臺灣士林地方法院民事判決 九十年度簡上字第一三四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 馬在勤律師訴訟代理人 毛國樑律師被上訴人 湖濱社區管理委員會
即乙0000000000理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○
張金盛律師當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年四月十八日本院內湖簡易庭九十年度湖簡字第一二九號第一審判決及同院九十年六月十四日之補充判決提起上訴，本院於民國九十三年三月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命關於命上訴人給付超過新台幣壹拾柒萬陸仟陸佰貳拾壹元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為為湖濱別墅社區依法成立之管理委員會，嗣於九十年六月二十四日更名為湖濱社區管理委員會，上訴人為所屬社區門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○○號建物之區分所有權人，依社區住戶規約及會議決議，每戶每月應繳管理費為新台幣（下同）一千八百元，惟上訴人自七十八年八月起至八十八年十二月止，均未繳納管理費，總計積欠二十二萬八千元（其中三千元為社區基金，經被上訴人於原審撤回請求），迄未給付，爰依公寓大廈管理條例、區分所有權人會議等法律關係，訴請上訴人給付上開積欠之二十二萬五千元管理費及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語（其中四萬八千三百七十九元，經原審駁回，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。並聲明駁回上訴。
二、上訴人則以：
（一）被上訴人未依公寓大廈管理條例之規定合法成立，並無當事人能力。且「乙0000000000理委員會」第一次區分所有權人會議之召開，從未通知上訴人及與上訴人建物位置區域相同之所有權人參加，故其組織顯非合法。
（二）又上訴人所有之建物與湖濱社區無涉，並非該社區之一員，有關該社區公共設施部分之空地，因社區設有圍牆，上訴人與圍牆外之同排住戶無從進入使用，而社區警衞崗哨設置位置，亦無法對上訴人建物有所庇護，另社區地下停車場，亦因上訴人均另自備有車庫，而無需使用，故被上訴人既未對上訴人提供服務，則上訴人自不需繳納管理費。且依被上訴人八十三年之來函，上訴人至八十三年四月止應繳之管理費僅五萬七千二百二十一元（其中三千元為社區基金）等語，資為抗辯。
（三）上訴人並聲明；
１、原判決不利上訴人部分廢棄。
２、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、程序部分：
（一）按管理委員會係依所有權人會議決議制定之規約所成立，且按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第二十九條第二項定有明文。又法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為明確或補充規範者，而在八十四年六月二十八日公寓大廈管理條例公布施行前，大廈或社區經由所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理負責人依規約執行共有設施管理之情形，相當普遍，公寓大廈區分所有人或社區建物所有人亦多願遵守規約，是公寓大廈管理條例之制定，係就此習慣而為確認補充，並非創設新制度，是以公寓大廈管理條例前由區分所有權人成立之管理委員會，其本質上係由多數人所組成之團體，有一定之職務，並設有代表人或管理人，保管及運用管理費及公共基金，應屬民事訴訟法第四十條第三項所謂之非法人團體，有當事人能力，故上訴人認被上訴人於九十一年六月二十四日依公寓大廈管理條例召開第一次區分所有人會議成立管理委員會前，由社區住戶依所有權人會議決議成立之管理委員會，並無當事人能力云云，應非可採。
（二）被上訴人起訴時之名稱為「乙0000000000理委員會」，因該社區之區分所有權人，於九十年六月二十四日依公寓大廈管理條例召開第一次區分所有權人會議，選任管理委員，並更名為「湖濱社區管理委員會」等情，有會議紀錄在卷可稽，經查此二管理委員會所轄範圍，均屬台北市政府七十七使字０七九二號使用執照內之基地及建物，社區成員亦均為前開使用執照範圍內之建物所有權人等情，為兩造所不爭，故管理委員會之名稱雖有不同，然實為同一主體，故「湖濱別墅守望相助管理委員會」於訴訟中更名為「湖濱社區管理委員會」，應屬同一當事人更名，而不生訴訟當事人變更之問題，先予敘明。
四、被上訴人主張上訴人為台北市○○區○○街○○○巷○○號建物之區分所有權人，且上訴人自七十八年八月起至八十八年十二月間，均未繳納被上訴人社區管理費等情，業據被上訴人提出存證信函、訴人此部分之主張，應堪信為真實。
五、被上訴人主張前開社區於七十八年五月二十一日成立，並決議每戶每月應繳管理費一千八百元等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
（一）上訴人抗辯其所有建物與前開社區無關等情，固據其提出社區建物位置圖為證，惟按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地；又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；公寓大廈管理條例第三條第一款、第五十三條分別定有明文。本件上訴人所有之門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○○號建物與同巷二三至五十三號，及台北市○○區○○街○○○巷○○弄一至十三號、十五、十七、十九、二一、二三號等三十三戶建物，均屬台北市政府工務局七七使字第七九二號使用執照建築基地範圍內之建物，有該使用執照存根在卷可稽，而上訴人所有建物與前述社區其他建物共用同一水塔，上訴人並就台北市內湖區一三一巷四一弄建物之地下室（即大湖段二小段一六五三建號）、兒童遊樂設施等公共設施，有萬分之二百六十五之應有部分，屬該共同使用部分之共有人之一等情，亦為上訴人所不爭執，且有建物登記謄本可稽，是以上訴人所有之建物，並非獨立建物，而係前開社區範圍內之建物，應堪認定，是上訴人所辯其建物非屬前開社區範圍，應無足採。
（二）上訴人雖另抗辯，因社區內圍牆之設置，使其無法使用共用部分之公共設施，且社區警衛崗哨設置地點，無法庇護其房屋，被上訴人亦未為其收垃圾，故被上訴人既未提供服務，其自無庸繳款云云，然查被上訴人乃依湖濱別墅社區所有權人會議決議設立，而經費之收支保管、規劃、維護社區內各項公共安全及環境衛生等等社區安全維護之管理事項，此均為管理委員會之職務，且據湖濱別墅社區依守望相助管理委員會組織章程第九條定有明文，而被上訴人社區所有權人會議議決繳交管理費，是上訴人之繳納管理費用之義務，乃源自前開社區所有權人決議之結果，而非基於上訴人與被上訴人間之對價與勞務關係，是上訴人所辯未接受被上訴人服務云云，尚難執為拒絕繳納管理費之法律上理由。至於上訴人所稱無法使用建物之共用部分或社區公共設施，究係使用不便或係不能使用，未據上訴人舉證，且為被上訴人否認，尚難遽採，另有關警衛崗哨設置地點是否洽當，及服務品質、管理費合理性等問題，上訴人應於區分所有權人會議內表達意見尋求解決，尚不得執此拒付管理費，是上訴人此部分之抗辯，應無理由。
（三）又上訴人抗辯被上訴人非合法成立云云，經查被上訴人係於七十八年五月二十一日召開住戶大會，有被上訴人七十八年七月十五日通報附卷可稽，且前開管委會持續定期改選，保管運用管理費，維護管理區分所有建物共用部分及社區公共設施等情，有八十七年五月三日第十屆大會簽到簿暨住戶大會紀錄、八十七年八月十六日第二次住戶大會決議事項通告、八十七年十月三十一日管理費公佈表、九十年六月二十四日第一次區分所有權人會議、九十一年六月十六日區分所有權人會議紀錄、九十二年五月二十四日區分所有權人會議附卷可稽。且被上訴人於八十四年間，亦向台北市政府警察局提出河濱別墅社區守望相助管理委員會組織章程，且經該局以八十四年七月二十日北市警保字第０五七三０二號簡便行文表准予備查等情，亦有台北市政府警察局八十九年七月十一日北市警保字第八九二六四九四０００號函附卷可稽，嗣被上訴人於九十年六月二十四日將原「乙0000000000理委員會」更名為「湖濱社區管理委員會」，召開湖濱社區第一次區分所有權人會議，並依公寓大廈管理條例之規定，向台北市政府申請報備，經台北市政府同意備查等情，亦有九十一年八月二十七日府寓證字第一一四─二九五號報備證明附卷可稽。就上訴人所稱七十八年五月二十一日第一次會議未獲通知之事實，雖被上訴人未能提出相關資料佐證，惟查前開社區於七十八年間成立，距今已十餘年，故原有會議資料因日久散失，非無可能，然衡諸常情，被上訴人已經運作多年，且為多數住戶所肯認，是其若有蓄意不通知特定區域住戶參加會議之事實，焉何得以維持？故尚難逕認被上訴人召集程序違法，且查湖濱社區第一次區分所有權人會議、出席區分所有權人二十三人，占區分所有權人比例為百分之六十九點七，占區分所有權比例百分之六十七點八一，有前開會議紀錄在卷可憑，會議中並報告本件訴訟進行事宜，而在其後之第二次區分所有權人，亦追認社區名稱及訴訟代理人，益證七十八年成立之管理委員會存在係屬合法，否則何以嗣後之區分所有權人仍願追認其執行事宜，縱認最初之召集程序或有瑕疵，然亦非可認決議當然無效，是上訴人此部分所辯，尚非可採。
（四）按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分負擔之。民法第八百二十條第一項、第八百二十二條第項分別定有明文。足見共有物之管理及其管理費或其他負擔，首應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理使用共有設施，自應尊重全體住戶之共同意見，則就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由區分所有權人會議決議繳納管理費，而由管理委員會保管運用支付，符合現代群居生活之要求，故該決議應屬共有人間契約約定內容，且此一實務上運作習慣，於公寓大廈管理條例公布前，即為多數社區採用，而公寓大廈管理條例之立法精神及相關規定，係就此既有現狀為明確或補充規範，已如前述，故自不得認在公寓大廈管理條例制定前，經由區分所有權人所為之決議，無拘束住戶之效力。且查，本案中被上訴人自七十八年設立，並決議每戶每月收取一千八百元之管理費，已經多數住戶同意繳納多年，有前開會議紀錄、管理費公佈表可憑，且關於追繳上訴人積欠管理費用一事，亦經被上訴人依公寓大廈管理條例規定所召開之區分所有權人會議報告或追認，此有前開會議紀錄可憑，足見有關管理費用額之決議，為多數區分所有人所同意遵守，縱其決議之初或有程序瑕疵，亦認應已補正，是以自不得認於公寓大廈管理條例制定前，經由區分所有權人會議所為之決議無拘束住戶之效力。
（五）綜上，本件被上訴人請求上訴人給付自七十八年八月起至八十八年十二月止之管理費，雖被上訴人社區之管理費，經決議為每月每戶一千八百元，然被上訴人於八十三年四月時曾同意上訴人七十八年八月至八十三年四月間之管理費，僅需交付五萬七千二百二十一元（此金額包含社區基金三千元，惟此部分已據被上訴人於原審撤回）等情，有上訴人所提之乙0000000000理委員會湖濱83五字第００八號函在卷可稽，且為被上訴人所不否認，故上訴人於七十八年八月至八十三年四月應繳之管理費應為五萬四千二百二十一元（即扣除三千元社區基金之餘額），而八十三年五月起至八十八年十二月止，共計六十八月，以每月一千八百元計算，應繳納之管理費為十二萬二千四百元，故總計上訴人應給付之管理費為十七萬六千六百二十一元。
六、從而，被上訴人依前開社區所有權人會議之決議，向上訴人請求給付七十八年八月起至八十八年十二月止之管理費，於十七萬六千六百二十一元，及起訴狀繕本圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 七 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
審判長法官 黃小瑩法 官 楊智勝法 官 劉穎怡右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 八 日
法院書記官 陳玉敏