臺灣士林地方法院民事判決 九十年度簡上字第一六二號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 上訴人 乙○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十年六月二十二日本院內湖簡易庭九十年度湖簡字第三四七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應返還上訴人押租金新台幣（下同）十一萬一千元，並自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）民國八十九年十一月中旬，上訴人向被上訴人承租門牌號碼台北縣汐止市○○路○段○號一樓建物（下稱：系爭租賃房屋），因颱風再次淹水，導致上訴人置於系爭租賃房屋內所有機器設備、材料全部毀損，故於九十年一月十四日更換新租約時，上訴人即預先告知被上訴人其必須搬遷，被上訴人亦口頭允諾，嗣上訴人覓得合適之搬遷地點，即於九十年三月十四日被上訴人前來收取租金時，當面告知將於同年四月十三日終止系爭租約，被上訴人並無反對之表示，上訴人並於同年四月八日遷出系爭租賃房屋，同時雇工回復原狀，被上訴人於施工作業期間亦曾前往現場監督水泥工施作，可見被上訴人至少有默示同意上訴人提前終止租約。不料同年四月十三日上訴人欲交還系爭租賃房屋時，被上訴人開始刻意迴避，雖其妻陳周月琴曾到場，惟亦拒不接受鑰匙。
（二）上訴人已連續五年承租系爭租賃房屋作為紙器加工廠使用，遷移工作場所須考量員工路程、客戶通知、機器搬遷、表單更換等事，牽連甚廣，苟非事前取得被上訴人同意，上訴人豈有花費十多萬元回復原狀之可能，大可以繼續住到租約期滿為止。
（三）上訴人租金繳納至九十年四月十三日為止，因為系爭租約已於九十年四月十三日提前合意終止。
（四）兩造已合意終止系爭租約，上訴人亦依約回復原狀並返還系爭租賃房屋，被上訴人自應依約返還押租金十一萬一千元。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提出照片六紙，並聲請訊問證人劉琇華、洪明坤。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人向被上訴人承租系爭租賃房屋，約定租賃期限至九十一年一月十三日屆滿，惟被上訴人僅支付租金至九十年四月十三日，其後租金積欠未繳，經被上訴人以電話催繳，上訴人仍藉詞推託，並突於同年五月十七日返還系爭租賃房屋之鑰匙，表明要提早終止系爭租約，被上訴人並不同意，直至上訴人積欠租金達三個月以上，被上訴人始委請律師代於九十年七月十七日發函，向上訴人為終止租賃契約之意思表示，並主張以系爭押租金抵償上訴人所欠之租金，上訴人於翌日即同年月十八日收受該通知，因此系爭租約應於九十年七月十八日發生終止之效力。
（二）上訴人自九十年四月十四日起，至同年七月十七日止，共積欠三個多月之租金，以每月租金三萬六千元計算，上訴人應給付被上訴人之租金金額已超過被上訴人應返還之押租金金額，經抵償後，被上訴人自不必返還押租金給上訴人。
（三）被上訴人從未同意上訴人於九十年四月十三日提前終止系爭租約，亦未曾於上訴人雇工回復原狀時在場監工，上訴人所言不實。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提出存證信函暨掛號郵件收件回執。理 由
一、本件上訴人主張：上訴人連續五年向被上訴人承租系爭租賃房屋，經營紙品加工生意，已達五年餘，租期屆滿後，兩造又於九十年一月十四日續定新租約，約定每月租金為三萬六千元，租賃期間自九十年一月十四日起，至九十一年一月十三日止，上訴人並依約交付被上訴人十一萬一千元作為押租金，約定上訴人如不繼續承租，且遷空交還系爭租賃房屋後，被上訴人應無息退還押租金，惟鑑於汐止地區屢有水患，一淹水即發生財物損失，因此簽訂系爭租約時，上訴人即與被上訴人口頭約定，俟上訴人覓得他屋承租，即可終止租約。嗣上訴人覓得合適之搬遷地點，即於九十年三月十四日被上訴人前來收取租金時，當面告知將於同年四月十三日終止租賃契約，被上訴人並無反對之表示，上訴人並於同年四月八日遷出系爭租賃房屋，同時雇工回復原狀，被上訴人於施工作業期間亦曾前往現場監督水泥工施作，不料同年四月十三日上訴人欲交還系爭租賃房屋時，被上訴人開始刻意迴避，惟系爭租約既已終止，上訴人亦已騰空交還系爭租賃房屋，被上訴人自應返還押租金，爰依系爭租約第五條之約定，訴請被上訴人返還十一萬一千元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被上訴人則以其未曾同意上訴人提前終止租約，被上訴人僅支付租金至九十年四月十三日，其後租金積欠未繳，經被上訴人以電話催繳，上訴人仍藉詞推託，直至上訴人積欠租金達三個月以上，被上訴人不得已始委請律師代於九十年七月十七日發函，向上訴人為終止租賃契約之意思表示，同時主張以系爭押租金抵償上訴人所欠之租金，上訴人於翌日即同年月十八日收受該通知，因此系爭租約應於九十年七月十八日發生終止之效力，上訴人自九十年四月十四日起，至同年七月十七日止，共積欠三個多月之租金，以每月租金三萬六千元計算，上訴人應給付被上訴人之租金金額已超過被上訴人應返還之押租金金額，經抵償後，被上訴人自不必返還押租金給上訴人等語，資為抗辯。
三、上訴人主張伊連續五年向被上訴人承租系爭租賃房屋，經營紙品加工生意，租期屆滿後，兩造又於九十年一月十四日續定新租約，約定每月租金為三萬六千元，租賃期間自九十年一月十四日起，至九十一年一月十三日止，上訴人並依約交付被上訴人十一萬一千元作為押租金，約定上訴人如不繼續承租，且遷空交還系爭租賃房屋後，被上訴人應無息退還押租金等情，為被上訴人所不爭執，且有房屋租賃契約書影本一件在卷可稽，應屬真正。
四、上訴人主張簽訂系爭租約時，鑑於汐止地區屢有水患，一淹水即發生財物損失，上訴人即與被上訴人口頭約定，俟上訴人覓得他屋承租，即可終止租約。嗣上訴人覓得合適之搬遷地點，即於九十年三月十四日被上訴人前來收取租金時，當面告知將於同年四月十三日終止系爭租約，被上訴人並無反對之表示，上訴人同年四月八日雇工回復原狀時，被上訴人復在場監督水泥工施作等節，均為被上訴人所否認，經查：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院十七年上字第九一七號判例著有明文可參。本件上訴人主張系爭租約已經兩造合意提前於九十年四月十三日終止之事實，為被上訴人所否認，上訴人自應就此部分事實，負舉證責任。
（二）證人即上訴人之員工劉琇華雖證稱：其於八十九年間在工廠內聽到上訴人向被上訴人表示因淹水要遷廠，當時被上訴人同意，並答應返還押租金，至於兩造是否有商談續定系爭租約一事，並不清楚等語（詳見九十年九月二十六日準備程序筆錄）。惟兩造果真於八十九年間已對於未來簽訂之新租約達成上開合意，則於八十九年間之租約期滿後，另於九十年一月十四日重新簽訂新租約時，必會將如此重要之特別約定詳載於系爭租賃契約書內，然遍觀系爭租賃契約書全文，非僅無上開特約之記載，且載明租賃期間自九十年一月十四日起，至九十一年一月十三日止，足認兩造於簽訂系爭租約時，對於上訴人因汐止地區水患，隨時可於覓得他屋承租後搬遷一節，並未意思表示一致；何況自證人劉琇華之證言，尚無從得知兩造當時談話內容究係針對八十九年間之舊租約，抑或是當時尚未簽訂之新租約而論，實難僅憑證人劉琇華上開證言，採為對上訴人有利之認定。
（三）雖證人即承攬回復原狀工程者洪明坤證稱：伊施作系爭租賃房屋回復原狀之工程共計三日，在施工的第一天下午，被上訴人有到場，並嫌伊準備施作用之磚塊材料不好，嗣停留十多分鐘後離去，並沒有對伊說其他的話，現場是洪文進指示伊進行施工之項目，被上訴人並未指示伊施工或在場監工，（詳見九十年十一月七日準備程序筆錄）等語，然查上訴人無論是於租約屆滿後搬遷，或是自行提早搬遷，均依約負有將系爭租賃房屋回復原狀，並交還被上訴人之義務，因此被上訴人縱曾在系爭租賃房屋現場出言嫌棄上訴人回復原狀所用磚塊之品質，亦不得憑此推論被上訴人有明示或默示同意上訴人提早於九十年四月十三日終止租約。
此外，上訴人並未舉證證明被上訴人同意於九十年四月十三日提早終止系爭租約，因認系爭租約並未於九十年四月十三日終止。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項明文規定。被上訴人主張上訴人僅支付租金至九十年四月十三日，其後租金積欠未繳，經被上訴人以電話催繳，上訴人仍藉詞推託，直至上訴人積欠租金達三個月以上，被上訴人不得已始委請律師代於九十年七月十七日發函，向上訴人為終止租賃契約之意思表示，同時主張以系爭押租金抵償上訴人所欠之租金，上訴人於翌日即同年月十八日收受該通知等情，為上訴人所不爭執，應屬實在。依上開條文規定，被上訴人以上訴人遲付租金總額已達三個月以上，並於遲延給付逾二個月後，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，自屬有據，系爭租約應於解約之通知到達上訴人時（即九十年七月十八日）發生終止之效力。又按押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金，最高法院六十五年度台上字第二七一四號判例可資參照。上訴人自九十年九十年四月十四日起，至同年七月十七日止，共計積欠租金十一萬二千六百四十五元（36000 X（3＋4／31）＝112645），經被上訴人（即出租人）主張以押租金十一萬一千元全部抵付上訴人積欠之上開租金後，上訴人對於被上訴人已無押租金返還請求權，自不得請求被上訴人返還押租金。
六、綜上所述，上訴人依據系爭租約第五條之約定，訴請被上訴人返還押租金十一萬一千元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經斟酌後，認與判決結果不生影響，無一一論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十五 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B審判長法官 洪英花~B法 官 洪慕芳~B法 官 蔡文育右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十七 日~B法院書記官 黃瑞華