臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一二四號
原 告 甲○○訴訟代理人 朱昌碩律師
謝依良律師被 告 乙○○○ 住台北市○○區○○路三段三三六巷三二弄臨十一號右當事人間所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段一小段五六二地號土地（面積一六一五四點六五平方公尺）辦理所有權移轉登記予原告。
被告應將坐落台北市○○區○○段一小段五六二地號土地上如附圖所示建物 (1－1)及⑶之廟堂壹、貳層樓（合計面積一六五‧三七平方公尺）、⑸鐵皮屋（包含水泥屋）（面積共五六‧五二平方公尺）、⑹涼亭（面積計三四‧０三平方公尺）、⑺魚池面積計六一‧八一平方公尺）、⑻工寮（面積計三八‧二四平方公尺）等拆除，並將上開土地交還原告。
被告應將坐落台北市○○區○○段一小段八十六之六地號土地上之建築物如附圖所示建物⑴廟堂壹層（面積一六七‧０五平方公尺）、⑵廟堂貳層（面積四十四‧一平方公尺）、⑷樓梯（面積一一‧０一平方公尺）拆除，並將上開土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）被告乙○○○宣稱欲建「正天寺」供奉釋迦牟尼佛，以超渡日據時代被日本徵召赴南洋作戰死於海外之台胞亡魂，基於中國傳統思想及輪迴之說，其用意應屬於善意。二次世界大戰後日本經濟恢復最快，成為世界上之經濟大國，斯時台胞受徵召赴海外，犧牲生命者為數不少，因此有部份受難家屬紛紛主張向日本索賠。被告受過日本高等教育，精通日語，應當時之民意，興起籌建「正天寺」以超渡受難者亡魂之念頭，並刊登廣告接受委任，代表受難家屬，親自到日本向日本國會交涉，據稱伊所接受委託者有五千多人，並繼續增加中，且與受難家屬約訂酬勞，購買靈位後院將設納骨塔，並請高僧早晚訟經超渡亡魂等等。須用地六甲多，並與原告簽定買賣契約，除向原告購買系爭土地外，尚要購買原告家族所有同地段第八九五等三十一筆土地，總共三十二筆土地，總面積約六甲多土地，雙方約定每坪售價新台幣（下同）貳仟玖佰柒拾元整，總價金為新台幣陸仟零捌拾捌萬伍仟元整。被告先付兩佰萬元訂金後，即要求原告先將系爭座落台北市○○區○○段一小段第五六二地號，面積一萬六千一百五十四點六五平方公尺，先交付原告建廟，以取信於受難家屬，依被告所提供資料，的確全省各地有許多受難家屬委任被告向日本政府索賠，原告不疑有他，即將系爭土地交付被告，開發使用。孰料事後日本政府為取信於國際視聽，竟將該項賠償事務交付中日交流協會辦理，致使被告一切計劃落空，不但無能力購買其他筆土地，甚至連原告預交付給被告使用之土地亦付不出價金。原告所有系爭土地雖然地目為「林地」，但依據民國六十二年政府所訂農業發展條例，無「自耕農」身份亦不得購買農、林用地。土地既已交付被告建廟，以被告之身份當時又不能購買林地，而又交付不出價金，確實令雙方左右為難。被告不得已與原告之父邱阿祿共同商議，先行辦理土地所有權移轉登記，再由被告向銀行或農會貸款以付清價金。嗣經他人指點，被告始於七十六年十二月二十九日將其職業從「家管」向戶政機關辦理變更為「僱農」。同時於七十九年七月二十一日辦理完成所有權移轉登記。並請台北市士林農會及彰化銀行先後派員履勘現場準備辦理貸款，豈知依照當時農會及銀行貸款之內部作業規定，土地上有寺廟未經立案，不得借款。致使原告雖然將系爭土地過戶在被告名下，被告亦無法向農會或銀行貸款。原告雖配合辦理過戶手續，亦無法取得出售土地應得之價金。雙方不得已重行協商，因系爭土地已部分被建寺廟。一般凡人總不願與神佛作對，所以只好縮減買賣標的就系爭土地成交，但仍按照每坪新台幣貳千玖佰柒拾元計價，經合計總價金為一仟四百五十一萬四千三百九十元整，雖銀行貸款未蒙核准，被告則答應向親友借貸另籌款項一次給付價金，因借不到錢，即先後零星付款，迄今猶未付足，新台幣陸佰萬元。嗣後因廟宇被列為違建，經國家公園陽明山管理局拆除二分之一，已不成廟，固無法正常經營，也無法另請建照及辦理寺廟登記，所以始終無法清償價金。
（二）次查系爭土地被告於購地時即表明欲建廟宇，依據當時農業發展條例即屬於變更使用農林用地若被政府發現勢必增加稅金。所以雙方買賣契約特別約定註明：買賣增值稅，要繳納者，應由甲方（即被告）負責繳清 (詳如買賣契約第三條）。雖然辦理產權移轉當時被告為了省稅以自耕農身分用一般農林用地申報而免稅，但在八十一年即被政府稅務機關發現，並通知原告課徵土地增值稅新台幣共計一仟零七十一萬六千三百十四元整，原告即將此稅單交付被告請求依約繳納，被告起初信誓旦旦，表示準有辦法找民意代表透過訴願、再訴願及行政訴訟程序，免科徵土地增值稅。並請原告將印章交付其辦理行政救濟手續。孰料被告竟未提起行政救濟，導致原告被稅捐機關追蹤科稅及罰金新台幣一仟零七十一萬六千三百十四元整。原告依約將此罰稅通知單交付被告，同時要求付清價金，因被告未如期至稅捐處繳款，導致原告之財產全部被查封及限制登記，同時限制原告出境，而原告一再找其理論，被告竟一再拖延，甚至表示願意出售部份土地清償欠稅，孰料到八十六年四月八日及同年九月十七日竟另起歹念，將系爭土地持向訴外人黃國安及黃國欽等人設定本金最高限額扺押權新台幣七百八十萬元以牽制原告，然後對於原告之要求置之不理，依據雙方買賣契約第六條之約定，被告即未依約繳清買賣契約價金外並拒絕繳納土地增值稅，已違約在先，後又另行起意將糾紛之系爭土地持向第三人設定高額扺押權，原告自應定期催告履約並通知解約，請求恢復原狀並請求其已付價金。原告於八十七年七月十五日以台北市信維郵局第三五六號存證信函（詳如前案附件）通知解約，爰依民法第二百五十九條第一項之規定訴請被告拆除附件所示建築物並同時請求返還土地。嗣經
鈞院八十七年度重訴字第二二四號調查一年後才下判決，認定被告違約乃是事實，其所提之證據亦為臨訟串供之物，不但前後不一，而且見連證人都否認，甚至連見證人之姓名亦寫錯，而且證人邱阿連亦到庭否認，但仍然判決原告敗訴。其理由謂：「㈠原告未定相當期限催告被告履行，即逕行解除契約，自不生解約之效力。㈡訴之聲明僅能訴請辦理返還所有權移轉登記，不得訴請辦理塗銷所有權移轉登記」。本件訴訟代理人認為 貴院審理法官之見解正確，因此未提起上訴，並遵照原判決指正之缺失，於八十八年十月十九日受原告之委託，再於八十八年十月十九日以台北郵局信維分局第五六七六二號雙掛號存證信函催告被告限期履約（如起訴狀證四），無奈被告乙○○○竟然一再拒收。原告不得已請求公示送達，又遭 鈞院駁回，原告再於民國八十八年十二月二十二日以自己之姓名為寄件人之普通雙掛號信封加以催告履約，並表明逾期視同解約，被告才令其徒弟朱以來（身分證統一編號Z000000000）代收，至此始完成定期催告程序。今特具狀起訴，同時以繕本為解約之通知。
（三）未查被告乙○○○以超渡日據時代被日本人調遣海外犧牲者之台胞亡魂為藉口，而申請籌建寺廟，事實上毫無資金，是想利用幫助受難家屬向日本索賠之資金購地建廟，嗣因日本政府作業對象轉變導致整個計劃落空，而系爭土地又為國家公園陽明山管理處所列管，根本不能興建廟宇，所以其所興建之廟宇被拆除大隊多次拆除，按照常理廟宇建不成，又付不出價金，自應將土地歸還原告。若堅持要佔用系爭土地，至少應付清價金及繳納增值稅，始符合雙方之買賣契約之約定。其不循正途反而以欺騙方式騙取原告之印章及稅捐機關之催稅通知，並隱瞞未提起行政救濟之事實，直到稅捐機關將原告以欠稅之理由移送法辦，無法再行騙，始另行起意將系爭土地設定扺押權高達七百八十萬元給黃國安、黃國欽兄弟，其用意不良已嚴重違反雙方買賣契約第三條、第六條、第九條規定。另查被告以向原告購買系爭土地為名，其所建之寺廟雖被列為違章建築等，這些年來卻逐漸擴大違建，利用原告未注意越界建築，將廟宇部分建築物建造在原告所有同地號八十六之六地號土地上如附件所示⑴⑵⑷部分，總建築面積為二百二十二坪六公尺。該部分基地既非當初買賣之範圍又無借用，顯然是無權占有，是以原告以所有權人之身份基於所有權之排他性，特一併訴請拆屋還地。由於本案亦經 鈞院八十七年度重訴字第二二四號（明）股前後兩位法官查證，事實明確，如今遵照原判決之指示另行定期催告解約。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度重訴字第二二四號民事卷宗。理 由
甲、程序方面本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張：其於七十四年二月六日與被告簽訂買賣契約，將坐落於臺北市○○區○○段一小段第八九五地號等三十二筆土地出賣予被告，供被告興建「正天寺」，約定總價金為六千零八十萬五千元，原告僅先取得二百萬元訂金即交付土地供被告建廟，被告無能力付清價金，又無自耕農身分，依當時之法令無法辦理所有權移轉登記，被告即與原告之父邱阿祿共同商議，先行辦理土地所有權移轉登記，再由被告貸款以付清價金，故被告於七十八年十二月二十九日將其職業虛偽向戶政機關登記改為僱農，惟經農會及彰化銀行現場履勘，發現系爭土地上建有寺廟，不同意放款，致使被告無法貸款，原告亦無法取得出售土地應有之價金，至七十九年七月二十一日止被告先後僅支付六百萬元，原告再就原契約與被告重行協商，乃照原價就每坪價金二千九百七十元計算縮減買賣標的，並先將七十四年交付被告管理之坐落臺北市○○區○○段一小段五六二地號面積四八八七坪，於七十九年七月二十一日辦理所有權移轉登記予被告，總價金為一千四百五十一萬四千三百九十元，被告則答應繼續付清價金，嗣因原告早於七十四年間將前開五六二號土地交付被告後，被告竟於其上搭建違建房屋，使原告買賣免稅之前述農林地被稅捐機關追蹤課稅一千零七十一萬六千三百十四元，從此被告即無能力付款。又依雙方買賣契約第三條有關付款之方式，稅捐機關追蹤課徵原告罰金後，原告即將稅單交由被告處理，詎被告未依前開買賣契約之約定由其繳納稅款，而採取訴願行政救濟，企圖免稅，經行政訴訟救濟失敗，猶未告知原告，亦未再付價金，被告既未依約繳清買賣價金及土地增值稅，已違約在先，原告自得定期催告履約，屆期被告仍未履約，原告自得以起訴狀繕本為解除契約之通知，契約既經原告解除，原告依民法第二百五十九條第一項之規定得請求回復原狀並依約沒收被告給付之買賣價金，訴請被告返還前開土地，並將被告於其上搭建之違建拆除。第三條、第六條、第九條規定。另被告以向原告購買系爭土地為名，其所建之寺廟雖被列為違章建築等，這些年來卻逐漸擴大違建，利用原告未注意越界建築，將廟宇部分建築物建造在原告所有同地號八十六之六地號土地上如附件所示⑴⑵⑷部分，總建築面積為二百二十二坪六公尺。該部分基地既非當初買賣之範圍又無借用，顯然是無權占有，是以原告以所有權人之身份基於所有權之排他性，特一併訴請拆屋還地。被告則經合法通知未到庭爭執或抗辯。
二、原告主張就前開五六二號等三十二筆土地與被告訂有買賣契約，嗣被告無力給付買賣價金，二造同意減縮買賣標的為前開五六二號土地，原告並已將五六二號土地所有權移轉登記與被告，詎被告僅給付六百萬元價金，餘款皆未給付，另依買賣契約約定土地增值稅由被告負擔，被告亦拒不繳納，顯有違約等情，業據提出七十四年二月六日訂立之買賣契約影本一份，被告未到庭爭執或抗辯，且此部分亦經本院八十七年重訴字第二二四號判決所明白審認，有該判決書在卷可憑，堪認原告之主張為真正。又原告主張被告並未付清前開買賣價金一節，經查：前開五六二地號面積為一萬六千一百五十四點六五平方公尺，重測前為八九五之三地號，已於七十九年七月二十一日移轉登記為被告所有，有土地登記簿謄本一份為憑，依二造前開所訂契約，以每坪單價二千九百七十元計算，該地號土地約為四千八百八十七坪，買賣價金為一千四百五十一萬四千三百九十元，而被告既於本院八十七年度重訴字第二二四號民事庭審理中自承共給付買賣價金六百十六萬元，是被告並未依約如數給付買賣價金亦可認定。
三、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百五十四條規定甚明。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。原告已將前開五六二地號土地之所有權移轉登記予被告，然被告並未依約給付買賣價金已如前述，是被告給付遲延已堪認定，而原告於八十八年十二月十二日催告被告應於收受存信函後七日內給付買賣價金，業據其提出存證信函在卷為憑，雖該催告期限僅七日，尚非相當，然按債權人依民法第二百五十四條規定履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，應認亦以發生該條所定契約解約權（最高法院七十四年第一次民事庭決議參照），本件原告自八十八年十二月十二日催告被告履約後，迄自本件起訴時之八十九年二月三日止，被告均未給付價金，是以原告於本件起訴時一併以起訴狀繕本之送達對被告為解除契約之意思表示，自屬有據。
四、按契約解除時，當事人双方負有回復原狀之義務，其由他人所受領之給付物，應返還之。民法第二百五十九條第一項第一款定有明文。查本件系爭五六二地號土地因買賣原因而移轉登記予被告名下，茲買賣契約既經解除，則被告自負有回復原狀之義務，將該不動產所有權移轉登記為原告所有，原告請求被告應將系爭不動產辦理移轉登記，為有理由，應予准許。又系爭五六二地號如附圖所示之建物，係由被告所搭蓋，業據本院八十七年度重訴字第二二四號民事事件中履勘在卷，復經台北市士林地政事務所測量人員實施測量，有本院勘驗筆錄及該所八十八年一月三十日北市士地二字第八八六０一四二六００號函所附複丈成果圖在卷可稽，本件買賣契約既經原告依法解除，從而，被告占有系爭五六二土地，即成無權占有，原告依民法第二百五十九條規定，主張被告負回復原狀之義務，請求返還所受領之給付物即系爭五六二地號如附圖所示土地予原告；並請求被告拆除系爭土地如附圖所示之地上物及返還該部分土地予原告，於法有據，應予准許。
五、原告主張坐落於系爭同地段之八六之六地號之土地為其所有，惟被告無權占有系爭土地並建有如附圖所示之建物⑴廟堂壹層（面積一六七‧０五平方公尺）、⑵廟堂貳層（面積四十四‧一平方公尺）、⑷樓梯（面積一一‧０一平方公尺）等情，業經原告提出土地登記謄本為證，並據本院八十七年度重訴字第二二四號民事事件中履勘在卷，復經台北市士林地政事務所測量人員實施測量，有本院勘驗筆錄及該所八十八年一月三十日北市士地二字第八八六０一四二六００號函所附複丈成果圖在卷可稽，被告經合法通知未到庭爭執或抗辯，堪認原告之主張為真實。
六、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文，本件系爭八六之六地號土地現屬原告所有，被告無權占有系爭八六之六地號土地並於其上建築如附圖所示系爭房屋，已如前述，從而原告本於物上請求權，請求被告應將如附圖所示之地上物拆除，將土地交還原告，自屬於法有據，應予准許。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十一 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 王俊雄右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十九 日~B法院書記官 李育東