臺灣士林地方法院民事判決 九十年簡上字第一九二號
上 訴 人 固鼎企業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 江肇欽律師
黃淑琳律師被上訴人 甲○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○號
丙○○ 住台北縣新莊市○○○路○○○巷○弄○○號丁○○ 住台北市○○區○○○路○○巷○弄○○號二樓右當事人間返還合建保證金事件，上訴人對於中華民國九十年八月二十四日本院士林簡易庭九十年度士簡字第五二三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應各給付上訴人新臺幣壹拾萬元，及被上訴人甲○○、丙○○自民國九十年六月二十一日起至清償日止，被上訴人丁○○自民國九十年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應各給付上訴人新臺幣（下同）十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：㈠原審駁回上訴人於第一審之訴及假執行，無非以合建契約係以與被上訴人無干之
其他地主是否同意為合建契約之解除條件，以及該解除條件是否生效，操之於上訴人，有違契約公平原則。以及被上訴人於簽約時經上訴人業務員告知其他地主均同意合建，且被上訴人亦於簽約後二星期搬離，上訴人應付之房屋租金補助及搬遷費均未付，反向被上訴人請求保證金，有違民法第一百四十八條第二項之誠實信用原則，而認系爭合建契約第十條第一項之條款無效。惟查上訴人並未恃建築業之較高經濟優勢，誘使被上訴人參與合建，反係被上訴人等因知悉上訴人在其所有土地旁興建大樓，而要求參與，由上訴人於民國八十五年五月間另行提出含系爭土地在內之規劃案，供各地主審閱，並簽定契約，故原審徒以系爭合建契約已載有系爭土地地號即謂全部地主均願參與合建，並強令上訴人負擔部分地主不願簽約之危險，應尚有未足；又系爭合建契約簽定後，上訴人即提供每一地主合建保證金十萬元，但對系爭土地卻無法利用，亦不能獲得任何利益，上訴人至愚又焉能甘冒風險，如原判決所言，以經濟優勢，來作此不利於己之事；再者，系爭合建契約均逐一與地主代表討論，並就最關重要之房屋分配權益部分，達成協議，此參系爭合約有關房屋分配之第二條並有修改註記，即可明白，斷非如被上訴人所辯係趁其不查誘令簽訂，從而原判決未經任何調查，完全採信被上訴人所言，其判決採證違法，昭然可證。系爭合建契約第十條有關其他地主反對或刁難合建之相關規定，非但符合一般社會認知及經驗、論理法則，且係雙方洽商之合理結果，與任何一方有否經濟優勢及是否權利濫用各節，全然無關，上訴人且好意待合建案終結，始請求被上訴人返還保證金，而未加計任何利息，被上訴人已無償使用保證金近五年，其獲得之利益較上訴人為高，亦灼然自知，則上訴人行使權利既未違誠實信用原則，原判決對上訴人行使權利，違反何種保護他人之法律，亦未敘明，僅泛言違反保護他人法律，亦有不備理由之違法。
㈡系爭合建契約於簽約時並未向被上訴人表示全部地主均同意合建，本件上訴人未
能與被上訴人合建，確係因其他地主之刁難。此可由證人即上訴人之員工林功瑞到庭證述無訛；另證人即承辦代書黃秋香亦到庭結證：簽約前就系爭合約業經提供給被上訴人等人閱覽，且簽約時更向到場簽約之地主言明如有部分地主不同意合建，契約將自動失效，故被上訴人均係於被充分告知之情形下，簽訂本件合約，並無任何受騙或不明瞭之情。又本案所以無法與被上訴人合建，係與其共有土地之地主（廖亞伯等四人）要求上訴人以二倍以上價錢，購買其土地持分所致，此部分證人黃秋香更證述因與上訴人共同前往洽商簽約事宜而知悉上情，另證人廖亞伯、劉裕康亦親自到庭證述，有開價六百萬元出售土地持分，足證上訴人非但從未口頭保證「大家都要參與合建了」，反而一再表明尚有部分地主未同意，故最終如仍無法取得該等人同意簽約，則本約應失效，絕無庸疑。
㈢按「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切証據資料為其判斷之
標準，不能拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推辭致失真意。」最高法院十九年上字第廿八號判例著有明文。系爭合建契約第十條所定「其中任一地號地主有反對興建或刁難情事」等語，應係考量土地完整性問題，因而規範只須有任何一位地主不同意興建，無論其理由如何，解除條件即行成就。上訴人於系爭土地上以與地主合建分屋為目的，先前召集地主洽商時，並均以合建為方向及目的，待與被上訴人等共八筆土地之十六位地主談妥條件後，始繕打成合建契約，逐一與地主們簽約，訴外人廖亞伯、劉康裕等人於洽商中均未提出反對合建之意思，嗣竟反悔表示只願出售房地，且所欲出售房地，未依合於市場行情之價格出售，反以高於市價三、四倍之價錢才願意出售，堪認其有反對興建或刁難情事。
㈣上訴人於發生其他地主不願合建情事時，即已口頭知會被上訴人外，另上訴人為
免施工期間不慎損及鄰房結構，特別於實際開工前，委請台北市土木技師公會於八十六年七月間對未參與合建之鄰房，作現況鑑定，其中訴外人許正花、蔡康蘭、廖亞伯及被上訴人甲○○等人，分別親自在場監看並簽名鑑定紀錄表上，另被上訴人丙○○、丁○○及訴外人周玫莉分別由承租人陳慶良、黃重榮等人代簽或開門，至遲於斯時渠等均可知悉應無法合建，而有鑑定之要，焉能執詞不知已無法合建之事？足認被上訴人辯稱上訴人未通知被上訴人無法合建等語，尚屬無據。
㈤按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」，民法第九十九條第
二項定有明文。系爭合建契約第十條既約定如其中任一地號地主有反對興建或刁難情事，本約即行失效，乃定有解除條件之約定，故果事後真有其他地主刁難或不建，解除條件即為成就，契約失其效力，本件因訴外人劉康裕、廖亞伯等人不願合建，致解除條件成就，而使契約失效，上訴人於九十年三月二日委託律師催請返還系爭保証金時表示解除契約，應係誤會（前已於訴訟中為更正之表示），但尚無因該誤會而改變法律效果，妨害本件系爭合建契約因解除條件成就而失效之結果。又解釋當事人意思，應探求立約時真意，不得斷章取義，任意曲解，兩造所定合約固有如前述上訴人保有決定繼續興建，而不使契約失效之權利之規定，但該選擇權之行使，必係客觀狀態下「不同意合建之地主所有之土地，不影響合建契約之進行」，方有適用，凡此，非僅契約文義甚明，且係事理之然，而此亦所以同地段第七八九至七九二地號四筆土地，共八戶，仍得參與合建之因，至被上訴人部分，則係因訴外人廖亞伯、蔡康蘭、許正花、劉裕康等四戶，分別與被上訴人等共有四筆土地之二分之一，而為一、二樓住戶之關係，上訴人縱有心欲與被上訴人合建，亦無法拆除一樓房屋，而保留不合建地主之二樓房屋，則不合建地主所有之土地，既已影響合建契約之進行，上訴人已無權決定繼續使契約有效，實已無殆贅言。因此，系爭合建契約，確已因解除條件成就而失效，上訴人自得請求被上訴人各返還所收受之合建保證金。
三、證據：提出協調會議記錄、申請建照日程表、鑑定紀錄表（均影本）等件為證，並聲請訊問證人林功瑞及黃秋香。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：㈠簽約當時上訴人並未告知仍有部分地主不願意合建，且本件系爭土地之各所有人
均有意願參與合建，並無系爭合建契約第十條所稱之「反對興建或故意刁難」情事，未能合建，是因上訴人一直不追蹤所致。
㈡若果有地主不願參與合建，上訴人應本於契約精神隨即發函通知解約事宜，上訴
人不即時通知被上訴人，已違反第九條通信約定、第十二條誠信原則，足以造成被上訴人蒙受損害。至於上訴人另主張，於知悉無法合建時，旋即以電話口頭通知，但此係上訴人杜撰之詞。且亦不符合契約第九條，應以書面通知併雙掛號附回郵為憑，否則不生變更效力之約定。
㈢被上訴人於簽約後隨即騰空，不再自住或出租迄今，若上訴人請求返還保證金，
則被上訴人依契約第六條第一條約定，就上訴人應付之搬遷費一萬五千元及每月一萬五千元之租金補貼主張抵銷。
三、證據：援用原審之立證方法，並聲請訊問證人廖亞伯、劉康裕。理 由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人於八十六年五、六月間，洽商臺北縣○○鎮○○段○○○○號等筆土地合建時，與被上訴人三人分別訂立合建契約，由上訴人給付被上訴人每人各十萬元之合建保證金，約定由被上訴人提供名下同段第七八五號、第七八六號、第七八八地號土地之應有部分予上訴人合建集合住宅，上訴人則依約各分配完成之房屋一戶與被上訴人等人，惟因簽訂合建契約時，各該與被上訴人等共有土地之其他地主未同意提供土地與上訴人合作興建住宅。依兩造上述合約第十條第一項「如同地段七八四至七九四地號土地中任一地號地主有反對興建或刁難情事，前此合建契約即行失效」之約定，上訴人無奈僅得解除兩造上述合建契約，依合建契約第十條第一項，被上訴人等即應於上訴人通知後五日內繳還己領之合建保證金十萬元於上訴人，詎被上訴人卻一再藉詞推諉，經上訴人催告仍不為置理，爰提本訴，求為判決被上訴人各應返還原告十萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。並提出合建契約書、律師函等影本各一件為證。嗣經原審以㈠系爭合建契約係以與被上訴人等無干之其他地主是否同意為合建契約之解除條件，以及該解除條件是否生效，操之於上訴人，有違契約公平原則。㈡被上訴人於簽約時經上訴人業務員告知其他地主均同意合建，且被上訴人亦於簽約後二星期搬離，上訴人應付之房屋租金補助及搬遷費均未付，反向被上訴人請求保證金，有違民法第一百四十八條第二項之誠實信用原則等情，而認系爭合建契約第十條第一項之條款無效，駁回上訴人之起訴及假執行之聲請。上訴人不服而提起本件上訴。
二、被上訴人對於八十五年六月五日與上訴人訂有系爭合建契約並收受上訴人交付之十萬元保證金等事實均不否認，僅辯稱㈠簽約當時上訴人並未告知仍有部分地主不願意合建，且本件系爭土地之各所有人均有意願參與合建，並無系爭合建契約第十條所稱之「反對興建或故意刁難」情事，未能合建，是因上訴人一直不追蹤所致。㈡若果有地主不願參與合建，上訴人應本於契約精神隨即以書面通知解約事宜，上訴人不即時通知被上訴人，足以造成被上訴人蒙受損害。㈢被上訴人於簽約後隨即騰空，不再自住或出租迄今，若上訴人請求返還保證金，則被上訴人依契約第六條約定，就上訴人應付之搬遷費一萬五千元和每月一萬五千元之租金補貼主張抵銷等語。從而，本件首應審酌乃在於系爭合建契約第十條之約定效力如何？本件其餘地主有無反對興建或刁難之情事？如得請求返還保證金，被上訴人主張依合建契約第六條約定之搬遷費及租金貼補主張抵銷有無理由？
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又契約當事人之權利義務關係，應依契約記載之內容來決定為常態，不依契約記載之內容來定權利義務則為變態，主張變態事實之當事人，自應就變態之事實負舉證之責任。稱條件者，係指法律行為效力之發生或消滅，繫於將來成否客觀上不確定之事實。又契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，民法第九十九條第二項亦定有明文，並無待當事人解除權之行使，亦即附解除條件之契約，於條件成就時，當然向後失其效力，與解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，有所不同。
四、本院分別審酌如下：㈠依系爭合建契約第十條第一項約定：「本合建契約，乙方（即上訴人）因須與本
地段七八四至七九四地號土地之各地主洽請合建契約，故如其中任一地號地主有反對興建或刁難情事，本約即行失效，甲方（即被上訴人）應於乙方通知後五日內繳還本約第四條己領之保證金，若不同意合建之地主所有地號土地，不影響合建契約之進行時，乙方有權決定本約效力存續與否，如決定興建時，本約仍繼續有效」，因此依約定之文字意思，固須具備如下要件：「任一地號地主有反對興建或刁難情事」、或是「若不同意合建之地主所有地號土地，雖不影響合建契約之進行，但上訴人仍決定不興建時」中任何一個要件，系爭合建契約便生嗣後失效之結果。惟所謂「任一地號地主有反對興建或刁難情事」要件，依該約定之前後文句之文義解釋，必須限縮解釋為「影響合建契約進行之地號地主有反對興建或刁難情事」時，亦即是「反對興建或刁難之地主足以影響合建契約之進行時」，始足當之。本院認該要件之約定係因應合建契約之不確定所設，且為兩造合意所定之條文，屬於客觀不確定之事實，依其內容尚無違反公平及誠實信用原則之情形，則該要件即屬合建契約之解除條件，拘束合建契約之雙方當事人，於該條件成就時，該合建契約當然失其效力。
㈡本件與被上訴人三人共有土地之其他地主即訴外人廖亞伯（第七八八地號土地，
甲○○及廖亞伯應有部分各二分之一）、許正花（第七八六地號土地，丁○○與許正花應有部分各二分之一）及劉康裕（第七八五地號土地，丙○○與劉康裕應有部分各二分之一）等三人事後均未參與合建之事實，業據證人林功瑞供稱：「‧‧劉康裕部分，我和他聯繫，他說我們分給他二十五坪太少，要把房子賣給我六百五十萬元，我跟他說太貴了，我和他聯繫二次後，都沒有辦法解決，就沒有繼續談下去了。後來，我有打電話給被上訴人，說廖亞伯要賣給我，但是是天價，沒有辦法繼續下去。‧‧。許正花說他要四十坪，不然要我向他買。我因為前面二個已經沒有辦法談了，所以就沒有再和許正花聯繫。」以及證人即代書黃秋香到庭證述：「有一天是所有的地主有到場要簽約，但是有幾個地主沒有簽，後來上訴人通知我說廖亞伯願意簽了，我就帶著合約書去，但是廖亞伯說要賣。‧‧林功瑞是跟我說要簽合建，但是到現場後，廖亞伯是堅持要賣，而核算的結果，林先生認為沒有辦法答應，且會影響其他的合建，那天就沒有談妥」（見九十一年十一月二十八日之筆錄第九頁）等語明確，核與證人廖亞伯證述：「上訴人有找我一次協商過合建的事情，我是二樓，地號我不記得，上訴人老闆林功瑞是帶了一個會計來我家說要找我合建，是說要舊換新，也沒有說要加坪數，我說不要合建，我要把房子賣給他，後來，我自己提出要以五、六百萬賣給他，我之所以用這個價錢是因一樓賣三百萬，而我樓上有加蓋，大了一樓一倍，他當場並沒有表示，就走了。」（見九十一年十一月十二日之筆錄第二頁）以及證人劉康裕證稱：「座談會之後，上訴人總經理林先生有電話與我聯繫過，好像有聯繫二次，上訴人是提到房子要合建或是賣，我是說要賣，後來他跟我確認要多少錢，我當時是開六百萬，上訴人公司的總經理林先生是表示要回去研究看看，後來，他有以電話與我聯繫表示價錢還好，但可否再低一點，主因是房子買的很久，有稅賦的問題，我的房子是在二樓，後來，一直到現在我們都沒有再作討論了。」（見前揭筆錄第四頁）等情相符，足認上訴人與被上訴人共有土地之其他地主事後因條件談不攏，該地主已反對興建，且該反對興建之土地足以影響該部分土地合建契約之進行，從而，系爭合建契約即因該解除條件成就而生嗣後失效之結果，則當事人雙方即負有回復原狀之義務，因此被上訴人各應將上訴人交付之保證金十萬元返還被上訴人。另依系爭合建契約書第十條第一項約定：「甲方（即被上訴人）應於乙方（上訴人）通知後五日內繳還本約第四條己領之保證金」以及第九條約定：「甲乙雙方對本件契約各條款履行所需之通知等，應以書面‧‧以雙掛號付郵為憑」等語，並參酌被上訴人自承上訴人於九十年三月份才通知要解約（見被上訴人於原審九十年七月二日之答辯狀，原審卷第四十六頁）以及上訴人委託律師所發之律師函（原審卷第三十三頁），則被上訴人未於通知之日後七天內返還所收受之保證金，自應負給付遲延之責任。
㈢雖被上訴人另請求依系爭合建契約第六條第一項之約定，就上訴人應給付被上訴
人搬遷費及租金補助款數額與上訴人之請求返還保證金主張抵銷。惟查系爭合建契約第六條固約定：「甲方（即被上訴人）應於本約簽訂後四月內騰空點交本合建土地予乙方（即上訴人）規劃使用；乙方同意於甲方搬遷時補貼乙方搬遷費一萬五千元正，並自搬遷日起每月一萬五千元之租金補助款，至本合建大廈水電接通日止。」等語。然該條約定上訴人應給付搬遷費及租金補助款之之前提，均係被上訴人履行搬遷時，上訴人始應付給付之義務。惟查，參酌被上訴人於原審提出之九十年八月十日之再次答辯㈡中之內容：「被告（即被上訴人）等對於該處始終是出租而非己居」（原審卷第一百一十五頁背面），以及被上訴人丙○○以及丁○○均稱：「我們樓下不是住在那邊」、「我沒有住在該處」（見九十二年三月二十五日之筆錄第三頁），足證被上訴人均非住在該處，因此尚難認定被上訴人於簽立系爭合建契約後有何搬遷之情形，從而，被上訴人主張依前開條款向上訴人請求給付搬遷費及租金補助費之數額所為之抵銷抗辯，即無理由。
五、綜上所述，原審認系爭合建契約第十條第一項無效而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判被上訴人應各給付所收受之保證金十萬元及自起訴狀送達翌日起算之遲延利息，如主文第二項所示。至於兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果並無影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第一項、第三項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 八 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 施月耀~B法 官 李瑜娟~B法 官 林政佑右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十一 日~B法院書記官 周霙蘭