臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一六六號
原 告 甲○○訴訟代理人 張立業律師被 告 乙○○ 住訴訟代理人 丙○○律師
林秋松律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）一千零四十九萬元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告向原告詐稱臺北市○○○路○段○○○號之廠房所坐落之基地即臺北市○○區○○段三小段第一三０、一三一、一三二、一三七之一、一三七之二、一
三八、一三九、一四０等地號土地、廠房前出入道路及空地（下稱系爭廠房及土地）共計一千六百七十九點三一平方公尺均為其所有，致原告誤信為真實，而於民國八十二年一月二十日與其訂立租賃契約，承租系爭廠房及土地。詎原告嗣後發現被告僅擁有系爭土地之一部即臺北市○○區○○段三小段第一三一、一三二地號土地所有權全部，及第一三八、一三九地號土地所有權之二分之一而已，至於其餘土地即同地段第一三八、一三九地號土地所有權之另外二分之一，及第一三０、一三七、一三七之一、一三七之二、一四０地號土地所有權，均屬第三人所有，且各該真正所有權人業於八十八年間出面向原告要求收回土地，至此原告始知受騙。
（二）原告因被告之詐欺行為，自八十二年一月二十日起承租系爭廠房及土地，迄今已繳納之租金共計一千六百九十二萬元，其計算如下：
１、自八十二年一月二十日起至八十五年一月十九日止，每月租金二十萬元，共計七百二十萬元。
２、自八十五年一月二十日起至八十八年一月十九日止，每月租金二十一萬元，共計七百五十六萬元。
３、自八十八年一月二十日起至八十九年一月十九日止，每月租金十八萬元，共計二百十六萬元。
惟系爭土地總面積共一千六百七十九點三一平方公尺，被告所有土地面積則為六百二十九點三五平方公尺，僅佔系爭土地總面積之百分之三十八，其餘百分之六十二部分則無所有權。按此比例計算，被告超收租金一千零四十九萬元。
請求被告給付已繳租金之百分之六十二即一千零四十九萬元，及自訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（三）原告因受被告之詐騙而定約，溢繳一千零四十九萬元之租金，權利受有損害，自得依民法第一百八十四條一項前段之規定請求賠償。
（四）再者，被告將非屬其所有之土地出租予原告，此部分之租金為其所受利益，致原告受支付租金之損害，原告亦得本於民法第一百七十九條規定請求被告返還所受利益。
（五）為此，爰依民法第一百八十四條第一項前段及第一百七十九。
三、證據：提出房屋租賃契約書、使用認同書各六份、土地登記謄本五份。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）房屋與土地係二種不同之不動產，被告出租予原告之標的物為坐落於臺北市○○○路○段○○○號之廠房，並不包括系爭土地。而租賃契約之租期自八十二年一月二十日起，至八十八年十一月六日兩造合意解除契約止，原告已返還廠房，被告亦已交還所剩租金及擔保金，是雙方已無任何債權債務關係之存在。
（二）系爭廠房坐落之基地，雖有一部份非被告所有，惟被告已先後與土地所有人達成協議，況原告依租約使用全部廠房，並無任何損失，故縱有受害人，亦為土地所有權人，而非原告。因此，原告係依租賃契約之約定，自八十二年一月二十日起至八十八年十一月六日止，負有支付被告租金之義務，當無瑕疵、損害可言。
三、證據：提出解約書一份、土地登記謄本六份。理 由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文，查本件原告原依侵權行為之法律關係起訴，嗣於最後言詞辯論終結時，追加以不當得利之法律關係為請求依據，因此二項訴訟標的之原因事實俱為被告出租非屬其所有有部分之土地予原告，顯然其基礎事實同一。原告為訴之追加自合於法律規定，應予准許，核先敍明。
乙、實體部分：
一、本件原告起訴主張被告詐稱系爭廠房及土地為其所有，致原告誤信為真實，而於八十二年一月二十日與其訂立租賃契約，承租系爭廠房及土地。詎原告嗣後發現被告僅擁有系爭土地面積百分之三十八之所有權，而原告卻因被告之詐欺行為，迄今已繳納共計一千六百九十二萬元之租金，為此，爰依民法第一百八十四條第一項及第一百七十九條之規定請求被告給付已繳租金之百分之六十二即一千零四十九萬元，及自訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。被告則以其僅將系爭廠房出租原告，不包括土地在內，而兩造租賃契約之租期自八十二年一月二十日起，至八十八年十一月六日兩造合意解除契約止，原告已返還廠房，被告亦已交還所剩租金及擔保金，是雙方已無任何債權債務關係之存在。且系爭廠房坐落之基地，雖有一部份非被告所有，惟被告已先後與土地所有人達成協議，原告依租約使用全部廠房經營汽車修理廠長達六年十個月之久，並無任何損失可言，故縱廠房之基地全非被告所有，亦與原告無關等語資為抗辯。
二、原告主張其自八十二年一月二十日起，至八十八年十一月間終止租賃契約止，共給付被告一千六百九十二萬元之租金，同時使用系爭廠房及土地經營汽車修護之業務；又被告僅擁有系爭土地總面積百分之三十八之土地所有權，至於其餘百分之六十二之土地所有權則為第三人所有等情，為被告所不爭執，復有房屋租賃契約書、使用認同書各六份、土地登記謄本五份、臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖一紙及解約書一份可佐，應堪信為真實。是本件所應審究者，厥為被告是否有故意不法侵害他人權利之行為？原告是否因該不法行為而受有損害？
三、經查，兩造所訂立之房屋租賃契約書第一條約定：「甲方（按指出租人即被告乙○○）房屋所在地及使用範圍：臺北市○○○路○段○○○號參佰貳拾坪廠房面積及包括前出入道路、空地在內，…」使用認同書第一條亦載明：「甲方（按指被告）將臺北市○○○路○段○○○號廠房及前出入道路、空地於乙方（按指承租人即原告甲○○）使用。」有該房屋租賃契約書及使用認同書附卷可稽，且兩造言及租賃廠房事宜，當係指已搭建完成之廠房範圍，殊無就該完整之廠房內截去被告無所有權之之部分土地，造成廠房畸零、無法使用之可能，況該廠房之前方僅有一可供汽車出入之大門，而該大門位於被告無所有權之第一三七號之一土地上，有土地複丈成果圖在卷可佐，原告既係為經營汽車修理業務而承租該廠房，自有利用唯一之廠房前道路以供汽車進出之必要，當無僅承租廠房本身而不承租前方通道之可能。因此，自房屋租賃契約、使用認同書之用語或社會常情觀之，雙方訂立租賃契約所涵蓋之租賃範圍，自應包括系爭廠房及土地之全部在內，被告辯稱其僅出租系爭廠房，不包括系爭土地在內云云，顯無足採。又租賃契約之範圍既已涵蓋系爭廠房及土地之全部，然被告擁有全部或部分土地所有權之部分，總面積僅有八百十三點八八平方公尺（包括第一三一地號之二百零八點五二平方公尺、第一三二地號之二百三十六點三平方公尺、第一三八地號之二百五十六點二五平方公尺、第一三九地號之一百十二點八一平方公尺），換算後約為二百四十六點二坪，有土地複丈成果圖存卷可憑，與租約中所記載之「參佰貳拾坪」相去甚遠，綜觀房屋租賃契約書及使用認同書全旨，又無其他足以表明被告僅擁有部分系爭土地所有權之文句，顯見被告有故意對原告隱瞞其僅有部分所有權之行為，而使原告陷於錯誤訂立租賃契約甚明。
四、次查，原告雖因被告刻意隱瞞其就系爭廠房及土地僅有部分所有權之事實，陷於錯誤而訂立租賃契約，並先後給付共計一千六百九十二萬元之租金，然原告自八十二年一月二十日雙方成立租賃契約之日起，至八十八年十一月間合意終止契約時止，確曾基於該租賃契約使用系爭廠房及土地，此亦為原告自認在卷，應堪採信。則原告給付租金以使用系爭廠房及土地，二者間有對價關係之存在，自難執此主張因被告刻意隱瞞之行為而受有何等損害。此外，原告復未主張、舉證其因信賴租賃契約之繼續存在，依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情形，受有減損可得預期之利益之情形，自難僅憑其所承租之土地部分非被告所有，即認就該部分所支付之租金為損害。
五、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。又以侵權行為為原因，請求回復原狀或損害賠償者，應就其權利被侵害之事實負立證之責。關於侵權行為損害賠償之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言。民法第一百八十四條第一項前段、最高法院十九年上字第三十八號及十九年上字第三六三號分別著有明文可資參照。蓋侵權行為之責任，以彌補損害為目的，倘無損害，則行為雖違法，亦不發生損害賠償之問題。次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。民法第四百二十一條第一項及最高法院六十四年台上字第四二四號亦有明文可考。蓋租賃契約為債權契約、負擔契約，不問出租人是否有權出租，於締約當事人間仍然有效，如出租人締約後無法履行交付租賃物予承租人使用之義務，固應負債務不履行責任；惟一旦出租人已履行出租人本於租賃契約之義務，即得享有本於該租賃契約上之權利。本件被告雖隱瞞其就系爭土地僅有部分所有權之事實，而與原告訂立租賃契約，然被告既已依約將系爭廠房及土地交付原告使用而完全履行契約上之義務，自得享有向原告收取租金之契約上權利，至於其是否經過其他真正所有權人之同意？有無對其他真正所有權人構成不當得利或侵權行為乃另一法律關係，核與本件無涉。從而，原告既已依租賃契約使用系爭廠房及土地長達六年十個月，則其於租賃關係存續中向被告支付之租金，即為使用系爭廠房及土地之代價，尚難執此逕認逾越被告有所有權之部分為被告違法詐騙行為所造成之損害。是以，原告依民法侵權行為之法律關係請求被告賠償，即屬無據，其假執行之聲請亦失所附麗，均應予以駁回。
六、未查，原告另主張被告將不屬於其所有部分之土地出租原告，此部分租金為被告獲取之利益，同時造成原告支付之損害，自得依不當得利之法則，請求被告返還，惟按不當得利須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，本件租約於八十八年十一月間合意終止以前係有效成立（此為兩造所不爭執），則被告收取租金，乃該有效存在之租賃契約所予之權利，即非屬無法律上原因而受利益，自不生不當得利之問題，是以原告此部分之主張亦屬乏據。
七、總而，原告依民法第一百八十四條第一項前段，第一百七十九條之規定，請求被告給付一千零四十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，於法未合。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 十六 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 李玉卿右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十五 日~B法院書記官 陳幸潔