臺灣士林地方法院民事判決 九十年度簡上字第四六號
上 訴 人 樓中堡大廈管理委員會法定代理人 丙○○被上訴人 乙○○
甲○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年一月四日本院士林簡易庭年度八十九年度簡字第九四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人乙○○應給付上訴人新台幣玖萬元，被上訴人甲○○應給付上訴人新台幣玖拾壹萬伍仟元，及均自民國八十九年八月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人乙○○負擔百分十、被上訴人吳婉負擔百分之三十五，餘由上訴人負擔。
本判決於上訴人分別以新台幣參萬元、參拾壹萬元或等值之聯邦商業銀行可轉讓定期存單為被上訴人乙○○、甲○○供擔保後，得假執行。但被上訴人乙○○、甲○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣玖萬元、玖拾壹萬伍仟元或等值之台灣銀行可轉讓定期存單供擔保後，得免假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人所持有之停車位，為「樓中堡大廈簡易停車管理辦法」之適用對象，依上訴人大廈區分所有權人會議訂定之規約第十條第三項所載，本大廈各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定；而全體區分所有權人及住戶均有遵守並據以繳納之義務。依上訴人第一屆管理委員會第五次委員會議之決議，即所制訂之「樓中堡大廈簡易停車管理辦法」，系爭停車位之費用新台幣（下同）五千元係「管理費」，並非被上訴人所言之「租金」，被上訴人均為原告大廈區分所有權人，被上訴人乙○○持用原告大廈地下二樓第九、十號停車位，被上訴人甲○○持用原告大廈地下二樓第五、六、七、八、十六、十七號停車位。詎被上訴人乙○○竟自民國八十六年八月起至八十九年七月止，被上訴人甲○○竟自八十四年七月起至八十九年七月止，拒繳前揭停車位每月五千元之管理費，合計被上訴人乙○○積欠之管理費總計為三十六萬元，被上訴人甲○○積欠之管理費總計為一百八十三萬元。並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人乙○○應給付上訴人三十六萬元整，被上訴人甲○○應給付上訴人一百八十三萬元整，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）請准上訴人提供現金或等值之聯邦商業銀行可轉讓定期存款單為擔保宣告假執行。
二、被上訴人則辯稱：前開地下二樓第九號停車位非為被上訴人乙○○所持有，上訴人起訴所主張之停車位管理費，其實即為使用公共停車位之租金；被上訴人所持有之停車位非該共用停車位，亦無使用該共用停車位，自無庸繳納該租金，且上訴人之主張並無法律上之依據，就地下二層停車場（包括被上訴人專有使用之停車位及共用部分）被上訴人本來就有分擔公共設施持分並據以繳納管理費，且『樓中堡大廈簡易停車管理辦法』係針對「共用停車位」所制定，該停車管理辦法與被上訴人所專有使用之停車位無關，自亦不得作為要求被上訴人另行繳納管理費之依據。被上訴人等之停車位已以增加分擔公設持分方式取得，而所增加之持分亦已列入所持有之權狀坪數，並每月據以繳納比其他住戶更高之管理費，則使用「升降梯、車道、監視器、清潔等」，並不違反「使用者付費」原則，又上訴人所提之上證一「設備維護費管理支出列舉證明表」，似是而非，且與其書狀內容自相矛盾，不足為憑等語資以抗辯。並聲明：（一）駁回上訴人之上訴及其假執行之聲請。（二）如受不利之判決，被上訴人願提供現金或等值之台灣銀行可轉讓定期存單為擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：被上訴人為樓中堡大廈之區分所有權人，被上訴人持有之停車位為上訴人大廈合建地主所保留之專有使用停車位，其餘停車位為上訴人大廈承購戶所共同持有之停車位。而被上訴人乙○○自八十六年八月起至八十九年七月止，被上訴人甲○○自八十四年七月起至八十九年七月止，均未繳交每月五千元之費用。
四、上訴人主張被上訴人乙○○持用上訴人大廈地下二樓第九、十號停車位，被上訴人甲○○持用原告大廈地下二樓第五、六、七、八、十六、十七號停車位等情，被上訴人甲○○對此並不爭執，被上訴人乙○○對於其持有前開地下二樓第十號停車位之事實亦不爭執，惟辯稱：前開地下二樓第九號停車位非為被上訴人乙○○所持有等語。經查，被上訴人辯稱前開第九號停車位為訴外人柯勝雄所持有，業據被上訴人提出柯勝雄之建物所有權狀影本在卷為憑，細繹該權狀影本所載之應有部分之持有面積為一萬分之一七七，與被上訴人乙○○、甲○○所有建物權狀每一戶之應有部分持分面積相當，堪認該持分即係渠等使用停車位之區分所有，上訴人雖以被上訴人曾委請發函予上訴人時於律師函載稱：被上訴人二人為樓中堡大樓住戶，並有地下二樓第五、六、八、九、十、十六、十七等號停車空間之所有權及使用權利，而認上訴人乙○○持有系爭九號停車位云云，惟查細繹該律師函主要係就上訴人前曾要求被上訴人給付八個停車位之費用，被上訴人即對之所為回應，且觀之該信函之事副本亦送給乙○○、柯勝雄、甲○○等人，是該律師函中為上述之載稱，顯即難遽此認定前開第九號車位為被上訴人乙○○所持有。從而被上訴人乙○○所辯系爭第九號停車位非其所持有等語，應堪採信。是以被上訴人乙○○持用系爭第十號停車位，被上訴人甲○○持用系爭第五、六、
七、八、十六、十七號停車位等情，應堪認定。上訴人主張系爭第九號停車位亦為被上訴人乙○○所持用，自非可採。
五、本件兩造所爭執之處，應在於：上訴人所持有之停車位，是否為「樓中堡大廈簡易停車管理辦法」之適用對象﹖系爭停車位之費用，究係「管理費」或係「租金」﹖上訴人每月收取之停車位費用是否合理﹖經查：
（一）本件系爭樓中堡大廈地下二樓停車場，概可分為三部分，分別為歸本大樓其他住戶（即不含被上訴人等地主戶）（下稱Ａ部分）使用之車位、歸被上訴人等地主戶所專用之車位（下稱Ｂ部分）；其餘之空間部分（下稱Ｃ部分）則歸屬全體住戶（包含被上訴人等地主戶在內）共同使用等情，為兩造所不爭。足見就Ｂ部分為被上訴人之約定專用部分，是Ｃ部分仍應屬於被上訴人與其他住戶之「共用部分」。而樓中堡大廈簡易停車管理辦法即係針對前開Ａ、Ｂ、Ｃ部分之使用而訂定，被上訴人就其車位有使用到Ｂ、Ｃ部分，亦不爭執，前開Ｃ部分即係區分所有人之共用部分。按社區維護管理工作，交由利害攸關之住戶自治管理，兼具適當與有效性。公寓大廈條例乃以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，凡有關全體住戶之公共安全、公共安寧及公共衛生事項，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，建立建築物使用自主性管理制度。觀之公寓大廈管理條例第十條第二、三項明定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。又共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。蓋共用部分或約定共用部分之使用，各戶利用之程度固不相同，然亦難以逐項一一評估，是法律乃規定除另有約定外，共用部分或約定共用部分之管理維護費用，如無公共基金之設立，原則上即應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。查本件樓中堡大廈就區分所有權人各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定，並訂立於規約條款第十條第三項，而管理委員會並訂定樓中堡大廈簡易停車管理辦法，有被上訴人所不爭執之規約條款、區分所有權人會議紀錄、樓中堡大廈簡易停車管理辦法等影本在卷可稽，被上訴人為樓中堡大廈之區分所有權人，其所持有之停車位，雖係約定由被上訴人專用，惟按系爭大樓之地下室停車位，並無獨立之產權，每一車位分擔公共設施持分，此為被上訴人所不爭，是停車位購買者，係購買公共設施之持分；而停車位之產權既屬於公共設施，在登記上係以「共有部分」來登記（只是使用上由車位購買人使用），況被上訴人之車位Ｂ部分，亦須使用到前開共用之Ｃ部分，實因公共設施，具有不可分性，而管理費用既是用於公共設施之修繕、管理、維護上，依使用者付費原則，被上訴人本應給付停車位之管理費，且觀前開停車管理辦法之前言亦載明本大廈地下二樓停車場係全體住戶共有財產，為確保各住戶權益‧‧‧特制定本辦法等語，亦足見該辦法係規範全體車位之持有人，是以被上訴人之車位自有前開樓中堡大廈簡易停車管理辦法所適用。
（二）按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第九十八條定有明文。又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」，查本件樓中堡大廈簡易停車管理辦法第一條固規定，車位供本大廈住戶租用，以抽籤方式一戶一車位，租金每月五千元等語，惟細繹該辦法第一條於五千元旁特別加註「設備維護管理費二千五百元，公設使用費二千五百元」，蓋系爭大樓之停車位除了被上訴人之約定專用車位，其餘即為全體住戶所抽籤決定，是抽籤所持有停車位之住戶，因其使用Ａ、Ｃ之部分，被上訴人之車位係使用系爭大樓之Ｂ、Ｃ部分，果上開辦法所載如係租金，何須另行標示出公設使用費二千五百元及設備維護管理費二千五百元，是揆諸前開規定，該辦法所稱之費用應非租金，被上訴人所辯，尚非可採。惟被上訴人就其停車位（即Ｂ部分）既係約定專有使用權，則就前開辦法中之公設使用費二千五百元，因其並非管理維護費用，被上訴人即無須再支付。至就設備維護費部分二千五百元部分，按「共用部分、約定共同部分之修繕、管理、維護：：其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之‧‧‧」、「前項共用部分、約定共同部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」為公寓大廈管理條例第十條第二、三項所明定，本件大廈區分所有權人依法召開大會，通過與該規定相符之管理費費用計算方式，被上訴人為區分所有權人自應遵守前開規定，況系爭停車位位於地下室，地下室又屬公共設施，其為便利車輛進出而須使用Ｃ部分之設備、照明、通風、清潔、維修所需之費用即「設備維護管理費」，業據上訴人提出其主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及總幹事分就電費、保養及維修費、清潔費及加強保全費、車庫出入口昇降機上方遮雨棚更新費、消防安全檢查設備申報及改善費、定期消毒費暨車庫機具如出入口昇降機、抽排煙機更新基金等，共同出具計算證明表附卷為憑，依該附表所載亦認為每部車位每月之「設備維護管理費」酌收二千五百元，始為合理。雖被上訴人辯稱渠等之停車位已以增加分擔公設持分方式取得，而所增加之持分亦已列入所持有之權狀坪數，並每月據以繳納比其他住戶更高之管理費，則使用「升降梯、車道、監視器、清潔等」，並不違反「使用者付費」原則，又上訴人所提之上證一「設備維護費管理支出列舉證明表」，似是而非，且與其書狀內容自相矛盾，不足為憑云云。惟查，被上訴人所稱渠等之停車位以增加分擔公設持分方式取得，而所增加之持分亦已列入所持有之權狀坪數，並每月據以繳納比其他住戶更高之管理費，然此之管理費即係前開辦法之公設使用費，是以被上訴人並不須另繳公設使用費二千五百元，被上訴人本難據此而拒繳其餘之設備維護費，況依被上訴人所稱其每月比其他未取得約定專用車位之住戶多繳八百多元，惟此八百多元亦難據此能足以支付設備維護費，足見該依持分多繳之管理費與車位之設備維護費，尚非相同，被上訴人前開所辯自非可採。另被上訴人所辯該上訴人所提計算明細表有前後矛盾情事，並不合理云云。然查，管理費之收取，係作為公寓大廈之公共基金，僅需由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款定有明文。是管理費之標準，應依區分所有權人會議之決議行之。如前所述，決定系爭停車位之管理費收取標準之系爭大廈之區分所有權人會議決議，既屬有效，則被上訴人如認有何不合理之處，亦應循相同管道加以修訂改變，並不得據為拒繳管理費之抗辯事由，被上訴人此項所辯亦無足採。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人乙○○就其持有一個停車位、被上訴人甲○○持有六個停車位，應按其每一車位給付管理費二千五百元，自屬有據，逾此範圍之請求，則於法無據。復按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第二十一條著有明文。本件上訴人主張被上訴人均積欠達二期上之管理費，經上訴人催告仍未給付之事實，業據上訴人提出律師函附卷足查，且為被上訴人所不爭執。從而上訴人依前開規定請求被上訴人乙○○給付自八十六年八月起至八十九年七月止之管理費九萬元、請求被上訴人甲○○給付自八十四年七月起至八十九年七月止之管理費九十一萬五千元（計算式均詳如附表），及均自最後被上訴人收受起訴狀繕本送達之翌日即八十九年八月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改，為無理由，應駁回其上訴。
七、兩造均陳明願供擔保，請、准免為假執行之宣告，就上訴人勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；就上訴人敗訴部分，假執行之聲請即失所依據，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌結果，與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十八 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 俞慧君~B法 官 周政達~B法 官 王俊雄右為正本係照原本作成。
上訴人如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日~B法院書記官 余淑芬附表：
一、被上訴人乙○○自八十六年八月起至八十九年七月止所積欠之管理費
2500×36＝90000(元)
二、被上訴人甲○○自八十四年七月起至八十九年七月止所積欠之管理費
2500×61×6＝915000(元)