臺灣士林地方法院民事判決 九十年度訴字第一一號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告費擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）二百零四萬一千三百七十五元，及自民國八十九年十月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告前向原告聲稱坐落臺北縣○○鄉○○段番社後小段二十一地號土地及其上現未保存登記之門牌號碼為臺北縣三芝鄉後厝村社后十七號房屋（下稱系爭房地）均為其與訴外人潘仁美、潘麗岳所共有，願將系爭房地以六百八十二萬一千三百七十五元出售予原告，並負責使該無保存登記建物之現占有人遷出，原告承買後，使用土地及房屋絕無問題，系爭土地之位置係以該未保存登記之房屋為界，旁邊即有通路等語，致原告信以為真，遂以上揭價格向被告承買。
（二）兩造簽約時，被告為遂行詐術，故意以房屋係未辦保存登記為由，而未將亦屬買賣標的物之房屋標示於不動產標示處，以其已於買賣契約第十五條第三款註明賣方應於尾款交付前，負責請本案土地上之住戶搬走之字樣，令原告誤信買賣範圍確係包含該建物之事實上處分權，且依被告所為指界誤認土地坐落位置，進而相信該土地周邊確有通路，乃依約交付第一期、第二期共計二百零四萬一千三百七十五元之價金。被告為博取原告信任，於第二次款交付時，又在買賣契約第三條加註「於二款交付時，雙方協議，交付第三次款前，賣方應拿到本案土地上之住戶確實搬遷日期之證明」，更使原告相信該建物坐落於系爭土地，及被告係一併將系爭建物之事實上處分權出售予原告。詎第二次款交付後，經地政事務所於八十九年七月十八日鑑界，原告始發現系爭土地坐落位置與被告所指之位置相去甚遠，土地實際坐落之地形，並無通路，須經由他人鄰地始能進出，被告原聲稱之系爭建物亦非完全坐落於系爭土地上，且系爭房屋係由訴外人盧清山所興建，自三十五年起居住使用，被告根本不能亦無權將系爭房屋之事實上處分權出售予原告。
（三）原告因遭詐騙而與被告簽訂不動產買賣契約，依民法第九十二條、第九十三條規定，原告得撤銷該承買之意思表示，並已於八十九年十月十二日發函撤銷，於八十九年十月十三日經被告收受送達，故買賣契約自始不存在，依民法第一百十四條準用同法第一百十三條規定，被告應負回復原狀之責，其所受領之買賣價金二百零四萬一千三百七十五元，應即返還原告；又系爭買賣契約既經撤銷，被告亦屬無法律上原因受利益，且其施用詐術，騙使原告交付買賣價金，以背於善良風俗之方法加害於他人，爰依不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權提起本訴。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份、戶籍謄本一份、房屋課稅現值核計表一份、土地登記謄本一份、臺北中山郵局第四七一八號存證信函暨回執影本各一份，並聲請訊問證人李延輝、陳清記，及聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造間合意之買賣標的物僅有土地一筆，未及於任何地上物：①兩造所訂立買賣契約書第一條之不動產標示欄僅於土地標示中載明買賣標的
物為坐○○○鄉○○段番社後小段第二十一地號，面積九０二平方公尺之土地權利全部，而就建築改良物標示欄內，則一筆刪除，未予填載，倘如原告所指，被告係連同三芝鄉後厝村番社后十七號未保存登記之房屋一起出售，豈有未將該屋之門牌號碼載入買賣契約之不動產標示欄內之理？系爭建物倘為買賣標的之一，就此契約要素，雙方於簽約前，豈有僅看地卻未進入屋內察看之理？②原告於給付本件買賣價金第二期款後，竟無故拒不交付辦理所有權移轉所需
之用印，而蓄意毀約，且原告於訟爭前所發之存證信函始終確認兩造間之買賣標的物僅為土地一筆，未及任何地上物。兩造共同委託之代書亦多次確認兩造間之買賣標的確僅為系爭土地一筆。
（二）原告為確保其日後充分使用系爭土地以建築之權益，乃要求被告保證系爭土地未遭他人占用，且確無其他建物存在，故而要求於買賣契約第三條、第十五條加註各項，惟仍無足認定本件買賣標的物包含原告所指之建物：
①兩造買賣之土地，除嗣後鑑界始發現周邊臨界部分為第三人盧清山所蓋違建
物，無權占用約十平方公尺外，原無任何地上物存在，惟因土地謄本上仍載有地上物建號共二棟迄未辦理滅失登記，致原告恐其日後用益系爭土地之權利將受影響，遂要求於契約第十五條加註「賣方應於尾款交付前辦理地上建物滅失登記」、「賣方應於尾款交付前，負責請本案土地上之住戶搬走」等項，嗣於八十九年七月七日交付第二期價款時，再加註「交付第三次款前，賣方應拿到本案土地上之住戶確實搬遷日期之證明」，用以督促被告確能辦地上物滅失登記，並交付清理後無瑕疵之土地，以免影響日後於系爭土地上申請建築之權益，此由契約十五條第二款同時註明「賣方應於尾款交付前辦理地上物滅失登記」一項，亦堪認兩造間之買賣確未包含其他地上物，否則何須責由賣方辦理滅失登記。
②又加註文中所謂「賣方負責‧‧‧請本案土地上之住戶搬走」、「賣方應拿
到本案土地上之住戶確實搬遷日期證明」，實用以督促被告確實履行辦理地上物滅失登記義務，及對日後發現土地臨界有被他人占用部分，被告應負責清理之意，益至明確。
（三）被告就系爭土地之出賣，乃委託第三人仲介後始與原告簽立買賣契約，而兩造於買賣契約簽立前，皆親到現場勘察土地，而被告除當場指界外，雙方更於契約第十五條第一項加註「本案土地‧‧‧由賣方申請鑑界‧‧‧」以求精準，而當時所勘察之地形地貌及界線迄今始終如一，系爭土地外之聯絡道路包括既成道路及公有道路仍緊臨在旁，被告無不實指界以騙使原告買受系爭土地之必要。
（四）被告非惟於委託仲介出賣系爭土地時，即已提交土地謄本、地籍圖予該仲介外，並於原告赴現場看地前，亦曾交付地籍圖供其查核，再參以兩造間之買賣契約第十五條第一項既約定系爭土地應由被告重新申請地政機關鑑界等情，堪認兩造間就系爭土地範圍如何，是否包含鄰地之建物，悉以日後實測為準，無容被告於兩造看地時恣意左右，原告憑空指陳被告於兩造看地時，濫行擴充土地範圍及界址，使其陷於錯誤而買賣等語，洵非事實。且依地政機關測量結果，系爭土地除緊臨政府已規劃好之公有道路外，另亦有現供人使用鋪設柏油路面之既成道路，可供對外聯絡之用，原告既多次親臨現場看地，就此對外聯絡道路之狀況，實知之甚詳，毫無陷於錯誤之可能，其捏稱為被告詐騙，即無可信。
（五）系爭買賣契約，係因原告於交付第二次價款後，遲不依約交付配合代書作業所需之一切證件，嗣經代書於八十九年八月二十八日發函限期於文到十五日內用印完畢，否則終止辦理移轉登記之旨，惟原告迄仍未予配合，反逕指被告為違約，憑空逕謂被告詐欺而撤銷系爭買賣契約，顯非有理。
三、證據：提出調解筆錄影本一份、臺北法院郵局第五五二號、第二七一號存證信函各一份、中山郵局第四二九九號、第一二八四四號存證信函各一份、淡水郵局第八五０號、第八八三號、第八九一號存證信函各一份、地籍圖謄本一紙、土地登記謄本一份、照片一幀，並聲請訊問證人魏碧玉、張鈺娸。
理 由
一、本件原告起訴主張：被告前向原告聲稱系爭房地均為其與訴外人潘仁美、潘麗岳所共有，願將系爭房地以六百八十二萬一千三百七十五元出售予原告，並負責使該無保存登記建物之現占有人遷出，原告承買後，使用土地及房屋絕無問題，系爭土地之位置係以該未保存登記之房屋為界，旁邊即有通路等語，致原告信以為真，遂以上揭價格向被告承買。然兩造簽約時，被告為遂行詐術，故意以房屋係未辦保存登記為由，而未將亦屬買賣標的物之房屋標示於不動產標示處，以其已於買賣契約第十五條第三款註明賣方應於尾款交付前，負責請本案土地上之住戶搬走之字樣，令原告誤信買賣範圍確係包含該建物之事實上處分權，且依被告所為指界誤認土地坐落位置，進而相信該土地周邊確有通路，乃依約交付第一期、第二期共計二百零四萬一千三百七十五元之價金。詎第二次款交付後，經地政事務所於八十九年七月十八日鑑界，原告始發現系爭土地坐落位置與被告所指之位置相去甚遠，土地實際坐落之地形，並無通路，須經由他人鄰地始能進出，被告原聲稱之系爭建物亦非完全坐落於系爭土地上，且系爭房屋係由訴外人盧清山所興建，自三十五年起居住使用，被告根本不能亦無權將系爭房屋之事實上處分權出售予原告。原告因遭詐騙而與被告簽訂不動產買賣契約，爰依民法第九十二條、第九十三條規定撤銷該買賣契約，並依民法第一百十四條準用同法第一百十三條規定，訴請被告返還原告已給付之買賣價金二百零四萬一千三百七十五元；而系爭買賣契約既經撤銷，被告亦屬無法律上原因受利益，且其施用詐術，騙使原告交付買賣價金，以背於善良風俗之方法加害於他人，爰併依不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權提起本訴等情；被告則以：兩造間合意之買賣標的物僅有土地一筆，未及於任何地上物，被告並未施用何詐術騙使原告訂立契約，原告為確保其日後充分使用系爭土地以建築之權益，乃要求被告保證系爭土地未遭他人占用，且確無其他建物存在，故而要求於買賣契約第三條、第十五條加註各項，惟仍無足認定本件買賣標的物包含原告所指之建物，又兩造於買賣契約簽立前，皆親到現場勘察土地，而當時所勘察之地形地貌及界線迄今始終如一，系爭土地外之聯絡道路包括既成道路及公有道路仍緊臨在旁，被告無不實指界以騙使原告買受系爭土地之必要等語置辯。
二、原告主張被告前向原告聲稱系爭房地均為其與訴外人潘仁美、潘麗岳所共有，願將系爭房地以六百八十二萬一千三百七十五元出售予原告，並負責使該無保存登記建物之現占有人遷出，原告承買後，使用土地及房屋絕無問題，系爭土地之位置係以該未保存登記之房屋為界，旁邊即有通路等語，致原告信以為真，遂以上揭價格向被告承買，原告已依約給付二次款，共計二百零四萬一千三百七十五元一節，固據提出不動產買賣契約書影本一份為證，而被告雖自認確與原告訂立買賣契約，總價金為六百八十二萬一千三百七十五元，並已收受二百零四萬一千三百七十五元，惟否認系爭房屋亦為買賣標的，更未告知系爭房屋為其所有，亦未指系爭土地之位置係以系爭房屋為界，且系爭土地對外確有通路等語。兩造所爭執者係被告究有無施用詐術使原告訂立前揭買賣契約，是本院首應審究者為：（一）系爭房屋是否為買賣契約之標的；（二）原告是否故意指系爭土地之界線至系爭房屋為止；（三）系爭土地對外有無通路。經查：
（一）經本院核閱原告所提兩造於八十九年四月十九日訂立之不動產買賣契約書，其中第一條就買賣標的之不動產標示部分，僅於土地標示欄載明系爭土地，建築改良物標示欄則為刪除之標記，已難認系爭房屋亦為買賣標的；且觀諸卷附原告委託律師於八十九年八月二十五日、八十九年九月二日所發予被告之存證信函，其中明確提及買賣標的為系爭土地，亦未隻字片語提及系爭房屋為買賣標的之事，是原告就此所為之主張已顯有可疑；復參以證人即系爭買賣契約賣方之介紹人魏碧玉證稱：「我知道○○鄉○○段番社後小段二十一地號甲○○與乙○○之間有買賣契約存在之事，因為當時土地買賣簽約時是在我家所簽訂的，當時原告向被告買一塊建地，潘姓夫婦說他有一塊丙種建地，也就是系爭之土地要賣，便帶我去看那塊地‧‧‧」、「當時指界時被告有指這塊地，地界至其上建物為止，並表明該建物係違章建築，雙方未進入建物，被告當時並未說一併要將土地及違章建築物一起賣給原告‧‧‧雙方買賣標的並未提及建物的事情，只有說這是一塊丙種建地‧‧‧」等語（見本院九十年四月十二日言詞辯論筆錄）；證人即系爭買賣契約之代書張鈺娸亦證稱：「‧‧‧當時買賣標的是一塊建地，也就是我契約書上所寫下的二十一地號，不包含建物」等語（見本院九十年四月十二日言詞辯論筆錄），足認系爭房屋並非兩造前揭買賣契約之買賣標的。至證人即兩造訂約當日亦到場之李延輝雖證稱：「‧‧‧訂約當天我們有到現場指界，買賣標的包含土地及現在坐落於系爭土地上之違章建築‧‧‧當初沒有將建物寫在契約中是因為被告的太太說房屋是他們蓋的，沒有保存登記也沒稅籍資料，所以不用寫在契約中‧‧‧」等情（見本院九十年四月十二日言詞辯論筆錄），然其所述與證人魏碧玉、張鈺娸已明顯有異，且其既亦擔任代書工作，並因此受原告之託為其於訂約之際審查契約約款，果若如其所言系爭房屋為兩造買賣之標的，焉有未將之載明於不動產買賣契約中，反將系爭買賣契約之建築改良物標示一欄刪除，且未清楚載明被告將該房屋之事實上處分權一併移轉原告之理？復參以證人李延輝於被告另案被訴詐欺案件檢察官偵查中則證稱：其於八十九年四月十九日兩造簽約之際，並未聽到兩造提及系爭房屋為買賣標的物，因其認被告說系爭房屋為其所有，故認應包括於買賣範圍內，有臺灣士林地方法院檢察署檢察官九十年度偵字第一三０三號不起訴處分書一份附卷可稽，亦足徵證人李延輝所述僅係其個人主觀之認知，與事實不符，不足採信，兩造間就該部分並無意思表示之合致，是兩造間系爭買賣契約之標的自不含系爭房屋至明。
（二）又原告主張被告指系爭土地之界線至系爭房屋為止一節，亦為被告所否認，辯稱：其所指界係指系爭土地不含系爭房屋云云。然查：系爭房屋僅十八平方公尺坐落於系爭土地，餘一百十三平方公尺則未坐落於系爭土地上，有臺北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖在卷為憑，是系爭房屋並未全部坐落於系爭土地上。又證人即系爭買賣契約賣方之介紹人魏碧玉證稱：「‧‧‧當時指界時被告有指這塊地，地界至其上建物為止‧‧‧」等語（見本院九十年四月十二日言詞辯論筆錄），參以兩造於訂約時即特別約定，賣方即被告應於尾款交付前，負責請本案土地上之住戶搬走，觀諸兩造所訂之不動產買賣契約書第十五條約定至明，是兩造訂買賣契約之際，被告確指系爭土地之界線包含系爭房屋坐落土地，否則被告焉有與原告約定負責請系爭土地上住戶搬遷之理。又查：被告於訂立買賣契約之際既出示地籍圖，復於買賣契約中載明系爭土地之面積，並於契約中約明由其申請鑑界，並負擔鑑界費用，有系爭買賣契約為憑，故被告雖將系爭房屋坐落土地全指為系爭土地之範圍，然其既約定須鑑界，並載明土地面積，則被告當非故意詐騙原告。
（三）至原告指稱系爭土地對外並無聯絡道路一節，亦為被告所否認。經本院囑託臺北縣淡水地政事務所就系爭土地對外有無聯絡道路一事為測量，非僅有既成道路對外相連，復有道路用地相鄰，亦有該地政事務所複丈成果圖在卷可參，是原告此部分主張與事實不符，不足採信。
三、按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項後段規定甚明。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項前段定有明文。又按該條所謂之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之，倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第九十二條第一項規定撤銷意思表示（最高法院八十七年度臺上字第五四八號判決參照）。系爭房屋並非系爭買賣契約之標的，而系爭土地對外確有聯絡道路，被告雖將系爭土地誤指為包含系爭房屋坐落土地之全部，然其並無使原告陷於錯誤之故意前已認定，揆諸前揭說明，被告所為尚非詐欺，原告自無從據以撤銷系爭買賣契約。從而，原告以該契約業經撤銷為由，依民法第一百十四條、第一百七十九條訴請被告返還原告已給付之價金二百零四萬一千三百七十五元，及自八十九年十月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並無理由，均應駁回。又被告既非故意詐騙被告使其訂立系爭買賣契約，自無何故意以背於善良風俗加損害於他人之情事，從而，原告據以訴請被告賠償損害，亦屬無據，亦應駁回。
四、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 八 月 九 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法 官 方彬彬右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十五 日~B法院書記官 蕭純純