦理過戶手續」等情，可知被告的確授權王萬昌與原告協商債務清償，唯有關週轉一千萬元部分原告已明確向王萬昌表不可能再借一千萬元，然可先代償銀行貸款部分，復按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。」民法第一百六十九條定有明文，而由被告與其夫王年煥均不否認曾央求王萬昌與原告協商處理債務，並將系爭房地之權狀、印章交由王萬昌辦理過戶手續及王年煥審理時供稱：「十月三十日是我載我父親、母親、叔叔、嬸嬸到乙○○處，我是知道他們要談房子價錢的這件事」等情，縱使被告並未明白授權，依前述規定，亦應負表見代理人之責任。
（六）另被告答辯稱系爭房地移轉於原告名下係擔保向原告借款乙事，並以二造間就買賣契約未訂有私契為論據，原告否認，蓋若要擔保原告之債權，以系爭房地設定抵押權予原告即可，何必辦理產權移轉登記，而買賣契約那裡有分公契及私契，故被告答辯所謂「擔保」之說，乃臨訟杜撰之詞，不足憑信，況系爭土地及建物謄本簿，明確記載登記移轉原因為買賣，復於十月三十日原告與被告所委託之王萬昌等人，商談抵償金額時，亦未論及週轉一千萬元或以房地擔保之事，是故二造間就系爭房地確因買賣原因而移轉登記為原告所有。
（七）土地法第九十七條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，系爭土地八十六年七月申報地價43,683.23/㎡，面積 113㎡原告持分四分之一，申報地價總值計1,234,050元（43683.2*113*1/4），房屋現值計138,300元系爭房地申報總值計1,372,350元，年息百分之十計收租金，每月租金應為11,436元。而被告移轉所有權登記予原告後，迭經原告催促，均拒不點交系爭房地，無權占用系爭房地，得有相當於租金之不當得利，致使原告受有相當於租金之損失，依民法侵權行為或不當得利之規定，被告均應支付或返還相當於租金之不當得利予原告，是被告自八十九年二月二十六日收受原告所寄發之存証信函後，逾七日即三月四日仍拒不搬遷，原告爰自三月五日起算相當於租金之不當得利。為此提起本訴。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，及其假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
１、被告之夫王年煥陸續向原告借款一千三百餘萬元，民國八十八年因週轉之須，央父親王萬昌協同出面請求原告再週轉一千萬元，並願將系爭房屋土地過戶到原告名下，作為保障，詎原告於過戶完後，只匯款七百五十萬元至被告之貸款戶清償銀行之抵押借款，其餘二百五十萬元則未履行，八十八年十月三十日王萬昌未經被告之授權，即同意以系爭房屋土地作價三千萬元以抵銷王年煥、王萬昌、王年宏欠原告之款項，被告自不同意。
２、原告主張王年煥自八十一年間起陸續向原告借錢共積欠本利三千二百八十萬元，並不實在，因原告在系爭房屋土地過戶後，提出其製作至八十八年六月三十日止之借貸明細表，王年煥借貸金額共一三、九四七、Ｏ四Ｏ元，另利息二、
六三八、六三八元。
３、被告與王年煥為向原告再週轉一千萬元，央請父親王萬昌協同與原告洽商，於協商後，將系爭房屋土地之權狀及印章交王萬昌辦理過戶手續，於過戶完成後，委請王萬昌出面催請原告履行一千萬元借款之承諾。並無原告所稱委託王萬昌與原告協同解決債務問題。
４、原告主張王萬昌同意將系爭房屋土地售予原告以抵銷部分欠款，並不實在。理 由
一、原告主張被告及其夫王年煥自民國八十一年間起陸續向原告借錢，共積欠本利三千二百八十萬元，嗣因無力清償，便委託其父王萬昌與原告協商解決債務問題，同意將系爭房地即坐落台北市○○區○○段三小段八六六地號、門牌：台北市○○區○○路○○號一樓及地下層之房地售予原告以抵銷部分欠款，並於八十八年十月六日辦理所有權移轉登記，原告亦將所有欠款借據、支票等交予王萬昌，詎事後被告竟拒不將系爭房地點交於原告，無權占用原告所有之系爭房地，原告爰依民法第三百四十八條及第七百六十七條之規定，訴請被告將系爭房地交付予原告。業據其提出買賣契約書影本一份、存證信函影本三份、建物及土地登記簿謄本影本各一份、王年煥所書欠款明細影本一份、原告所列王年煥欠款明細一份為證。
二、被告則以其夫王年煥陸續向原告借款一千三百餘萬元，民國八十八年因週轉之須，央父親王萬昌協同出面請求原告再週轉一千萬元，並願將系爭房屋土地過戶到原告名下，作為保障，詎原告於過戶完後，只匯款七百五十萬元至被告之貸款戶清償銀行之抵押借款，其餘二百五十萬元則未履行，八十八年十月三十日王萬昌未經被告之授權，即同意以系爭房屋土地作價三千萬元以抵銷王年煥、王萬昌、王年宏欠原告之款項，被告自不同意等語，資為抗辯。
三、本件兩造爭執要旨之一在於：八十八年十月六日被告之系爭房屋土地過戶至原告名下，是售予原告以抵償王年煥部分欠款？或是作為被告之夫王年煥再向原告借款一千萬元並前所欠款之保障？
１、按民法第一百五十三條第一項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」而同法第三百四十五條第一項規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」，是以原告主張本件為買賣，應就兩造間對買賣之價金有合意乙節負舉證之責，而原告僅泛稱系爭房屋土地是出售給原告以抵償王年煥部分欠款，惟所謂部分欠款究竟是多少，未見原告舉證以實其說，且原告自承基於親誼並未言明抵償多少債務，則難認兩造間就系爭買賣之房屋土地之「價金」已有意思之合致，且本件亦無依情形可得而定價金之可言，是以原告主張本件為買賣，已難認可採。再者，兩造間並無買賣系爭不動產之書面「私契」存在，僅有「公契」存在，則兩造間如何抵償若干債務，何時交屋，如有違約如何處理，稅賦或費用如何負擔，抵押權如何處理等等，有關買賣事宜均未言及，原告主張兩造間之過戶即係有買賣契約存在，即屬不可採。
２、證人即辦理本件過戶手續之代書林思齊證稱：「原來王萬昌拿著王年煥的所有權狀及印鑑證明來跟我商量，說這個房子要賣，但是要用「自用的」要我幫忙省稅，因那個房子有租人家有營業，所以就沒有辦法適用優惠自用稅率。因甲○○○沒有享用過自用的，唯一的辦法就是先過戶給甲○○○，就可適用自用稅率但是第一次當初王萬昌拿這房地之文件給我要我想辦法將房子辦優惠稅率出售，我就先把那房子先過戶給被告甲○○○就適用優惠稅率。辦好後過了一段時間王萬昌又來找我，說甲○○○在外面有債務問題，出了問題怎麼辦？我就請他去找壹個能夠信任的就過給他，但是交易資金的流程一定要做才不會課徵贈與稅。最後他們到底怎樣抵債我是事後才知道，事前並不知情。兩造當時並沒有訂定「私契」，因為當事人都沒有到我事務所沒有辦法寫，至於他們私下有沒有寫我就不知道。」（參本院八十九年十月四日言詞辯論筆錄），可見被告之系爭房屋土地過戶給原告，最初之原因是被告在外有債務問題，代書建議過戶給一個信得過的人，並非兩造間真有買賣之意思。
綜上，本件原告無法證明兩造間之過戶系爭不動產確實係買賣之故，其主張並不可採。
四、本件兩造另一爭執要點係兩造間是否有八十八年十月三十日王萬昌以系爭房屋土地作價三千萬元以抵償王年煥、王萬昌、王年宏欠原告之款項，是否經被告之授權或王萬昌有表見代理之情形，經查：
１、兩造對於八十八年十月三十日王萬昌以系爭房屋土地作價三千萬元抵償王萬昌、王年煥、王年宏所欠原告款項之事實並不爭執，並有證人王萬昌到庭作證屬實，自堪信為真實。
２、被告否認有授權王萬昌以系爭房屋土地抵償王年煥等三人之欠款，證人王萬昌證稱：我們是調解人的立場談王年煥的債務，沒有人找我調解，是我自己想我是長輩，長輩出來講比較好，我們四人（指其偕同其妻、其弟、其弟婦四人）去，是乙○○要求要結算，大家一起出面看能不能處理：：（事後）向王年煥講，他很不高興不同意，他說為何他不在，我隨便幫他作決定等語，由此可見王萬昌事前並未經被告或其夫王年煥之授權，事後王年煥及被告均不同意以系爭房屋土地抵償王萬昌、王年煥、王年宏之欠原告之款項，原告另亦無法舉證王萬昌事前確獲得授權可以系爭房屋土地抵償王萬昌等三人之欠款，被告抗辯自屬可採；又原告主張王萬昌處理系爭房屋土地有表見代理之情形云云，關於系爭房屋土地之權狀、被告及王年煥之印鑑向由王萬昌保管，此為被告所不爭執，亦經證人王萬昌證稱屬實，惟王萬昌縱使持有被告及王年煥之印鑑，持有系爭房屋土地之權狀，並數度處理系爭房屋土地之過戶手續，甚至王年煥曾偕同王萬昌與原告協商債務問題，但是被告至多是曾經授權王萬昌處理被告之夫王年煥債務，如有表見代理，亦限於以系爭房屋土地抵償王年煥之債務，對於非王年煥之債務部分 (亦即王萬昌欠原告之七百餘萬元、王年宏欠原告之三百餘萬元) ，顯然並無被告之行為表示以代理權授與王萬昌，或被告知王萬昌表示為其代理人而不為反對表示之情形，故關於王萬昌、王年宏之欠原告款項，王萬昌以系爭房屋土地抵償，並不符合表見代理之情形，原告主張有表見代理云云，並不足採。
五、本件既非兩造間就系爭房屋土地有買賣關係，原告依民法三百四十八條之規定，請求被告交付系爭房屋土地，即無理由，而原告雖登記為系爭房屋土地之所有權人，惟被告之占有系爭房屋土地，因其係原所有權人，基於本權而占有，其房屋土地雖移轉登記給原告，在其未交付占有之前，其並非無權占有，亦非侵奪原告之所有物，則原告依民法第七百六十七條之規定訴請被告遷讓房屋土地，亦無理由，再原告主張按相當於每月租金額給付損害金之部分，原告對系爭房屋土地並無占有，即無使用收益之權，其主張受有相當於租金之損害，即屬無據，均不應准許。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 八 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 俞慧君右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 九 日~B法院書記官 何子傑