臺灣士林地方法院民事判決 九十年度訴字第一○三七號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○路○○號三樓之建物所有權全部及其所坐落之臺北市○○區○○段二小段五七六地號土地（面積二五五平方公尺）所有權應有部分萬分之九三三、同小段五七七地號土地（面積一七平方公尺）所有權應有部分五分之一移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠原告於民國七十五年十一月十八日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱「系爭買
賣契約」），以總價新台幣（下同）一百十七萬元，向被告買受門牌號碼為臺北市○○區○○路○○號三樓之建物（下稱「系爭房屋」）所有權全部及其所坐落之臺北市○○區○○段二小段五七六地號土地（面積二五五平方公尺）所有權應有部分萬分之九三三、同小段五七七地號土地（面積一七平方公尺）所有權應有部分五分之一（下合稱「系爭土地」），原告於給付兩期價金共四十五萬元後，被告雖將系爭房屋及土地點交予原告管理使用，卻遲未將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，為此，依民法第三百八十四條第一項及系爭買賣契約之約定，訴請被告將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告。
㈡對被告陳述之抗辯：
⒈原告雖未給付第三次之價款，惟原告之前有透過代書找被告，表明欲給付第三次價款，而遭被告拒絕。
⒉依系爭買賣契約付款方法第三條約定，被告應先過戶，原告始給付第三次價款
，惟被告並未履行。至於使用執照乃於七十六年才領得，但原告於七十五年十二月間結婚之前便已住進系爭房屋，且已有水電之供應，故證人張地池之陳述與事實不符。
⒊原告不同意負擔全額之土地增值稅。
⒋被告因與參與合建之地主發生糾紛，致未取得足夠之土地可移轉登記予原告及其他承購戶。
三、證據：提出系爭買賣契約書影本、系爭房屋及土地登記謄本影本、調解不成立證明書影本、戶籍謄本各一份，並聲請訊問證人翁福林、翁美慧、林丕等、林國基、高石坡。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠本件乃原告拒不配合辦理所有權移轉登記，並非被告不履行移轉登記之義務：
⒈被告於七十五年十一月十八日與原告訂立系爭買賣契約，將名下系爭房屋及土
地售予原告，嗣被告並依約定於收受第一、二次款共四十五萬元後，即將系爭房屋及土地點交予原告。
⒉依系爭買賣契約付款方法第三、四點之約定：於土地所有權移轉過戶，以原告
名義領得土地所有權狀同時，原告應給付被告二十二萬三千元；被告領得使用執照之同時，原告應給付被告五十五萬元。是被告於七十六年五月間領得房屋使用執照後，即聯絡原告要將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，而因使用執照已下來，依約原告應給付五十五萬元，俟系爭房屋及土地移轉過戶完成，原告再給付二十二萬三千元，詎原告卻拒不付款配合辦理過戶，嗣被告一再請求，原告始終置之不理。時至今日被告仍未能取得應得之價金，且早已交屋，損失不貲。
㈡被告已依債之本旨提出給付，乃原告卻拒絕受領，原告受領遲延所生之不利益不應由被告承擔：
⒈按依系爭買賣契約之約定，被告應移轉予原告系爭房屋及土地。系爭土地部分
，被告早於七十五年十月二十三日即取得系爭五七六地號應有部分萬分之一七九九及系爭五七七地號應有部分二分之一之土地，被告所有系爭土地應有部分已超過依系爭買賣契約約定應移轉予原告之應有部分，是縱假設被告與合建地主有糾紛（事實上被告與合建地主並無糾紛），亦不會影響原告權益，原告拒不給付買賣價金、不配合辦理過戶手續，實無理由。關於系爭房屋部分，被告早在七十五年十二月間即將房屋點交予原告居住，七十六年五月間被告取得系爭房屋使用執照，亦隨即聯絡原告辦理過戶，乃原告卻拒不給付價款、不願配合過戶。
⒉承上所述，被告已依系爭買賣契約約定提出合於債之本旨之給付，乃原告拒不
配合，致被告未能將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告。而自七十五年訂約交屋至今，原告以區區四十五萬元，便使用房屋近十五年，待現今系爭房地增值可觀，原告始要求過戶，且要求被告負擔鉅額之增值稅，此等要求不僅不合理亦於法未合。
㈢原告指稱係被告拒不過戶，不僅與事實不符，且有悖常理：
如前所述，被告早已將系爭房屋點交予原告使用，且無不能移轉登記之情事，豈有故意不過戶、不願取得價金而任由房屋白白讓原告使用並居住多年之可能！㈣證人翁福林於九十年九月二十四日庭訊所言，與事實不符，不足採信：
證人翁福林於九十年九月二十四日庭訊時證述所言，與本件有關者無非謂：「我與原告在八十幾年間陸續共有三次去找張先生與王先生要求趕快過戶，但他們都說好，但一直拖到現在，最近一次是在八十八年中秋節前後與原告去找被告」云云，惟其證詞，與事實並不相符。按七十六年間，被告即一再要求原告給付價金以便過戶，然原告始終不肯配合，待至八十幾年間原告始突然要求過戶，然事隔十多年，系爭房地已增值可觀，倘過戶首需面臨龐大數目之增值稅問題，是被告要求原告需負擔增值稅，被告始有能力移轉登記，證人所述，與事實有極大出入，難以採信。
㈤證人翁美慧所陳述其於七十五年十二月之前便已搬入房子中並居住，而當時便已有水電，但不可能於有使用執照前便有水電之供應，因此證人所言不實。
㈥被告其個人在三十六號一樓有一棟房屋，針對系爭五七六地號土地應有部分一七
九九，扣除必須過戶予原告之萬分之九三三後，雖不足被告自有房屋所應分擔之土地應有部分，但此乃被告與地主間之問題，故被告具有足夠之持分可以過戶給原告。
三、證據：聲請訊問證人張地池。理 由
一、原告起訴主張其於七十五年十一月十八日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價一百十七萬元，向被告買受系爭房屋及土地，原告於給付兩期價金共四十五萬元後，被告雖將系爭房屋及土地點交予原告管理使用，卻遲未將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，爰依民法第三百八十四條第一項及系爭買賣契約之約定，訴請被告將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告等語。被告則以：其於七十六年五月間領得系爭房屋使用執照後，即聯絡原告要將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，依約原告應先給付五十五萬元，俟系爭房屋及土地移轉過戶完成，原告再給付二十二萬三千元，詎原告卻拒不付款亦不配合辦理過戶，嗣被告一再請求，原告均置之不理，被告已依系爭買賣契約約定提出合於債之本旨之給付，乃原告拒不配合，致被告未能將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，自七十五年訂約交屋至今，原告以區區四十五萬元，便使用房屋近十五年，待現今系爭房地增值可觀，原告始要求過戶，且要求被告負擔鉅額之增值稅，此等要求不僅不合理亦於法未合等語，以資抗辯。
二、原告主張其於七十五年十一月十八日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價一百十七萬元，向被告買受系爭房屋及土地，原告於給付兩期價金共四十五萬元後，被告雖將系爭房屋及土地點交予原告管理使用，迄今尚未將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告之事實，業據原告提出系爭買賣契約書影本、系爭房屋及土地登記謄本影本各一份為證，並為被告所不爭執，堪認為真正。
三、按因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任（最高法院七十一年度台上字第八二號判例參照）。本件原告主張其多次催請被告儘速將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，被告均因其所有系爭土地之應有部分不足而遲未辦理等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠兩造於系爭買賣契約付款方法第三點、第四點分別約定：「第參次款約定於本
土地產權過戶甲方（即原告）名義領到土地所有權狀同時甲方給付乙方（即被告）新台幣貳拾貳萬元正。」「尾款約定於乙方領到使用執照同時甲方給付乙方新台幣伍拾萬元正。」顯見本件系爭買賣價金之給付共分為四期，且除原告已給付之二期價金外，第三期及第四期價金之給付亦有先後順序之關係，而第三期價金須俟被告將系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告後，並將系爭土地所有權狀交付予原告之同時，原告始須給付被告，亦即被告有先將系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告之義務，原告始須於收受被告交付系爭土地所有權狀之同時給付第三期價金，並於被告取得系爭房屋使用執照後給付第四期價金。是被告辯稱其雖未將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，惟原告仍應先給付第四期價金等語，容有誤會，從而，被告雖已取得系爭房屋使用執照，然其既迄未移轉系爭房屋及土地所有權應有部分予原告，自不能認為其已依系爭買賣契約約定提出合於債之本旨之給付，故原告主張於被告移轉系爭房屋及土地所有權予原告前拒絕給付第四期價金，揆諸前揭判例意旨，原告亦不負違約責任。
㈡原告確曾多次催促被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，惟因被告與地主間有
合建糾紛，而未取得足夠之系爭土地應有部分，致無法依約將系爭房屋所應分擔之系爭土地應有部分移轉登記予原告等情，業據證人翁福林於本院九十年九月二十四日言詞辯論時到場結證稱：「我七十七年五月有向一位王先生買房子三六號四樓，王先生跟被告是合夥關係，都是建商，當初我們搬過去時是由我父親出面的，有簽買賣合約，王先生有說他們現在暫時無法過戶，過段時間再過戶給我們，後來才知道原來他與地主間有糾紛，所以到現在都沒有過戶給我，我與原告約在八十幾年間陸續共有三次有去找張先生與王先生要求趕快過戶，他們都說好，但一直拖到現在，最近一次是八十八年中秋節前後與原告去找被告」等語，另證人翁美慧亦於上開期日到場結證稱：「我也是本件兩造買賣房屋的介紹人，到現在原告房子沒有辦過戶主要原因是地主與建商有糾紛，後來他們發生糾紛我並沒有參與」等語，而證人林國基亦於上開期日到場結證稱：「我是本件的代書，本件買賣契約是我事務所職員代擬的，並經過我過目」、「本件原告購買房屋時，使用執照尚未下來，是地主與建商發生糾紛，原告並沒有透過我去找被告，只有要他自己有去找被告及其餘建商談」等語，又證人林丕等亦於上開期日到場結證稱：「我有買二樓的房子，我是向王清正買的，我的房子有過戶，但土地沒有過戶，一直催也沒有結果，我知道原告的情形，我去申請土地登記謄本時，上面沒有我的名字也沒有原告的名字，所以我知道原告沒有過戶，原告有打電話告訴我他去找被告」等語，且證人高石坡於本院九十年十月二十二日言詞辯論期日到場結證稱：「我是蓋這批房子的地主之一，我們與建商在分配房子時有發生糾紛，原來地主在合建時本來要將法定空地留在前面但是後來留在後面，導致我分到的房子太靠近馬路使我無法入睡，現在產權仍有糾紛，而且在建築時發現一、二樓都有偷工減料，所以就不想建了要跟建商要回來，但只要回我弟弟那部分的土地，主要是跟建商王清正有糾紛，被告乙○○是建設公司現場的負責人，但實際上王清正是老闆，張地池則是二老闆」等語。顯見被告與地主合建系爭房屋時確有發生糾紛，且原告亦確曾因被告遲未將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告而迭次催告被告辦理。
㈢依證人林國基於上開期日到場作證時針對系爭買賣契約有關問題所提出之書面說
明，包括系爭房屋在內之臺北市○○區○○路○○號一至五樓、三八號一至五樓建物，係由包括高石坡、高石池、連添丁在內之地主與建商王清正合建，並由憬文營造有限公司（負責人為張地池）擔任建商之連帶保證人，目前尚有地主高石池依約應移轉予建商之系爭土地應有部分迄未辦理移轉登記，而臺北市○○區○○路○○號一至五樓由建商分得，臺北市○○區○○路○○號一至五樓則由地主分得，建商分得之部分，其中臺北市○○區○○路○○號一樓、三樓、四樓由被告擔任起造人，並於第一次保存登記時登記為被告所有，且每戶房屋應分擔系爭五七六地號土地應有部分萬分之九三三、系爭五七七地號土地應有部分五分之一，被告現有系爭五七六地號土地應有部分萬分之一七九九、系爭五七七地號土地應有部分二分之一，尚不足系爭五七六地號土地應有部分萬分之一０００、系爭五七七地號土地應有部分十分之一等情，並有合建契約書影本、使用執照影本、使用執照申請書影本、起造人名冊、系爭土地登記謄本、臺北市○○區○○路○○號一至五樓、三八號一至五樓建物登記謄本在卷可稽。是如被告將系爭房屋應分擔之系爭土地之應有部分移轉登記予原告，其本人僅剩下系爭五七六地號土地應有部分萬分之八六六、系爭五七七地號土地應有部分十分之三，根本不足以分擔其所有其餘二戶房屋之基地應有部分，甚至其所有系爭五七六地號土地之應有部分連分擔一戶房屋之基地應有部分都不夠，是原告主張被告因合建糾紛致未取得足夠之系爭土地應有部分，而遲未將系爭房屋連同系爭土地應有部分移轉登記予原告之事實，應堪採信。
㈣至於證人張地池雖於本院九十年十月十一日言詞辯論期日到場證稱：「被告是我
哥哥，我哥哥賣房子給原告的事情，蓋房子的工程是我管理的」、「第一次原告給二十萬，第二次是二十五萬，之後他就要求取得使用執照後先搬進去，並且同意先付五十萬元，後來我們取得使用執照後也同意他搬進去，但我們要求他付我們五十萬元（第四次尾款），但原告要求我們將產權過戶給他，他才願意付款」等語，惟證人張地池係被告之胞弟，並為系爭合建契約建商王清正之履約連帶保證人憬文營造有限公司之負責人，且其亦自承系爭房屋興建工程由其負責管理，而證人高石坡於上開期日作證時，更表明因興建房屋法定空地之規劃及一、二樓有偷工減料疑義而與建商發生糾紛，顯見證人張地池就系爭合建契約有明顯之利害關係，且與被告利害關係一致，其上述證言是否實在，已非無疑。況兩造於系爭買賣契約付款方法第二點約定：「乙方將房屋點交甲方管理使用同時甲方給付乙方第二次款新台幣貳拾伍萬元」，而被告已於七十五年十二月十五日收受第二次款，業經載明於系爭買賣契約附註欄，且原告確係於七十五年十二月十四日結婚之前即已遷入系爭房屋居住，系爭房屋並已有水電供應等情，亦經證人翁美慧於本院九十年十月二十二日言詞辯論期日到庭結證稱：「我在七十五年十二月之前就搬進去住的」、「我搬進去的時候已經有水電了」、「原告搬進來的時候我知道，因為是我介紹他買的，當時我已經住好幾個月了，原告結婚時就是將新娘迎娶到現在的房子」等語，顯見原告依約本即可於給付第二次款同時搬入系爭房屋居住，原告衡情應無同意先給付五十萬元以換取延後至「取得使用執照後」始交屋之必要，而原告亦確實於七十五年十二月間搬入系爭房屋居住，且當時系爭房屋確已有水電供應，是證人張地池所證稱原告於給付第二次款始要求於「取得使用執照」後先搬進去，並且同意先付五十萬元，被告嗣於取得使用執照後始同意原告搬進去等語，非但與事實不符，亦與常情有悖，不足採信。
四、綜上所述，依兩造系爭買賣契約付款方法之約定，第三期及第四期買賣價金之給付有先後順序之關係，而第三期價金須俟被告將系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告後，並將系爭土地所有權狀交付予原告之同時，原告始須給付被告，亦即被告有先將系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告之義務，原告始須於收受被告交付系爭土地所有權狀之同時給付第三期價金，並於被告取得系爭房屋使用執照後給付第四期價金，被告經原告多次催告後，迄未依系爭買賣契約約定提出合於債之本旨之給付，亦即將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，則原告基於民法第三百八十四條第一項及系爭買賣契約之約定，訴請被告將系爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，即屬於法有據，為有理由，應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 五 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 十六 日~B法院書記官 李汝婷