臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度重訴字第五二二號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求交付無權占有房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告交付新臺幣貳佰陸拾萬柒仟叁佰拾玖元之同時，將台北縣汐止市茄苳腳三三六五建號即門牌號碼台北縣汐止市○○路○○巷○○號三樓房屋第三層、第四層暨如附圖所示之Ｒ七上（Ｂ）停車位交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將門牌編號為台北縣汐止市○○路○○巷○○號三樓之第三層、第四層及如附圖所示之Ｒ七上（Ａ）、（Ｂ）雙車位交付與原告，並自起訴狀送達翌日起至交屋日止，按月給付原告新臺幣（下同）五千六百十四元正。
（二）原告願供現金或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十五年十二月二十二日將門牌編號為台北縣汐止市○○路○○巷○○號三樓之第三層、第四層之房屋（以下簡稱：系爭房屋）含基地及地下層之如附圖Ｒ七上（Ａ）、（Ｂ）雙車位出售與原告，總價金七百七十萬元。然原告於其後發現被告就所出售之前開雙車位之一並無使用權，因而與被告發生刑事詐欺訟爭，嗣被告經判決無罪確定，原告亦經不起訴處分而結案。原告乃陸續將買賣價金全數付清，即於八十五年十二月二十二日付七十七萬元，八十六年二月十七日付一百五十六萬元，代償被告房貸四百三十二萬二千六百八十一元並塗銷抵押權；至於尾款一百零六萬七千三百十九元，因被告拒交房屋及車位，經定期催告仍不交付，乃於八十九年十月二十七日提存於鈞院。
（二）依兩造買賣契約第二條第四款約定：「甲方（原告）取得完整之產權登記，且乙方（被告）將標的物移轉占有之同時，甲方應將尾款付清。」而原告既已將系爭房地價金全部付清，則被告尚抗辯：原告未付清買賣價款，故得以拒絕交付系爭房屋及車位云云，原無足採。況系爭房屋含基地之所有權亦已移轉登記為原告所有，而系爭雙車位之一係被告有權使用，另一車位則為被告占有，原告自得依兩造買賣契約及民法第七百六十七條之規定，請求被告交付系爭房屋，並依兩造買賣契約之約定，請求被告交付上開雙車位；另依契約不履行及侵害所有權損害賠償之規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按房屋課稅現值五十萬四千元及基地申報地價十六萬九千六百七十五元，合計六十七萬三千六百七十五元，依年息百分之十計算相當於房租之損害金即每月五千六百十四元之損害賠償。
（三）被告雖抗辯稱：被告並未付清買賣價金，且違約轉向玉山銀行設定七百八十萬元最高限額抵押貸款，被告已於八十六年四月十六日以存證信函催告原告履約，未獲置理，系爭買賣契約已經解除云云。惟本件買賣係因被告就出售予原告之Ｒ七上雙車位中之一車位並無使用權，而無法依約交出雙車位，連帶拒交房屋，因此發生糾紛，違約者是被告，即無催告解約之權利，況原告迄未接獲被告解除契約意思表示之通知，是被告抗辯上情，亦無足採。
三、證據：提出建物及土地登記謄本三份，買賣契約書、八十九年十月十八日存證信函、八十九年度存字第一八九四號提存書、八十九年度房屋稅繳款書、履約保證書（買方）等影本各一份，房地所有權狀影本三份，支票影本二張，現場照片三張，八十六年五月二十六日存證信函影本一份，臺灣臺北地方法院檢察署八十八年度偵字第二七○○六號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署八十九年度議字第一三五八處分書、臺灣士林地方法院檢察署八十七年偵續一字第九號起訴書，本院八十七年度易字第一八二一號刑事判決書，臺灣高等法院八十八年度上易字第一八二○號刑事判決書等影本各一份，並聲請訊問證人錢銘鴻、蘇建興、簡慧雯、陳文鈴、蘇祈聰、陳元珍、王國雄及勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十五年十二月二十二日就系爭房地委由太平洋房屋仲介公司出賣予原告、依雙方所訂之買賣契約書第七條第一款之約定：被告應於原告付清尾款之同時，將房屋騰空點交予原告；換言之即原告未付清尾款時，即不得要求給付系爭房屋及車位。然原告於八十六年二月二十六日經雙方代理人通知履行權利義務時，除拒絕給付尾款外，並勾結雙方代理人將所有權狀私下取回辦理過戶，被告既未取得買賣價金中備證款一百五十四萬元及尾款一百零六萬七千三百十九元之交付，自得拒絕交付系爭房屋及雙車位予原告。再依兩造買賣契約書內「買賣價格及付款辦法」欄之約定，買方如需貸款，必須向美商安泰銀行辦理，最高貸款額度亦不得超過五百三十九萬元，但原告自知違約恐被告追索，竟轉向玉山銀行申請最高限額七百八十萬元之抵押貸款，嚴重違反契約之約定，被告迫於無奈，遂於八十六年四月十六日以存證信函催告原告限期履約，但原告置之不理，被告已於另訴中對原告為解約之意思表示，縱未為解約之意思表示，買賣契約亦因被告催告而解除，是原告已無權主張契約之權利。
（二）被告向訴外人馥記開發建設股份有限公司（以下簡稱：馥記公司）買受系爭房地時，即包括Ｒ七上車位（即附圖內Ｒ七上Ａ車位），交屋後因該停車位旁有台電變電箱停車不方便，馥記公司遂將鄰旁ＲＸ的預備車位（即附圖內Ｒ七上Ｂ車位）劃給被告，原來的停車位還是可以使用，只是台電施工時要讓開，所以被告有權使用標示Ｒ七上的兩個停車位，並有權處分這兩個停車位，系爭買賣契約內的Ｒ七上雙車位就是指此，且都可以交付，被告並無違約之處。
三、證據：提出買賣契約書、地政資料民眾閱覽列印表、履約保證書（賣方）影本各一份、並聲請訊問證人陳文珍、劉文勝。
丙、本院依職權調閱臺灣高等法院八十八年度上易字第一八二一號刑事案件全卷。理 由
一、本件原告主張：被告於八十五年十二月二十二日將系爭房地及如附圖所示之Ｒ七上（Ａ）、（Ｂ）雙車位出售與原告，總價金七百七十萬元，原告已於同年月日給付被告七十七萬元簽約金，並代償被告之貸款四百三十二萬二千六百八十一元，另於八十六年二月十七日將一百五十四萬元備證款存入聯邦商業銀行之履約專戶內，於取得被告所有買賣標的物的權狀後，即將系爭房地移轉過戶予原告名下；然因原告發覺被告對所出售之Ｒ七上雙車位中之一車位並無使用權，兩造因而發生刑事爭訟，嗣被告被訴詐欺乙案獲判無罪確定，原告乃於八十九年十月十八日以存證信函催請被告交付系爭房地及雙車位遭拒後，已將尾款一百零六萬七千三百十九元依法於八十九年十月二十七日提存於鈞院。原告既已依約付清全部價金，且系爭房地之所有權業已移轉登記為原告所有，被告迄未移轉占有，爰依兩造買賣契約及民法第七百六十七條之規定請求被告交付系爭房屋，及依兩造買賣契約請求交付系爭Ｒ七上雙車位，另依契約債務不履行及侵害所有權損害賠償之規定，請求被告賠償自起訴狀送達之翌日起至清償日止每月五千六百十四元之相當於房租之損害金等語。被告則以：兩造經太平洋房屋仲介公司仲介簽訂系爭房地買賣契約，買賣標的中所包括之Ｒ七上雙車位，確為被告向馥記公司購得而有權使用。然兩造簽約後，原告即藉口車位問題拒絕給付尾款，且違約向玉山銀行申辦最高限額抵押貸款七百八十萬元，致被告追索無門，且提起刑事訟爭；被告迫於無奈，已於八十六年四月十六日以存證信函催告原告限期履約，並於另訴中解除契約之意思表示，是系爭契約已因原告之違約而解除，原告自無權主張任何權利；況如鈞院認解約無效，因原告並未付清買賣價金中之備證款一百五十四萬元及尾款一百零六萬七千三百十九元，被告自得為同時履行抗辯而拒絕交付系爭房屋及車位云云，資為抗辯。
二、經查：原告經訴外人太平洋房屋仲介有限公司介紹，與被告於八十五年十二月二十二日訂定系爭房地及Ｒ七上雙車位之買賣契約，被告並已透過仲介公司人員收受簽約金七十七萬元，原告且已代償被告銀行貸款四百三十二萬二千六百八十一元，系爭房屋含基地復已辦理移轉登記至原告名下，惟因原告認被告實際上僅購買而有權使用系爭Ｒ七上雙車位中之一車位，乃與被告互控詐欺，嗣原告經不起訴處分確定，被告則經判決無罪確定；原告乃以存證信函限期催請被告交付系爭房地及Ｒ七上雙車位，因未獲回應，即將尾款一百零六七千三百十九元提存於本院提存所等情，有買賣契約書影本、八十六年五月二十六日建設公司復原告律師存證信函影本，臺灣臺北地方法院檢察署八十八年度偵字第二七○○號不起訴處分書影本，臺灣高等法院檢察署八十九年度議字第一三五八號處分書影本及本院八十九年度存字第一八九四號提存書影本各乙件附卷可稽，復經本院依職權調閱臺灣高等法院八十八年度上易字第一八二○號刑事案件全卷查核屬實，且為兩造所不爭執，應與事實相符。
三、次查：依卷附兩造所簽訂系爭房地買賣契約之買賣不動產標的物標示欄固載明包括車位編號Ｒ七上雙車位，而本院經會同兩造及地政人員至系爭房屋地下室之現場勘測結果，現場確標示有如附圖所示之Ｒ七上（Ａ）、Ｒ七上（Ｂ）二個停車位無誤，此亦有臺北縣汐止地政事務所建物測量成果圖及本院九十年七月十一日勘驗筆錄各乙份、現場停車位數幀照片附卷可稽。惟前開買賣契約所載明隨同主建物移轉者乃公共設施建號三四００、面積二六五二點０七平方公尺之應有部分（持分）萬分之二百零二；且系爭Ｒ七上雙車位並無獨立之產權及建號登記乙節，則有系爭房屋之建物登記謄本影本乙份在卷可據；足認兩造所買賣「Ｒ七上雙車位」應係指Ｒ七上雙車位之使用權乙節，已無可疑，合先敘明。第查：被告雖抗辯：系爭房地之前手馥記公司於交屋時所交付之停車位原係在台電配電室旁之Ｒ七上（Ａ）車位，但因有台電配電室，停車不方便，所以馥記公司先換到較遠之停車位，伊又嫌太遠，馥記公司因而將預備車位ＲＸ即Ｒ七上（Ｂ）車位換給伊，但原Ｒ七上（Ａ）車位仍可使用，僅於台電施工時要讓開，是以伊有Ｒ七上
（Ａ）、（Ｂ）雙車位之使用權，自有權使用並處分該二車位云云（見本院九十年五月十五日言詞辯論筆錄）。然查：依證人即負責銷售系爭房地之馥記公司副董事長郭福忠到庭證稱：當時被告有購買車位，所以有登記持分，一戶只有一個車位，劃給被告的車位也只有一個，位置在那裡已記不清楚等語（見本院九十年八月十日言詞辯論筆錄）；而經本院調取臺灣高等法院八十八年度上易字第一八二０號被告被訴刑事詐欺案件全部卷證查閱結果：證人郭福忠於臺灣士林地方法院檢察署八十七年偵續一字第九號案件中亦證稱：被告原有車位係在台電變電箱旁（即Ｒ七上Ａ），因影響其使用權益，故而先換到距離較遠之Ｒ七上車位，但被告認為不方便，才換到ＲＸ車位（即Ｒ七上Ｂ），公司並沒有人同意被告可使用台電變電室旁之車位，該車位標示應該塗掉等語（見前開偵查案件八十七年八月五日訊問筆錄）；而馥記公司於接獲原告查詢函件後，亦曾具函覆稱：本公司未曾出售二個車位予被告等語明確（該存證信函附於臺灣士林地方法院檢察署八十六年偵字第五九九八號偵查卷第十七頁）；是原告主張：被告對系爭Ｒ七上雙車位中之一車位並無使用權等語，已非無稽。另證人即馥記公司業務部襄理錢銘鴻則於臺灣士林地方法院檢察署八十六年度偵續字第一一六號案件中所證述：包括系爭房地在內之房地銷售全部都是一戶一個車位，據公司同事轉述係因被告原來停車位設有電箱，經換位後，停車位上方有斜壁，公司不知何人同意被告使用另一角落之空間云云（見前開偵查案件八十六年十一月二十四日訊問筆錄），其證詞顯係傳聞，原難憑信；而證人即馥記公司銷售人員簡慧雯及陳文玲於本院八十七年易字第一八二一號案件中亦證稱：對本件被告車位劃定情形並不清楚（見該刑事案件八十八年二月五日審判筆錄）；至於證人即馥記公司業務經理蘇建興於前開刑事案件雖證稱：公司給被告的停車位係一個大車位，但據伊所知，公司現場小姐有告訴被告台電配電室旁車位因維修問題不方便，如要停車也可以停云云，惟亦證稱：當時規劃停車位時尚有其他空地，可能是公共的，伊並不清楚是否讓被告專屬使用等語（均見前開刑事案件八十八年三月五日審判筆錄），是自其證詞亦難認被告已由馥記公司同意取得Ｒ七上（Ａ）停車位之專用使用權；且縱認馥記公司於交屋後，另行同意被告得使用系爭Ｒ七上（Ａ）車位，其約定是否得約束其他建物區分所有權人，亦有可疑。況被告自馥記公司購得系爭房地後，並未實際進住並使用系爭建物及雙車位，已為被告自認屬實（見本院九十年十一月十三日言詞辯論筆錄），則自未能以目前尚無住戶對該車位使用提出異議或糾紛、及現場確標示二個Ｒ七上停車位各節，即遽認被告確有權使用系爭Ｒ七上
（Ａ）車位。查被告對其就Ｒ七上（Ａ）車位有使用權之積極且有利於己之主張，既未能舉證以實其說，則其抗辯上情，自無足採。
四、再查：被告既無Ｒ七上（Ａ）車位之使用權，已如前述，則其猶依兩造買賣契約將該使用權出售予原告，顯屬給付不能；按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在，而其內容則已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為標的，故債權人僅得依民法第二百二十六條第一項規定，請求賠償損害，不得請求為原定之給付（此有司法院院字第二一八二號、第二四七八號解釋可資參照）。從而，原告就該Ｒ七上（Ａ）停車位部分，依法僅得請求損害賠償；然其竟於本訴中請求被告將該車位併予交付原告，於法顯有不合，自未能准許。惟按：因可歸責於債務人之事由，致給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人始得拒絕該部之給付，此於民法第二百二十六條第二項規定甚明；是給付如屬一部不能，就其他給付可能之部分，債務人自仍應給付。查本件兩造系爭買賣契約除前開給付不能之Ｒ七上（Ａ）車位外，尚包括系爭房屋及Ｒ七上（Ｂ）車位在內，已如前述，則原告依兩造買賣契約請求被告將系爭房屋及Ｒ七上
（Ｂ）車位交付原告，自非無據。被告雖另抗辯稱：系爭買賣契約因原告違約貸款及遲延未給付部分買賣價金，經被告以存證信函催告原告限期給付未果，已於訴請原告回復原狀之本院另件民事訴訟中為解除契約之意思表示，契約應已解除，原告自無權再要求被告交付系爭房屋及車位云云，並提出存證信函及回執影本為憑。然查：經查核本院並未受理被告另訴請求回復原狀或其他相關之民事事件（見本院九十年十一月三十日民事報到單查核註記），而被告對其已於另訴中為解除系爭買賣契約意思表示乙節，復未能舉證以實其說（見本院九十年十二月十八日言詞辯論筆錄）；是縱認原告確有違約之上情，然因依被告所提出卷附存證信函內容觀之，被告僅於該函內限期催告原告履行契約給付價金，並未為解除契約之意思表示，自未能生解除契約之效力，則原告主張：兩造系爭買賣契約仍有效存在等語，應堪採取；從而，被告抗辯兩造買賣契約已然解除，已毋庸依約移轉系爭房屋及Ｒ七上（Ｂ）停車位云云，亦無足憑採。
五、另查：原告雖主張：除已將系爭買賣契約之簽約金七十七萬元給付被告、並代償貸款四百三十二萬二千六百八十一元外，已於八十六年二月十七日將備證款一百五十四萬元存入太平洋房屋仲介有限公司設於聯邦商業銀行之履約保證專戶內，另尾款一百零六萬七千三百十九元於被告經催告猶拒絕交付系爭房屋及車位後，已依法於八十九年十月二十七日提存於法院而完成給付，是買賣價款已全數付清云云，並提出價款收付明細表、支票、履約保證書、存證信函、本院八十九年度存字第一八九四號提存書等件（均影本）為證。然查：縱認原告已將備證款一百五十四萬元存入前開銀行履約保證專戶為真，惟因被告迄未實際自銀行受領該筆備證款一百五十四萬元之交付乙節，係為兩造所不爭執，而可信為真實，則依民法第三百零九條第一項之規定，自不生清償之效力。又原告雖已將系爭買賣尾款一百零六萬七千三百十九元向本院提存所為清償提存在案，惟卷附提存書尚載有受取人受取提存物須提出提存人即原告出具提存人已接收系爭房屋及Ｒ七上雙車位（含車位證件）證明收據之附帶條件，其約定已與提存法第十七條規定：清償提存之提存物受取人如應為對待給付，僅需提出提存人受領證書、裁判書、公證書或其他文件證明已經給付或免除給付或已提出相當擔保之規定有違；且其Ｒ七上（Ａ）車位之給付已屬不能，已如前述，然原告於提存時仍要求被告於受取提存物時需提出包括原告已受領該車位之證明收據，亦有可議；是原告所為上開清償提存，自難認已依債務之本旨而為清償，應未能生清償之效力。而兩造系爭買賣契約第二條第四款已約定：甲方（即原告）取得完整產權登記且乙方（即被告）將標的物移轉占有之同時，甲方應尾款付清等語明確，顯見兩造係基於雙務契約互負債務，且被告交付系爭買賣標的與原告給付買賣價金係基於對待給付之關係，應無可疑。則被告以原告尚未依約將買賣價金付清，自得拒絕交付系爭房屋及車位為由，先後於卷附八十六年四月間以存證信函及於本訴中向原告催請給付尾款而為同時履行抗辯之主張，於法自無不合；且於原告給付買賣契約備證款一百五十四萬元及尾款一百零六萬七千三百十九元合計二百六十萬七千三百十九元之對待給付之前，被告尚無遲延責任可言。是原告另請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告相當於租金五千六百十四元之損害賠償部分，尚屬無據。
六、綜上所述，原告依兩造系爭買賣契約，於請求被告交付系爭房屋及如附圖所示Ｒ七上（Ｂ）車位之範圍內，雖有理由而應予准許，惟應由被告於原告給付二百六十萬七千三百十九元之同時給付予原告。原告逾前開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 十九 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 二十五 日~B法院書記官 夏珍珍