臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度重訴字第三七八號
原 告 戊○○原名莊被 告 乙○○○
丁○○甲○○丙○○右當事人間返還押租金事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣柒佰萬元，及自附表所示之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰參拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣柒佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告四人之被繼承人李水發於民國八十一年四月十六日將其所有台北縣○里鄉○○里○段荖阡坑小段五六七、五六七之一、五六七之二等三筆地號土地予原告經營，以作為供不特定第三人永久使用為營葬之墳墓，並約定於契約成立時原告另行交付李水發新台幣（下同）柒佰萬元作為權利金用，於有公眾於系爭土地作墳墓時，則依租金每坪貳萬元按公眾所作墳墓坪數計算租金給李水發，若無公眾於系爭土地作墳墓時，則無須給付租金，另權利金於期限屆至後退還原告，上開李水發與原告間之租賃契約及押租金契約等法律關係，除依繼承之法律關係外，亦經被告四人認定並同意依繼承關係延續李水發與原告間之權利義務關係，惟上開三筆地號土地其中五六七地號土地持分全部及五六七之一地號土地持分二分之一已遭鈞院民事執行處強制執行拍定點交予第三人鄭進當與陳月卿。被告未提供產權清楚之系爭土地供原告為經營，且經原告催告仍無於催告期限內解決之，原告自得依此向被告四人解除本件契約，原告與被告等人間並無租賃關係存在，而係合作經營系爭土地之關係，且系爭土地尚未交付原告，系爭土地遭拍賣，本件縱有買賣不破租賃法律關係，則原告業已藉九十年一月十二日準備書（四）狀催告被告等四人於該準備書狀送達後十日內提供合於本件契約約定內容之台灣士林地方法院以點交之方式拍定予第三人陳月卿及拍定予第三人鄭進當之系爭五六七地號土地及五六七之一地號土地予原告為經營，然被告等四人於收到該準備書狀後，至今仍無出面處理，則本契約業經原告向被告為終止契約，原告自得向被告請求返還原告為經營系爭土地而交付予被告之經營系爭土地權利金七百萬元，更何況依兩造於八十六年五月十五日協議書第五條「甲乙雙方協議日由八十六年五月十五日起至九十一年四月三十日止，其間若乙方所承租之三筆土地，其中任何壹筆或參筆甲方售與他人，甲方應告知乙方，並以所收之土地價款第一順位優先償還乙方」之約定，則系爭五六七地號土地持分全部及五六七之一地號土地持分二分之一既已遭第三人拍定（拍定價共計為六百五十五萬八千二百四十八元），則被告等人自應依此約定償還原告經營系爭土地之權利金七百萬元。並聲明：（一）被告乙○○○、丁○○、甲○○、丙○○應連帶給付原告柒佰萬元，並自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保請准為假執行。
二、被告則以：本件兩造就押租金之返還日期及方式，於八十六年五月十五日已為特別約定，即被告應於九十一年四月三十日之內退還乙方押租金柒佰萬元，此為期間之約定，原告自應遵從八十六年五月十五日之返還押租金協議，本件期限未到，原告無權請求返還押租金。又被告未違約且期間亦未到期，原告無權要求被告提前返還押租金，況被告依前開八十六年之協議書第四條仍有權選擇以土地作價折抵，益無返還七○○萬元押租金現金之義務。系爭土地於契約成立時並無權利瑕疵擔保情事，被告亦無違約之行為，而事後縱部份土地遭法院查封拍定亦不合上開約定之處罰事項，因此出租之被告無履行排除拍定之義務，蓋事後之查封拍定非屬不動產標示內容與他人有任何糾紛之問題，又故本件租賃物縱有部份土地遭法院拍定，依買賣不破租賃之法理，亦不影響承租人之租約及對租賃物之使用，並無可能發生給付不能之情形，原告無以租賃物部份被拍定而為終止租約之藉口。再查，原告並未依約支付租金，且經營墓園相關之一切行政手續應由原告負責，茲原告未依法申請以致被主管單位取締其經營墓園，進而使其無法依契約第四條之約定方式給付租金，則原告顯然違約，依契約第六條之規定被告有權沒收其系爭七百萬元押租金，被告已於訴訟中表示沒收，原告自無權請求被告返還押租金。並聲明（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決願供擔保請准免予假執行。
三、原告主張：被告四人之被繼承人李水發於八十一年四月十六日將其所有台北縣○里鄉○○里○段荖阡坑小段五六七、五六七之一、五六七之二等三筆地號土地予原告經營，以作為供不特定第三人永久使用為營葬之墳墓，並約定於契約成立時原告另行交付李水發七百萬元，嗣李水發過世後，由被告等人繼承，並與原告簽訂協議書，惟上開三筆地號土地其中五六七地號土地持分全部及五六七之一地號土地持分二分之一已遭本院民事執行處強制執行拍定點交予第三人鄭進當與陳月卿等事實，有土地租賃契約書、協議書、土地拍賣公告影本書等在卷可憑，復為被告所不爭執，此部分堪信為真實。
四、原告與被告就系爭土地是否成立租賃關係﹖是否業已交付原告使用﹖被告之被繼承人李水發所收受之七百萬元是否為押租金﹖兩造就此迭有爭執，然查，細繹兩造所簽訂之契約書已載明為土地租賃契約書，且契約內容亦係就土地之租賃期限、租金、押租保證金而為規定，有該契約書在卷為憑，足認兩造就系爭土地應係成立租賃關係，而李水發所收受之七百萬元，亦係押租保證金。再原告於八十六年五月六日委託律師汪倩英發函被告，要求解決押租金事宜，亦載稱其被人指為利用上開三筆土地為濫葬圖利，並被限回復原狀，而要求就退還押租金協商，有該律師函在卷為憑，且為兩造所不爭執，是以兩造遂有八十六年五月十五日協議，該協議書亦係就押租金之返還而簽立協議，再參以系爭土地確建有墓園，有照片兩幀在卷可證，由上可知系爭地已交付原告無訛，否則自八十一年四月十六日訂約時起，原告豈有均未異議被告未點交土地之理。
五、兩造就系爭土地係成立租賃關係，土地並已交付原告使用，且系爭七百萬元係屬押租金等情，既如前述，則原告依協議書第五條請求返還七百萬元押租金，是否有理由﹖即為本件審究之重點。按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第四百二十一條所定租賃契約之內（司法院院字第一九○九號解釋），是押租金返還請求權與租賃關係即無不可分之關係（最高法院七十二年度台上字第四八八五號判決參照）。經查，兩造於協議書第五條約定：「甲乙雙方協議日由八十六年五月十五日起至九十一年四月三十日止，其間若乙方所承租之三筆土地，其中任何壹筆或參筆甲方售與他人，甲方應告知乙方，並以所收之土地價款第一順位優先償還乙方」之約定，依此協議書觀之，兩造就押租金之返還，其真意乃係以系爭土地如已出售他人，則押租金即應返還。而系爭五六七地號土地已為第三人陳月卿拍定所有，系爭五六七之一地號土地持分二分之一已為第三人鄭進當拍定所有，並已點交拍定人等情，業據本院調閱本院八十八年度民執字第二０八號民事執行卷宗，並為兩造所不爭，而土地經法院拍賣與土地出售他人情形無異，是以原告依前開協議書之規定自得請求被告返還押租金。雖被告辯稱兩造就押租金之返還日期及方式，於八十六年五月十五日已為特別約定，即被告應於九十一年四月三十日之內退還乙方押租金柒佰萬元，此為期間之約定，原告自應遵從八十六年五月十五日之返還押租金協議，本件期限未到，原告無權請求返還押租金云云。然兩造既於八十六年五月十五日就押租金之返還達成協議，且細繹該協議書係就押租金定明被告應於九十一年四月三十日內返還，無法返還時應如何以土地抵價折讓原告，及土地經售與他人時如何返還押租金等情分為為明定，足見該協議書就押租金之返還並非即以九十一年四月三十日為固定期限，被告前開所辯尚有誤會。
六、況按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第四百二十三條定有明文。又按「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態‧‧‧。」 (最高法院七十七年台上字第二三六九號判決參照。)。查本件被告等人之被繼承人李水發既將系爭土地出租予原告，自應將以合於所約定使用收益之租賃物交付原告，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，詎被告等人之系爭土地遭法院拍賣，且被告亦未向法院陳報系爭土地存有租賃關係，以致由訴外人陳月卿、鄭進當拍定點交，為被告所不爭執，系爭土地既經法院點交他人，足見被告並未合於約定式使原告就系爭土地為使用收益。復按「租賃契約成立後，依民法第四百二十三條之規定出租人應負交付租賃物於承租人之義務，惟此僅為出租人與承租人間債之關係，出租人違反此項義務而將租賃物租與他人，並經交付時，則其交付租賃物之義務，即已不能履行。」（最高法院四十年度台上字第五九九號著有判例可供參考）。系爭土地之五六七地號土地已為第三人陳月卿拍定點交所有，系爭五六七之一地號土地持分二分之一已為第三人鄭進當拍定點交所有，該土地並由鄭進當與被告乙○○○共有，然由共有物之管理應由共有人共同管理之等法律規定，上開五六七地號土地與五六七之一地號土地因可歸責於被告之事由而無法交付原告經營，再五六七地號土地面積為一一四０平方公尺，五六七之一地號土地面積為八０九四平方公尺，而五六七之二地號面積為一二五一平方公尺，有土地謄本在卷可憑，準此，依前開所示合計為一０四八五平方公尺之土地，原告無法使用，足見已高達十分之九許之土地被告無法依約提供原告經營，是以依兩造間之土地租賃契約，被告對於系爭土地之提供已陷於給付不能，原告主張被告對於系爭契約之履行屬給付不能，可以採取。原告主張被告有前揭給付不能之情事，租賃目的已陷於不能達到之狀態，自屬有據。從而依民法四百三十六條規定準用同法四百三十五條第二項規定，原告以被告違約為由，於八十九年七月二十九日以律師函解除（即終止）系爭租約，主張系爭租賃契約已依法終止，亦屬可採。
七、雖被告辯稱縱部份系爭土地遭法院查封拍定，依買賣不破租賃之法理，亦不影響承租人之租約及對租賃物之使用，並無可能發生給付不能之情形，原告無以租賃物部份被拍定而為終止租約云云。然為原告所否認，按「租賃物經出租人交付承租人後，即為承租人所占有，出租人如將其所有權讓與第三人，第三人可就承租人之占有知有租賃契約之存在，不致因租賃契約於受讓後繼續存在而受不測之損害，修正前民法第四百二十五條，係基於承租人受交付後必占有租賃物之普通情形而為規定，若出租人於承租人中止租賃物之占有後，將其所有權讓與第三人，則第三人無從知有租賃契約之存在，絕無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理，同條之規定自應解為不能適用，出租人乙將其房屋所有權讓與第三人，既在承租人甲中止其占有之後，則甲乙間之租賃契約縱未終止，對於受讓人丙亦不繼續存在。」（司法院三十五年院字第三０七三號解釋參照）。經查，系爭土地於經法院拍定並點交予訴外人陳月卿、鄭進當，為被告所不爭，足證系爭土地於經法院拍定當時，原告已中止占有，否則法院豈能點交予拍定人，是系爭土地於遭法院拍賣時，既在原告中止占有時，則斯時兩造之租賃契約縱未終止，因系爭土地之受讓人未能查得系爭土地有租賃物之情形，且被告就此情形亦怠於告知拍定人，系爭租約自難對拍定人主張繼續存在，本件自無買賣不破租賃之適用，被告所辯，尚非可採。
八、被告另辯稱：原告並未依約支付租金，且未依法申請以致被主管單位取締其經營墓園，進而使其無法依契約第四條之約定方式給付租金，則原告顯然違約，依契約第六條之規定被告有權沒收其系爭七百萬元押租金，被告已於訴訟中表示沒收，原告自無權請求被告返還押租金云云。原告則主張被告等人與原告間約定於有第三人於系爭土地施作墳墓時始依每坪貳萬元計算租金予被告等人，則兩造於成立契約時既已預見系爭土地有無人施作墳墓之情，則於無第三人前來施作墳墓時，原告自無法向任何之第三人收取租金以交付被告等人，被告等人主張原告無交付租金，而沒收原告交付之七百萬元，自無理由。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，此乃出租人之主要義務，與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權。又租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為或法令之規定而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，承租人自得拒付租金或請求損害賠償，最高法院六十九年台上字第一七九八號及七十七年台上字第二三六九號著有判決可資參考。經查，參諸兩造所訂之協議書第二條所定「租金每坪新台幣二萬元，是以建造墓園造牆分界之面積計算坪數認定」，足見原告主張兩造就系爭土地租金之給付，係約定於有第三人於系爭土地施作墳墓時始依每坪貳萬元計算租金予被告等人等情，堪以採信，而系爭土地僅建造兩面墓園，有相片為證，並為兩造所不爭，然觀之兩造所訂協議書第三條係明定「甲乙雙方於八十一年四月十六日簽訂土地租賃契約，因甲方（即被告）個人其他因素，至協議日乙方尚未能開發使用所承租之土地，以致權益損失慘重‧‧‧」，可見系爭土地未能建造墓園使用實係可歸責於被告之因素甚明，加以系爭土地嗣後遭法院拍定並點交他人，被告並未保持租賃物合於約定使用方式，已如前述，原告依前揭規定自得拒絕給付租金，是以被告辯稱原告未付租金為由而沒收押租金七百萬元，洵非可採。
九、又被告等人為系爭土地出租人李水發之繼承人，有繼承系統表及戶籍謄本在卷可稽，且為被告所不爭執，是依民法第一千一百五十三條第一項規定，被告對於其被繼承人李水發之債務應負連帶清償責任。系爭部分土地既經法院拍賣而點交他人，原告本得依協議書第五條請求出租人返還押租金，且系爭土地之租賃契約亦經原告終止，既如前述，按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，茲租賃關係既已因原告之終止而消滅，原告且無租賃債務不履行之情事，從而原告請求被告連帶返還押租金七百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起即如附表所示之日起加計年息百分之五之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
十、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
十一、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌結果，與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 王俊雄右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 七 月 九 日~B法院書記官 余淑芬附表：利息之起算點被告乙○○○、甲○○、丙○○：自民國八十九年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○：自民國八十九年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。