臺灣士林地方法院民事判決 九十年度訴字第一○○號
原 告 台北自來水事業處法定代理人 丁○○複 代理人 乙○○被 告 甲○○被 告 丙○○右當事人間返還無權占有房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○應自坐落台北市○○區○○段二小段二○四地號土地上如附圖所示Ａ部分
六六．七一平方公尺建物即門牌號碼台北市○○區○○路五五之七號一樓建物遷出，將上開建物返還原告。
被告丙○○應自坐落台北市○○區○○段二小段二○四、三四八地號土地上如附圖所示Ｃ、Ｄ部分六六．七一平方公尺建物即門牌號碼台北市○○區○○路五五之六號二樓建物遷出，將上開建物返還原告。
被告應各給付原告自民國八十九年一月一日起至返還各該建物止，按月新台幣四千二百六十九元。
本判決第一項、第二項之履行期間為捌月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔二分之一。
事實及理由
甲．程序部分：按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，被上訴人持有所有權狀及駐用房屋保管卡，原審認其得為起訴行使所有人之權利尚非無據，最高法院五十一年台上字第二六九八○號著有判例。
次按被上訴人係台灣省物資局分設之獨立機構，就其職員分配宿舍及請求交還事宜，均屬其業務範圍內之事項，被上訴人以上訴人為其職員，本於上訴人離職之事由，請求上訴人交還其配住之系爭房屋，應為適格之當事人，最高法院七十年度台上字第二九三五號裁判意旨參照。本件原告主張系爭房屋之所有權人為台北市，其為管理機關，代台北市行使物上請求權，揆諸前揭判例及裁判意旨，其自有為當事人之適格。被告抗辯原告無當事人能力、無當事人適格，自有誤會，合先敘明。
乙．實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）台北市○○區○○路五五之七號一樓、五五之六號二樓房屋，係台北市所有，由原告所管理之房屋，有原證四台北市政府民國（下同）六十二年十一月二十四日府人壹字第四四七八四號函、原證五台北市陽明山管理局自來水廠房屋移交清冊、原證六建築物使用執照等影本為證，其詳如左：
１、台北市陽明山管理局之組織體制，經行政院於六十二年間函准予以裁撤、歸併、改隸，並於六十二年十二月三十一日辦理移交接管，於000年0月0日生效。其中原陽明山管理局轄下之自來水廠，由原告接管（原告當時之名稱為台北自來水廠）。
２、原告於六十二年十二月三十一日所接管之原陽明山管理局自來水廠房屋中，即有系爭房屋在內，且在移交清冊中，亦列明係由甲○○、丙○○使用中之情形。
３、系爭房屋係陽明山管理局自來水廠於六十一年七月十一日建築完成獲發使用執照，但未向地政機關登記之建物，其所有權人應為台北市。嗣上述組織體制之裁併等，就系爭房屋之所有權而言，並無變動，僅其管理機關改為原告。
（二）原告與被告等間，原有宿舍之借貸關係，各該借貸關係已經原告依法通知被告等終止借貸而消滅：
１、被告甲○○、丙○○前於六十一年間，任職於陽明山管理局自來水廠時期，分別獲配前開五五之七號一樓房屋、五五之六號二樓房屋，即係以與陽明山管理局自來水廠間住用宿舍之使用借貸關係，住用系爭房屋。嗣陽明山管理局自來水廠歸併入原告，由原告繼受其全部業務，系爭房屋亦移交原告，被告等原與陽明山管理局自來水廠間之宿舍借貸關係，自六十三年一月一日起，亦由原告繼受。對於此一使用借貸關係，兩造前此均無異議，並有原證二、原證八、原證九員工宿舍普查表、原證十被告等陳情書等為證。
２、原告與被告等間之借貸關係，經原告於八十七年十一日十日以北市水總字第八七二一五七０一００號函通知，准被告等續住至八十八年十二月三十一日為止，至八十八年十二月三十一日屆期後，原使用借貸關係消滅（見原證八、原證十）。
３、本件被告等至八十七年十一月一日，向原告提出陳情時，仍承認其與原告間之宿舍借貸關係，並請求「以現有之條件繼續居住於前開宿舍」（見原證十）。本件無消滅時效之問題。
（三）原告係依民法第七百六十七條規定，請求被告等返還無權占有房屋：系爭房屋之所有權人為台北市，管理人為原告；本件原告依最高法院五十一年度台上字第二六八０號判例意旨，代為主張所有權人之權利而起訴，向為法院實務所許。
（四）被告無權占有系爭房屋，致原告受有相當於租金之損失，原告亦得依民法第一百七十九條規定，系爭建物經送鑑定其時值各為十三萬九千一百七十三元，此有中華不動產鑑定中心股份有限公司之鑑定報告一件可佐，而被告占用之系爭建物面積各為六六點七一平方公尺，是本件請求如下計算式計算之不當得利：新台幣（下同）二五六００元（土地每平方公尺公告地價）乘以六六點七一平方公尺（房屋所占土地面積），得一百七十萬七千七百七十六元；加一十三萬九千一百七十三元（房屋時值），得一百八十四萬六千九百四十九元。一百八十四萬六千九百四十九元乘以百分之五，再乘以百分之六十（折扣六成計算），除以十二個月，得每月不當得利金額四千六百一十七元。
（五）原告爰依民法第七百六十七條規定，請求被告甲○○、丙○○應將其分別占有之系爭房屋（面積各為六六點七一平方公尺）騰空，返還原告；另依民法第一百七十九條規定，請求被告甲○○、丙○○應各自八十九年一月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告四千六百一十七元。
二、被告則抗辯：
（一）查原告迄今無法證明其為系爭房屋之所有人，亦無法證明兩造間有使用借貸關係存在，提起本件訴訟，或主張無權占有；或主張其終止使用借貸關係，請求被告等返還系爭房屋均屬無據。
（二）再查，被告二人獲配住系爭房屋乃政府之德政，並無借貸之約定，自無強制被告返還之約朿力。又政府將系爭房屋配交被告，被告二人乃以居住、所有之意思，占有使用系爭房屋，依民法第七百七十條之規定：「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未經登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」及最高法院二十三年上字第二四二八號判例：「民法第七百七十條所定之取得時效，不以原所有人之所有物返還請求權消滅時效業已完成為要件，取得時效完成時，原所有人即喪失其所有權，其所有物返還請求權當然隨之消滅，自不得更以消滅時效尚未完成，請求返還。」所揭之意旨，被告二人早於八十年經時效完成取得系爭房屋之所有權，原告訴請遷讓返還系爭房屋亦失依據。
（三）退一步言之，縱認原告為系爭房屋之所有人，依行政院七十四年五月十八日台
（七四）人政肆字第一四九二七號函銓釋：「一、七十二年四月二十九日修正之『事務管理規則』第二百四十九條暨經明定宿舍借用人退休時，應在三個月內遷出，凡居住該項修正規則所定首長宿舍及職務宿舍之退休人員自應照辦。
二、於『事務管理規則』修正前退休，而現仍續住修正前規則所定『眷屬宿舍』之退休人員，准予續住至宿舍處理時為止。三、於『事務管理規則』修正前配住，而於修正後退休之人員，其所配住宿舍係修正前規則所定之『眷屬宿舍』者，亦准予續住至宿舍處理時為止。」（請參被證一）被告二人於民國六十年即獲陽明山管理局自來水廠准許，配住系爭眷屬宿舍，被告甲○○於六十五年退休，屬於前開函釋第二款之情形；被告丙○○於七十七年退休（六十二年調派台北市政府警察局交通大隊會計），因所配住之宿舍係「眷屬宿舍」，符合前開函釋第三款之情形，二人均得配住至宿舍處理時為止。茲觀原告就系爭宿舍至今無法提出任何處理計畫，且該地區其他人員如孔昭晉、許整備、張炆福等三人皆已退休，並未遭要求搬遷。另于華亭、邵盈周二人甚至均已亡故，仍由其眷屬居住使用宿舍，未見原告要求搬遷等情，原告對於系爭宿舍並無任何處理計畫足堪認定，既無處理計畫，依上開規則之規定，原告自無收回宿舍之權利。
（四）又查，「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」原告並非系爭房屋之所有人，且無任何使用系爭宿舍之計畫，既無權利，亦罔顧行政規則之規定，提起本訴明顯為權利之濫用，依民法上開規定自不為法所允許。
（五）退萬步言，縱認兩造間對於系爭房屋之法律關係為使用借貸，唯雙方並無訂定返還期限，即屬「不定期使用借貸」之關係，原告於配住系爭房屋之始，即隨時有終止借貸之權利（參最高法院八十九年度台上字第一九三號判決─請參被證二：轉引自司法院網站），被告二人自六十年配住系爭房屋，迄今占用該房屋均達三十年之久，遠超過民法第一百二十五條之十五年請求權時效，三十年期間，原告既無為返還房屋之請求，依同法第一百四十五條之規定，被告二人得拒絕返還系爭房屋。並聲明請求駁回原告之訴。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。原告依據前開規定請求被告遷讓房屋，則本件首應審究原告之請求是否符合物上請求權之要件？
（一）原告主張系爭房屋所有權人為台北市，原管理機關為陽明山管理局自來水廠，該管理機關及其業務於六十三年一月一日移交由原告承接等事實，業據提出系爭房屋之使用執照、台北市政府六十二年十一月二十四日府人壹字第四四七四八號函、台北市陽明山管理局自來水廠房屋移交清冊各一件為證，堪信為真。被告雖抗辯系爭房屋非台北市所有，惟未舉證以實其說，即屬無據，自難成立。
（二）按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第四百七十條第一項段定有明文。次按因任職關係獲准配住系爭房屋，固屬使用借貸之性質，然其既經離職，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條之規定，被上訴人自得據以請求交還系爭房屋，最高法院四十四年台上字第八○二號判例意旨參照。被告係基於陽明山管理局自來水廠員工之身分獲配系爭房屋為宿舍，此為兩造不爭執之事實，被告占用系爭房屋之性質即屬使用借貸之法律關係，不待書面約定。而原告既係承接原台北市陽明山管理局自來水廠之業務，自繼受原陽明山管理局自來水廠與被告間之使用借貸關係，被告援引事務管理規則，主張系爭房屋未經處理，其他退休人員仍然續住等節，縱認屬實，均不足以變更兩造間就系爭房屋所成立之使用借貸關係之性質。是抗辯兩造間無使用借貸關係，自不足採。被告復自認渠等業已退休（被告丙○○尚自認六十二年即自陽明山管理局自來水廠離職，調派他機關，見本院九十年十二月二十日筆錄），則應可認其與原告間之使用借貸關係因借貸之目的其使用業已完畢，則兩造間之使用借貸關係於被告退休、離職時即告消滅。嗣後原告基於被告之陳情，另發函同意被告續住至八十八年十二月三十日止，縱認另成立一新的使用借貸關係，該借貸既定有期限，揆諸首揭法條，被告於借貸期限屆至時，即負有返還之義務，渠等自此時起即無占用系爭房屋之權源，原告主張被告自八十九年一月一日起無權占用系爭房屋，即屬可採。被告抗辯兩造間之借貸乃未定期限，其借用物返還請求權業已因時效而消滅，亦難成立。
（三）又以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第七百七十條固有明文。姑不論被告占用配住之宿舍是否符合上開取得時效之要件，縱認符合，要不過取得登記為所有人之權利而已，本件被告二人均尚未為所有權人之登記，自不得認原所有權人之權利業已消滅。最高法院二十三年上字第二四二八號判例意旨，應係指不動產有民法物權編施行法第八條所定之情形而言，蓋在通常情形，不動產占有人需經登記完成，始能取得所有權，而排除原所有人之所有權。是被告援用前揭判例，抗辯其以時效取得系爭房屋之所有權，原告不得行使物上請求權云云，自難成立。
（四）又按民法上權利之行使構成權利濫用者，須行使權利者主觀上專以損害他人為主要目的，客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，始足當之。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。本件原告行使物上請求權，致被告需遷讓系爭建物，本為物上請求權規範意旨之所在，自非屬權利濫用。被告以原告權利濫用置辯，於法無據。
（五）縱上，原告基於民法第七百六十七條前段，請求被告遷讓房屋，即屬有據。
四、按無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院六十一年度台上字第一六九五號著有判例。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。此觀民法第一百七十九條、一百八十一條規定之意旨自明。被告自八十九年一月一日起無權占用系爭房屋，並未支付使用對價，而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益。是原告請求自八十九年一月一日起至返還房屋之日止按租金計算之不當得利，核屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文。故土地法第九十七條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言；惟公有土地係以各該宗土地之公告地價為申報地價。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查，系爭建物五十五之七號一樓房屋坐落台北市○○區○○段二小段二○四地號土地，面積六十六點七一平方公尺，如附圖所示Ａ部分；五十五之六號二樓房屋則坐落同小段二○四地號、三四八地號上，如圖所示Ｃ、Ｄ部分，此經本院依原告聲請會同台北市士林地政事務所人員勘驗現場測量屬實，有複丈成果圖一紙在卷可憑，而二○四、三四八地號二筆土地分別為台北縣政府管有及陽明山管理局所有之公有土地，其於八十六年七月之公告地價亦即其申報地價均為二萬五千六百元，此有各該謄本、地價查詢表在卷可憑，原告請求以八十六年七月之公告地價為本件之土地申報價額，自屬合法。惟揆諸前揭規定，建築物價額乃依該管縣市地政機關估定之價額，本件系爭建物因已老舊，已無課稅現值，是其建築價額應為零，原告請求以鑑價結果之十三萬九千一百七十三元為建物申報建值鑑價結果顯非地政機關估定之價額，於法未合，自不可採。又審酌系爭建物坐落台北市○○區○○路巷弄內，十分幽靜，雖屬都市○區○○○○路為一上坡道路，以五線公車對外聯絡，新民路口靠近新北投捷運站，交通尚稱方便，此經本院履勘現場屬實，載明九十一年三月廿九日勘驗筆錄可稽，並有原告提出之現場照片十二張在卷可明。原告請求以年息百分之三（原告請求以其計算之土地、建物總價額乘以百分之五，再乘以百分之六十，即為百分之三），應屬合理。是以，本件參酌土地法第九十七條第一項規定計算不當得利，每月以四千二百六十九元為適當（計算式：(25600元x66.71平方公尺+0元)x5%x0.6=51233 元，51233元12=4269元，元以下四捨五入）。
五、從而，原告依民法第七百六十七條第一項規定，請求被告甲○○自坐落台北市○○區○○段二小段二○四地號土地上如附圖所示Ａ部分六六．七一平方公尺建物即門牌號碼台北市○○區○○路五五之七號一樓建物遷出；被告丙○○自坐落台北市○○區○○段二小段二○四、三四八地號土地上如附圖所示Ｃ、Ｄ部分六六．七一平方公尺建物即門牌號碼台北市○○區○○路五五之六號二樓建物遷出，並依民法第一百七十九條規定，請求被告各應給付自八十九年一月一日起至返還系爭建物止，按月給原告四千二百六十九元，即屬有據，應予准許。逾此部分，即屬無據，應予駁回。
六、本判決主文第一、二項係命遷讓房屋，性質上非長期間不能履行，且被告二人長居系爭建物，以該處為生活重心，遷居非易，爰定其履行期間如主文第四項。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十一 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 李玉卿右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 三 日~B法院書記官 李育東