臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第七五八號
原 告 乙○○
甲○○被 告 丙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰肆拾萬元及自民國八十九年一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）五百四十萬元及自民國八十九年一月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠事實經過：
緣原告於八十八年十二月五日向被告買受坐落於台北市○○區○○段一小段九十地號土地應有部分及其上建物即台北市○○區○○路二段三二０之一號五樓房屋及六樓增建部分（下稱「系爭房屋及土地」），房地總價五百四十萬元。原告依約給付全部價金，詎被告於八十九年一月十三日交屋後，原告即陸續發現房屋嚴重漏水，且有傾斜之情事。
㈡請求權基礎：
被告明知系爭房屋有重大瑕疵而不告知，依民法第三百五十九條之規定，原告自得解除契約或減少價金，並得依法請求損害賠償。
㈢對被告陳述所為之抗辯：
⒈原告發現漏水即請仲介商至現場勘查確認，自不容被告空言否認：
查系爭房屋於被告出賣時，被告在房地產標的現況說明書即保證系爭房屋沒有滲漏水情形，而被告雖於八十九年一月十三日交屋，惟原告並未馬上進住，迨八十九年四月底五月初，原告即發現系爭房屋五樓天花板多處都有滲漏水現象，乃至臥房邊牆多處及玄關門左上方樑面均有潮濕漏水現象，均與被告當初所保證沒有滲漏水情形不符，且原告當初發現漏水立即請仲介商至現場勘查確認，自不容被告空言否認。
⒉系爭房屋傾斜確屬重大瑕疵：
次查，系爭房屋確有傾斜之情事，為被告所明知，此亦經原告委請台北市土木技師公會鑑定系爭房屋，其鑑定報告（下稱「傾斜鑑定報告」）亦認定「前後方向最大傾斜率為七五分之一，平均值為一一０分之一，此與戶外垂直測量結果接近。一般建議ＲＣ建物之傾斜率以不超過二五０分之一為宜，本標的物之左右方向傾斜率未超過此值，但前後方向傾斜率已超過此值」，且由上開鑑定結果即可知悉系爭房屋傾斜平均值為一一０分之一，已逾容許傾斜率二五０分之一達一倍有餘，最大傾斜率七五分之一逾容許傾斜率二五０分之一更高達二倍有餘，益見系爭房屋確有重大瑕疵。
⒊系爭房屋漏水係可歸責於被告：
⑴被告抗辯係經原告大肆改建裝修後致有漏水等情事云云，並非事實，按系爭
房屋頂樓加蓋部分係被告所留下，原告僅就系爭房屋原有隔局及設施予以裝潢整修，並無大肆進行改建之情事，尤以被告亦曾委請仲介商出面處理系爭房屋滲漏水問題，亦提出估價單作為憑據，足見系爭房屋滲漏水問題並非可歸責於原告，而係可歸責於被告，否則，被告何須委請仲介商出面處理，其事後推諉卸責，顯無理由。
⑵此外，據鈞院至現場勘驗，有關被告主張係因原告裝潢所致，均與事實不符
，且系爭房屋原始即為被告所加蓋違章建築在案，即使被告所稱「在六樓地板釘樁十二根致嚴重破壞防水結構」云云，亦經勘驗該處並無滲漏水，益見被告之主張顯係卸責之詞，足見系爭房屋既經被告保證無滲漏水情事，而系爭房屋之滲漏水並非可歸責於原告，係可歸責於被告，自應負瑕疵擔保責任，不容被告空言否認。
⑶查系爭房屋經被告保證無瑕疵，然證人楊俊英證稱「在粉刷前，天花板及樑
柱即有滲水情形，且粉刷層有壁癌起泡的情形」，證人廖來萬亦證稱「簽約前後他們去看時有看到油漆剝落之情形」，顯見被告於交付系爭房屋時即有滲水之情形，被告卻仍保證系爭房屋絕無漏水情事，並出具房地產現況說明書，且系爭房屋經被告於五樓頂樓加蓋六樓違建，一般下雨即陸續累積滲漏，有豪雨或颱風時，即會造成重大漏水成水鄉澤國（象神颱風侵襲時即係如此），足見系爭房屋須經長時間之觀察，才會發現漏水，依通常之檢查不能發現其瑕疵，則系爭房屋之情況已無一般住家應具之品質，顯見系爭房屋除缺少被告所保證之品質外，且有滅失或減少其價值及通常效用、預定效用等之重大瑕疵，自得請求解除契約並返還價金。
⑷被告一再推托諉稱系爭房屋之漏水係因原告裝潢所致云云，均非實在，按原
告僅作局部整修，並未更動系爭房屋原有格局及結構，自無任何可歸責之事由，而本件業經鈞院委託社團法人中華民國營建防水技術協進會（下稱「防水協會」）進行鑑定，其鑑定報告書（下稱「漏水鑑定報告」）綜合結論亦明白指出：
①漏水原因係因增建部分直接坐落於舊房舍之上，而致使舊防水層與新增建部位之防水銜接不良所造成，是為原因之一。
②因增建可能致使樓板龜裂，亦可能是造成漏水原因之二。
③近二十年之屋齡，防水層應已老化，亦可能為漏水原因之三。
堪以確認系爭房屋漏水之原因係因被告於五樓頂樓增建六樓違建（即鑑定報告書所指增建部分）造成樓板龜裂並破壞防水層，再加防水層老化所致，則漏水原因顯係可歸責於被告，自應由被告負起瑕疵擔保責任。
⑸本件系爭房屋依漏水鑑定報告第九條綜合結論第四項所示「漏水問題應可修
復，但結構是否有破壞，應由專業人員鑑定之。」顯見漏水問題即使修復，亦另有結構之問題，尤以上開鑑定報告第八條鑑定結果第三項，就系爭房屋漏水修復所需之費用，維修之項目繁雜，包含防水、泥作、油漆、木工、鐵工、結構補強等多種，該會僅就防水部分提出參考之修復所需費用即達十八萬元（八萬元加七萬元加三萬元）至二十九萬元（十二萬元加十一萬元加六萬元），其餘泥作、油漆、木工、鐵工、結構補強等則未包括在內，顯見系爭房屋確有減少價值、通常效用、契約預定效用等之重大瑕疵，自不容被告空言否認。
⒋鑑定人簡明哲之證詞顯係受被告之影響：
台北市土地技師公會所為之傾斜鑑定報告係由原告向台北市土木技師公會聲請鑑定系爭房屋，而由土木技師公會指定張正春技師鑑定，其公正性無疑，然本件於八十九年十二月八日至系爭房屋勘驗時，由被告指定之鑑定人即技師簡明哲，卻事先已由先入為主之觀念，顯係受被告之影響，此由鈞院勘驗時，兩造、鈞院及鑑定人簡明哲技師均尚未到達六樓，亦尚未勘驗，鑑定人簡明哲即直指六樓違章建物ＲＣ部分邊之天花板之天溝設計斜度不夠，其既未測量，亦尚未開始勘驗，何以知之，不能令人無疑，益見其事前確已受被告之影響，其所為證詞自不能為有利於原告之認定。
㈣民法上所謂物之瑕疵擔保，係指「擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，此觀諸民法第三百五十四條第一項規定自明。所謂價值，係指交換價值而言（最高法院七十九年度台上字第七三六號判決參照），而系爭房屋傾斜率已超過一般數值甚鉅，被告故意不告知其瑕疵，以九二一地震之殷鑑不遠，顯會減損其流通性並減少其交易之價值，為眾所週知之事實，且本件系爭房屋既有嚴重滲漏水情事，又可歸責於被告，而被告又保證系爭房屋無滲漏水，其顯無被告所保證之品質，對通常居住之效用而言，亦有重大之瑕疵，依民法第三百五十九條之規定，原告自得主張解除契約，依同法第二百五十九條第一項第二款規定，請求被告附加自受領時之利息償還之，爰請求如訴之聲明。
三、證據：提出系爭買賣契約書影本、房屋現況說明書影本、鑑定報告書、估價單影本各一份、照片影本十一張，並聲請傳訊證人楊英俊。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠被告於八十八年十二月五日將系爭房屋及土地出賣予原告，並於八十九年一月十
三日交屋完畢。系爭房地於被告交屋予原告之時並無任何瑕疵，詎原告於交屋後，竟於系爭房地大肆進行改建及裝潢工程，如拆掉六樓廚房及改建六樓屋頂、浴室及更換水管電線，五樓並有多項改建工程，而原告為個人喜好及阻止鄰居在開放之頂樓通行，竟於六樓加裝不銹鋼柵欄及活動門等，而為加裝柵欄及活動門更不惜在六樓地板釘樁釘十二根致嚴重破壞防水結構，究其實，被告於八十九年一月十三日交屋予原告時，系爭房地並無任何瑕疵，如原告主張系爭房地有被告應負瑕疵擔保責任之情事，原告應依民事訴訟法第二百七十七條之規定負舉證責任。
㈡原告未依通常程序從速檢查，視為原告承認其所受領之物，而不得再主張瑕疵擔保責任：
⒈民法第三百五十六條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所
受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」⒉查被告出賣系爭房屋及土地予原告，並於八十九年一月十三日交屋完畢，為原
告所不爭執，原告於本院八十九年八月廿四日庭訊時，法官提示系爭房地頂樓照片十五張並訊以：不銹鋼柵欄是否原告裝修時加裝，原告亦自認：「是我裝潢時加裝的。」且原告於八十九年五月八日所寄蘆洲郵局第四一五號存證信函中亦自認「三月上旬才請人來估價，三月中開始整理，直到四月下旬才告一段落」‧‧‧「五月初‧‧‧發現‧‧‧從廚房邊內間臥房經廚房到和室的天花板有滲水現象，及內間臥房邊牆多處及玄關門左上方樑面亦有潮濕現象」云云，足證原告所稱漏水等等情事，實因可歸責於原告於系爭房地大肆進行改建及裝潢工程，而概與被告無干，否則何以被告於一月十三日點交房屋完畢，在三、四個月間均未見有何瑕疵問題，直至四月下旬原告裝潢整修完工，於五月初始有原告所稱之漏水問題發生。該漏水既係可歸責於原告所致，被告自無瑕疵擔保責任可言，且依首揭民法規定，原告未依通常程序從速檢查，亦視為原告承認其所受領之物，而不得再主張瑕疵擔保責任。
㈢系爭房屋漏水肇於原告自行施工，與被告無涉：
⒈原告於八十九年五月八日所寄蘆洲郵局第四一五號存證信函雖偽稱：「我們整
頓房子亦僅有粉刷塗漆，並沒有破壞原有的格局」云云，復於八十九年十二月八日至現場履勘時偽稱：「樓上浴室我所做的整修，只有把馬桶換掉，另舊的塑膠浴缸因壞掉，所以我把它拆掉，鋪上瓷磚，其他部分均沒動。」對於六樓水管更換更新之事更是隻字不提，惟查，依證人楊英俊於八十九年九月十八日於本院庭呈之估價單及約定書（收據及保固書）施工項目及陸續追加項目略以：「‧‧‧六樓屋頂更換鐵皮屋含陽台棚架（鍍鋅鋼板）‧‧‧六樓電線、水管、馬桶、洗手台、鏡子等更換更新，加裝天花板上小夾板開放櫃，加裝水龍頭及ＰＶＣ管‧‧‧五樓浴室更換含門、地、壁磚、浴缸、馬桶、洗手台、鏡
子、天花板、置物架、毛巾架等更新更換‧‧‧五樓電線、水管更換、房間門、廚房拉門更換、加裝陽台排風機‧‧‧六樓陽台白鐵欄杆及水錶蓋‧‧‧」，其總工程款高達六十二萬三千七百元，足證原告所述不實，且一再規避自身應負之責任，而原告所稱漏水等情事，實因可歸責於原告於系爭房地大肆進行改建及裝潢工程，而概與被告無干。原告實應向承包裝潢之廠商楊英俊追究漏水保固之責，其向被告求償，求償對象顯然有誤。
⒉原告訴訟代理人稱：系爭房屋漏水須長時間觀察，才會發現漏水，然系爭房屋
自八十八年七月委託仲介銷售至原告擅自改造施工前，此期間長達十個月，雨量也很充沛（依據降雨統計表及中央氣象局函覆鈞院降雨量資料）；當初看屋的家庭，少說也十幾組，其漏水觀察期也不算短，但始終沒有原告所稱漏水之瑕疵，但原告之施工師傅楊英俊卻說其在施工前，肉眼即可看見有漏水，何以其觀察期卻如此之短；可見若有漏水，楊英俊可看出，那麼原告、被告、仲介廖萬來主任及其同事，看屋的人員亦應可看出，足徵原告訴訟代理人之說詞，顯有矛盾，且原告告知系爭房屋有漏水情事亦在原告施工改造之後，而可歸責於原告造成。
⒊證人楊英俊雖於本院偽稱略以：「我在粉刷前，天花板及樑柱即有滲水的情形
，且粉刷層有壁癌起泡的情形」云云。惟查，倘若真有滲水、壁癌情事，以證人承包裝潢工程之專業，必先處理滲水問題才能油漆，否則不易上漆，縱然上漆亦必滲水發泡，惟從估價單上原來施工或追加項目均無處理漏水之項目，足證原告裝潢前確無漏水情事，且證人楊英俊亦自承：「照片上所示的白鐵欄杆是我所加裝的沒錯。」等語，證人楊英俊因承包原告裝潢工程而在六樓地板釘樁十二根，且為拆除廚房、更新水管、電線、加裝水龍頭及浴室設備而敲打結構體及樓板，致防水結構遭受破壞而生漏水情事，其依保固書應負漏水維修之責，其所為不實證言無非為推卸自身責任，證人楊英俊為不實之證言乃可想像，其卸責之詞顯不足採信。
⒋⑴又證人廖來萬於鈞院八十九年十月十九日具結證稱：「一、我目前是二十一
世紀不動產仲介公司內湖區加盟店主任，本件房屋買賣是由我們負責，我是賣方的經紀人，我在接案時有去看過屋況，我也帶過很多組客人去看過房子，在八十八年七月我們賣房子，當初我去看，看到和室的牆壁有一塊油漆掉下來，沒有看到發霉、水漬，面積大約十吋見方，是水泥粉光層，我有問屋主，他說不知道為什麼會這樣，我有建議他再油漆，但他說不需要，所以就沒有油漆了，我亦無法辨識油漆是新漆的還是舊有的，八十八年十一月帶原告去看房子時，那時距我們接案已有三、四個月，每次下雨我們都有去看，但沒看到漏水的情形，我印象中原告去看過房子三、四次，至於是簽約前或簽約後我記不清楚了，他們去看時有看到和室油漆剝落的情形，他們有問我會不會漏水，我說在我們賣的期間都沒有漏水，原告夫妻在簽約後有向我反應，據鄰居說該房子是危樓，我向鄰居瞭解，問了三戶，他們說內湖農會在蓋時緊鄰的那棟房子有磁磚剝落的情形，要求農會修復，至於本棟則未受什麼影響，且無危樓的情形，被告則說，若他們有拿農會半毛錢，會加倍退還價金，我據實轉告原告，原告說是誤會，就再繼續辦下去了，交屋時，我們也有陪同到現場辦理，重新看過房子，也無異狀。二、房子出售後，今年的四月底、五月初接到原告電話說房子漏水，我去看，看到天花板有壹條非常明顯的水痕，一看就知道是漏水，牆面也有，他說要通知屋主，但屋主說交屋時並沒有問題，所以沒有來看‧‧‧，我今年四月去看時，他們的房子已經裝潢好了。」⑵足證系爭房屋於被告交屋予原告之時並無任何瑕疵，原告每次給付房地價款
前均謹慎地前往系爭房地一再查看，確認無任何瑕疵始前往仲介公司給付房地價款，詎原告於交屋後竟於系爭房地大肆進行改建及裝潢工程，如拆掉六樓廚房及改建六樓屋頂，五樓並有多項改建工程，而原告為個人喜好及阻止鄰居在開放的頂樓通行竟於六樓加裝不銹鋼柵欄及活動門等，而為加裝柵欄及活動門更不惜在六樓地板釘樁釘十二根致嚴重破壞防水結構，而事實上原告於改建整修完畢後亦已遷入該屋使用收益數月，系爭房屋縱有如原告所稱漏水等情事，實因可歸責於原告，而概與被告無干。而據證人廖來萬上開證詞確證直到原告施工整修後，才有原告所稱之漏水問題，證人廖來萬看到之天花板滲水痕跡是原告施工整修油漆完工後才出現，顯係可歸責於原告致生漏水，被告自不負瑕疵擔保責任。
㈣依鈞院函查獲覆之交通部中央氣象局八十九年八月七日中象參字第八九○三九四
八號函檢送內湖自動雨量站八十九年一月至五月降雨統計表各乙份，可知八十九年二月份之總降雨量達到三○二○單位（即三○二mm），單日降雨量於二月二十日達四二○單位（即四二mm），二月二十一日達六五○單位（即六五mm），二月二十三日達四九五單位（即四九‧五mm），另參酌中央氣象局二○○○年內湖地區每日降雨量統計表所示，於八十九年八月廿九日巴比侖颱風來襲時單日雨量亦僅三六五單位，而小於二月份之單日最大降雨量，足證八十九年二月份之降雨量頗豐，系爭房屋即三二○－一號增建六樓後段原為石棉瓦，而靠近天井前段部分原為塑膠浪板，前段部分並非密閉空間，乃呈露天之情形，是此一開放空間，如有豐沛雨水則可直接降下五樓房屋，被告既於八十九年一月十三日交屋完畢，倘若系爭房屋有漏水情事，原告於八十九年二月間降雨量豐時即可發現，惟其間原告均未發現漏水情事，直至四月下旬原告裝潢整修完工，於五月初始有原告所稱之漏水問題發生，原告所稱漏水等情事，實因可歸責於原告於系爭房地大肆進行改建及裝潢工程而有致之，概與被告無干。
㈤被告從未委託仲介業出面處理，更未提出所謂估價單：
原告八十九年八月廿四日民事準備狀第三項稱：「被告亦曾委請仲介商出面處理系爭房屋漏水問題，亦提出估價單作為憑據」云云，更與事實完全不符，按被告自始堅決否認漏水情事，何可能委託仲介出面處理，更從未提出所謂估價單，此從存證信函略以：「從主任口中得知：妳言：交屋幾個月了，況且已裝潢了，所以拒絕我們的要求。」等語可證，按上開存證信函發函日期為八十九年五月八日，而原告提出估價單日期為同年七月三日，更顯見該估價單為原告遭被告拒絕無理由要求後所擅自虛捏者。
㈥被告否認傾斜鑑定報告之結果：
⒈按台北市政府工務局審定八十九年六月「台北市建築物工程施工損害鄰房」鑑
定手冊中記載：「現況鑑定之目的旨於鑑定標的物之現況資料存證。而施工前之現況鑑定因前述台北市政府頒布之『台北市建築爭議事件協調處理及評審作業程序』第八條中規定『為確認鄰房現況及日後爭議處理』，以利爾後損鄰爭議時之評審，其目的及所能發揮之功用，更為明顯。緣於上述精神，施工前現況鑑定目的為：１保障兩造合法權益；２防範及減低損鄰事件之爭執；３損鄰事件發生時，藉供研判責任歸屬之依據」。
⒉被告鄭重否認系爭房屋有傾斜情事，且系爭房屋於被告於八十九年一月十三日
交屋予原告後，原告於五樓及六樓陽台均整面加裝密閉式鐵窗，並將六樓屋頂翻修，將原來載重較輕之石棉瓦屋頂拆除，改裝較重之鍍鋅鋼板，致系爭房屋載重量大為增加，是故系爭房屋如真有傾斜情事，亦係可歸責於原告於交屋後對該屋大肆整修裝潢，原告所提出之傾斜鑑定報告乃於八十九年七月十一日鑑定，係原告對該屋五、六樓大肆整修施工後所為之鑑定，原告並未提出其施工前系爭房屋之現況鑑定，有違鑑定手冊之鑑定原則。
⒊原告提出之傾斜鑑定報告第三頁稱：「根據測量結果，該棟建物戶外垂直測量
的六個方向角（T1、T4、T5為同一方向，T2、T3、T6為另一方向）」，第十頁並標明六個方向角之位置，惟從第十頁之方向角位置可知T1、T2、T3、T5、T6根本非系爭房屋所坐落之位置，即斜線之三二０之一號房屋，而係屬鄰房之他人房屋，概與系爭房屋無關，而縱使T2、T3方向角之傾斜率高達九十六分之一、七十九分之一，然其傾斜率為他人房屋之傾斜率而他人房屋如真有傾斜，此與被告何干？該鑑定顯以不正確之測量值意圖魚目混珠。而室內樓板相對高度之測量因樓板平整度之因素亦不足作為房屋傾斜之依據，是其鑑定方法明顯偏頗不實，鑑定結果實不足採信。
⒋依系爭傾斜鑑定報告第十頁，T4方向角係位於系爭房屋即三二○－一號與鄰房
6R即三一八－一號交界，而依傾斜鑑定報告平面示意圖，該二屋交界處誤繪為平面，惟查，依被證五系爭房屋平面圖及被證六照片可知系爭房屋即三二○－一號與鄰房6R即三一八－一號交界處因鄰房退縮二屋交界處為曲角，並非平面，鑑定人張正春技師所謂T4方向角究測量何一位置，實不無疑問？事涉鑑定結果之是否正確，系爭鑑定報告書實有明顯草率違誤之情事。
⒌依系爭傾斜鑑定報告第十頁，T5方向角係位於系爭房屋即三二○－一號與三二
二－一號之交界處，惟據系爭傾斜鑑定報告第十四頁所示，該T5方向角實係鄰房三二二之一號之邊界，是系爭傾斜鑑定報告T5方向角究為平面圖所示測量點錯誤？或照片錯誤？並有張冠李戴之嫌而顯有違誤。
⒍依鑑定手冊，房屋是否傾斜其測量方法詳手冊附表㈣所載，而室內樓板因考慮
樓板平整度，尤其常因室內裝潢施工需要之不同（如考慮排水所需可能樓板向排水孔傾斜以利排水。）或磁磚舖設等建材之不同而有高低之差距，實不足推斷房屋是否傾斜，鑑定人簡明哲技師於八十九年十二月八日於現場勘驗時亦證稱：「至於室內的天花板，受到施工方法及品質的影響，如果原來施工不當，可能會影響到天花板的水平度，所以不能只以室內天花板的水平來認定室內的傾斜度。」何況原告於交屋後將五樓地板全面翻修，更無法從室內測知房屋是否傾斜，原告提出之傾斜鑑定報告第四頁略以：「因考慮樓板之平整度，各相鄰點間之傾斜率僅供參考」云云，實企圖以模稜兩可之語句誤導鈞院。
⒎原告雖提出系爭傾斜鑑定報告，惟該鑑定報告書並未具體敘明建物傾斜率之安
全標準值範圍為何？亦未敘明是否影響結構安全？是故縱依該鑑定報告書所載，本件系爭房屋坐落位置傾斜率：T4：三七００分之一，T5：四二三分之一，T6：一四一分之一，其平均值為三０八分之一，並無原告指摘有重大瑕疵之情。尤其歷經去年九二一大地震後，台北市政府對轄區內之建物實施安全檢測，主管機關尤其對於危險建築物均加貼黃色標籤註明「危險建築物」，而系爭房屋並無此情形，況且被告自七十四年間系爭建物建築完成使用迄今十逾年，均安全無虞，鄰居每戶都有人居住，並無何傾斜問題，足證系爭房屋確無任何瑕疵之情。
⒏鑑定人簡明哲技師於八十九年十二月八日勘驗現場時證稱略以：「六、房子六
樓違章建物ＲＣ部分邊的天花板，瀉水至天溝，但是該天溝設計斜度不夠，導致水無法渲洩至原設計的排水口，反而有積水甚至倒流至水泥柱的情形，導致該水泥柱發泡及鐵門框銹蝕的情形；另系爭建物屋頂與鄰屋交界處排水坡度不夠，導致水無法順利流至排水口，而有積在另一側的情形。．．八、系爭建物屋頂與隔壁建物屋頂間所施作的鐵欄杆，為了固定必須要在地板上釘釘子，致有破壞房屋防水層，導致漏水的情形。．．一、主臥室靠窗部份，有水痕及滲水的痕跡，應是與外牆滲水有關，至於有鏽色，是因樓上水泥屋內的鋼筋生鏽，隨著滲水漏下來所致。」鈞院勘鑑略以：「三、樓上因天溝斜度不夠，導致雨水逆流的柱子，正下方的柱子有水漬、剝落的情形，另外大門門框也有生鏽的情形。四、技師所稱流水坡度不夠，而有積水的位置的正下方牆壁附近並沒有滲水的情形，但與其相接的牆面，則有明顯的油漆發泡、剝落的痕跡。」足證係可歸責原告大肆整修房屋致生漏水情事，被告自不負瑕疵擔保責任。
㈦本件漏水鑑定報告略以：「八、鑑定結果：經現場勘察鑑定台北市○○區○○路
二段三二○之一號五樓天花板確實有漏水之現象，漏水之原因經鑑定有下列幾點成因：．．六樓建物因屬於增建之房屋，其直接興建坐落於五樓頂板之上，應屬未經過專業建築師加以設計監督之建物。故易造成防水層銜接問題與影響原有之結構體（五樓頂版）造成裂縫。五樓內部曾經更改原格局，恐易影響原有之結構體產生變化。六樓邊牆交界處按裝不銹鋼柵欄及活動門時，固定之螺栓未加以處理，恐有局部損傷舊有之防水層，．．六樓與鄰舍交界處防水層，因鄰舍曾因地板漏水而修繕，故會破壞舊有防水層之連續性及完整性，而易產生漏水之現象。．．九、綜合結論：漏水原因係因增建部份直接座落於舊房舍之上，而致使舊防水層與新增建部位之防水銜接不良所造成，因增建可能致使樓板龜裂，亦可能是造成漏水原因。」查系爭房屋及土地之買賣標的是「五樓公寓及六樓頂樓加蓋」，此乃原告購屋之初委託仲介公司刻意尋找者，因此等標的可以增加使用面積，而系爭房地買賣時被告乃以「現況」交屋，原告對該房屋年限及有頂樓加蓋之情知之甚詳，更何況原告於交屋時均無漏水情事，嗣後乃因原告大肆花錢整修五、六樓，各種結構等遭破壞而有漏水情形之發生，而由上鑑定結果更足證顯係可歸責於原告花費陸拾餘萬元於系爭房地五、六樓大肆整修裝潢致生漏水情事，被告自不負瑕疵擔保責任。
㈧綜上所述，系爭房地於交屋時確無任何瑕疵，縱經原告大肆改建裝修後，致有原
告所稱漏水、傾斜等情事，亦係可歸責於原告之原因而造成之瑕疵，概與被告無涉，被告不同意原告無故解除契約，原告亦無任何權利得解除契約，原告回復原狀及損害賠償之請求顯屬無據，究其實，據房屋仲介廖來萬所轉述，原告於購屋時即刻意尋找有頂樓加蓋之房子，被告房地因有頂樓加蓋，實符原告之需求，惟原告於兩造買賣房地移轉過戶期間，或因經濟不景氣房地產價格下跌即屢次惡意意圖悔約不買，而被告在售屋後亦以高價另購新屋，慘遭套牢者實不僅原告，被告亦有同等遺憾，詎原告於交屋六個餘月後竟復執陳詞無端誣指系爭房地有瑕疵云云，無非意圖悔約不買，原告居心實不言而喻。
三、證據：提出原告致被告存證信函、中央氣象局二千年內湖地區每日降雨量統計表、台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊節本、房屋平面圖、鑑定報告書第十、十四、十五頁、估價單、約定書等影本各一份、照片影本四張、照片正本二十張，並聲請訊問證人廖來萬、張正春。
丙、本院依職權㈠函請中央氣象局檢送八十八年七月至八十九年五月間內湖地區降雨量統計資料；㈡函請台北市土木技師公會釋明系爭建物傾斜安全標準範圍、可否修復等事項；㈢函請防水協會鑑定系爭建物漏水原因、修復可能性及其費用。
理 由
一、本件原告起訴主張：其於八十八年十二月五日向被告買受系爭房屋（含六樓增建部分）及土地，房地總價五百四十萬元，被告並於房地產標的現況說明書內保證系爭房屋無滲漏水情形，原告乃依約於八十九年一月十三日被告交屋同時付清尾款，原告因未馬上進住，迨八十九年四月底五月初，原告即發現系爭房屋五樓天花板有多處滲漏水現象，乃至臥房邊牆多處及玄關門左上方樑面均有潮濕漏水現象，經鈞院委託防水協會鑑定，其漏水鑑定報告綜合結論亦明白指出漏水原因係因六樓增建部分直接坐落於舊房舍之上，而致使舊防水層與新增建部位之防水銜接不良所造成，且增建亦可能造成樓板龜裂，再加上防水層老化所致，顯係可歸責於被告，又系爭房屋經原告委請台北市土木技師公會鑑定，傾斜鑑定報告亦認定系爭房屋「前後方向最大傾斜率為七五分之一，平均值為一一０分之一，此與戶外垂直測量結果接近。一般建議ＲＣ建物之傾斜率以不超過二五０分之一為宜，本標的物之左右方向傾斜率未超過此值，但前後方向傾斜率已超過此值」，足徵系爭房屋確有重大瑕疵，且已無一般住家應具之品質，並有減少其價值及通常效用、預定效用等之重大瑕疵，而系爭房屋依漏水鑑定報告綜合結論所示，顯見漏水問題即使修復，亦另有結構之問題，且系爭房屋漏水修復所需之費用，關於防水部分即達十八萬元至二十九萬元，其餘泥作、油漆、木工、鐵工、結構補強等則未包括在內，又系爭房屋傾斜率已超過一般數值甚鉅，以九二一地震之殷鑑不遠，顯會減損其流通性並減少其交易之價值，原告爰依民法第三百五十九條之規定，以起訴狀繕本送達被告作為解除契約之意思表示，並依同法第二百五十九條第一項第二款之規定，訴請被告返還價金並附加自受領時起之利息等語。
二、被告則以：其於交付系爭房屋及土地予原告時並無任何瑕疵，原告嗣竟於系爭房屋大肆進行改建及裝潢工程，如六樓屋頂更換鐵皮屋含陽台棚架（鍍鋅鋼板）、六樓電線、水管、馬桶、洗手台等更新，加裝天花板上小夾板開放櫃，加裝水龍頭及ＰＶＣ管，五樓浴室更換含地、壁磚、浴缸、馬桶、洗手台、天花板、置物架等更新，五樓電線、水管等更換，六樓陽台白鐵欄杆及水錶蓋，且為加裝柵欄及活動門更不惜在六樓地板釘樁釘十二根致嚴重破壞防水結構，是原告所稱漏水等情，實因可歸責於原告於系爭房地大肆進行改建及裝潢工程，被告自無瑕疵擔保責任可言，況原告未依通常程序從速檢查，亦視為原告承認其所受領之物，而不得再主張瑕疵擔保責任；又原告於交屋後，在五樓及六樓陽台均整面加裝密閉式鐵窗，並將六樓屋頂翻修，將原載重較輕之石棉瓦屋頂拆除，改裝較重之鍍鋅鋼板，致系爭房屋載重量大為增加，是系爭房屋如真有傾斜情事，亦係可歸責於原告於交屋後對該屋大肆整修裝潢所致，原告所提出之傾斜鑑定報告乃係原告對該屋五、六樓大肆整修施工後所為之鑑定，而無施工前之鑑定報告，有違鑑定原則，且傾斜鑑定報告所測量之方向角位置T1、T2、T3、T5、T6非系爭房屋所坐落之位置，縱T2、T3方向角之傾斜率高達九十六分之一、七十九分之一，然其傾斜率為他人房屋之傾斜率，與被告何干？另T4方向角係位於系爭房屋與鄰房交界，而依傾斜鑑定報告平面示意圖，該二屋交界處誤繪為平面，實則系爭房屋與鄰房交界處應為曲角，系爭傾斜鑑定報告實有明顯草率違誤之情事，況室內樓板因考慮樓板平整度，尤其常因室內裝潢施工需要之不同或磁磚舖設等建材之不同而有高低之差距，實不足據以推斷系爭房屋是否傾斜，又傾斜鑑定報告並未具體敘明建物傾斜率之安全標準值範圍，及系爭房屋之傾斜率是否影響其結構安全？是縱依該鑑定報告書所載，系爭房屋坐落位置傾斜率：T4：三七００分之一，T5 ：
四二三分之一，T6：一四一分之一，其平均值為三０八分之一，並無重大瑕疵之情，原告無任何權利得解除契約，原告回復原狀之請求顯屬無據等語，以資抗辯。
三、原告主張其於八十八年十二月五日向被告買受系爭房屋（含六樓增建部分）及土地，房地總價五百四十萬元，被告並於房地產標的現況說明書內保證系爭房屋無滲漏水情形，原告已依約於八十九年一月十三日被告交屋同時付清尾款之事實，業據其提出與所述相符之系爭房屋及土地買賣契約書影本、房屋現況說明書影本為證，並經證人即仲介系爭買賣契約之經紀人廖來萬到庭結證屬實，復為被告所不爭執，堪認為真正。
四、原告主張系爭房屋五樓天花板於交屋時即有多處滲漏水之瑕疵，並於八十九年四月底、五月初陸續發現臥房邊牆多處及玄關門左上方樑面有潮濕漏水現象之事實，為被告所否認，並以上開漏水瑕疵係因原告於交屋後大肆整修所致，否則交屋前數個月之觀察期間雨水豐沛，何以未發現漏水等語置辯，經查：
㈠系爭房屋五樓天花板、樑柱及邊牆確有多處滲漏水之情形，業據原告提出現場照
片多紙為證，並經本院偕同防水協會鑑定人勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及漏水鑑定報告附卷可稽，應堪認定。是此部分應審究者厥為系爭房屋五樓滲漏水之原因為何？該原因究係發生於被告交屋前抑或交屋後？㈡經本院委託防水協會鑑定系爭房屋五樓滲漏水之原因，防水協會於九十年六月二
十六日以台防協會字第０五０號函提出漏水鑑定報告，其鑑定結果略以：「經現場勘查鑑定臺北市○○區○○路二段三二０之一號五樓天花板確實有漏水之現象，漏水之原因經鑑定有下列幾點成因：①舊有防水層因使用多年、老化而造成龜裂並拉破防水層，故水順著破損處滲入。②因五樓頂板之裂縫龜裂太大而致使防水層不堪拉伸而導致破裂。③六樓建物因屬於增建之房屋，其直接興建坐落於五樓頂板之上，應屬未經過專業建築師加以設計監督之建物，故易造成防水層銜接問題與影響原有之結構體（五樓頂板）造成裂縫。④五樓內部曾經更改原格局，恐易影響原有之結構體產生變化。⑤六樓邊牆交界處按裝不銹鋼柵欄及活動門時，固定之螺栓未加以處理，恐有局部損傷舊有之防水層，惟其損傷之程度應屬於單點之破壞，應只會造成五樓頂板有小部分之潮濕現象或微量滲漏，但不致於產生大量之漏水現象。⑥六樓與鄰舍交接處防水層，因鄰舍曾因地板漏水而修繕，故會破壞舊有防水層之連續性及完整性，而易產生漏水之現象」等情，另本院於八十九年十二月八日現場勘驗時，特別勘驗被告指稱原告於六樓陽台邊牆（女兒牆）及地面加裝不銹鋼柵欄、活動門並以螺栓固定之正下方五樓天花板位置，發現並無滲漏水之現象，顯見上開漏水鑑定報告針對系爭房屋五樓天花板漏水所提出可能之漏水原因⑤應可排除，被告辯稱系爭房屋五樓漏水係因原告於六樓陽台加裝白鐵欄杆及活動門並以樁釘十二根固定而破壞防水結構等語，尚不足採。㈢上開漏水鑑定報告於綜合結論中亦認定：「⒈漏水原因係因增建部分直接坐落於
舊房舍之上，而致使舊防水層與新增建部位之防水銜接不良所造成，是為原因之一。⒉因增建可能致使樓板龜裂，亦可能是造成漏水原因之二。⒊近二十年之屋齡，防水層應已老化，亦可能為漏水原因之三」等語，衡諸原告所提出並為被告所不爭執之裝潢修繕估價單影本，及證人楊英俊於本院八十九年九月十八日言詞辯論時到庭所為之證述內容，原告於系爭房屋交屋後所為之裝潢修繕，並未包括更改系爭房屋五樓之格局，是上開漏水鑑定報告針對系爭房屋五樓天花板漏水所提出可能之漏水原因④五樓內部曾更改原格局部分，應係於被告交屋前即已施作，且被告亦於九十年七月二十三日言詞辯論時自認系爭房屋六樓增建部分為其所興建等情，堪認為系爭房屋之漏水原因，應係歸因於被告更改五樓原有格局並在五樓頂興建六樓增建部分，致使五樓頂板龜裂，以及舊防水層與新增建部位之防水銜接不良，加上防水層老化，因而導致防水層破裂。
㈣被告辯稱原告於系爭房屋交屋後進行改建及裝潢工程，方為導致系爭房屋五樓漏
水之原因等語。惟查，稽之原告所提出並為被告所援用之裝潢修繕估價單影本，原告於交屋後，確曾於系爭房屋施作若干裝修工程，其中六樓室內天花板更換更新、房間門更新、玄關門鎖換新、電線、馬桶、洗手台、鏡子等更換更新、加裝天花板上小夾板開放櫃，五、六樓室內天花板及牆面粉刷油漆、六樓靠原廚房磁磚牆加木板及粉刷油漆、室外外牆、水塔外牆、陽台內牆、玄關鐵門油漆、五樓地板磁磚更換、五樓浴室更換（含門、地、壁磚、浴缸、馬桶、洗手台、鏡子、天花板、置物架、毛巾架等）、五樓玄關門外白鐵門更換、和室更換及整修、五樓電線、水管更換、房間門、廚房拉門更換、加裝陽台排風機、新裝分離式冷氣等項目，均不致於影響系爭房屋五樓之結構或防水層，固無庸論，至於原告另於五樓換裝新白鐵窗、六樓屋頂更換鐵皮屋含陽台棚架（鍍鋅鋼板）及加裝新鋁窗、六樓水管更換更新、加裝水龍頭及ＰＶＣ管、六樓陽台加裝白鐵欄杆及水錶蓋、六樓陽台水泥鋪覆、水錶保護砌磚等項目，亦非導致系爭房屋五樓滲漏水之原因，除觀諸上開漏水鑑定報告之鑑定結果及綜合結論自明外，本院於八十九年十二月八日會同被告所聲請之鑑定人簡明哲土木結構技師現場勘驗時，並未發現原告於六樓陽台邊牆（女兒牆）及地面加裝不銹鋼柵欄、活動門並以螺栓固定之正下方五樓天花板位置有滲漏水之現象，亦未發現六樓廁所位置之正下方五樓相對位置有滲漏水之痕跡，鑑定人簡明哲技師當場亦證稱「陽台加裝不銹鋼鐵窗，並不會影響到房屋傾斜及漏水」、「單純在屋頂加鋪水泥層，因上面還有鐵皮屋頂，所以不會影響到漏水」、「（砌磚保護水錶）這部分因覆蓋有鐵板，所以原則上不會漏水」、「因樓上浴室正下方相對位置並沒有漏水情形，所以可以排除五樓以上水管漏水的原因」等語，足徵原告於系爭房屋交屋後，雖曾施作若干裝修工程，惟其所施作之項目，均非導致系爭房屋五樓漏水之原因。被告所辯原告於交屋後進行改建及裝潢工程，方為導致系爭房屋五樓漏水之原因等語，洵不足採。
㈤被告復辯稱系爭房屋自八十八年七月委託仲介銷售至原告裝修前，漏水觀察期長
達十個月，其間雨量也很充沛，惟無論仲介人員、看屋者及原告均未發現系爭房屋五樓漏水，可見系爭房屋交屋時應無瑕疵等語。惟查：
⒈證人即被告出售系爭房屋之仲介經紀人廖來萬於本院八十九年十月十九日言詞
辯論時到庭結證稱：「我目前是二十一世紀不動產仲介公司內湖區加盟店主任，本件房屋買賣是由我們負責，我是賣方的經紀人，我在接案時有去看過屋況，我也帶過很多組客人去看過房子，在八十八年七月我們賣房子，當初我去看，看到和室的牆壁有一塊油漆掉下來，沒有看到發霉、水漬，面積大約十吋見方，露出的是水泥粉光層，我有問屋主，他說不知道為什麼會這樣」、「八十八年十一月帶原告去看房子時，那時距我們接案已有三、四個月，每次下雨我們都有去看，但沒看到漏水的情形，．．．他們去看時有看到和室油漆剝落的情形，他們有問我會不會漏水，我說在我們賣的期間都沒有漏水」等語，另鑑定人簡明哲技師於本院八十九年十二月八日現場勘驗時，亦當場證稱「五樓室內的牆或屋頂有多處粉刷層有剝落的痕跡，雖無明顯水痕，但可能是潮濕所致」等語，顯見自八十八年七月被告委託仲介公司出售系爭房屋時起，至同年十二月五日兩造簽訂系爭房屋及土地買賣契約時止，其間連續降雨超過一公釐者最多僅有五天（同年十月十五日至同年月十九日），連續降雨超過一公釐所累積雨量最多僅一百三十公釐（同年十月二日至同年月五日）等連續降雨天數較短、累積雨量較少之情形下（詳後述），系爭房屋五樓之和室牆壁即有因潮濕導致約十平方吋之油漆及水泥粉光層剝落之現象，故是否確如被告所辯系爭房屋於交屋前並無滲漏水之瑕疵等情，即有疑義。
⒉證人即向原告承包系爭房屋裝修工程之楊英俊於本院八十九年九月十八日言詞
辯論時到庭結證稱：「約是在農曆年後，原告請我承包裝潢工程，在做之前，我們去現場看過很多次」、「五樓在施作前的天花板是以粉刷來處理，並沒有另外加釘天花板，我所施作天花板的部分則只有重新粉刷過一次」、「我在粉刷前，天花板及樑柱即有滲水的情形，且粉刷層有璧癌發泡的情形，是依肉眼即可看出」、「是在房間和臥室看到滲水發泡的情形，其他地方則沒有注意到」、「原告在裝潢前，我們一起去看時，原告他們即有看到有些地方有發霉、壁癌之情形。但他們以為不嚴重，原告並沒有特別問我這部分怎麼處理」等語，顯見於八十九年二月二十日至同年月二十五日連續六天降雨超過一公釐，連續降雨超過一公釐所累積雨量達二百四十三．五公釐之後（詳後述），同年三月中旬系爭房屋裝修開工之前，系爭房屋五樓房間及臥室之天花板及樑柱水泥粉光層即有滲水或壁癌發泡之現象。至於被告辯稱系爭房屋如確有滲水、壁癌情事，證人楊英俊應先處理滲水問題才能油漆，否則不易上漆，縱然上漆亦必滲水發泡，惟其施作項目中均未包括漏水處理，且證人楊英俊因承包系爭房屋裝修工程施作不當，導致系爭房屋五樓漏水，為規避漏水保固之責，是其證言顯有偏頗等語，惟因原告裝修系爭房屋所施作之項目，均非導致系爭房屋五樓漏水之原因，已如前述，是證人楊英俊應無為規避漏水保固責任而為不實證言之必要，且證人楊英俊實際施作之項目完全係依定作人即原告之指示，原告既因信賴仲介系爭房屋買賣之廖來萬所稱「在我們賣的期間都沒有漏水」之說明，以及被告所出具「房地產標的現況說明書」內系爭房屋無滲漏水之保證，而誤認系爭房屋並無滲漏水瑕疵或瑕疵業已修復，是無施作修漏工程之必要，始未特別要求證人楊英俊加作此一項目，則證人楊英俊施作之項目雖未包括修漏工程，與常情並無違背，是亦不足以遽予推斷證人楊英俊之證言有偏頗之虞。
故被告所辯前詞，尚不足採。
⒊況房屋如有滲漏水之瑕疵，通常其滲漏水之現象（如水痕、滲水、漏水、油漆
發泡或剝落、牆壁發霉或產生壁癌等）係逐漸顯現出來，且顯現之速度除與漏水原因及其嚴重程度有關外，亦與降雨量之多寡及其持續之久暫息息相關，稽之本院向中央氣象局所調得內湖自動雨量站自八十八年七月起至八十九年五月止之逐日降雨量統計表顯示，若以每日降雨量超過一公釐作為具有參考價值之指標加以觀察，最大單日降雨量出現在八十九年四月二十四日（九十二公釐），除延續前二日之降雨（雨量依序為二十五．五公釐、十七公釐）外，更持續下雨至同年月三十日（雨量依序為九．五公釐、十公釐、二十公釐、五十公釐、八．五公釐、四十九．五公釐），合計內湖地區自八十九年四月二十二日至同年月三十日連續九天下雨，共降下二百八十二公釐之雨水，無論連續下雨超過一公釐之天數，單日（八十九年四月二十四日）降雨量或連續降雨超過一公釐所累積之雨量，均居該段期間（指八十八年七月至八十九年五月）之冠。至於該段期間之其他時段，雖亦有連續下雨或單日降大雨之情形，惟連續下雨超過一公釐者最多僅六天（八十九年二月二十日至同年月二十五日），單日最大降雨量僅六十五公釐（八十九年二月二十一日），連續降雨超過一公釐所累積之雨量僅二百四十三．五公釐（八十九年二月二十日至同年月二十五日），均不及上開同年四月二十二日至同年月三十日期間之連續降雨超過一公釐之天數、最大單日降雨量及連續降雨超過一公釐所累積之雨量。是自八十八年七月起至八十九年五月期間，經過第二大連續降雨超過一公釐所累積雨量期間（八十九年二月二十日至同年月二十五日）之後，證人楊英俊於八十九年三月間發現系爭房屋五樓房間及臥室之天花板及樑柱水泥粉光層有滲水或壁癌發泡之現象，惟尚不嚴重，證人楊英俊嗣於同年四月二十四日將系爭房屋裝修完工，又經過該段期間最大連續降雨超過一公釐所累積雨量期間（同年四月二十四日至同年月三十日）之後，原告始於同年四月底、五月初發現系爭房屋有多處明顯滲漏水現象，即與前揭關於房屋滲漏水現象逐漸顯現之方式、其與降雨量多寡及其持續久暫相關性之說明完全相符。是被告辯稱系爭房屋自八十八年七月委託仲介銷售至原告裝修前，無論仲介人員、看屋者及原告均未發現系爭房屋五樓漏水，可見系爭房屋交屋時應無瑕疵等語，尚不足採信。
綜上所述，原告主張系爭房屋五樓天花板於交屋時即有多處滲漏水之瑕疵，嗣於八十九年四月底、五月初發現臥房邊牆多處及玄關門左上方樑面有潮濕漏水現象之事實，應堪認定，且上開瑕疵確足以減少系爭房屋供通常居住之效用及系爭買賣契約所預定之效用自明。
五、原告又主張系爭房屋有前後方向最大傾斜率為七十五分之一，平均值為一百十分之一之瑕疵，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告於八十九年七月十日委請台北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否傾斜，經該
公會指派張正春土木技師實施鑑定，並於同年月二十六日提出北土技字第八九三一二０四號系爭房屋傾斜鑑定報告書，鑑定結果略以：「本標的物為五樓公寓建築中之一戶，為了解該戶是否有傾斜以及傾斜之程度，乃分別進行該戶之室內樓版相對高度測量，以及該棟建物戶外柱角或牆角之垂直度測量」、「根據測量結果，該棟建物戶外垂直測量的六個方向角（T1、T4、T5為同一方向，T2、T3、T6為另一方向），其傾斜率分別為T1: 1/6550、T4: 1/3700、T5: 1/423、T2:1/96、T3: 1/79、T6:1/141，顯示T1、T4、T5方向（以該戶而言，應為左右）傾斜不明顯，但T2、T3、T6（以該戶而言，應為前後）朝同一方向傾斜（向後），傾斜率大者達1/79」、「在室內樓板相對高度測量方向，平均配置十六點，由相鄰兩點間之高差顯示，可知該戶之左右傾斜不明顯，但卻明顯向後傾斜，此傾斜方向與該棟建物戶外垂直度測量結果吻合」、「顯示前後方向最大傾斜率為1/75，平均值為1/110，此與戶外垂直度測量結果接近」、「一般建議RC建物之傾斜率以不超過1/250為宜，本標的物之左右方向傾斜率未超過此值，但前後方向傾斜率已超過此值」等情。另鑑定人張正春於本院八十九年十一月六日言詞辯論時亦到庭結證稱：「我們在室外是直接做垂直度的測量，至於室內是從天花板的水平來測量傾斜度，依我們測量結果應是整棟三十戶均傾斜，非特定這一戶」、「如果一棟建物坪數較大則求其平均值後往往會失真，但如果特定建物坪數較小，求其傾斜率之平均值就較合理，所以本次鑑定後，我也只計算室內傾斜率的平均值，而未將室外整棟傾斜率的平均值計算出來」、「在計算平均值時，前後傾斜率和左右傾斜率是分開計算的」、「T4測量點是三二○之一號突出的屋角，之所以會鑑定T1、T2、T3、T5、T6室外的點，主要是因系爭建物是位於整棟建物內，而其間有緊密相連的關係，且這些觀測點都是明確的柱角便於精確測量，至於系爭建物部分只有T4點是有突出的柱角，並且用與室內的測量之結果相比對，而室內、室外的測量結果是相接近的」、「我們測量室外的傾斜率是用來佐證室內的傾斜率，所以測量室外傾斜率的結果也可以代表整棟建物的傾斜率，且因整棟建物內的其中一戶不會無故自己傾斜，所以該戶與整棟的傾斜率是呈正相關的關係」、「T4測量點因受限於儀器必須通觀不得有阻礙的限制，所以只能測量一個角度，若另一角度可測量的話，當然會測，因最靠近系爭建物，此外，測量戶外的傾斜率主要目的在佐證室內觀測點的結果，所以沒有必要將整棟所有戶外的點均加以觀測，以本件測量來看，T1至T6的觀測點已經足夠」等語，足徵系爭房屋雖左右傾斜不明顯，惟已向後傾斜最大達七十五分之一，向後傾斜率之平均值為一百十分之一，均顯已超過一般RC建物不宜超過二百五十分之一之建議傾斜率甚多。㈡鑑定人張正春土木技師於上開言詞辯論期日復結證稱：「一般鋼筋混凝土有相當
的剛性，不至於會因屋頂負荷過重導致傾斜率的測量值改變，且本件觀測天花板的點有一、二十點」等語，另鑑定人簡明哲結構技師亦於本院八十九年十二月八日會同現場勘驗時結證稱：「陽台加裝不銹鋼鐵窗，並不會影響到房屋傾斜及漏水」等語，是被告辯稱原告於交屋後在五樓及六樓陽台均整面加裝密閉式鐵窗，並將六樓屋頂翻修，將原載重較輕之石棉瓦屋頂拆除，改裝較重之鍍鋅鋼板，致系爭房屋載重量大為增加，使系爭房屋傾斜等語，不足採信。此外，被告復無法提出其他積極證據足以證明原告於交屋後有何加工行為致使系爭房屋傾斜，則系爭房屋傾斜鑑定報告縱係於原告裝修系爭房屋後所為之鑑定，亦不得僅以該鑑定報告未鑑測系爭房屋裝修前之傾斜率，有違鑑定原則，而否定系爭房屋確有傾斜之事實。
㈢鑑定人張正春土木技師前既已結證稱：「我們在室外是直接做垂直度的測量，至
於室內是從天花板的水平來測量傾斜度，依我們測量結果應是整棟三十戶均傾斜，非特定這一戶」、「T4測量點是三二○之一號突出的屋角，之所以會鑑定T1、T2、T3、T5、T6室外的點，主要是因系爭建物是位於整棟建物內，而其間有緊密相連的關係，且這些觀測點都是明確的柱角便於精確測量，至於系爭建物部分只有T4點是有突出的柱角，並且用與室內的測量之結果相比對，而室內、室外的測量結果是相接近的」、「我們測量室外的傾斜率是用來佐證室內的傾斜率，所以測量室外傾斜率的結果也可以代表整棟建物的傾斜率，且因整棟建物內的其中一戶不會無故自己傾斜，所以該戶與整棟的傾斜率是呈正相關的關係」、「測量戶外的傾斜率主要目的在佐證室內觀測點的結果，所以沒有必要將整棟所有戶外的點均加以觀測，以本件測量來看，T1至T6的觀測點已經足夠」等語，顯見系爭房屋傾斜率之鑑定，原則上雖以系爭房屋本身之傾斜率之測量為準，惟因系爭房屋係坐落於整棟集合式建築中之一戶，是系爭房屋傾斜率與整棟集合式建物之傾斜率應係呈現正比之關係，此所以被告於本院八十九年九月七日言詞辯論時亦自承：「本件是一集合式住宅，不可能只有一間傾斜」等語，是鑑定人張正春於鑑定系爭房屋傾斜率時，因慮及以室內天花板之樓板十六個測點相對高度差之測量方法，可能因樓板平整度不同而影響所測得傾斜率之正確性，故同時亦測量整棟建物戶外六個牆角或柱角之垂直度（與傾斜率為相對應之概念），以作為判斷所測得系爭房屋傾斜率有無失真之輔佐數據，且經比對，以室內樓板相對高度差所測得系爭房屋之最大向後傾斜率為七十五分之一、平均向後傾斜率為一百十分之一之結果，與以整棟建物戶外牆角或柱角之垂直度所測得整棟建物之最大向後傾斜率為七十九分之一、平均向後傾斜率為一百零五分之一（本院依測量數據自行平均所得）之結果極為接近，是堪認為鑑定人張正春土木技師以室內樓板相對高度差所測得系爭房屋之傾斜率，並未受到系爭房屋樓板平整度之影響，其結果應屬正確可信。是被告所辯系爭房屋傾斜鑑定報告所測量之戶外方向角位置T1、T2、T3、T5、T6非系爭房屋所坐落之位置，與系爭房屋之傾斜率無關，況室內樓板因考慮樓板平整度，尤其常因室內裝潢施工需要之不同或磁磚舖設等建材之不同而有高低之差距，實不足據以推斷系爭房屋是否傾斜等語，容有誤會。
㈣至於被告辯稱傾斜鑑定報告所標示之T4方向角位置與實際位置不符一節，業經鑑
定人張正春土木技師於上開期日澄清稱：「鑑定報告第十頁的示意圖只是測量位置的圖，在測量時仍以實際位置為準，鑑定報告第十四頁T4、T5平面圖上的位置，是電腦繪圖時的誤載，我們的觀測點是指三二二號房屋邊角」等語，是亦不影響傾斜鑑定報告結果之正確性，附此敘明。
㈤房屋之傾斜，依其傾斜方向之不同，可能有向前、向後或向左、向右傾斜之差異
，是鑑定人張正春土木技師於上開期日亦結證稱：「在計算平均值時，前後傾斜率和左右傾斜率是分開計算的」等語，是於計算系爭房屋傾斜率平均值時，自應將不同方向之測點數據分別加總計算，被告誤將左右方向測點T4、T5與前後方向測點T6之傾斜率平均計算，而辯稱系爭房屋傾斜率之平均值為三百零八分之一等語，亦有誤會，併予敘明。
㈥鑑定人張正春土木技師於前開期日結證稱：「以五層樓RC建物的傾斜率來看，一
般雖以不超過二五○分之一為宜，但該傾斜率並非判斷建物是否有結構安全顧慮之標準值，究有無影響結構安全仍應綜合建物之其他客觀因素加以判斷，其他因素包括結構建物有無損壞」等語，另簡明哲結構技師於會同本院現場勘驗時亦證稱：「一般五層樓RC建築傾斜率，並沒有法定之安全範圍，至於有無影響到結構安全，則須作安全評估後才能確定」等語，是系爭房屋向後傾斜最大達七十五分之一，向後傾斜率之平均值為一百十分之一，雖均已超過一般RC建物不宜超過二百五十分之一之建議傾斜率甚多，本院尚不得僅以此即遽認為系爭房屋之傾斜率已影響其結構安全，惟衡諸卷附台北市土木技師公會八十九年九月七日北土技字第八九三一四一七號函略以：「一般影響建物安全之因素甚多，故就傾斜率而言並無一定之『安全標準』，惟本會鑑定手冊對損鄰事件之補償費中建議如傾斜超過1/50，以房屋重建估算」等情，顯見建物傾斜率本身即為一獨立影響結構安全之因素，即一般RC建物傾斜如已達一定之比率（五十分之一），縱未經其他影響因素之安全評估，亦足以認定該房屋有明顯結構安全上之顧慮，是鑑定人張正春、簡明哲技師雖均證稱一般RC建物傾斜率並無一定之安全標準等語，惟如超過二百五十分之一之傾斜率建議值，其傾斜率越大，越可能影響該建物之結構安全，當傾斜率達到五十分之一時，基於安全之考量，台北市土木技師公會甚至建議需拆除重建。本件系爭房屋最大向後傾斜率達七十五分之一，已接近五十分之一之拆除重建建議值，平均向後傾斜率亦達一百十分之一，亦已超過二百五十分之一之傾斜率建議值，雖未經結構安全之評估或鑑定，惟因臺灣地區位處於地震帶，九二一大地震之驚恐及傷痛迄仍深植人心，是揆諸社會通念，應認為系爭房屋之傾斜情況，已具有減損其流通性及減少其交易價值之瑕疵存在。是被告辯稱系爭房屋縱有傾斜，亦不構成瑕疵等語，不足憑採。
六、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第三百五十四條第一項、第二項分別定有明文。次按同法第三百五十九條前段復規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，同法第二百五十九條第二款規定甚明。經查，系爭房屋五樓多處滲漏水之瑕疵，依漏水鑑定報告第九條綜合結論第四項所示「漏水問題應可修復，但結構是否有破壞，應由專業人員鑑定之」，顯見漏水問題即使修復，亦另有結構之問題，尤以上開鑑定報告第八條鑑定結果第三項，針對有關系爭房屋漏水修復所需之費用表示：「維修之項目繁雜，包含防水、泥作、油漆、木工、鐵工、結構補強等工種。故僅針對本會專業之部分（防水）提出參考之修復所需費用：⑴有滲水之裂縫部位修復費用約八萬至十二萬元。⑵有油漆剝落鼓起及有水痕之部位修復費用違約七萬元至十一萬元。⑶六樓陽台地板漏水部位修復費用約三萬元至六萬元。其餘結構補強之項目建議由原告、被告雙方尋找專業之廠商或單位提出所需之相關修復費用」等情，顯見系爭房屋滲漏水瑕疵之修復費用，就防水部分即達十八萬元（80,000+ 70,000+30,000=180,000）至二十九萬元（120,000+110,000+60,000=290,000），其餘包括修復所需之泥作、油漆、木工、鐵工及必要之結構補強等工種之費用則尚未包括在內，顯見系爭房屋五樓滲漏水除足以減少系爭房屋供住宅使用之通常效用及契約所預定之效用外，亦確實減少其交易之價值。次查，系爭房屋之傾斜情況，已具有減損其流通性及減少其交易價值之瑕疵存在，業如前述，而鑑定人張正春土木技師於上開期日更結證稱：「因是整棟建物傾斜，所以若要扶正，不敷成本」等語，顯見上開瑕疵若非無法修復，即屬修費過鉅而無實益。是審酌系爭房屋上述二項瑕疵所顯現之情形、能否修復與修復所需之費用，及其所減少系爭房屋之流通性、交易價值、供通常居住之效用等一切情狀，認為系爭房屋之瑕疵應已達重大之程度，且上開瑕疵均係發生於危險移轉於買受人即交屋日前，依民法第三百五十四條第一項之規定，被告自應負系爭房屋之瑕疵擔保責任。又因系爭房屋之滲漏水瑕疵，係隨著降雨量之多寡及持續降雨之程度而逐漸顯現出來，而系爭房屋向後傾斜之瑕疵，則更非專業技師經由鑑定程序無從得知，是原告受領系爭房屋時自無從依通常之檢查立即發現上開瑕疵，且原告於八十九年四月底、五月初發現系爭房屋漏水後，隨即透過仲介人廖來萬通知被告，並於同年五月八日再以存證信函通知被告等情，有存證信函影本在卷可稽，並為被告所不爭執，至於傾斜鑑定報告則係本件起訴後之八十九年七月二十九日始完成，是被告辯稱原告未依通常程序從速檢查系爭房屋，以及怠於將應由被告負擔保責任之瑕疵通知被告，視為承認其所受領之系爭房屋等語，應非確論，附此敘明。
七、綜上所論，原告以系爭房屋有重大瑕疵為由，依同法第三百五十九條前段之規定，以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭房屋及土地買賣契約之意思表示，亦非顯失公平。從而，原告依同法第二百五十九條第一項第二款之規定，訴請被告返還買賣價金五百四十萬元及自交付尾款日即八十九年一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定利息，即屬於法有據，為有理由，應予准許。
七、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 六 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十三 日~B法院書記官 李汝婷